Fragen zu Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld und 2 Darlehensverträgen
Hallo zusammen,
ich habe ein paar Fragen bzw. vermutliche ein kleines Problem. Gerne würde ich unsere Situation kurz schildern.
Wir haben im August 2008 eine Finanzierung für ein EFH (Neubau) bei unserer Hausbank aufgenommen. Dazu wurde eine Grundschuld (Buchgrundschuld) über 340.000 Euro eingetragen.
Der aktuelle Verkehrswert beträgt geschätzt 600.000 Euro.
Es gab/gibt folgende Darlehen:
1. Darlehen über 330.000 Euro zu 5,25% mit 1% Anfangstilgung und einer Zinsbindung von 15 Jahren.
Aktuell sind hier noch 207.000 Euro offen.
Das Datum der Vollauszahlung war der 16.09.2009.
2. Darlehen über 10.000 Euro zu 3,x% als Bausparkassendarlehen. Dies wurde bereits komplett getilgt.
Im Januar 2013 wurde ein weiteres, über die selbe Grundschuld besichertes, Darlehen für eine Photovoltaikanlage aufgenommen.
Dies hatte steuerliche Gründe und zusätzlich war in 2013 natürlich der Zinssatz wesentlich günstiger, sodass es mir attraktiver erschien die freigewordenen Mittel für die Sondertilung des 1. Darlehens zu nutzen.
3. Darlehen über 10.000 Euro zu 2,8% mit 5,36% Anfangstilgung und einer Zinsbindung von 10 Jahren.
Aktuell sind hier noch 7.700 Euro offen. Sondertilgungsmöglichkeit: 500,- p.a..
Eine Anschlussfinanzierung des "Hausdarlehens" wäre somit zum 17.03.2020 möglich.
Die lezten Tage haben wir uns bereits einige Angebote eingeholt (Vollilgerdarlehen 10 Jahre 150.000 Euro)
1. Online Vermittler: (DSL Bank 1,6% 37 Monate)
2. Hausbank (tritt hier aber auch nur als Vermittler auf, da sie selbst keinen Forward in der Zeitspanne anbieten): 1,78% (Das Angebot war nicht endverhandelt)
Aktuell wäre für uns aber das Angebot der Allianz wesentlich attraktiver.
Hier gibt es für 36 Monate (Ich weiss in 4 Wochen kann viel passieren) ein Volltilgerdarlehen (bis Ende März 0,3% Abschlag) 10 Jahre für 1,34% und zusätzlich würden hier noch die Gebühr des Grundbuchamtes übernommen werden.
Leider kann der Kredit für die PV Anlage erst in 01/2023 abgelöst/getilgt werden und wird deshalb bei der Hausbank verbleiben müssen.
Welche (kostengünstige) Möglichkeiten der Grundschuldübertragung an die neue Bank habe ich (Diese will sicherlich in den 1.ten Rang)? Bzw. welche wäre zu Empfehlen?
So wie ich Verstanden habe gibt es folgende Möglichkeiten...
A) Teilung der Grundschuld über Notar/Grundbuchamt z.B. 10.000 Euro bei Hausbank und 330.000 Euro bei neuer Bank? Wie siehts hier mit der Rangfolge aus, geht hier automatisch das PV Darlehen in den 2.ten Rang - Der Vertrag existiert ja schon länger?
B) Löschung und Neubestellung von 2 Grundschulden (150.000 Euro und 10.000 Euro)? Sicherlich der teuerste Weg...
B) Bestellung einer Ersatzsicherheit für den PV Kredit z.B. über Bausparvertrag (Wäre aktuell genau in der Höhe der Restschuld bespart)?
C) Teilübertragung über Abtretungsverfahren möglich? Wie siehts hier mit der Rangfolge aus?
Eine Kooperation unserer Hausbank werden wir wohl nicht erwarten können, da wir in 01/2016 versucht haben über den "Wiederrufsjoker" aus dem laufenden Vertrag auszusteigen.
Dieses Vorhaben wurde von unserer Seite aber aus verschiedenen Gründen mittlerweile "ad acta" gelegt.
AW: Fragen zu Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld und 2 Darlehensverträgen
Hallo Bergnuckel,
ihr habt euch ja schon richtig Gedanken gemacht. Echt super.
