ich freue mich über eine Einschätzung bzw. Hilfestellung der Experten zu meinem Vorhaben.
WIR:
- verheiratet, beide knapp um die 30 Jahre jung
- ich 2700€ netto / monatlich im öffentlichen Dienst,
- sie nach Studium und 1 Jahr befristeter Tätigkeit Elternzeit bis 2018 / danach Hausfrau, aktuell Elterngeld, aber für Finanzierung wohl unwichtig.
- 380€ Kindergeld (2 Kinder)
- Miete aktuell kalt 650€
- ein Kredit mit 60€ / Monat, Restlaufzeit ca. drei Jahre
- etwa 10.000€ Eigenkapital
- keine negativen Schufa-Einträge
DAS BAUVORHABEN:
- Fertighaus (KFW 55, mit Einliegerwohnung für verwitwete Schwiegermutter) - fertig zum malern - ~230.000€
- Grundstück 600m² ~60.000€
- Garage / Garten ~20.000€
- Nebenkosten ~30.000€
- Einrichtung ist vorhanden. Bodenbeläge/Tapete/Farbe/Lampen haben meine Eltern zugesichert.
MEIN FINANZIERUNGSWUNSCH:
2 x KFW 153, insgesamt 200.000€, 30 Jahre Laufzeit, 20 Jahre Zinsbindung, 5 tilgungsfreie Jahre
1 x Darlehen irgendeiner Bank über 130.000€, 10 Jahre Zinsbindung, 2% Tilgung
Die ersten 5 Jahre wären es nach meiner Berechnung ca. 670€ Belastung (270€ KFW / 400€ Bank), ab Jahr 6 ca. 1220€ Belastung.
Das ganze sollte dann möglichst ab der zweiten Jahreshälfte 2017 beginnen, da ich uns natürlich das aktuelle Zinsniveau sichern möchte.
FRAGEN:
- Ist mein Finanzierungsmodell realistisch und so bei einer Bank umsetzbar? Gibt es Alternativvorschläge?
- Ich möchte mich an einen Finanzierungsberater wie interhyp oder Dr.Klein wenden - ist das sinnvoll? Gibt es ggf. Alternativen?
- Sollte / kann man ggf. die Schwiegermutter (50 Jahre) mit in die Finanzierung nehmen? Oder sollte sie besser "normaler" Mieter sein? Witwerrente und kleines Einkommen, gesamt ca. 1500€, sind vorhanden, aber kein weiteres Vermögen o.Ä.
- Werden Kosten für Garage und Garten überhaupt mitfinanziert?
Um Fragen zu vermeiden: Ich habe während des Studiums meiner Frau und der ersten Elternzeit bzw. ersten Beschäftigung Teilzeit gearbeitet, sparen war da nicht. Ich arbeite nun Vollzeit und habe eine höhere Entgeltgruppe durch Aufstieg usw usf., dadurch erwirtschaften wir seit ca. einem halben Jahr ~800€ Überschuss (ohne Elterngeld).
würde die Schwiegemutter Miete zahlen?
Wie groß soll das Haus sein von der qm zahl und wo soll das Bauvorhaben stattfinden?
Garten und Garage 20.000 sind mir zu wenig aus Erfahrung. Erdarbeiten usw sind verdammt teuer. Ich würde für die Gartenanlage mit Vorgarten usw. 30k ansetzten und für die garage 10k.
ja, Miete würden wir nehmen. Inkl. Nebenkosten würden wir uns auf 450€ verständigen.
Das Haus hätte dann ~200m² und würde in Hessen / Main-Kinzig-Kreis liegen.
Ich würde nicht zuviel für den Garten einplanen wollen und ggf. auf die Garage verzichten. Mir ist nur unklar, ob das überhaupt mitfinanziert wird.
Ohne in die Details zu gehen, ist dass, wenn überhaupt darstellbar, eine unglaublich knappe Sache.
1) Hauspreis: 230.000€ für ein Haus mit Einliegerwohnung und KFW55.... verdammt wenig, außer das Haus ist winzig (~110 qm Haus + 40 qm Einliegerwohnung). Lass dich nicht von schlüsselfertigen Angeboten von Anbietern wie "Stadt und Land" oder Fertighausanbietern wie Danw*** blenden, da kommt immer ne Menge oben drauf am Ende (dick 5-stellig).
