Baufinanzierung am Niederrhein (NRW)

Wäre evtl. noch gut zu wissen, ob das Grundstück die 92tsd EUR Wert ist oder mehr ? Wurde da schon Eigenkapital eingesetzt ?

In den 92.000€ steckt nur der reine Kaufpreis vom Grundstück.
Grunderwerbssteuer, Notar, usw. haben wir mit Eigenkapital bezahlt.

Danke für Ihre Antwort Herr Buhmann.

Bei Variante 1 bauen wir mit einem freiem Architekten und vergeben alle Gewerke selbst. Der Rohbau ist hier günstiger, die Kosten für Malerarbeiten, Böden usw. aber höher.

Bei Variante 2 wird mit einem klassischen Fullservice Bauunternehmen gebaut, z.B. Viebrockhaus. Die machen alles, sodass die Kosten für den Innenausbau günstiger sind. Dafür ist der Grundpreis des Rohbau höher.

Wie kann ich das Absichern, durch Bausparvertrag?

@Chriski
Gemäß Zinsen-Berechnen habt Ihr zu Variante 1 nach 20 Jahren bei 2,5% Zinsbindung und einer Rate von 1.500 € noch eine Restschuld von 259.000 €. Ihr müsst Euch also überlegen, ob Ihr nicht die Tilgung erhöht, um die Restschuld zu drücken, damit der Rucksack leichter wird. Die Tilgungserhöhung könnt Ihr aber auch innerhalb der Darlehenszeit anpassen. Andererseits die Überlegung aus der Sicht der Mutter, wenn die Kinder kommen: will ich arbeiten oder selber die Kinder betreuen (und keine Fremden). Dann würde ich beim Architekten die fachliche Eignung insbesondere ob Erfahrungen im Einfamilienhaus-Geschäft bestehen. Unabhängig davon: bei Variante ! werdet Ihr sehr viel gute Nerven brauchen, weil Ihr sehr viel selber koordinieren und entscheiden müsst. Ich bin selber Architekt und habe auch einmal Einfamilienhäuser als GU gebaut. Ich selber würde mein Haus natürlich mit Einzelvergaben bauen, aber als Laie bitte doch mit einem Bauträger. Ich habe aktuell einen Arbeitskollegen, Familiengründung und Hausbau gleichzeitig, aller selber machen ohne Architekt. Der Junge hat seinen Burn-Out aktuell bestellt.

Zitat von kreis96

@Chriski
Gemäß Zinsen-Berechnen habt Ihr zu Variante 1 nach 20 Jahren bei 2,5% Zinsbindung und einer Rate von 1.500 € noch eine Restschuld von 259.000 €. Ihr müsst Euch also überlegen, ob Ihr nicht die Tilgung erhöht, um die Restschuld zu drücken, damit der Rucksack leichter wird. Die Tilgungserhöhung könnt Ihr aber auch innerhalb der Darlehenszeit anpassen. Andererseits die Überlegung aus der Sicht der Mutter, wenn die Kinder kommen: will ich arbeiten oder selber die Kinder betreuen (und keine Fremden). Dann würde ich beim Architekten die fachliche Eignung insbesondere ob Erfahrungen im Einfamilienhaus-Geschäft bestehen. Unabhängig davon: bei Variante ! werdet Ihr sehr viel gute Nerven brauchen, weil Ihr sehr viel selber koordinieren und entscheiden müsst. Ich bin selber Architekt und habe auch einmal Einfamilienhäuser als GU gebaut. Ich selber würde mein Haus natürlich mit Einzelvergaben bauen, aber als Laie bitte doch mit einem Bauträger. Ich habe aktuell einen Arbeitskollegen, Familiengründung und Hausbau gleichzeitig, aller selber machen ohne Architekt. Der Junge hat seinen Burn-Out aktuell bestellt.

Hi Kreis96, danke für deine Antwort.

