Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Liebe Community,
meine Freundin und ich überlegen uns eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Kaufpreis zwischen 430.000€ (Bestand) und 500.000€ (Neubau + selbst gesetzte Maximalgrenze).
Aktuell sind wir an einer Bestandswohnung für die 430tsd dran.
Meine Fragen sind nun einerseits die der Finanzierbarkeit und andererseits auch die Herausforderung eines Kredits weil wir nicht verheiratet sind.
Laut Haushaltsbuch das wir seit mehreren Jahren führen haben wir durchschnittliche Ausgaben von ca. 2500-3000€ im Monat (inkl. Miete, Kita, Essen, Kleidung, Urlaub, Versicherungen, Technikkäufe, Einrichtungsgegenstände, Reparaturen/Durchsicht Fahrzeuge …. - ausgenommen sind große Anschaffungen wie ein Auto) - hier gibt es auch notfalls Sparpotential, aber bisher sind unsere Ausgaben in dem Dreh wie beschrieben
Keine Schulden, Kredite o.ä.
Sparrate liegt also bei 1000-1500€ (plus Sonderzahlungen).
Aktuell haben wir ein Objekt im Blick was 430tsd Euro kostet (100qm Bestandwohnung, Bj 2004).
An EK haben wir zusammen 200tsd zur Verfügung (Beide haben weiterhin aber einen Notgroschen, der entweder als Sondertilgung genutzt werden kann oder aber unverhergesehenes abfedert).
Das heißt mit NK 430tsd + 10%NK (Makler, Notar, ...) = rd. 475k
200tsd EK
= 275tsd Kredit
1. Würden wir mit unseren Einkommen und Mitteln einen Kredit erhalten? (Ich habe vor der Kreditreform angefragt gehabt und da wurden mir 300.000€ in jedem Fall als möglich zugesagt)
2. Welche Raten würde anfallen? (Ich habe eine Rate von 1350€ errechnet wenn der Kredit als Volltilger auf 20 Jahre läuft und es der einzigste Kredit wäre - also vorrangig eingetragen. Dies dürfte ja ggf. mit nicht verheirateter Partnerin nicht mehr so sein, oder? Siehe Frage 3.)
Wichtig wäre, dass Sondertilgung möglich ist.
Lieb wäre mir auch eine kleinere monatliche Rate und dafür wenn vorhanden jährlich eine Sondertilgung (Also z.B. nicht 1500€ pro Monat als Rate sondern lieber nur 1000€ aber dafür dann die 500€x12 als Sondertilgung. Ich denke das man damit flexibler ist.)
Schön wäre auch in 20 Jahren spätestens fertig zu sein (wovon ich derzeit ausgehen würde, wenn sich nichts gravierend ändert)
3. Wie könnte man das Konstrukt aufbauen da wir ja nicht verheiratet sind? (Ich stelle mir vor, dass meine Partnerin eine Rate von 300-500€ nimmt und ich den Rest; oder ich alleine alles?)
4. Auch das Besitzverhältnis würden wir gerne so aufsplitten wie Zahlungen geleistet werden (Wenn ich z.B. 2/3 der Wohnung bezahlen sollen auch 2/3 der Wohnung mir zugeordnet werden und 1/3 dann meiner Partnerin). Geht das?
Für Hinweise und Informationen die ich nicht explizit gefragt habe, aber wichtig wären, bedanke ich mich auch schonmal.
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Die Finanzierung sollte unproblematisch darstellbar sein.
Eure Einkommen werden einfach zusammengerechnet, verheiratet oder nicht sollte keinen Unterschied machen. Ihr kommt beide als Darlehensnehmer in den Vertrag und haftet beide vollumfänglich für das Darlehen.
Um deine Punkte abzuarbeiten:
1. ja
2. Wenn du einen Volltilger mit 20 Jahren Laufzeit haben möchtest hast du nunmal die 1350€ Rate. Da kommst du nicht ohne weiteres drunter. Zins liegt dann bei ca. 1,7%, Gesamtzinskosten bei ca. 49.000€.
Alternativen wären eine Laufzeit von 25 Jahren zu wählen (ca. 1,9% Zins, Gesamtzinskosten ca. 70.000€) und dann bei einer regelmäßigen monatlichen Rate von ca 1150€ die Laufzeit über Sondertilgungen zu verkürzen.
Eine weitere Variante wäre eine 15-jährige Zinsbindung mit Restschuld und Tilgung von z.B. 3%.
Damit kommst du auf ca. 1050€ Rate, kannst natürlich auch sondertilgen. Zins bei knapp 1,6%, Gesamtzinskosten in 15 Jahren ca. 49.000€. Restschuld nach 15 Jahren ~135.000€. Diese könnte man über einen Bausparer absichern wenn einem das wichtig ist.