EDIT: 200 qm und in Hessen... ernsthaft, dann ist eurer Hauspreis hochgradig!!! unseriös. Kannst mal ganz locker bei 200 qm (und 2 getrennten Wohneinheiten) aus der ersten 2 ne 3 machen... und ob das am Ende reicht.... puh
2) >100% Finanzierung, da quasi kein Eigenkapital (10.000€ sollte man immer als Puffer irgendwo in der Hinterhand haben) -> Zinsen werden eher am oberen Ende sein, >2%. Erkundige dich definitiv nach irgendwelchen Fördermitteln, mit dem Gehalt müsstet ihr eigentlich überall reinrutschen können.
3) Für eine Familie mit 2 Kindern mit Neubauwunsch ein sehr niedriges Einkommen.
4) Nebenkosten sind zu niedrig geschätzt. Kann im optimalen Fall eventuell hinkommen, aber jegliche Eventualitäten (und die treffen bei sehr vielen ein!) erhöhen diese stark, wie z.B. Bodenaustausch etc.
- Ich bin mit den Kosten für das Haus bereits höher gegangen als lt. Anbieter ausgepreist (~200.000€), ich habe hier +30.000€ angesetzt um Überraschungen zu vermeiden. Anbieter ist EBH-Haus, Modell A5, Wohnfläche nach WoFlV sind ~180m²m, ich möchte den Grundriss so anpassen lassen, dass ELW ~50m² hat, lt. EBH ist das umsetzbar. Die Raummaße passen uns, 130m² sind mehr als genug für uns vier. Der Plan liegt mir vor.
8.000€ habe ich noch in der Hinterhand, die möchte ich aber keinesfalls mit in die Finanzierung einbringen, da ich sonst eben gar keinen Puffer mehr habe.
- Welche Zusatzkosten sollte ich aus deiner Sicht zusätzlich noch mit einpreisen, die am Ende oben drauf kommen könnten?
- Bei der Gegenüberstellung von Einnahmen (Gehalt, Kindergeld, Miete) und gewünschten Ausgaben (Raten + NK mtl. 400€) habe ich ~2000€ übrig. Das ist für uns absolut ausreichend und steigert sich ja auch von Jahr zu Jahr.
- Welche Zusatzkosten sollte ich aus deiner Sicht zusätzlich noch mit einpreisen, die am Ende oben drauf kommen könnten?
Das ist auf Anhieb nicht zu sagen, da ich deren Bau- und Leistungsverzeichnis nicht kenne und es auch nicht lesen werde, da der Aufwand enorm ist. Es kommt vor allem auf die Sachen an, die nicht drin stehen. Als Laie kann man das unglaublich schwer beurteilen. Stell dich gleiche Frage im Hausbau-forum und du bekommst ne Menge Antworten. Dein Haus für 230.000€ bei 200 qm wären 1150€/qm. Das ist nicht möglich in Deutschland, schon recht nicht in Hessen! Eine eher untere Grenze ist so in etwa 1500€/qm, das wären in deinem Fall 300.000€ (und 2 getrennte Wohneinheiten kosten nochmal mehr...). Glaube nicht, es gäbe Hausanbieter, die hexen können und alle deutlich unterschreiten können. Wie auch .... Material und Arbeitsstunden kosten (je nach Region) aber immer ungefähr das gleiche....
Es steht dir natürlich frei mit den Annahmen alles zu starten, aber bei euren Finanzzahlen wird es problematisch mit Nachfinanzierungen in der benötigten Größenordnung. Mir erstmal egal, ich kann nur den Hinweis geben, dass ihr euch mit dieser Annahme nochmal beschäftigen solltet (auf die Zahl eines Hausanbieters sollte man sich nicht verlassen....). Ob ihr es macht, dass ist natürlich komplett euch überlassen.
EDIT: Habe mal kurz auf die Seite geschaut. Ein ganz direktes Beispiel: Du rechnest mit KFW Kredit, das Haus hat im Standard aber kein KFW55, nur Dämmung nach KFW55... für KFW55 gehört aber mehr, die Haustechnik muss passen. Erster Aufpreis (und das ist nur einer der ganz offensichtlichen)
erstmal danke für die Tips, auch zum Hausbau-Forum. Da habe ich mich gleich mal umgeschaut und dadurch noch einen interessanten Blog zum Thema EBH gefunden.
Zum Thema KfW muss ich aber korrigieren, die Häuser haben zwar alle Dämmung nach EnEV 2016, also KfW40-Dämmung, ich habe jedoch bereits den Aufpreis für KfW55-2 Effizienzhaus (inkl. entsprechender Technik) mit eingerechnet.
