Bitte um Bewertung der Finanzierung

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  1. Avatar von BubbleGum
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    Standard Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Hallo zusammen,

    habe eine Frage ob die Finanzierung für uns realistisch ist.

    Daten:
    Eigentumswohnung (Neubau) in Düsseldorf, gehobene Lage
    Fertigstellung Anfang 2018
    Kauf läuft ohne Makler ab
    Kaufpreis: 540.000, mit Notar und Steuern ca. 590.000
    Eigenkapital: 100.000
    Hausgeld: 400 Euro/Monat

    Käufer:
    Er: 39, Einkommen 3300€ mtl + Bonus 3000 €/jährlich
    Sie 35, Einkommen 1500€ (Teilzeit 30 Std/Woche) + Bonus 1000 €/jährlich
    Kindergeld: 380

    Wir haben folgendes Angebot von ING-Diba bekommen:
    100.000 für 10 J. mit 1,36% eff., Tilgung 4,75%
    390.000 für 15 J. mit 1,84% eff., Tilgung 1,25%
    Sondertilgung max 5%/Jahr sowie Tilgungsänderung sind möglich.
    Unser Wunsch ist jährliche Sondertilgung von 5000 €

    Monatliche Rate 1500 Euro (Zinsen/Tilgung) + 400 Euro Hausgeld

    Bitte um Bewertung der Angebots und ob die Finanzierung aus Eurer Sicht realistisch ist.
    Danke.

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Hallo Tikonteroga, wo spielen denn meine Provisonen eine Rolle??? Habe ich vom TE einen offiziellen Auftrag die Finanzierung zu begleiten??? Habe ich ihm den Kauf angeboten, die Immobilie vermittelt oder gar die Finanzierungshöhe vorgeschrieben? Zu dem, seien sie Gewiss, die Kunden bekommen alle Zahlen genannt, jeden Cent, die Laufzeit und Ratenhöhen, sowie Restschulden nach Zinsbindungsende! Das sind Pflichtangaben nach der WoKri, aber auch selbstverständlich für mich, dieses zu benennen!

    Unschön und einen verdächtigen Umstand empfinde ich, wenn man so tut als wisse man wie ich berate und die Finanzierung aufbereite, ohne auch nur einmal dieses erlebt und gesehen zu haben. Es ging doch auch noch überhaupt nicht um die Aiufarbeitung eines Finanzierungskonzeptes, sondern um Meinungen, wie die Finanzeirung zu bewerten ist. Einige, was ich doch akzeptiere, sind soweit gar nicht gekommen, vielmehr wurde das Vorhaben verteufelt, ohne den TE und seine tatsächlichen persönlichen Verhältnisse und Sichtweise im Detail zu kennen.

    Natürlich muss die Zinsfestschreibungszeit bei geringer Tilgung verlängert werden, ich weise hier doch klar und deutlich auf das Zinsrisiko hin und eben dieses entsteht durch die zu geringe Tilgung aufgrund der Investitionshöhe zu der gewünschten mtl. Belastung. Da wird doch ersichtlich bzw. kann der Verbraucher erkennen woran es kranken kann, erkennen in welchem Verhältnis sein Vorhaben steht, es bewerten und einschätzen und möglicherweise kommt er dann ja auch zu der Erkenntnis, dass ist ne Nummer zu groß.

    Ich jedenfalls maße mir aber nicht an das Vorhaben zu verteufeln, denn es ist rechnerisch wunderbar darstellbar und die Ausgangsbasis sieht sehr gesund aus. Gehe ich mit dem Verbraucher jetzt in die Konzeptdiskussion - wozu Zahlen, Kosten, Laufzeiten und Ratenhöhen gehören - kommen auch die Lösungen und wenn diese dann die Erkenntnis ist, das Vorhaben ist eine Nummer zu groß. Für mich passt hier erstmal alles gut zusammen, nun muss geschaut werden wie lange der TE tilgen kann/will, ob Erbschaften zu erfolgen haben, wo seine Risikomentalität liegt, seine Gehaltsentwicklung hinführen kann, wie alt die Kinder sind und die Frau bald wieder Vollzeit arbeiten kann, usw.usw.usw.

