Hallo,
die Seite der KFW Bank verwirrt mich sehr.
Ich habe ein Angebot meiner Finantberaterin über eine Immobienfinanzierung Der DSL Bank über den vollen Kaufpreis der Immobilie. 270.000€ zu 2,04%Dazu kommt ein Nachrangdarlehen über 65.000€ zu 7%!!!
Für Hauskauf Nebenkosten und 30.000€ zum Modernisieren. Das Förderprogramm derKFW besagt das es sowohl für Modernisierung als auch Kaufbebenkosten verwendet werden darf.. ich wollte also das Nachrangdarlehen auf 15.000€ verringern und statt dessen 50.000€ von der KFW in Anspruch nehmen. Sie sagt das geht nicht. Es steht aber geschrieben das der KFW124 auch als Nachrangdarlehen zu bekommen ist.. ich verstehe es nicht.
Ich finde 65K zu 6,99% irre hoch .. zumal die 30.000€ für Modernisierung nicht für malerarbeiten oder laminat ausgegeben werden dürfen.
Es ist ein 180qm Haus das eigentlich gut in Schuss ist aber weder Boden noch Wandbeläge hat. Da braucht man schon etwas Kleingeld zum Renovieren.
Ein Nachrangdarlehen bei der DSL bietet das doch gar nicht.
Wie steht es um meine Beratung? Ich fühle mich eigentlich sehr gut betreut.. aber das verunsichert mich. Danke im Voraus!
Wieso EUR 65.000 Nachrangdarlehen?
Eigentlich benötigt man das Nachrangdarlehen um im Rahmen einer Vollfinanzierung die Kaufpreisnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar) zu bezahlen.
Sicherlich verringert das den Beleihungsauslauf da das Nachrangdarlehen von einer anderen Bank kommt.
Doch die 2,04% erscheinen mir vom Grundsatz schon sehr hoch.
Wo wohnen Sie in Deutschland?
Hier wären folgende Details interessant:
- Stimmt notarieller Kaufpreis EUR 270.000?
- Mit Makler oder ohne?
- Werden mit dem Nachrangdarlehen auch bestehende Ratenkredite abgelöst?
Guten Morgen,
Das ging ja schnell!
Der Kaufpreis beträgt 270.000€ es kommen noch 17.6000 Grundsteuer
10.000€ Maklergebühr sowie5000€ Notarkosten hinzu. Also knapp 32.000€ die durch das Nachrangdarlehen finanziert werden sollen. Dazu kommen noch etwa 30.000€ für Modernisierung wie Böden, Tapete, Durchbruch sowie fünf Fenster. Es ist kein Eigenkapital vorhanden. Meine Frage ist ob ich das benötigte Geld für die kaufnebenkosten sowie die Modernisierung nicht von der KFW leihen kann, da der Zins dort statt 6,99% bei 1,3% liegt. LG
Kurze Frage zwischendurch:
Wenn du bisher kein (Finanz-) Kapital ansparen konntest, wie kommst du dann auf die Idee in Zukunft (Immobilien-) Kapital anzusparen?
Ich zahle 1500€ Miete😉Das entfällt ja dann. Außerdem habe ich Kapital. Es ist nur gebunden.hast du auch etwas nützliches beizutragen, oder wolltest du nur mal was schreiben 🙄?
Wie kommst du drauf, dass die KFW deine Nebenkosten fördern soll? Vorallem Markler ?
Die sollte man zumindest Cash haben oder in den sauren Apfel beißen und zu sehen Sie schnell zu Tilgen.
Deshalb komme ich drauf.. beim Erwerb:
− Kaufpreis einschließlich Kaufpreisnebenkosten und eventuell anfallende Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Umbaukosten
− Kosten für die Anschaffung von Genossenschaftsanteilen
− Der Umfang der Investition sollte so bemessen sein, dass die daraus entstehenden Belastungen, insbesondere Kapitaldienst und Bewirtschaftungskosten, durch das Einkommen des Antragstellers auf Dauer gede
Ein KFW Darlehen wird nicht direkt von der KFW an dich vergeben sondern von einer durchleitenden Bank (deine finanzierende Bank).
Diese durchleitende Bank trägt auch die Haftung für den vergebenen Kredit. Somit ist es in der Regel immer ausgeschlossen Kaufnebenkosten über ein KFW Darlehenen fördern zu lassen. Auch wenn die KFW der Meinung ist das ginge, geht es in der Praxis meistens nicht.
Deine Bank wird vermutlich genau aus diesem Grund gesagt haben machen wir nicht.
Ein weiteres Fremddarlehen, welches im Grundbuch nachrangig abgesichert wird, fällt nicht in die Haftung deiner erst finanzierenden Bank
und wird deshalb als wirtschaftliches Eigenkapital in der Finanzierung gewertet.