Ich weiß nicht, ob es sich um ein Schnäppchen handelt. Zudem bin ich mir nicht sicher, ob ich diesen Hausbau und Grundstückskauf überhaupt umsetzen werde, kann und will. Ich habe mir lediglich eine fiktive Planung aufgestellt.
Mir geht es hier einzig um eine Einschätzung zu den Fragen, die ich zur Finanzierung gestellt habe.
Mir geht es nicht um Dämmungen.
Mir geht es nicht um Schnäppchen.
Mir geht es auch nicht um Zusatzkosten.
Mir geht es nicht darum, Dinge erklären zu müssen.
Ich habe freundlich darum gebeten, auf meine oben gestellten Fragen - unter Fragen aufgeführt - eine kompetente Einschätzung zu erhalten.
Bisher haben Sie dazu nicht viel beigetragen. Ich würde mich daher freuen, wenn Sie zukünftig auf Antworten in diesem Thread verzichten.
Nichtsdestotrotz wünsche ich Ihnen einen schönen Abend.
Erstens duzt man sich im Forum. Zweitens: Erneut viel Glück, man wird es brauchen. Und drittens: Keine Angst, es gibt hier genug Personen die ihnen eine Finanzierung verkaufen können, unabhängig vom Rest.
Ich glaub der verwechselt was; aber da bist du im Hausbau Forum eh besser aufgehoben: "EnEV 2016, also KfW40".
Enev 2016 ist KfW 70 vor einem Jahr gewesen. Je niedriger die KfW Zahl um so besser / sparsamer. Und enev 2016 gibt kein KfW 153 Darlehen für.
Ich muss nexttry Rechtgeben. im Hausbauforum ne standardformel 1500-1600€ pro qm + 50k BNK. Wenn man die deutlich unterschreitet dann sollte man echt prüfen lassen was im Preis erstmal "vergessen" wurde.
Und was die Finanzierung an sich angeht, hab ich ja schon weiter oben was gesagt.
Eben genau diese Diskussionen meine ich. Auch nettry meint es nur gut, aber manchmal meint man es zu gut. Und zack ist es dann doch mal ein KfW 55 Standard, aber erst mal darüber urteilen, der Kunde hat keine Ahnung, berechnet zu naiv und ist nicht Herr seiner Sinne.
Ohne das Hausangebot nicht konkret lesen zu können, kann nur eine Einschätzung "von bis" stattfinden und das ist unseriös, nervt und hilft keinem weiter. Dass das dann unpassend zu der Frage tatsächlich hier nicht hergehört habe ich ja in anderen Threads schon ausführlich dargetsellt.
Die Finanzierung ist - auch wegen der Mieteinnahme - grundsätzlich möglich. Es gilt zu hinterfragen welche Eigenmittel (inkl. die der Eltern für die Zusatzleistungen) tatsächlich eingesetzt werden, um Landesfördermittel (Hessendarlehen) zu prüfen. Arbeitgeberdarlehen sind zu hinterfragen, ebenso ob die 10.000 Euro EK ggf. in einem Bausparvertrag liegen. Ein Nachrangdarlehen wird fehlendes EK fremdfinanziert ersetzen, so dass eine gute Erstrangkondition in Kombination mit den KfW Mitteln zu generieren ist.
Ohne das Hausangebot nicht konkret lesen zu können, kann nur eine Einschätzung "von bis" stattfinden und das ist unseriös, nervt und hilft keinem weiter. Dass das dann unpassend zu der Frage tatsächlich hier nicht hergehört habe ich ja in anderen Threads schon ausführlich dargetsellt.
Und genau das stimmt halt nicht. Wenn jemand zu dir kommt und sagt er braucht 400.000€ Kredit, hat kein Eigenkapital, keine Bürgen und ein Gehalt von 3000 Netto und sagt, er hat von Interhyp ein Angebot mit 0,1% Zinsen im Jahr, dann würdest du das berechtigterweise auch anzweifeln. Und es wäre deine "Pflicht" hier im Forum (und das tust du ja auch) dieses anzusprechen und die Person zumindest zum Nachdenken zu bringen.
Hauspreise variieren - nach Region, nach Standard, nach ein paar Rahmenbedingungen. Aber es gibt eine Range, wo diese sich bewegen, genau wie mit Finanzierungen. Material braucht jeder, Handwerkerstunden braucht jeder, an die aktuellen Gesetzeslagen (EnEV) muss sich auch jeder halten. Wenn jetzt jemand sagt er baut mit 230.000€ ein 200 qm Haus in KFW55 (auch noch mit 2 getrennten Wohneinheiten, alles drin außer Bodenbeläge und Malern) im Jahr 2016/2017, dann ist das ähnlich des obigen Beispiels. Es ist fern ab jeglicher Realität und auf Basis dieses Preises eine weitere Finanzierung zu planen, wäre hochgradig unseriös. Für diese Einschätzung ist das genaue Bau- und Leistungsverzeichnis noch überhaupt nicht notwendig.