3. Ihr haftet beide gesamtschuldnerisch, wie ihr das intern regelt ist der Bank egal.
4. Die Eigentumsverhältnisse könnt ihr ebenso komplett unabhängig von der Bank regeln, das entscheidet ihr allein beim Notar.
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Mich interessiert das Thema auch. Der Eintrag ins Grundbuch wird zu Beginn gemacht und enthält fixe prozentuale Aufteilungen. Wenn sich das Besitzverhältnis mit den Jahren ändert, muss man laut Internetquelle eine GbR gründen, um nicht stets eine Anpassung im Grundbuch vornehmen zu müssen. (Weiß da ein Experte mehr?)
Darf ich aus Interesse fragen, woher das EK stammt? Selbst gespart, Erbe oder Schenkung? (mit der Gefahr, dass das Geld zurückgefordert werden kann)
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Ex Studentin,
warum sollten sich den die Eigentumsverhältnisse verändern?
Und wenn doch einmal kann man das jederzeit im Grundbuch ändern.
Habe noch nie von einer GBR für sowas gehört. Das wäre nur interessant wenn es mehrere Inhaber gäbe und sich die Verhältnisse ständig änderm.
Hallo Ulf,
bei so einer komplexen Finanzierung solltet ihr euch mal an einen Finanzierer wenden. Es ist schwierig nier im Forum rechtliche Tips zu hochkomplexdn Fragen zu geben.
Aber eine %Aufteilung ist ohne Probleme im Grundbuch möglich.
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Deswegen die Frage nach dem Eigenkapital. Wenn Sie z.B. die 200k als Erbe mitbringt, hat sie zu Beginn einen hohen Anteil am Eigentum, der immer weniger wird, wenn er den Rest abbezahlt. Am Ende würde es vielleicht auf 50:50 hinauslaufen, aber sollte die Wohnung schon vorher verkauft werden, stünde ihr mehr zu. Sind die 200k von ihm, sollte er sich überlegen, die Wohnung nur auf sich nehmen und auch alleine als Darlehensnehmer eingetragen zu sein. Stehn hingegen beide im Grundbuch, dann haften auch beide und im Falle einer Trennung lässt sie die Bank kaum aus dem Vertrag.
Dann die Frage: Sollte ihr wegen der Kindererziehung nicht ein gewisser Ausgleich zustehen? (sofern es das gemeinsame Kind ist)
Sollte das Eigenkapital von beiden stammen: Sich auf einen Prozentsatz einigen, mit dem beide leben können. Aber man kann kaum vorhersagen, wie die wirkliche Tilgung verläuft. Vlt macht er Sondertilgungen, vielleicht geht sie wegen eines weiteren Kindes in Elternzeit und er trägt die Rate alleine.
Die Frage ist also: Wenn im Grundbuch z.B. 60:40 steht, kann man das als Paar durch einen zusätzlichen Vertrag anpassen?
Beschäftige mich grad auch mit dem Thema.. Man kann wohl einen Partnerschaftsvertrag abschließen, um all solche Themen zu klären.
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Hallo Ex-Studentin,
Das EK ist nicht gleich aufgeteilt. Auch die Raten wären nicht 50/50 zu tragen.
Wir tendieren somit zu einer Festlegung der Anteile und würden dann den Beitrag jedes Einzelnen danach regeln. Bei z.B. 1000€ Rate müsste man bei 40%/60% Eintrag im Grundbuch auch die Rate in 400€ : 600€ Beitrag teilen.
Bei Sondertilgung müssten beide dann eigentlich auch wieder im gleichen Verhältnis tilgen um eine korrekte Aufteilung zu gewährleisten (also 10.000€Sondertilgung müsste dann auch 4000:6000 gesplittet werden). So der Plan. Wie du schon ansprichst kann die Wirklichkeit anders aussehen weil man nie weiß was auf einen zukommt.
Partnerschaftsvertrag und GbR habe ich auch gelesen. Zweiteres erscheint mir flexibler hinsichtlich der Aufteilung nach eingesetztem Kapital. Aber ich kenne niemanden der das bisher gemacht hat.
Wegen Kindererziehung hast du recht. Wir haben das bisher so geregelt, dass der mit dem höheren Einkommen auch einen größeren Anteil an den Ausgaben trägt (z.B. KiTa). Bei Bekannten wurde eine Ausgleichszahlung vereinbart wovon dann aber jeder sämtliche Kosten im Verhältnis 50:50 zahlt. Alles natürlich nur wieder theoretisch da praktisch doch nicht so krass angewendet.
So wie ich bisher informiert bin kann man die Verhältnisaufteilung jederzeit in beidseitigem Einverständnis ändern. Jedoch nur gegen erneute Kosten und am Ende wird das doch eh nicht gemacht (auch wenn es ggf korrekt wäre).