    Aber doch keine Provisionsdiskussionen

  3. Avatar von BubbleGum
    BubbleGum ist offline
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    - hat die Wohnung KfW 55 Standard oder besser?
    - Sind Kredite vorhanden?
    - erscheint es angebracht über eine längere Zinsfestschreibungszeit als 15 Jahre nach zu denken?
    - die Wohnung hat Energiestandard EnEv 2014 Effizienzhaus 70
    - es sind keine Kredite vorhanden
    - eine längere Zinsfestschreibungszeit mit Option "Sondertilgung" ist interessant

  4. Avatar von Daukind
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ich jedenfalls maße mir aber nicht an das Vorhaben zu verteufeln, denn es ist rechnerisch wunderbar darstellbar und die Ausgangsbasis sieht sehr gesund aus.
    Fettung von mir.

    Sorry, das kann doch unmöglich dein Ernst sein? Wenn diese Ausgangslage "wunderbar" und "sehr gesund" ist. Was ist denn dann ein 60%-Beleihungsauslauf bei dem nur 25% des Nettogehalts für die Immobilie verwendet werden müssen?

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Ach Caspar2020, ihr sprecht doch Risiken an, das ist doch vollkommen in Ordnung und ich minimiere diese, in dem in 10 Jahren keine Riskiken erst entstehen, sollten sie Zinsen gestiegen sein. Natürlich wird die Finanzierung risikoärmer mit einer längeren Zinsfestschreibungszeit! Wo hast du denn ja jetzt schon wieder ein Problem an meinen Ausführungen ausfindig gemacht? Geringere Tilgung, höhere Restschulden, längere Zinsfestschreibungszeit. Ein Ansatz von vielen, Ansätze die weiter erfragt werden müssen, will man sich ein abschließendes Urteil erlauben.

    Natürlich fallen dann auch Reparaturen im Laufe der Jahre an, aber erstens wohl nicht sofort und zweitens können verdeckte Mängel vermieden werden, ein Reparaturstau nicht übersehen werden usw. Da ist der Neubau einer von weiteren positiven Aspekten, die man sicherlich auch berücksichtigen sollte.

  6. Avatar von BubbleGum
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Zitat Zitat von Martin79HN
    1. Beim güstigeren Darlehen (10 Jahre Laufzeit) wird mehr getilgt
    als beim teureren (15 Jahre Laufzeit) ???

    Dadurch zahlt man doch dann auch mehr Zinsen über die Laufzeit.
    2.Ist die nächsten 20 Jahre mit einem Erbe zu rechnen?

    Ich würde an Eurer Stelle max. 1500 - 2000 € Rate pro Monat rechnen.
    Und dann darf bis zur Rente nix schief gehen!
    1. Was wäre Dein Vorschlag?
    2. Mit einem Erbe ist nicht zu rechnen

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    @Daukind

    Das wäre dann eine ausserordentlich wunderbare Ausgangsposition die nicht nur gesund ist, sondern man dem Verbraucher in Eigentum reinberaten müsste, so keine weiteren Argumente dagegen sprechen würden. Sicherlich bekommt der dann ein anderes individuelles Finanzierungskonzept als eben der, der mit 5.000 Euro Haushaltseinkommen einen Auslauf von 88 % hat.

    Im Übrigen, auch diese Verbraucher sind leider schon gescheitert!

  8. Avatar von Caspar2020
    Caspar2020 ist offline

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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ach Caspar2020, ihr sprecht doch Risiken an, das ist doch vollkommen in Ordnung und ich minimiere diese, in dem in 10 Jahren keine Riskiken erst entstehen, sollten sie Zinsen gestiegen sein. Natürlich wird die Finanzierung risikoärmer mit einer längeren Zinsfestschreibungszeit! Wo hast du denn ja jetzt schon wieder ein Problem an meinen Ausführungen ausfindig gemacht? Geringere Tilgung, höhere Restschulden, längere Zinsfestschreibungszeit. Ein Ansatz von vielen, Ansätze die weiter erfragt werden müssen, will man sich ein abschließendes Urteil erlauben.

    Natürlich fallen dann auch Reparaturen im Laufe der Jahre an, aber erstens wohl nicht sofort und zweitens können verdeckte Mängel vermieden werden, ein Reparaturstau nicht übersehen werden usw. Da ist der Neubau einer von weiteren positiven Aspekten, die man sicherlich auch berücksichtigen sollte.
    Du möchtest du nicht verstehen, wie? Es geht erstmal nichts ums risiko oder wie man dieses vermindern kann.

    Es geht darum, das der TE sich bewusst sein muss, das er ab dem 1. Tag 27 Jahre lang 1500€ monatlich, und jedes Jahr 5000€ auf den Tisch legen muss, damit er diese Immobilie zur Rente abgezahlt hat (unter den genannten Konditionen).