Wenn du der Meinung bist, man kann die Leute ruhig über die Klippe springen lassen und finanzieren, na OK. Meine Einstellung ist das nicht, auch nicht, wenn ich mich hier damit nicht beliebt mache... im Unterschied zu dir muss ich nämlich hier nichts verkaufen. Und damit dieser Thread nicht weiter zu müllt, halte ich mich hier jetzt raus. Du willst ja eh immer das letzte Wort haben, so überlasse ich es dir auch dieses mal
Ich bin unter anderem Namen im Hausbau-Forum sehr aktiv.
Dort wird mit 1500-1600 für ein Standard ENEV Eeinfamilienhaus gerechnet (je nach Region etwas mehr oder weniger). KFW 55 gibt also nochmal einen Aufpreis. Getrennte Wohnung dürfte auch nochmal einen Zuschlag bedeuten. Dazu kommen dann noch Baunebenkosten 30-40T€, Bemusterungsaufschlag, Maler und Bodenbelagsarbeiten je 10T€, Fertigteilgarage/Carport 10-15T€, Außenanlagen 10-20T€.
Der aufgerufene Preis dürfte also nicht zu halten sein.
Ich muss nexttry rechtgeben. Es findet sich immer ein Deckelchen für jedes Töpfchen...
Zitat von torben_W23
- ich 2700€ netto / monatlich im öffentlichen Dienst,
- sie nach Studium und 1 Jahr befristeter Tätigkeit Elternzeit bis 2018 / danach Hausfrau, aktuell Elterngeld, aber für Finanzierung wohl unwichtig.
- 380€ Kindergeld (2 Kinder)
DAS BAUVORHABEN:
- Fertighaus (KFW 55, mit Einliegerwohnung für verwitwete Schwiegermutter) - fertig zum malern - ~230.000€
- Grundstück 600m² ~60.000€
- Garage / Garten ~20.000€
- Nebenkosten ~30.000€
- Einrichtung ist vorhanden. Bodenbeläge/Tapete/Farbe/Lampen haben meine Eltern zugesichert.
MEIN FINANZIERUNGSWUNSCH:
2 x KFW 153, insgesamt 200.000€, 30 Jahre Laufzeit, 20 Jahre Zinsbindung, 5 tilgungsfreie Jahre
1 x Darlehen irgendeiner Bank über 130.000€, 10 Jahre Zinsbindung, 2% Tilgung
Die ersten 5 Jahre wären es nach meiner Berechnung ca. 670€ Belastung (270€ KFW / 400€ Bank), ab Jahr 6 ca. 1220€ Belastung.
Das ganze sollte dann möglichst ab der zweiten Jahreshälfte 2017 beginnen, da ich uns natürlich das aktuelle Zinsniveau sichern möchte.
FRAGEN:
- Ist mein Finanzierungsmodell realistisch und so bei einer Bank umsetzbar? Gibt es Alternativvorschläge?
- Ich möchte mich an einen Finanzierungsberater wie interhyp oder Dr.Klein wenden - ist das sinnvoll? Gibt es ggf. Alternativen?
- Sollte / kann man ggf. die Schwiegermutter (50 Jahre) mit in die Finanzierung nehmen? Oder sollte sie besser "normaler" Mieter sein? Witwerrente und kleines Einkommen, gesamt ca. 1500€, sind vorhanden, aber kein weiteres Vermögen o.Ä.
- Werden Kosten für Garage und Garten überhaupt mitfinanziert?
Torben
Nehmen wir mal dein fiktives Modell an:
- Die von dir skizzierte Belastung ist momentan mehr als 40% des gesicherten Einkommens. Da sind schon einige Banken raus. Auch verhältnimäßig geringe EK Quote macht den Bankenkreis deutlich kleiner.
- Zudem gehst du davon aus, das du Geld für 1,69 % von der Bank bekommst, was bei den Rahmendaten nicht möglich ist. Und fiktiv weitergesprochen; nach 10 Jahren hast du noch eine Restschuld von 101.000 die irgendwie weiterfinanziert werden müssen.
- Die 70.000 nach 20 J Restschuld sind da schon weniger ein Problem.
