meine Freundin und ich sind aktuell damit beschäftigt, unsere Finanzen zu klären bzw. zu rechnen, wie weit wir mit einem Hausbau gehen können.
Wir sind beide knapp 30 und haben ein gesamtes Nettoeinkommen von knapp über 4.100 Euro, ich habe zusätzlich einen Firmenwagen. Es gibt keine Schulden und ein EK von ca. 130.000 Euro (45.000 Bausparer (teilweise alt), 30.000 angelegt auf die nächsten 5 Jahre und 55.000 Euro bar). Beide Gehälter werden in den nächsten 2-3 Monaten mit einer noch nicht genau beziffernden Summe wachsen. Dies wollen wir aber vorerst nicht einkalkulieren. Wir sind an sich recht sparsam und verjubeln unser Geld eigentlich gar nicht. Kinderwunsch ist da, allerdings nicht sicher ob es klappt oder nicht, heiraten werden wir auch noch.
Nun kommen wir mal zu unseren Plänen. Wir möchten ein Haus bauen mit ca 160-170 Quadratmeter Wohnfläche, einem Keller mit Einliegerwohnung und 2 Doppelgaragen. Ausstattung ist gut mit Luft-Wasser-Wärmepumpe, Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, Photovotltaik ca. 20 - 30 kWp und Hausautomation. Das Grundstück wäre in einem Neubaugebiet etwas abseits, deshalb auch etwas günstiger.
Kosten:
Haus - ca. 370.000
Photovotltaik - ca. 25.000
Grundstück - ca. 45.000
Garagen, Garten - ca. 40.000
Ganz sind wir mit den Planungen noch nicht fertig aber wir werden wohl zwischen 450.000 und 500.000 Euro liegen. Die Einliegerwohnung werden wir vermutlich vermieten, ist aber eher gedacht für die Schwiegereltern, damit wir bei uns noch einen Platz frei haben. Die Einnahmen hierfür würden wir auch in der Finanzierung nicht berücksichtigen. Wir möchten einfach selber entscheiden, ob wir diese so lange vermieten bis Familie mit einzieht oder eben nicht.
Alle Baunebenkosten, Einrichtung usw. werden wir selber finanzieren. Wir würden gerne für die nächsten paar Jahre ein finanzielles Polster lassen und somit die oben genannten Kosten voll finanzieren. Wir waren schon einmal bei einem Vorgespräch bei 2 Banken, welche sich über unsere Situation sehr positiv geäußert haben. Auch ist hier die Idee, die Rate so zu gestalten, dass auch einer das für eine gewisse Zeit stemmen kann. Wir haben hier an ca. 1.250 Euro gedacht rein für die Kreditrate. Jährliche Sondertilgungen möchten wir ab dem nächsten Jahr dann immer in einer Höhe von 6.000 bis vielleicht 12.000 Euro machen. Uns ist klar, dass wir hier sicher 30 Jahre und mehr abzahlen müssen. Wir haben für uns allerdings beschlossen, keine "Notlösung" zu bauen die uns dann vielleicht 100.000 Euro weniger kostet aber wir bei jedem betreten des Hauses bereuen. Wir haben uns lange darüber unterhalten, was wir mit unserem gesparten Geld denn irgendwann mal machen möchten, wir haben aber eigentlich keine Wünsche außer alle 2 Jahre vielleicht mal in den Urlaub (mit Kind dann erstmal nicht mehr). Meine Freundin fährt immer kleine Jahreswagen bis diese 3 oder 4 Jahre alt sind und bei den ersten größeren Reparaturen wird dann wieder gewechselt.
Nun zu den Fragen:
- Ist das einigermaßen realistisch?
- Mit welchen effektiven Zinsen kann man denn hier aktuell rechnen (Februar 2017)? Ist sehr schwer hierzu etwas zu finden als Anhaltspunkt
- Da wir nicht die Not haben zu bauen, können wir da bei den Banken diesen Trumpf ausspielen um die Konditionen zu verbessern?
