Hallo zusammen.
Kann mir jemand sagen wo aktuell ca. die Zinsen liegen für ein Nachrangdarlehen.
Hintergrund 1: Wir haben noch ein KFW Darlehen laufen mit aktuell 3,4 Prozent Zinsen. Dieses können wir jederzeit voll tilgen. Kann man sowas nachrangig ablösen ?
Hintergrund 2: Ein Teil unserer Baufinanzierung fällt unter den Widerrufsjoker. Von daher wäre es interessant zu wissen was aktuell nachrangig an Zinsen möglich ist. Danach könnte man entscheiden ob mal Rückabwickelt oder verhandelt.
@wadi, generell sind doch Nachrangkonditionen aus meiner Sicht immer teurer als Konditionen wenn man rückabwickelt.
Am einfachsten ist doch eine Prüfung der Ablösung KfW mit der bislang finanzierenden Bank. Haben Sie mal bei der Hausbank nachgefragt?
Es fehlen aber noch viele Details um hier mehr prüfen zu können.
Vekehrswert, Rangfolge Grundbuch, und so weiter.
Hallo Bankkaufmann.
Erstmal danke für die Antwort.
Unsere Finanzierung besteht aus 3 Teilen.
Einem "normalen" Darlehen und 2 KFW Bausteine.
Über die gesamte Summe ist eine Grundschuld für die DSL Bank eingetragen.
Allerdings ist nur das "normale" Darlehen vom Joker betroffen.
Selbst wenn wir also das "normale" Darlehen rückabwickeln würde ja nur eine Nachrangfinanzierung gehen da die DSL Bank den ersten Rang mit Sicherheit ja nicht frei macht (da noch Schulden vorhanden sind).
Mit geht es in dem Punkt vor allem drum vergleichen zu können was gibt es an Konditionen bei einer Nachrangfinanzierung und was bietet evtl. die DSL Bank.
Nach allem was ich bisher lesen konnte endet es ja oft eher da das die Bank die Zinsen senkt.
Zum Thema KFW ablösen: Da hatte ich bereits bei der DSL angefragt. Die hatten nicht wirklich Interesse das ganze umzuschulden.
Zu den fehlenden Details:
Verkehrswert ??? Wir haben damals (2012) 220.000 € finanziert und 40.000 € EK eingesetzt. Würde also so 250.000 tippen.
Im Grundbuch ist nur die DSL Bank mit 220.000 € eingetragen. Sonst nichts.
Aktuell wären bei dem KFW ca. 45.000 € Restschuld.
Das Darlehen was vom Joker betroffen ist liegt bei 120.000 €
Ein Umschulden der KFW müsste doch aber aktuell fast immer Sinn machen oder ? Unter 3 Prozent kommt man doch sicher immer ?
@Wadi, das erscheint mir irgendwie in einer Zwickmühle zu stecken da Sie schreiben bereits bei der DSL Bank angefragt zu haben bezüglich einer internen Umschuldung.
Aus meiner Sicht macht eine fremde Bank mit Teil DSL Bank im Vorrang keinen Sinn.
Ich verstehe nicht ganz warum man nicht prüfen kann alle Darlehen umzuschulden?
Mit einer ganz anderen Bank?
Wurde das schon geprüft?
Wie genau ist das gemeint "komplett" umschulden zu prüfen ? Ob bei den anderen Bausteinen auch der Joker greift ?
Das wurde geprüft, leider greift der nicht bei den beiden KFW Darlehen.
Wir hatten auch bei der DSL angefragt bzgl. komplett ablösen. Das würde auch gehen, aber nur gegen Zahlung von knapp 28.000 € Vorfälligkeitsentschädigung.
Da wir in 5 Jahren eh Umschulden können (Zinsbindung zu Ende) würden wir beim vorzeitigen, regulären Ablösen drauf zahlen.
Kann man denn bei o.g. Eckdaten grob über den Daumen gepeilt sagen wie die Konditionen sind ?
Sind diese wirklich soviel schlechter, gerade bei den recht geringen Beträgen in Bezug auf den Wert des Hauses wenn man jetzt rein den Punkt KFW ablösen betrachtet ?
Die 120.000 € mit Widerrufsjoker werden ja mit Sicherheit nochmal eine ganz andere Baustelle.
Hallo Wadi, entscheidend ist zu allererst, wann die Hypotheken normal auslaufen, sprich die Zinsfestschreibungszeit endet. Zu dem, sind die Darlehen vor 4.2010 abgeschlossen, müssten sie bereits vor dem 21.6.2016 widerrufen haben. Ansonsten, sollte das Darlehen nach 2010 gezeichnet worden sein können sie natürlich jederzeit noch widerrufen. Denke mal das werden sie aber auch wissen.