Tilgung erhöhen heißt doch letztendlich Rate erhöhen, ohne Kinder noch kein Problem. Aber wir wollen auch ein bisschen Leben und Reisen.
Ich werde sowieso fast mein ganzes Berufsleben dieses Haus abbezahlen, ob das jetzt nach 28 Jahren zu Ende ist weil ich viel getilgt habe oder nach 30 Jahren ist mir persönlich egal. Wichtig ist mir die Strategie, ich habe keine Lust auf Überraschungen in 10 Jahren oder 20 Jahren wenn Kredite auslaufen und die Zinsen wieder "normal" sind.

Meine Frau hat aktuell ihre zweite Ausbildung zur Krankenschwester beendet, es ist ihr Traumberuf und Sie macht diesen mit vollem Herzen. Ich weiß das Sie nach der Elternzeit gerne wieder arbeiten gehen möchte und sei es nur halbtags. Ich beginne meinen Job erst, d.h. dass was Ihr dann fehlt kann ich dann kompensieren.

Für Variante 1 gebe ich dir Recht, nächstes Jahr steht für uns neues Haus, neuer Job, Umzug aus 300 km Entfernung und ggf. Kind an. Ich fühle mich sehr gut von meiner Familie unterstützt um das zu stemmen, aber aktuell sehe ich einfach das Angebote von Bauträgern schlichtweg besser sind hinsichtlich unseres Plans.
Fakt ist jedoch, ich habe keine Ahnung vom Hausbau. Das muss einfach jemand machen der sich auskennt. Der Architekt hat in unserem Neubaugebiet 2 Häuser bereits gebaut, genau die welche uns am besten gefallen haben. Er hat kein großes schönes Architektenhaus mit dicken Büro und großer Mannschaft. Er macht seine Besprechung in einem schönen umgebauten Bauernhof in seinem Wohnzimmer, ist Familienmensch und hat selber Kinder. Er arbeitet komplett alleine. Das macht Ihn sympathisch und ich denke er versteht was wir wollen.

Zurück aber zum Thema.

Was kann ich tun, damit Variante 2 funktioniert und warum ist das attraktiver als Variante 1.
Alle einfachen Berechnungen bei diesem Kapitalvergleich sagen mir eigentlich das ein einfaches Annuitätendarlehen mit möglichst langer Laufzeit aktuell das beste wäre.

Eine Bewertung der Varianten erfordert noch die Klärung folgender Punkte:

1. wie hoch ist der Beleihungswert ? Die Banken vergeben Zinskonditionen in Abhängigkeit vom Beleihungswert. Dieser hängt vom Verkehrswert des Grundstücks und dem Sachwert des Gebäudes ab. Das kann, muss aber nicht in gleicher Höhe der Euch bekannten Kosten liegen. Je niedriger der Beleihungswert, umso bessere Zinskonditionen vergeben die Banken. Meine Vermutung: der Beleihungswert liegt bei 80-90%, genaueres durch ein konkretes Bankangebot.

2. Euer Eigenanteil ist mit 10% ist sehr niedrig, der kann durch Eigenleistungen erhöht werden, wirkt sich auf bessere Konditionen aus. Wie niedrig der Eigenanteil sein muss, kann Euch ein Finanzier wie Herr Buhmann oder eine Bank sagen. Eine Erhöhung der Eigenleistung müsste bei der Variante 1 mit der Einzelvergabe von Gewerken über den Architekten eher machbar sein, da hier eine größere Transparenz über die Kosten vorliegt. Die habt Ihr bei Viebrock nicht.

3. Die Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung werden ja leider nicht weniger sondern mehr, damit steigen auch die Kosten. Eine Erdwärme mit Bohrkosten und nebenbei eine Photovoltaikanlage, die nur noch mit einem Energiespeicher Sinn macht: da sprechen wir über ca. 30.000-40.000 € Kosten. Die zu vermeiden ist über eine Kompensation des Dämmstandards möglich.

3. Wie aus dem vorherigen Punkt hervorgeht, erfordert eine Projektentscheidung eine Transparenz über Planungsdetails und deren Kosten zu den jeweiligen Varianten. Ob die der Viebrock Euch leistet will und kann, weiß ich nicht. Aber der Architekt wird es Euch gemäß dem Grundleistungsbild der HOAI leisten können, das ist sein Kerngeschäft. etroffen werden.