So ein Immobilienkauf inkl. Absicherung aller Eventualitäten ist echt unromantisch
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Vorab möchte ich erwähnen, dass es eher selten ist, dass bei einer Lebensgemeinschaft mit Kind Eigentumsverhältnisse aufgeteilt werden sollen. Sollte dies erforderlich werden, so sollte entsprechend dem einzusetzenden Eigenkapital ein Schlüssel gefunden werden, der die prozentuale Aufteilung wieder gibt. Entsprechend werden dann auch die Kosten aufgeteilt. Die Zins-, und Tilgungsrate wird dabei von einem Konto eingezogen, der andere muss dann seinen Anteil vorab dem Konto zur Verfügung stellen. Da ward ihr auf dem richtigen Weg. Änderungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch sind jderzeit möglich, aber unüblich. Ein privatschrftlicher Vertrag beim Notar kann eingebrachtes und aufgewendetes (auch das noch zu Erfolgende) ebenfalls regeln lassen.
Grundsätzlich ist es selbstverständlich auch möglich, dass einer alles kauft und entsprechend auch für alle Kosten aufkommt und sich einen Ausgleich konform einer Miete zahlen lässt.
Dass die Finanzierungsanfrage - auch auf dich alleine - in einem positiven Kreditvotum münden wird steht ausser Frage, insofern steht der Realisierung des Vorhabens überhaupt nichts im Wege.
Zu den Modellen sei gesagt, dass ein Volltilgerdarlehen egal ob nun auf 20 oder gar 25 Jahren eine gute Variante darstellt. Auch kann natürlich kalkulatorisch eine Restschuld nach dem Zinsbindungsende vorhanden sein, die über Sondertilgungen hinfällig werden. Hier kann dann - so die Sondertilgungen zu kalkulieren sind - auch eine 15 Jahres Zinsfestschreibungszeit Sinn machen.
Bei Volltilgermodellen können Sondertilgungen vereinbart werden, selbstverständlich sind diese bei diesem Finanzierungsmodell aber nicht, da der Kunde einen Zinsrabatt bekommt, da die Bank verlässlich mit den Raten - der Tilgung - rechnen kann und diese eben in der Regel erhöht ist. Da ist es nicht gewünscht vor Ende des Zinsfestschreibungszeitraumes das Darlehen zurück geführt zu haben. Nach 10 Jahren allerdings kann jede Zinsfestschreibungszeit nach BGB $ 489 mit einer halbjährlichen Kündigungsfrist nach Vollauszahlung zurück gezahlt werden, allerdings macht das ja nur Sinn wenn die Zinsen dann günstiger sind oder aber eben das Kapital zur Ablösung vorhanden ist.
Alles in Allem ist alles eine individueller Betrachtungsweise und es bedarf für einer Empfehlung weiterer Informationen, vor allem Hintergründe, warum die Dinge so sind, wie der TE das hier z.B. anfragt. Ein Finanzierungskonzept kann nur dann gut sein, wenn man auch die persönlichen Faktoren der Verbraucher berücksichtigt, nicht nur Daten und Zahlen!
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Leider ist bei einem Immobilienkauf tatsächlich nicht alles romantisch. Die große Frage ist: Was soll im Falle einer Trennung mit der Wohnung passieren?
In dem Fall würde sich vermutlich deine Freundin um das gemeinsame Kind kümmern, in der Wohnung bleiben und Miete zahlen, du zahlst Unterhalt.
Oder du übernimmst den Kredit alleine und stehst alleine im Grundbuch. Aber da sie EK mit einbringt und jeden Monat mit abbezahlt, ist das auch nicht das fair. Die Frage ist auch, wir ihr Reperaturen aufteilen wollen.
Also läuft es wohl auf einen Zusatzvertrag (Partnerschaftsvertrag) hinaus.
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Man muss sich aber auch mal grundsätzlich die Frage stellen, ob ein gemeinsamer Immobilienkauf eine gute Idee ist, wenn jeder so streng seine eigene finanzielle Unabhängigkeit bewahren möchte. Reparaturen aufteilen ...
Irgendwann sollte doch aus deins und meins mal unseres werden. Vor allem auch wenn Kinder im Spiel sind.
AW: Eigentumwohnung Kauf - Nicht verheiratet - Finanzierung
Ich sehe das exakt so wie hoehlenbewohner. Von Anfang an hat mich das etwas befremdet. Will man so wirklich in eine glückliche Zukunft gehen, wo meins meins ist und deins deins? Wenn nicht verheiratet kann ich das in Bezug auf Eigentumsverhältnisse noch verstehen, das ist ok, aber darüber hinaus?
Manchmal denke ich dass eben dann diese Geldaufrechnungen und Vermögensklärungen im Alttag dazu führen, dass sich Verstände verstreiten und das Ende vorporgrammiert ist. Muss nicht sein, sieht und handahbt sicher jeder auch etwas anders, mich aber befremdet so etwas am Start der gemeinsamnen Zukunft.
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