Zu deiner Frage. Das kleine Restdarlehen wird im 1 Rang im Grundbuch bleiben. Das stört aber normalerweise keine Bank, da es sich ja nur um einen kleinen Betrag handelt.
Ihr werdet allerdings die vorhandene Grundschuld notariell an die neue Bank abtreten müssen. Kostet auch Gebürhen. Diese sind aber nur ca 1/3 dessen was ihr bei einer Löschung und Neueintragung zahlen müsstet.
AW: Fragen zu Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld und 2 Darlehensverträgen
Zu den grundbuchrechtlichen Fragen:
Der Rang nach Teilung ergibt sich nach der in den Urkunden getroffenen Rangbestimmungen. Ist eine Rangbestimmung erfolgt, so stehen die Rechte im Gleichrang. Welches Darlehn zu welchem Zeitpunkt abgeschlossen wurde und durch die Grundschuld(en) besichert wird, ist vollkommen unerheblich. Gewöhnlich teilt man einen (erst- oder letztrangigen) Teilbetrag an den neuen Gläubiger ab. Ist die günstigste Variante. Das Recht wird dann automatisch geteilt und die Teilung und die Abtretung im Grundbuch eingetragen.
Löschung und Neubestellung spült Geld in die Kasse der Bank, des Notars und des Amtsgerichts. Sonst nichts. Ist Blödsinn und bei derzeitigem Grundbuchstand nicht erforderlich. Da wird es andere Lösungen geben.
AW: Fragen zu Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld und 2 Darlehensverträgen
Hallo Bergnuckel,
vom Grundsatz her müssten ihnen beide - der Onlinevermittler und die Hausbank - diese Fragen beantworten können und müssen, insbesondere der, der das neue Geschäft tätigen soll muss ihnen da beiseite stehen.
Es werden an die neue Bank alle Grundschulden nach 7.000 Euro abgetreten. Die 7.000 Euro werden der neuen Bank immer vorgehen, da die derzeitige Bank den ersten Rang behalten will und wird.
Ansonsten ist das kein Zauberwerk, ein ganz normaler Vorgang der Abtretung im Nachrang nach den 7.000 Euro.
AW: Fragen zu Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld und 2 Darlehensverträgen
Hallo an alle,
vielen Dank für die Antworten - Das beruhigt mich, dass die geplante Umschuldung doch nicht so "exotisch" und damit kostenintensiv wird.
Natürlich gehe ich auch davon aus, dass die Anbieter mir auch diese Fragen hätten beantworten können.
Nachdem ich die Auswahl der Anbieter aber etwas erhöhen wollte (36 Monate Forward bieten doch eine Reihe mehr Banken an) habe ich keine weiteren detaillierten Fragen zu Kosten (Grundbuch/Notar) und Abwicklung gestellt.
Zusätzlich gehe ich auch gerne etwas vorbereitet bzw. mit etwas Basiswissen in solch ein Gespräch - Den weiteren Termin haben wir jeweils auf Anfang März verlegt.
Ich wäre jetzt auch so "frech" noch eine Frage zu stellen die sich mir gerade stellt.
Ab wann ist es in der Regel möglich den Forward zu zeichnen?
Wäre es z.B. schon möglich am 01.03.2017 einen Forward über 36 Monate zur Ablösung am 17.03.2020 zu zeichnen?
Zumindest bei den online Anbieterrechnern wird immer nur nach Monat der Ablösung unterschieden nicht nach dem genauen Datum.
AW: Fragen zu Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld und 2 Darlehensverträgen
Wenn Sie einen Anbieter wählen mit nur 36 Monaten dürfte die Vor-Prüfung doch jetzt auch schon möglich sein.
Eine Bank will doch auch Geschäft machen.
Welcher Anbieter ist das denn?
AW: Fragen zu Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld und 2 Darlehensverträgen
Es geht um die Allianz, bis Ende März haben die 0,3 Abschlag auf Volltilger plus Übernahme der Grundbuchkosten und das Angebot vor 3 Wochen war meiner Meinung nach ziemlich gut mit 1,34% (150.000 Euro, Forward 36 Monate, Volltilger 10 Jahre).
Seit dem 19.01 haben die (zumindest laut Internet) die Konditionen auch nicht mehr angepasst.
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