- Ich sehe keinen Puffer von ~ 10% (also 33.000) in deiner Kalkulation. Und schwups haben wir nochmal 100€ mehr im Monat belastung.
- Eine Finanzberatung ist immer sinnvoll; auch um mal konkrete Optionen bzw. ein realistisches Gefühl zu bekommen. Aber ich würde mindestens mit 2 Reden, um zu vergleichen. Auch die Hausbank (wenn nicht online) ist ansprechpartner um besser vergleichen zu können
- Ja; Dinge für Garage und Außenanlagen mitfinanziert. Ansonsten kann die Bank das Haus nicht gut verwerten (Zwangsversteigern).
- Du willst ja bauen. In deinen Kosten fehlen noch so Dinge wie Bauzeitzinsen und ähnliches. Häuser, selbst Fertighäuser werden nicht an einem Tag gebaut.
- Höhere NK auch schon berücksichtigt?
Jetzt mal zurück zur Realität:
Sprecht alsbald wie möglich mit mehrere Finanzberatern, um eine tatsächliche Vorstellung zu bekommen über die möglichen Finanzierungsvoluminas zu bekommen.
Und genau das stimmt halt nicht. Wenn jemand zu dir kommt und sagt er braucht 400.000€ Kredit, hat kein Eigenkapital, keine Bürgen und ein Gehalt von 3000 Netto und sagt, er hat von Interhyp ein Angebot mit 0,1% Zinsen im Jahr, dann würdest du das berechtigterweise auch anzweifeln. Und es wäre deine "Pflicht" hier im Forum (und das tust du ja auch) dieses anzusprechen und die Person zumindest zum Nachdenken zu bringen.
Letzte Wort hin, letzte Wort her. Bei deinem Beispiel hast vollkommen Recht, nur ist das nicht ansatzweise mit dem zu vergleichen, was hier zur Diskussion steht. Und zu deiner Aussage...jemanden über die Klinge springen lassen....! Natürlich geschieht das nicht und weißt du auch warum? Weil ich das im Nachgang sehr wohl prüfe, die Bank im übrigen auch und wenn das Angebot zu freundlich ist, Gewerke fehlen oder aber unrealistisch erscheint, dann gibt es zumindest bei meinen Banken überhaupt gar keine Zusage. Weiß auch nicht warum du das mal wieder überhaupt ansprichst, auch dieses blöde wieder mit dem Verkaufen!! Man müsste meinen ich verkaufe das Haus, vor allem dass das hier ein Bauforum ist.
Ist doch jetzt gut und wenn du willst dass ich Ruhe gebe, dann schreib doch nicht wieder was, was mich veranlassen muss auch da noch mal Stellung zu beziehen. Vor allem dann nicht mit einem Beispiel, welches in keiner Form dem entspricht, wie der Kunde Baupreise zu vergleichen hat.
Um in deinem Beispiel vergleichbar zu bleiben, wenn der TE hier geschrieben hätte er bekommt ein schlüsselfertiges Haus mit KfW 22 1/2 Standard aus dem Programm 007 inkl. Garage mit einem Neuwagen drin, muss aber erst in 20 Jahren die erste Rechnung bezahlen dann hätte sogar ich hier in diesem Finanzierungs Thread etwas zu dem Haus geschrieben, nämlich gefragt welche Pilze er raucht!!!
Langsam verstehe ich, wieso du mit deinem Unternehmen bei den Rankings immer unter den letzten gelandet bist (ja schon klar auch daran sind immer die anderen schuld).
Aber das war auch meine letzte "Diskussion" mit dir im Forum, du hast einfach nur deine verkaufen verkaufen verkaufen Sichtweise und redest dich aus allem raus -> für uns beide das beste
Geht das schon wieder los? Das ist nicht meine Firma! Wenn du nicht mehr weiter weißt wirst du unsachlich! Geld und Plan nimmt an diesen Rankings aktiv überhaupt nicht teil und deine Recherchen sind 4 Jahre alt! Mich hat da keiner getestet!!!!! Die Firma interessiert bei unserem Geschäft zu dem überhaupt nicht, sondern die Person! Auch wird der Verbraucher nie Kunde bei Geld und Plan, Interhyp oder Dr. Klein.
Starte doch hier mal in einem anderen Thread einen Aufruf über Erfahrungen mit mir, du wirst dich erschrecken!!!
Finanzierung ohne Eigenkapital
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AW: Finanzierung ohne Eigenkapital
Zitat von torben_W23
