wir möchten demnächst ein Haus kaufen und dieses sanieren/modernisieren und haben diesbezüglich bei unserer Hausbank angefragt. Das folgende Angebot würden wir gern nachverhandeln.
Mich interessiert in diesem Zusammenhang, welche Argumente man in einer solchen Verhandlung anbringen kann, also welche Kriterien für die Bank (besonders) wichtig sind.
Im positiven Sinne könnten wir einerseits mehr "Eigenkapital" einbringen, indem ich Eigenleistungen erbringe um damit den Beleihungsauslauf zu drücken. Andererseits könnten wir z.B. sehr gut auf die inkludierten 5% Sondertilgung p.a. verzichten, da wir diese ohnehin nicht nutzen möchten. Evtl. wäre es für die Bank attraktiv, würden wir auf KFW 124 verzichten und dafür das Darlehen der SPK entsprechend erhöhen?
Im negativen Sinne ginge es um bestehende Risiken für die Bank, die aus Laiensicht allerdings nicht wirklich vorhanden sein dürften, oder?
- Bonität: Schufa-Score > 98%
- Arbeitslosigkeit: Ausgeschlossen, da "Beamter"
- Berufsunfähigkeit: Bei Eintritt binnen der nächsten 2 Jahre noch kritisch, danach dank Pensionsanspruch und DU-Versicherung fast in aktueller Einkommenshöhe abgesichert
- Tod: Ist über die RLV höher versichert als der ursprüngliche Kreditbetrag
- Rente: Pension fällt höher aus als das aktuelle Einkommen
- Pflegefall: Zusätzlich mit Pflege-Tagesgeld versichert
- Wertverfall der Immobilie: Gewachsener Bestand mitten im Ortskern, gute Infrastruktur (Arzt, Zahnarzt, Bäcker, Supermarkt, Filiale der Hausbank, Kindergärten, Grundschule, weiterführende Schule - alles fußläufig)
Welche "Risiko-Faktoren" davon sind für die Bank überhaupt wesentlich und welche habe ich übersehen? Und welchen Verhandlungsspielraum hat eine Bank/Sparkasse im Allgemeinen?
Über Erfahrungswerte, Tipps & Tricks für die Verhandlung würde ich mich freuen. Besten Dank im Voraus!
EDIT: Persönliche Angaben entfernt. Sollte für den Kontext nicht schädlich sein, da ohnehin nicht thematisiert.
@Vision: Entsprechende KFW-Mittel sind bereits eingeplant. "Arbeitgeber-Darlehen" vom Land gibt es meines Wissens nach nicht mehr. Das höchste der Gefühle ist ein Vorschuss von maximal ~2600 Euro. Aber Danke für den Hinweis!
@Caspar2020: Der Beleihungsauslauf spielt für meine Fragestellung keine Rolle. Ob ich nun bei > 100% bei 85% oder 35% lande ändert nichts, denn mir geht es um die Betrachtung innerhalb dieser Korridore. Hier beantwortet sich dann nämlich auch deine Frage nach dem geringeren Risiko - es ist geringer als bei einem Kreditnehmer ohne Beamtenstatus, Vermögenswerten, privater Absicherung etc. mit identischem Beleihungsauslauf.
Selbstverständlich können wir die ETW verkaufen, die Versicherungen kündigen und beim Dienstherren um Entlassung bitten. Wenn für die Bank nur "sicher" ist, was im Grundbuch steht, dann ist das eben so. Aber sowohl du, als auch noelmaxim führt ja weiter aus, dass es durchaus Banken gibt, die nebst der Beleihung auch die persönliche Bonität weiter aufschlüsseln und überdies an anderer Stelle (Vertriebskanäle) bei ansonsten identischen Bedingungen einen geringeren Zinssatz anbieten können. Es gibt also sowohl die Möglichkeit als auch den Spielraum seitens der Banken, also worüber debattieren wir hier eigentlich?
Wir sind uns der Einschränkung durch den Bezug auf ein Institut durchaus bewusst, aber auch das ist bezogen auf meine Frage irrelevant. Stellen wir uns nur einmal vor, wir ließen uns durch einen Finanzierungsmakler wie noelmaxim betreuen und landen schließlich zu 1,15% bei Bank XY. Ich würde die gleiche Frage wieder stellen: Welche sonstigen positiven Merkmale unsererseits können wir vortragen/geltend machen, um die Bank zu einer weiteren Reduktion des Zinssatzes innerhalb des erreichten Beleihungsauslaufes zu bewegen? Mag sich in dem Fall dann vielleicht nur noch um 5 und nicht mehr um 50 Basispunkte drehen, aber wie bereits geschrieben, geht es mir vordergründig ums Prinzip.