- Das Haus wäre KfW55, allerdings habe ich oft gelesen, dass die Bank an den KfW Krediten nix verdient. Ist dass somit eher negativ für den Zinssatz oder positiv? Mich stört hier enorm das MUSS-Tilgungsfreie Jahr. Hier verlieren wir 2.000 Euro und bekommen am Ende von den 5.000 Euro noch 3.000 raus bei dann vielleicht höheren Zinsen, die die Bank erhebt.
- Wie sieht es hier mit Bayern LOBA und LFA Förderbank (letzteren für Photovotltaik) aus?
Vielen Dank und Gruß
Martin
PS. Riskikolebensversicherung bzw. Lebensversicherung ist dann bei beiden vorhanden.
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Ja da gebe ich dir Recht. Aber der Zinssatz ist irgendwie das, woran man meiner Meinung nach das meiste messen kann. Also wenn ich bei vielen Banken Angebote habe, dann sehe ich hiermit am schnellsten, was mich das an Kosten für die z.B. 20 Jahre kostet. Bereitstellungsgebühr und die anderen Kosten mal außen vor, die werden bei 160.000 Euro Zinskosten nicht ganz so arg ins Gewicht fallen
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Hallo Matti85,
ich kann Dir zustimmen 3% Tilgung ist sinnvoll.
In dem Fall von "Martin" fällt irgendwann 1 Einkommen weg und Teilzeit ist dann nur noch möglich.
Da können 3% Tilgung bei z.B. 400t oder 450t Darlehen schon zuviel sein.
Die Sollzinsbindung kostet zwischen jeweils ca. folgende Aufschläge:
10 Jahre / 15 Jahre = ca. 0,5% teurer
15 Jahre / 20 Jahre = ca. 0,3-0,4% teurer
20 Jahre / 30 Jahre = ca. 0,2-0,3% teurer
Bei einem Sollzins 10 Jahre Sollzinsbindung von 1,2% würde bedeuten 15 Jahre 1,7%, 20 Jahre 2,0-2,1% usw.
Will und kann man sich das leisten?
Als Mix Teil 10 Jahre SOllzinsbindung ohne Tilgung um Kreditrate die nächsten 10 Jahre günstig zu halten
ist sinnvoll. Rest über 15 Jahre Sollzinsbindung.
100 t 10 Jahre zu 1,2%
350t 15 Jahre zu 1,7% und 2% Tilgung besser 3% Tilgung
da kommen Raten über 1500 € pro Monat raus!
+ NK pro qm 1,50€ = 255€ = über 1750 € pro Monat
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Und jetzt kommt eben der Punkt. Angenommen wir machen 1250 Euro für den Kredit, die Einnahmen aus PV von ca. 2000 Euro (sehr moderat geschätzt) und Einnahmen von Vermietung der ELW von 4000 Euro (moderat geschätzt) auch schon nach Abzug Steuern und das dann schon einmal als Sondertilgung, dann liegen wir monatlich bei 1750 Euro (ist klar, dass ich bis zur Sondertilgung mehr Zinsen zahle, da ja der abzuzahlende Betrag höher ist.).
Wenn wir dann Elternzeit hätten, dann wären es 40% weniger bei Ihr. Der Job meiner Freundin lässt allerdings problemlos Teilzeit zu. Was ich noch nicht geklärt habe, ob ich dann während der Elternzeit in die Lohnsteuerklasse 3 kann, wenn wir verheiratet sind. Habe mich noch nicht informiert, ob dass dann eben bei Ihr wieder mehr abzieht.
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Vor allem Martin-Hausbau, was ich überhaupt nicht verstehe, ihr Eingangsthread stellt die Frage nach dem Effektiv Zins. Statt diesen nun mal anzufordern, mal zu erfragen spekulieren wir mit 2% Zinsen die ggf. zu hoch sind, erwähnen sie zur Bank zu gehen und gespannt zu sein, den besten Bausparvertrag ausfindig zu machen usw.