Grundsätzlich wäre es denkbar, ein Forwarddarlehen für das Darlehen der DSL Bank bei einer anderen Bank zu zeichnen und die KfW Kredite sofort abzulösen.
Widerrufen sie dann aber und die DSL Bank erklärt den Widerruf für wirksam bzw. (das wird eher der Fall sein) vergleichen sie sich, wäre das Forwarddarlehen dann aber ein Problem. Zwar gibt es das flexible Forwarddarlehen, welches auf einen festen Termin (Zinsbindungsauslauf bzw. Kündigung nach BGB§489) abgeschlossen wird und jederzeit vorher - so man sich verglichen hat oder es ein Urteil gibt - abgerufen werden kann. Allerdings gestattet diese Bank erstens keinen vorläufigen Vorrang (was das Forward ja noch wäre, wollte man die KfW Darlehen sofort abklösen wollen) und die Mittel müssen innerhalb eines halben Jahres gesamt abgerufen werden. Jetzt sofort auszahlen (KfW) und einen Teil in 2 Jahren, wie oben schon erwähnt, ist dort aber nicht möglich. Hier beisst sich die Katze in den Schwanz bei den unterschiedlichen Anbietern.
Insofern müssen sie wissen, was sie vordergründig wollen. Wderrufen und abwarten, um dann bei einem Ergebnis das KfW 153/151 mit Kündigungs-, und KfW 124 mit Sonderkündigungsrecht und das Hauptdarlehen umzuschulden oder aber eben jetzt KfW umzuschulden und das Hauptdarlehen mit einem Forward belegen.
Mit einem DSL Bank Vorrang ohne Forward kann man eine Ablösung der KfW Mittel fast nicht gestalten, da die KfW Mittel innerhalb von 80% auslaufen müssen. Zu berücksichtigen gibt es dabei aber, dass die Vorlast mit dem 1 1/2 bis 2 fachen (je nach Bank) kapitalisiert wird. Dh, voraussichtlich gibt das der Wert der Immobilie nicht her.
So gesehen, Spatze in der Hand oder Taube auf dem Dach
Danke für die ausführliche Antwort (welche ich noch nicht ganz verstanden habe ;-) ).
Zitat von noelmaxim
Hallo Wadi, entscheidend ist zu allererst, wann die Hypotheken normal auslaufen, sprich die Zinsfestschreibungszeit endet. Zu dem, sind die Darlehen vor 4.2010 abgeschlossen, müssten sie bereits vor dem 21.6.2016 widerrufen haben. Ansonsten, sollte das Darlehen nach 2010 gezeichnet worden sein können sie natürlich jederzeit noch widerrufen. Denke mal das werden sie aber auch wissen.
Das Darlehen wurde 02/2012 abgeschlossen. Somit ist der Joker noch nicht abgelaufen.
Zinsbindung läuft bis 02/2022. Also wäre theoretisch ab heute ein Forwarddarlehen möglich.
Sinnvoll aber sicher noch nicht da die Zinsen bestimmt (oder hoffentlich) nicht in den nächsten Monaten durch die Decke gehen und man sich ja den Aufschlag pro Monat sparen kann.
Zitat von noelmaxim
Widerrufen sie dann aber und die DSL Bank erklärt den Widerruf für wirksam bzw. (das wird eher der Fall sein) vergleichen sie sich, wäre das Forwarddarlehen dann aber ein Problem. Zwar gibt es das flexible Forwarddarlehen, welches auf einen festen Termin (Zinsbindungsauslauf bzw. Kündigung nach BGB§489) abgeschlossen wird und jederzeit vorher - so man sich verglichen hat oder es ein Urteil gibt - abgerufen werden kann. Allerdings gestattet diese Bank erstens keinen vorläufigen Vorrang (was das Forward ja noch wäre, wollte man die KfW Darlehen sofort abklösen wollen) und die Mittel müssen innerhalb eines halben Jahres gesamt abgerufen werden. Jetzt sofort auszahlen (KfW) und einen Teil in 2 Jahren, wie oben schon erwähnt, ist dort aber nicht möglich. Hier beisst sich die Katze in den Schwanz bei den unterschiedlichen Anbietern.
Verstehe ich es also richtig das das KFW und das "normale" Darlehen zusammen sich kaum nachrangig Umschulden ließen ?
Zitat von noelmaxim
Mit einem DSL Bank Vorrang ohne Forward kann man eine Ablösung der KfW Mittel fast nicht gestalten, da die KfW Mittel innerhalb von 80% auslaufen müssen. Zu berücksichtigen gibt es dabei aber, dass die Vorlast mit dem 1 1/2 bis 2 fachen (je nach Bank) kapitalisiert wird. Dh, voraussichtlich gibt das der Wert der Immobilie nicht her.