4. Ich habe selber keine guten Erfahrungen mit den KFW-Programmen und den vermeintlich günstigen Zinskosten. Erstens: ich habe keine Bank gefunden, die KFW-Mittel anbietet. Was sagt die Hausbank ? ich habe nur Aufwand mit KFW. Wie Ihr schon selber erkannt habt. ein Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit gegenüber der Aufteilung der Kredite auf Jahresscheiben: es nervt, wenn die Raten mal auf Monate, dann auf Jahresquartale wie bei KFW aufgeteilt wird. Ich habe vor 14 Jahren über die Commerzbank vier Module angeboten bekommen und habe etwas gebraucht um letztlich mit einem Kreditmodul die Transparenz zu erhalten, die ich haben wollte.


Was kann ich tun, damit Variante 2 funktioniert und warum ist das attraktiver als Variante 1.
Alle einfachen Berechnungen bei diesem Kapitalvergleich sagen mir eigentlich das ein einfaches Annuitätendarlehen mit möglichst langer Laufzeit aktuell das beste wäre.[/QUOTE]

Hi Kreis96,

danke für deine Meinung.

Zu 1: Das Grundstück hat 84.000€ gekostet und das haben wir uns auch von der Bank geliehen. Die Nebenkosten haben wir über das Eigenkapital bezahlt.

Zu 2: Wohl wahr, 10% sind recht wenig. Die Bank wird entscheiden müssen ob es für Sie reicht oder nicht. Da wir aber jung sind denke ich kann man abwägen. Wer kann heute schon 10% und mehr Eigenkapital für ein Haus aufbringen bei den Preisen für Haus & Grundstück. Der ursprüngliche Plan war es ja auch erstmal das Grundstück kaufen, schön abbezahlen weil ist ja dann Eigenkapital. Parallel dazu noch etwas Bargeld weglegen und dann zuschlagen. Nun möchten wir das ganze Projekt aber ein Jahr vorziehen denn ich sehe keinen Grund mehr es nicht zu tun.
Ich selbst sehe nur das Argument "Probezeit" als Risikofaktor (wie seht ihr das?), wobei mich hier die Bank gebeten hat schriftlich zu Erklären warum das für uns kein Risiko ist. Der Eigenkapitalanteil ist das Minimum, aber immerhin etwas dar. Eigenleistung ist einfach zeitlich nicht drin und ich will auch einfach nicht auf den allerletzten Metern sparen. Warum soll ich Wände & Böden laienhaft selber machen wo ich den ganzen Tag drauf gucken muss, wenn der Rest mich aber 400000€ gekostet hat.

Zu 3:
Viebrock gibt Einzelpreise natürlich nicht raus, ich kann natürlich sowas wie Maler- und Bödenarbeiten optional erfragen und die üblichen Extras (Elektro, Giebel, usw...). Mehr aber auch nicht.
Aber du sprichst hier eigentlich den richtigen Punkt an.

Viebrockhaus baut mir ein "malerfertiges" Haus mit KfW-40 Standard, Abluftwärmepumpe und PV-Anlage für 300.000€. Davon bezahle ich 290000€ wenn ich bei der KfW Bank Kunde werde. Zudem bauen Sie den ganzen Kram in 3 Monaten ohne ein feuchtes Haus zu hinterlassen mit verputzen Wänden in Q3 Qualität. Fliesen von Villeroy&Boch für alle relevanten Räume und und und.
Keine Sorge ich betrachte so etwas sehr kritisch, aber wundere mich schon wie die das machen können.

Anderes Angebot von einem regionalen Bauanbieter sieht ein KfW-55 Standard vor mit Luft-Wasser-Wärmepumpe und PV Anlage ohne Malerarbeiten und Böden für 320.000€.

Der Architekt plant mir hingegen ein EnEV Haus mit Erdwärmepumpe und setzt dafür 280.000€ ebenfalls an, mit dem Kommentar seinerseits das man hier keine hohe Qualität erhalte sondern "normale" Qualität und Ausstattung erwarten kann. Ehrlich gesagt bin ich vom Architekten etwas enttäuscht, auf Nachfrage was den der Traufgiebel ungefähr kosten würde zur Reduzierung der Kosten, kam die Antwort "Spart einiges". Das ist auch nicht zufriedenstellend.