    Was soll er in so einer Konstellation noch mit geringerer Tilgung, höhere Restschulden, oder noch höheren Zinsen um ne längere Zinsbindung zu haben??? Mit jeglicher Art der Absicherung der Zinsen wird das ganze doch nur teuer, bzw. läuft länger.

    Und die Luft die er durch Inflation oder übliche Gehaltssteigerungen erreicht, braucht er mittelfristig für die Unterhaltung des Objektes.

  9. Avatar von nexttry
    nexttry ist offline

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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Sprich pro Monat insgesamt 1916€ Tilgung+ Zins (Sondertilgung auf den Monat gerechnet) + 400€ Hausgeld (Tendenz zu höher, ... spätestens wenn die Immobilie älter wird steigt es weiter wegen höheren Instandhaltungskosten) + XXX € Nebenkosten

    -> ~2.400€ pro Monat für Wohnen. Und dann dauert es trotzdem bis zur Rente mit Abzahlung. Yippi. Und für längere Zinsbindung würde der Betrag weiter steigen, da die Zinsen sich erhöhen, ... yippi². Und das bei <5.000 Nettoeinkommen -> yippi³. Kannst den Kindern direkt das Studieren verbieten

  10. Avatar von volltilger
    volltilger ist offline

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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Hallo Bubblegum,
    Zitat Zitat von BubbleGum

    Käufer:
    Er: 39, Einkommen 3300€ mtl + Bonus 3000
    Sie 35, Einkommen 1500€ (Teilzeit 30 Std/Woche) + Bonus 1000 €/jährlich
    Kommen die unter "Er" aufgeführten 3K Bonus monatlich oder nur jährlich dazu, bei "Sie" wurde der Bonus ja als jährlich ausgewiesen.
    Wenn die 3000 Eu Bonus da monatlich reinkommen wäre ich voll optimistisch, wenn nicht wurde ja bereits alles gesagt und auf die Fallen hingewiesen...

  11. Avatar von BubbleGum
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Zitat Zitat von volltilger
    Kommen die unter "Er" aufgeführten 3K Bonus monatlich oder nur jährlich dazu, bei "Sie" wurde der Bonus ja als jährlich ausgewiesen.
    Wenn die 3000 Eu Bonus da monatlich reinkommen wäre ich voll optimistisch, wenn nicht wurde ja bereits alles gesagt und auf die Fallen hingewiesen...
    Danke, korrigiert. Bei 3000 Bonus pro Monat wäre ich auch voll optimistisch

  12. Avatar von volltilger
    volltilger ist offline

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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Dann würde ich da deutlich kleinere Projekte ins Auge fassen, die Nummer schnürt euch die Luft zum Leben ab, egal was Noelmaxim als "darstell und begleitbar" labert, schau mal wer da noch alles wo mit drinhängt und sein Provisiönchen einsackt, kram mal die letzten Posts durch! Wünsch euch alles Gute, es wird sich etwas passendes und finanzierbares für euch finden, Ausgangslage ist doch OK.

  13. Avatar von wise
    wise ist offline

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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Mal ne Frage an den TE.

    Muss es wirklich Düsseldorf sein? Wie sieht es aus mit Willich, Moers, Krefeld, Neuss? Ich selbst arbeite in Düsseldorf (westl. Rheinseite) und lebe in Krefeld. Hier hast du alles und zudem wesentlich niedrigere Immobilienpreise. In Düsseldorf bist du innerhalb von 20 - 30 Minuten. Für 590.000 + 120.000 in den kommenden 25 Jahren erhälst du in Krefeld ein neues, luxuriöses Einfamilienhaus in bester Lage. Wenn auf ETW bestehst, dann kommst du mit der Häfte der Mittel aus. Also ... ist Düsseldorf ein Muss? Wären die angrenzenden Städte keine Alternative?

  14. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Volltilger, was ist denn an der Feststellung darstellbar und begleitbar labern? Das sind Fakten!! Mich nervt euer Provisionsgejammer! Als wenn deswegen sich Verbraucher überfordern lassen, ihre Entscheidung danach bemessen oder ihre Entscheidungen danach ausrichten!

    Bevor ein Verbraucher - der sich im Vorfeld schon so informiert und sich auch so unsicher ist - solch ein Vorhaben dann tatsächlich umsetzt, wird er sich mit den Zahlen, Risiken, Laufzeiten und Raten noch mehrfach auseinandersetzen.

  15. Avatar von volltilger
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    ...

    Hat dann mein Sohn in der Hand


    -Was meinst du damit?