...und ja, das ist eine BU mit DU-Klausel, die zahlt sobald der Dienstherr (aus gesundheitlichen Gründen) frühpensioniert (auch teilweise).
@noelmaxim:
Ich bin irritiert. Sollte es nicht dank der neuen Immobilienkreditrichtlinie genau andersherum sein, also Bonität > Sicherheit? Wozu denn die umfangreiche Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit (insbesondere bei der SPK mit teils lächerlich hohen Pauschalen), wenn es am Ende doch bloß auf die Sicherheit ankommt. Dass Sie sich innerhalb Ihres Beitrages selbst widersprechen ist Ihnen sicherlich bereits aufgefallen. Entweder die Bonität spielt grundsätzlich keine Rolle, oder es gibt eben Banken, die sie berücksichtigen. In zweiterem Fall wäre es ja nicht ausgeschlossen, dass unsere SPK dazugehört.
Danke für die Auskunft bzgl. des Zinssatzes, das ist doch mal ein Anhaltspunkt!
Die bonität-Geschichte ist insoweit verschärft das die kapiteldienstfähigkeit über die gesamte darlehensdauer gegeben sein muss. Läuft zum Beispiel die Finanzierung rechnerisch in die Rente/Pension muss schon heute klar sein das diese bedient werden kann. Auch muss, wenn die darlehensdauer länger als zinsbindung läuft mit deutlich höheren refinanzierungszinsen (zwischen 5-8% annuität je nach Bank) in dieser Rechnung die kapitaldienstfähigkeit gegeben sein.
Auch muss betrachtet werden das das Darlehen komplett getilgt werden kann. Also nichts mit 0% tilgungssätzen (war z.b. In Holland sehr beliebt)
Die WIKR ist ja keine deutsche Erfindung sondern kommt aus der EU. Für manche Länder ist das ein großer "Fortschritt".
Alles Dinge, die früher nicht beachtet werden müssen. Auch hat der jeweilige Sachbearbeiter weniger Spielraum doch mal ein Auge zuzudrücken etc.
Früher wurde dann mit der Sicherheit argumentiert; das ist nicht mehr möglich. Bzw. es kam nur darauf an das die zinsbindungdauer betrachtet werden muss.
Aber bei den oben genannten Dingen geht's nur um Jo oder nee.
Und wenn jo zieht nur noch der beleihungsauslauf. Die Bank muss ja schließlich das Darlehen refinanzieren.
Es gibt sehr wenige Banken (z.b. Die DB die bonität teilweise in den Zins einpreist, auch hat z.b. Die BBBank beamten-Abschläge).
Manchmal spielt eine erhöhte bonität ne Rolle bei >95 / >100 (also erhöhte Sätze zusätzlich)
Aber die spK wird dir ohne ein konkretes gegen-Angebot keinen jota entgegen kommen.
Dass Sie sich innerhalb Ihres Beitrages selbst widersprechen ist Ihnen sicherlich bereits aufgefallen. Entweder die Bonität spielt grundsätzlich keine Rolle, oder es gibt eben Banken, die sie berücksichtigen.
Ich nehme noelmaxim selten in Schutz, aber ich sehe absolut nicht wo er sich widersprochen haben soll...
Selektives Lesen war noch nie eine gute Idee, schon gar nicht für Studenten...
Zitat von noelmaxim
Entscheidend ist insbesondere bei den Sparkassen, aber auch bei vielen anderen Banken gar nicht mehr die Bonität, vielmehr die Sicherheit im Bezug auf das Sicherheitenobjekt. Die Bonität nimmt auf die Kondition überhaupt keinen Einfluss mehr. Passt und positives Kreditvotum mit Konditionen in Abhängigkeit zu dem Beleihungsobjekt oder passt nicht mit Ablehnung und einem negativen Kreditvotum
Fettung von mir....
Dass "viele =! alle" hat man im Studium ja bestimmt irgendwann mal gelernt, oder?