Fakt ist, für das Haus was ich und meine Frau uns vorstellen werden wir um die 300.000€ bezahlen müssen.

Zitat von kreis96

4. Ich habe selber keine guten Erfahrungen mit den KFW-Programmen und den vermeintlich günstigen Zinskosten. Erstens: ich habe keine Bank gefunden, die KFW-Mittel anbietet. Was sagt die Hausbank ? ich habe nur Aufwand mit KFW. Wie Ihr schon selber erkannt habt. ein Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit gegenüber der Aufteilung der Kredite auf Jahresscheiben: es nervt, wenn die Raten mal auf Monate, dann auf Jahresquartale wie bei KFW aufgeteilt wird. Ich habe vor 14 Jahren über die Commerzbank vier Module angeboten bekommen und habe etwas gebraucht um letztlich mit einem Kreditmodul die Transparenz zu erhalten, die ich haben wollte.

Eigentlich jede Bank bietet KfW 124 an; KfW 153 etwas weniger aber immer noch genug. Und insbesondere kommt ja noch der tilgungszuschuss zu den günstigen Zinsen im 153 hinzu.

Beantragen der KfW macht die durchleitende Bank, bzw. dein finanzberater. Wo hat man denn da Aufwand?

Und das mit den Jahresquartalen ist einfach nur noch Käse. KfW ist natürlich monatliche Raten.

Übrigens, Die Anzahl der Module ist kein Indikator für ein gutes oder schlechtes Finanzierungskonzept.

Off-Topic zu V**brock:

Meiner Meinung nach ein sehr seriöses Unternehmen. Kenne viele die mit denen gebaut haben und eigentlich waren alle zufrieden. Auch wir hatten die in unsere Auswahl. Haben uns dann dagegen entschieden, da es uns dann doch "zu standardisiert" war. Bäder von V**brock-Häusern sehen unglaublich ähnlich aus, von Außen erkennt man es auch recht schnell, ... die Auswahl an Materialien ist hochwertig, aber halt eingeschränkt

Auch bei Aussagen wie "KFW40" bitte ein wenig aufpassen. Das gilt für deren Kataloghäuser... willst du beispielsweise ein Max*** 300, aber mit Zwerchgiebel, dann garantieren sie dir direkt kein KFW40 mehr (außer gegen Mehrkosten). Weiterhin sind auch bei V**brock keine zusätzlichen Bodenarbeiten drin. Unsere Nachbarn haben bei V**brock für diesen Punkt ~10.000€ drauf bezahlt. "Bisschen" abtragen und aufschütten (da kann natürlich V**brock nichts für, die Aussage ist lediglich das nicht alle inklusive ist).

Zur Baugeschwindigkeit: Ja, dass haben die bei den mir bekannten Häusern immer eingehalten ... beeindruckend. Geht natürlich nur unter dem Einsatz von Chemie (ohne Wertung), da zum Beispiel "normaler" Estrich nicht schnell genug trocknen würde.

Und noch ein letzter Tipp: Abluftwärmepumpe ist so das schlechteste, was du dir ins Haus bauen kannst (mit Ausnahme in ein Passivhaus, dort kann es durchaus Sinn machen). Selbst für KFW40 ist diese Art der Heizung eigentlich nicht gedacht. V**brock versucht ja seit einiger Zeit diesen Umstand über die PV-Anlage auszugleichen.... Google einfach mal nach Nibe F750 und V**brock, die Verbrauchswerte sind teils desaströs. Dazu wird im Standard eine dezentrale Lüftungsanlage verbaut, ... bei einem Neubau sollte das aber nicht die Wahl sein. Ein zentrales System ist in jeder Hinsicht überlegen (gibt aber nen Upgrade bei denen, natürlich gegen Kosten).

Zitat von ChrisKi

Unbefristete Jobs, jedoch noch Probezeit!