    Na er bearbeitet den Eingang, ist bei der DSL Bank im Einsatz.
    ...

    Mein Onkel hat in unserer Region das größte private Bauunternehmen, Bauunternehmung Gries. Er baut ein und das selbe Haus für 250.000 Euro und für 330.000 Euro. Beide Häuser sind voll funktionsfähig und es fehlt an nichts. Wie will man aus der Entfernung bewerten können, dass das für 250.000 Euro einen Nachfinanzierungsbedarf von 50.000 Euro nach sich zieht, obwohl es den gar nicht gibt??? Andere für das gleiche Haus aber für 80.000 Euro mehr ausgeben??? Vor allem die ganzen Katalogfirmen noch mal 25%-30% teurer sind?

    Rundum sorglos Paket, zugreifen!

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Wenn du nur das aus den 4250 Beiträgen lesen willst dann mach das! Grundsätzlich habe ich doch auch überhaupt nichts gegen die Honorierung meiner Dienstleistung

    Weiß auch nicht was daran verwerflich ist, wenn ich in meinem Umfeld Menschen wahrnehme, die mit der Branche was tun haben und die ich für Beispiele oder Ausführungen ins Spiel bringe. Meinst du etwa ich wollte z.B. mit der Nennung des Bauunternehmens meines Onkels ein Haus verkaufen??? Ist das dein ernst?

    Und mein Sohn bringt mir bei der DSL Bank überhaupt nichts, denn der sitzt in Hannover, ich kooperiere aber mit Berlin

  17. Avatar von volltilger
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    @ noelmaxim
    aus der Anzahl der Posts kann man nicht unbedingt auf die Qualität des Inhaltes schliessen, da bleiben von deinen 4250 etwa 300, vieleicht 400 brauchbare übrig.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Na also, geht doch!!!

  19. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    @Noelmaxim

    Vielleicht kannst Du Dein Finanzierungsmodell für einen solchen Fall wie hier mal kurz darlegen ?
    Ich kann es jetzt auch nicht nachvollziehen, wie Du das grundlegende Problem lösen willst mit längerer Zinsbindung.

  20. Avatar von Tikonteroga
    Tikonteroga ist offline

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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hallo Tikonteroga, wo spielen denn meine Provisonen eine Rolle??? Habe ich vom TE einen offiziellen Auftrag die Finanzierung zu begleiten??? Habe ich ihm den Kauf angeboten, die Immobilie vermittelt oder gar die Finanzierungshöhe vorgeschrieben? Zu dem, seien sie Gewiss, die Kunden bekommen alle Zahlen genannt, jeden Cent, die Laufzeit und Ratenhöhen, sowie Restschulden nach Zinsbindungsende! Das sind Pflichtangaben nach der WoKri, aber auch selbstverständlich für mich, dieses zu benennen!

    Unschön und einen verdächtigen Umstand empfinde ich, wenn man so tut als wisse man wie ich berate und die Finanzierung aufbereite, ohne auch nur einmal dieses erlebt und gesehen zu haben. Es ging doch auch noch überhaupt nicht um die Aiufarbeitung eines Finanzierungskonzeptes, sondern um Meinungen, wie die Finanzeirung zu bewerten ist. Einige, was ich doch akzeptiere, sind soweit gar nicht gekommen, vielmehr wurde das Vorhaben verteufelt, ohne den TE und seine tatsächlichen persönlichen Verhältnisse und Sichtweise im Detail zu kennen.

    Natürlich muss die Zinsfestschreibungszeit bei geringer Tilgung verlängert werden, ich weise hier doch klar und deutlich auf das Zinsrisiko hin und eben dieses entsteht durch die zu geringe Tilgung aufgrund der Investitionshöhe zu der gewünschten mtl. Belastung. Da wird doch ersichtlich bzw. kann der Verbraucher erkennen woran es kranken kann, erkennen in welchem Verhältnis sein Vorhaben steht, es bewerten und einschätzen und möglicherweise kommt er dann ja auch zu der Erkenntnis, dass ist ne Nummer zu groß.