Wenn man sich schon entschließt den Klugschei**** herauszukehren und sonst nichts beizutragen hat, sollte man sich absolut sicher sein, dass man weiß wovon man spricht, andernfalls wird es peinlich. Ich schlage vor du gehst schlafen, vergißt diesen furchtbaren Tag, der dich dazu gebracht hat spätabends noch wildfremden Menschen in Internetforen an den Karren fahren zu wollen und schlägst morgen früh beim Kaffee mal ein altes Schulbuch mit deutscher Grammatik auf (Fettung von mir).
a) den eigenen Fehler nicht einzugestehen
b) vergißt, statt vergisst zu verwenden
c) den Grammatikklaus zu geben (und dabei wieder daneben zu liegen; wie schon im ganzen Thread)
Selbstverständlich können wir die ETW verkaufen, die Versicherungen kündigen und beim Dienstherren um Entlassung bitten. Wenn für die Bank nur "sicher" ist, was im Grundbuch steht, dann ist das eben so. Aber sowohl du, als auch noelmaxim führt ja weiter aus, dass es durchaus Banken gibt, die nebst der Beleihung auch die persönliche Bonität weiter aufschlüsseln und überdies an anderer Stelle (Vertriebskanäle) bei ansonsten identischen Bedingungen einen geringeren Zinssatz anbieten können. Es gibt also sowohl die Möglichkeit als auch den Spielraum seitens der Banken, also worüber debattieren wir hier eigentlich?
Wir sind uns der Einschränkung durch den Bezug auf ein Institut durchaus bewusst, aber auch das ist bezogen auf meine Frage irrelevant. Stellen wir uns nur einmal vor, wir ließen uns durch einen Finanzierungsmakler wie noelmaxim betreuen und landen schließlich zu 1,15% bei Bank XY. Ich würde die gleiche Frage wieder stellen: Welche sonstigen positiven Merkmale unsererseits können wir vortragen/geltend machen, um die Bank zu einer weiteren Reduktion des Zinssatzes innerhalb des erreichten Beleihungsauslaufes zu bewegen? Mag sich in dem Fall dann vielleicht nur noch um 5 und nicht mehr um 50 Basispunkte drehen, aber wie bereits geschrieben, geht es mir vordergründig ums Prinzip.
Hallo,
also die Banken haben bestimmt einen Spielraum beim Zinssatz und dieser kann bestimmt verhandelt werden. Ich könnte mir jedoch vorstellen, dass ihr da durch Verhandeln mit Bezug auf eure Bonität nicht viel erreichen werdet. Ich glaube effektiv könnte es sein, wenn ihr das aktuelle Angebot von einer anderen Bank unterbieten lasst, dann dieses wieder von einer weiteren Bank unterbieten lasst, ... und dann irgendwann mit einem dieser Angebote zu eurer Hausbank geht und dort mit dem besseren Angebot verhandelt. Ich solltet dann halt nicht sagen, dass ihr das Darlehen aus persönlichen Gründen bei der Hausbank haben wolltet. Das ist ja ähnlich wie im Beruf. Wenn man vom Chef eine Gehaltserhöhung fordert wird rumgeknausert und man bekommt wenn überhaupt 1, 2 oder 3 %. Wenn man dann jedoch Kündigt sind plötzlich 20 % bzw. astronomische Höhen möglich ... Klar das ist nicht immer so, aber mir zumindest schon mal passiert ...
Es kann strategisch vielleicht auch Sinn machen, dass ihr der Bank das bessere Angebot nicht zeigt, sondern nur sagt, dass ihr ein besseres Angebot habt. Dann ist vielleicht die Chance besser, dass das Angebot deutlich unterboten wird und nicht nur etwa um läppische 0,1 % ... Die Bank und der jeweilige Berater hat ja ein Interesse ein Geschäft mit euch zu machen. Aber pokert halt auch und kann es leider wohl besser als du, weil er es ja regelmäßig macht und wohl entsprechend geschult ist...
leider wirst du mit deiner Argumentation bei der Spasskasse auf taube Ohren stoßen. Deine einzige Möglichkeit ist ein Gegenangebot einer anderen Bank zu präsentieren. Denn jeder Bankberater bei der SPK hat Spielraum nach oben wie nach unten.
Sollter dieser im Gespräch erkennen, daß ihr die Finanzierung sowieso bei denen macht(Stammkunde), geht er eben mit der Kondition nach oben um beim nächsten, der eben vergleicht, wieder nach unten gehen zu können. Alte Taktik jeder Bank
Also entweder du kommst mit einem Vergleichsangebot oder akzeptierst den zu teuren Zinssatz!
Oder du suchst dir gleich eine Bank, die fair mit dir umgeht und dir gleich ein gutes Angebot macht. Oder am besten zu einem Finanzierungsmakler, der vergleicht eben für dich und du bekommst von Haus aus die günstigen Konditionen.
Zins-Satz, Kriterien abseits der Beleihung
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Zitat von Rincewind