Nun beginnt der eigentliche Finanzierungs-Spaß, ich war bei mehreren Baufirmen und einem unabhängigen Architekten (nach HOAI).

Kredit - Variante 1 - Nach EnEV Standard

In dieser Variante ist keine KfW Förderung möglich, es wäre ein "einfaches" Annuitätendarlehen.

Kredit - Variante 2 - Nach KfW55 Standard

Bank X - 270000€ - Laufzeit vermutlich 20 Jahre - Zinssatz über 20 Jahre: 2,5%???
KfW - Programm 153 - 100000€ - Laufzeit 20 Jahre - Zinssatz über 20 Jahre: 1,76%
KfW - Programm 124 - 50000€ - Laufzeit 10 Jahre - Zinssatz über 10 Jahre: 1,36%
Die Laufzeiten sind unterschiedlich, was für mich ein Risiko hinsichtlich der Zinsrate bedeutet.

Wie lange sind denn noch die Probezeiten?

Bei EnEV ist zumindest Kfw 124 möglich.

Unterschiedliche Laufzeiten an sich sind kein Risiko. Nur wenn es für die RS am Ende der Zinsbindung keine adequate Absicherung gibt.

Aus dem ersten Kfw sind es 35.000 RS nach 10Jahren; aus dem 2. Kfw sind es 33.000 RS nach 20 Jahren.
Beides handlebar.

Aber beide Bausteine zusammen machen schon Zins/Tilgung von 571EUR monatlich. Bleiben noch 930 EUR für den 3 Baustein. Angenommen du kriegst 20J für 2,5. Dann kannst du nur mit 1,6% anfängliche Tilgung starten (bei Maßgabe der 1500€).

Dann stehe noch auf dem Tapet 156.000€ zusätzlich zu den 33.000 nach 20 Jahren (die 35.000 lasse ich mal aussen vor)
Und dabei war noch keine einziger EUR absicherung aufgebracht für die unterschiedlichen Restsummen.


Du schreibst 2,5% mit 3 ???
War das jetzt ein konkretes Angebot deiner Bank, oder ist da so aus der Luft gegriffen? Oder hatte dir die Bank gar nichts konkretes zu 20J angeboten?

Zitat von ChrisKi

Zu 2: Wohl wahr, 10% sind recht wenig. Die Bank wird entscheiden müssen ob es für Sie reicht oder nicht. Da wir aber jung sind denke ich kann man abwägen. Wer kann heute schon 10% und mehr Eigenkapital für ein Haus aufbringen bei den Preisen für Haus & Grundstück. Der ursprüngliche Plan war es ja auch erstmal das Grundstück kaufen, schön abbezahlen weil ist ja dann Eigenkapital. Parallel dazu noch etwas Bargeld weglegen und dann zuschlagen. Nun möchten wir das ganze Projekt aber ein Jahr vorziehen denn ich sehe keinen Grund mehr es nicht zu tun.
Ich selbst sehe nur das Argument "Probezeit" als Risikofaktor (wie seht ihr das?), wobei mich hier die Bank gebeten hat schriftlich zu Erklären warum das für uns kein Risiko ist. Der Eigenkapitalanteil ist das Minimum, aber immerhin etwas dar. Eigenleistung ist einfach zeitlich nicht drin und ich will auch einfach nicht auf den allerletzten Metern sparen. Warum soll ich Wände & Böden laienhaft selber machen wo ich den ganzen Tag drauf gucken muss, wenn der Rest mich aber 400000€ gekostet hat.

Risikofaktor ist gut. Es macht die Auswahl der Finanzierungspartner deutlich kleiner; auch gibt es einige die nen Abschluss machen würden, aber die Auszahlungen erst zulassen, nach erfolgreichem Abschluss der Probezeit). Das kann im schlimmsten Fall darin enden, das man keinen Job aber noch zusätzliche eine Finanzierung an der Backe hat.

Letztlich rate ich davon ab der Bank schriftlich zu erklären, warum es keine Risiken ist. Das kann nach hinten losgehen. Da sollte man sich beraten lassen.