Was hatten sie sich konkret von der Threaderöffnung in diesem Forum erhofft, bzw. versprochen?
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Die Intension war eigentlich recht einfach. Bevor ich diesen Thread geöffnet hatte dachte ich, dass die Effektivzinsen das ausschlaggebendste am Kredit sind, deshalb die Eröffnung mit diesem Thread-Titel. Nach einigen Beiträgen und Infos, wie andere das machen bzw. man sich gar nicht so auf diesen Zins festsetzten soll, ist mir das nun auch schon klarer. Auch hier das Finanzierungsbeispiel vom anderen Martin mit dem Bausparer, der dann die 100.000 abdeckt finde ich interessant. Aus diesem Grunde sind wir nun eben in eine Richtung abgedriftet, die mir zu Beginn des Threads nicht klar war. Erstens bin ich der Meinung, dass der Verlauf dieses Threads für mich (evlt. auch mal für andere) sehr interessant ist und zweitens ist es meines Erachtens nach auch nicht so wirklich Off Topic. Sollte es jemanden stören wie das hier verläuft, dann bitte den Thread schließen. Off Topic ist für mich, wenn ein TE eine Frage stellt und dann die Diskussion ohne den TE von anderen in eine komplett andere Richtung geführt wird. Hier bin ich ja der Lenker in eine Diskussion, die eben nicht ganz mehr dem Thread-Titel entspricht.
Versprochen habe ich mir genau so eine Diskussion, die mir Klarheiten verschafft BEVOR ich einen Termin mit der Bank habe.
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Hallo noelmaxim,
aus eigener Erfahrung kann ich "Martin" nur verstehen.
Ich habe mich vor Vertragsabschluss und Termin mit Bauträger und Bank auch sehr sehr intensiv
mit dem Thema befasst. Auch aus "Fehlern" in meinem Fall nicht der optimale neue Bausparvertrag lernt man.
Die Gelassenheit und Entspannung habe ich erst nach dem Einzug ins Eigenheim
wieder zurück erhalten. Die Kreditsummen machen Bauschmerzen und man hat Respekt & Angst.
Inzwischen sehe ich vieles entspannt. :-)
Der nächste Schritt solte zur Hausbank sein.
Dann habt Ihr zu Eurem Vorhaben Zahlen.
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Ein Tipp und Erfahrung von mir:
In der Nachbarschaft z.B. wurde Neubau über 30 Jahre Sollzinsbindung mit einer Kondition von 2,30% eff. finanziert. (ca.15% Eigenkapital)
Allerdings wurden Ihm von der Volksbank nur 1% Tilgung (auf Wunsch!) und Sondertilgungsoption von bis zu 10% eingeräumt.
Meiner Erfahrung nach halte ich dieses Konzept für zu teuer.
Klar hat eine super Zinssicherheit und "Freiraum" bzgl. der Tilgung.
Wir haben uns bewußt für kürze Zinsbindung entschieden um im Jahr 12t - 15t in die SOndertilgung zu stecken.
In unserem Fall wird die SOndertilgung angespart und kommt dann in gut 9 Jahren zum tragen. (Förderdarlehen lässt keine Sondertilgung zu)
Wichtig ist auch noch zu wissen wie wird mein Haus von der Bank bewertet.
Unser Haus mit Grundstück hat 600t gekostet. Wenn wir jetzt verkaufen müßten gibt der Markt aber nur 500-max. 550t in etwa her.
Die Nebenkosten, Grundsteuer extra Wünsche Bad, Fliesen usw. usw. gebraucht dadurch kann der Preis gedrückt werden.
Wir sehen unser Haus deshalb nicht als Geldanlage sondern Lebenstraum zum wohnen.