Für welche Zinsfestschreibungszeit wurden die 2,04% geboten? Möglicherweise ist das Nachrangdarlehen deswegen so hoch, weil die Beraterin die Finanzierungsumme bei der DSL Bank unter 90 % (deutlich bessere Konditionen) senken wollte. Das kann ich aber erkennen, wenn sie mir die Zinsfestschreibungszeit der 2,04% benennen.
Wichtig ist aber zu erwähnen, dass die Modernisierungen bei der DSL Bank 100% wertsteigernd berüscksichtigt werden udn vom Prinzip nicht ins Nachrangdarlehen gehen muss.
KfW kann trotzdem integriert werden, nur eben dadurch nicht das Nachrangdarlehen verringert werden.
Vielleicht mal grundsätzliches zur DSL Bank, da sie sich insbesondere für diese Fallkonstruktionen wunderbar als Finanzierungspartner eignet. Der Kaufpreis plus die anzusetzenden Modernisierungsmaßnahmen sind erst mal 100% (vorläufiger Beleihungswert)! Davon berechnet man 90% (Bleihungsauslauf), das ist der Anteil den man inkl. KfW Mittel max. bei der DSL Bank aufnimmt/aufnehmen sollte und wo es top Konditionen gibt. Nun ermittelt man die Gesamtkosten. Die 90% Finanzierungsmittel setzt man nun zu den Gesamtkosten ins Verhältnis. Nun entsteht ein delta, um diese Lücke zu schließen zieht man noch das einzusetzende Eigenkapital ab, hat man keins bleibt das delta so stehen und eben dieses delta wird über die Hanseatic Bank über ein sogenanntes Nachrangdarlehen finanziert. Man nennt das auch fremdfinanziertes Eigenkapital.
Auf diese Art und Weise erzielt man insbesondere wenn kein EK und/oder Modernsisierungen anstehen einen Mischzins (das Nachrangdarlehen sieht erst mal sehr teuer aus), der seines Gleichen bei einer Vollfinanzierung am Markt sucht. Hat man die Nebenkosten an Eigenkapital kann auch die Ing.DiBa als möglicher Partner ins Spiel kommen, will man den günstigsten Zins ermitteln. Aber Vorsicht, sind nun sehr hohe Modernisierungen vorgesehen kann dieser Partner wieder rausfallen, weil nur 30% des Kaufpreises für Modernisierungen mit berücksichtigt werden, zu dem werden nicht alle Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt.
Man muss das individuell betrachten. Bei der DSL Bank kann hinten raus eine Ablehung erfolgen, da die Immobilie schlechter eingewertet wird (kann bei der Ing.DiBa aber natürlich auch passieren), bei der Ing.DiBa fällt er dann meistens vorne schon raus. Da wir z.B. aber das Kaufobjekt mit dem Bewertungsprogramm Sprengnetter (Bewertungsprogramm einiger Banken, u.a. Ing.DiBa, Ergo, PSD Banken) vorab einwerten, sehen wir aber in der Regel vorher immer schon wo er passt und wo er nicht passt.
Hallo Herr Buhmann,
Erst einmal vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort und die damit verbundene Zeit!
Ich muss mich leider kurz fassen, da ich einen Termin habe.. die Laufzeit ist auf 20 Jahre angesetzt.
LG
Laufzeit ist nicht entscheidend, die Zinsfestschreibungszeit ist entscheidend. Die ist, das habe ich gerade nachgerechnet 20 Jahre.
Grundsätzlich ist das Konzept genau richtig aufgebaut. KP 270.000 Euro, Modernisierungen 30.000 Euro, macht 300.000 Euro Wert, davon 90% maximale DSL Bank Summe gleich 270.000 Euro. 270.000 Euro zu den Gesamtkosten von 335.000 Euro macht ein delta von 65.000 Euro, kein EK, also bleibt das delta 65.000 Euro, entsprechend wird das Nachrangdarlehen ausfallen.
Wer soll die 65.000 Euro bereit stellen??? Welche Bank ist das?
Das weiß ich ehrlich gesagt nicht.. also welche Bank. Ich dachte die DSL aber das scheint ja nicht so zu sein. Wahrscheinlich die Hanseatik. Ich nehme an es liegt an unserem Haushaltseinkommen. VG
Den KFW möchten wir aufgrund den zinsbindung von " nur" 10 Jahren nicht in Anspruch nehmen. Außerdem erhalte ich hohe Einmalzahlungen durch die Sondertilgungen machbar sind.
VG
Dann gehören die Sondertilgungen anteilig in einen Bausparvertrag, der dann nach 10 Jahren mit 1 % Darlehenszins das günstige KfW Darlehen ablöst.
Konzeptionell sind sie nicht gut ausberaten. Der Ansatz DSL Bank ist gut, aber KfW gehört mit einem Ablösebausparvertrag (der noch nicht mal abgetreten werden muss und als Krankenschein fürs Haus dienen kann) insbesondere wenn sie weiteres Kapital zur Verfügung haben integriert.
Woher bekommen sie das Nachrangdarlehen und wie lange ist dort die Laufzeit?
KFW 124 on Top also als Nachrangdarlehen?
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