    Ich jedenfalls maße mir aber nicht an das Vorhaben zu verteufeln, denn es ist rechnerisch wunderbar darstellbar und die Ausgangsbasis sieht sehr gesund aus. Gehe ich mit dem Verbraucher jetzt in die Konzeptdiskussion - wozu Zahlen, Kosten, Laufzeiten und Ratenhöhen gehören - kommen auch die Lösungen und wenn diese dann die Erkenntnis ist, das Vorhaben ist eine Nummer zu groß. Für mich passt hier erstmal alles gut zusammen, nun muss geschaut werden wie lange der TE tilgen kann/will, ob Erbschaften zu erfolgen haben, wo seine Risikomentalität liegt, seine Gehaltsentwicklung hinführen kann, wie alt die Kinder sind und die Frau bald wieder Vollzeit arbeiten kann, usw.usw.usw.

    Aber doch keine Provisionsdiskussionen
    Doch natürlich eine Provisionsdiskussion.

    Naja eine längere Zinsfestschreibung müsste ja in der Regel in einem höheren Zinssatz resultieren. Es ist ja eine Risikoabsicherung für den Darlehensnehmer, die sich der Darlehensgeber bestimmt bezahlen lassen wird. Die Ursache dafür, dass eine längere Zinsfestschreibung erforderlich ist, ist ja dass der Darlehensnehmer ein Darlehen zu einem Zinssatz mit der möglichen Rate nicht schnell genug zurückzahlen kann. Hier gibt es jetzt u. a. folgende Ursachen:

    1) Das Darlehen ist zu hoch.
    2) Der Zinssatz ist zu hoch.
    3) Die Tilgung ist zu niedrig.
    4) Die Rate ist zu niedrig
    5) Der Tilgungszeitraum (Zinsbindung) ist zu kurz

    Es gibt also mehrere Stellschrauben an denen man jetzt regeln könnte.

    Wenn man jetzt das Darlehen reduzieren würde, würde aufgrund der niedrigeren Beleihung auch der Zinssatz sinken. Man hat also eine Multiplikation bei der beide Faktoren (Darlehen und Zinssatz) kleiner werden! Zusätzlich wäre dann auch der Tilgungsanteil der Rate höher und der Darlehensnehmer könnte sein Darlehen schneller zurückbezahlen und müsste insgesamt auch weniger Zinsen bezahlen. Und der Tilgungsanteil wächst ja bei einem Annuitätendarlehen nicht konstant sondern der Anstieg des Tilgungsanteils wird von Tilgung zu Tilgung größer.

    Sie raten hauptsächlich dazu die Zinsbindung zu erhöhen. Und ich unterstelle ihnen hier eine Zielorientierung hinsichtlich der Vermittlung eines Kredits. Man muss auch mal sagen können, dass der Kredit im Verhältnis zu hoch ist und dass die Sache teuer wird. Sie vermitteln hier keine Kredite für ein Mobiltelefone oder einen Fernseher sondern eine Immobilie an der die Leute 15, 20, ..., 30 Jahre lang abbezahlen.

    Und dann kommen immer diese üblichen Verkaufsargumente.

    1.) ... dass sich in Miete nicht so gut ein Vermögen aufbauen lässt.
    2.) ... dass man jetzt kaufen soll, weil die Zinsen so niedrig sind.

    Ja es stimmt, dass die Zinsen aktuell sehr niedrig sind, aber dafür sind die Immobilienpreise und die Kaufnebenkosten höher. Das Problem ist aber, dass dadurch, dass die Immobilien aktuell einen so hohen Wert haben, das Eigenkapital einen niedrigeren Wert hat. Man benötigt also mehr Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten zu bezahlen und auch einen Teil des Kaufpreises für die Immobilie.

    Ich stimme ihnen auch nicht zu, dass sich in Miete grundsätzlich weniger gut Kapital aufbauen lässt. Ein Mieter muss keine Kaufnebenkosten bezahlen. Ein Mieter muss keine Zinsen bezahlen. Ein Mieter muss keine Instandhaltungsrücklage zahlen oder größere Investitionen tätigen, wenn durch die Eigentümerversammlung etwas beschlossen wird. Das Vermögen des Mieters ist auch nicht von den Wertschwankungen der Immobilie betroffen. Erhöhung der Miete wird durch Gesetze geregelt. Eine angemessene Miete wird bei Bezug von Hartz IV von der Agentur für Arbeit bezahlt -> Eine Immobilie die man noch 15 Jahre abbezahlen muss und die in ihrer Größe unangemessen ist, wird nicht bezahlt.

    Erzählen Sie bitte beide Wahrheiten, nicht nur die Wahrheit, die für eine Kreditaufnahme förderlich ist.

  21. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Bitte um Bewertung der Finanzierung

    Boah, bin raus, ist mir absolut zu anstrengend und zu realitätsfremd.

    Ich möchte euch Recht geben und entschuldige mich.

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