In Eurem Fall wird deshalb die Bank 10-15% vom Kaufpreis abziehen. (Objektwert Bankintern zur Bewertung)
Deshalb ist es wichtig 10-30% Eigenkaüital mit einzubringen um gute bzw. sehr gute Konditionen zu bekommen.
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Vielen Dank dafür.
Ja wir sehen es auch eher als Lebenstraum aber grundsätzlich verschwindet ja das Geld nicht zu 100% wie bei der Miete einer Wohnung. Man hat trotzdem noch einen Gegenwert, auch wenn der logischerweise nicht 100% des Kaufpreises ist.
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Ist doch alles auch überhaupt kein Problem und völlig ok. Off topic ist da auch nichts und selbst wenn, dann wird auch das diskutiert werden können.
Meine Frage zielte eher darauf ab, warum kontaktieren sie keinen Experten hier und lassen sich mal unverbindlich ein Finanzierungskonzept erstellen, womit dann - Martin79HN hat es ja richtig mit der Hausbank angesprochen - gearbeitet, gelernt und modifiziert wird?
Ein unabhängiger Experte wird angepasst an ihre Ziele und Wünsche unverbindlich ein erstes Modell erstellen können, sie glauben gar nicht wie daran das Wissen reifen und wachsen kann, was man da lernt, sich verinnerlicht, wieder verwirft und modifiziert.
Da wird der Gang zur Hausbank - gerade wenn man am Anfang steht und unwissend ist - eher ein Glückspiel, aber natürlich auch wichtig, ggf. ja auch der Gang zu anderen Banken. Grundsätzlich aber ist das Forum hier auch ein richtiger Weg, naja und ich bräuchte als Experte natürlich keine Bankengänge
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Hi Martin Hausbau, :-)
vielleicht ist es auch eine Überlegung wie folgt zu planen:
- jetzt das Grundstück kaufen
- Kind 1 bekommen (Elternzeit die Partnerin)
- in der Zeit Förderdarlehen beantragen (Einkommen geringer dadurch förderfähig)
- bis dahin noch mehr Eigenkapital ansparen
Ist halt ein hoffen das die Zinsen nicht extrem steigen.
So ein Föerdarlehen ist ca. 0,5-0,7% günstiger wie "normal". (zumindest in BW)
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Das werden wir nach dem Gang zur Hausbank auch noch machen . Jetzt geht es grundsätzlich mal darum, überhaupt ein Angebot dafür zu bekommen. Was nutzt es, wenn ich wochenlang ein Haus plane und Energie rein stecke, wenn am Ende die Finanzierung so nicht klappt.
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Zitat von Martin79HN
Hi Martin Hausbau, :-)
vielleicht ist es auch eine Überlegung wie folgt zu planen:
- jetzt das Grundstück kaufen
- Kind 1 bekommen (Elternzeit die Partnerin)
- in der Zeit Förderdarlehen beantragen (Einkommen geringer dadurch förderfähig)
- bis dahin noch mehr Eigenkapital ansparen
Ist halt ein hoffen das die Zinsen nicht extrem steigen.
So ein Föerdarlehen ist ca. 0,5-0,7% günstiger wie "normal". (zumindest in BW)
Wenn dann jetzt, sonst müssten wir erstmal irgendwo eine Wohnung suchen und das macht denke ich keinen Sinn . Auch wissen wir gar nicht, ob es mit dem Kinderwunsch aus technischer Sicht überhaupt klappt.
AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
Martin-Hausbau
Das hier ist in erster Linie ein Verbraucherforum, kein Verkaufsforum. Saugen sie sich alle Informationen rein, lassen sie sich helfen, fragen und fordern sie, es ist unverbindlich und kostenlos. Steht am Ende aller Überlegungen, Berechnungen und Erfahrungen eine Zusammenarbeit an, wird das allen zu Gute kommen. Entscheidend, alles kann, nicht muss.
Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?
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Zitat von Martin79HN