So gesehen, Spatze in der Hand oder Taube auf dem Dach
Ich sehe schon das ist alles nicht so einfach wie ich gehofft hatte :-/
Gibt es denn für Finanzierer andere "Kontaktmöglichkeiten" zur DSL Bank ?
Wir hatten damals angefragt um das KFW-Darlehen "intern" umzuschulden.
Vielleicht reden die auch lieber mit Finanzierern ?
Zitat von noelmaxim
Insofern müssen sie wissen, was sie vordergründig wollen. Wderrufen und abwarten, um dann bei einem Ergebnis das KfW 153/151 mit Kündigungs-, und KfW 124 mit Sonderkündigungsrecht und das Hauptdarlehen umzuschulden oder aber eben jetzt KfW umzuschulden und das Hauptdarlehen mit einem Forward belegen.
Vordergründig will ich Geld sparen ;-)
Der "große" Plan wäre eigentlich:
Das KFW Darlehen bei der DSL intern umschulden mit Zinsbindung 5 Jahre (02/2022).
Beim normalen Darlehen über den Widerrufjoker ggf. erreichen das die Zinsen gesenkt werden. Zinsbindung unverändert dann bis 02/2022.
Dann würde ja nach wie vor alles bis 02/2022 laufen, nur halt "günstiger" und man könnte über ein Forwarddarlehen ab 02/2022 dann das ganze ggf. bei einer anderen Bank Umschulden.
Grundbuch müsste dann vorerst auch nicht geändert werden und Nachrangdarlehen wären ja dann auch hinfällig.
Was wäre von dem Plan zu halten ? Überhaupt realisierbar und sinnvoll ?
DSL Bank und intern umschulden ist immer ein nicht so einfaches Unterfangen. Habe gerade einen Fall.Aber es ist machbar.
Bei KFW sollte es über einen Berater zügiger gehen.
Sollte der Widerrufsjoker greifen, würde ich dies nutzen aber nicht nur für 5 Jahre sondern solange wie eben nötig.
Denke es ist günstiger bei der DSL eine längere Zinsbindung zu nutzen als 5 Jahre und dann danach ein Forwarddarlehen. (Denn diese haben ja einen Zinsaufschlag)
Hallo.
Das würde mich aber ja wieder in die Situation bringen das ich 2022 für die restlichen Darlehen welche nicht widerrufen werden an die DSL gebunden bin da die Grundschuld ja durch die Verlängerung bleibt.
In meinem Fall wäre nach 5 Jahren ja überall die Zinsbindung abgelaufen und man könnte komplett umschulden.
Das jetzt (60 Monate im Vorraus) ein Forward von den Konditionen keinen Sinn macht ist klar.
Ob die Zinsen steigen kann keiner sagen.
Wenn ich aber bereit wäre das Risiko einzugehen und mit dem Forward noch z.b. 3 Jahre zu warten wären die Konditionen für das Forward ja mit Sicherheit besser
Meinst du in Bezug auf wenn ich jetzt ein FW abschließe ?
Hier wurde mir vom Finanzierer ein Zinsaufschlag von 0,02 % pro Monat genannt je früher man das FW macht.
Die Zinsen sind in den vergangenen 6 Monaten um 0,3 - 0,4 % gestiegen und es wird wohl moderat weiter so gehen.
Die inflationäre Entwicklung, Amerika an sich und die FED Ankündigungen, die Europapolitik, Europas Scheideweg und die gute wirtschaftliche Lage Deutschlands sind die entscheidenden Faktoren, die es zu berücksichtigen gibt, will man abschätzen wo die Zinsen in 3 Jahren liegen werden. Niemand hat eine Glaskugel, keiner kann dir sagen, wo das Zinsniveau in 3 Jahren liegt, Fakt ist aber, dass du u.a. als Arbeitnehmer ein Interesse haben solltest, dass es wieder steigt. Tut es das, wirst du einen angestiegenen Zins eher bezahlen können, als dass er die weh tut. Andersherum kannst du aber auch akzeptieren, jetzt schon zu wissen, ggf. 0,5 % mehr zu zahlen, als es dann nötig sein wird, weil das Zinsniveau bleibt.
Es wird aller Voraussicht nach kein Existenzkampf für dich werden, auf der anderen Seite weisst du nicht wie es dir dann gesundheitlich und einkommenstechnisch geht.
Mach einer will jetzt die Weichen gestellt sehen, manch einem ist das egal, der andere wiederum will Geld sparen und der andere sagt, mir egal was kommt.
Konditionen Nachrangfinanzierung
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Zitat von noelmaxim
