Hallo,
ich habe ein Haus zum Kauf angeboten bekommen (2 Vollgeschosse + Flachdach). Ich würde es gerne als Objekt zum Vermieten erwerben und später eventuell selbst nutzen.
Preis: 150.000.- inkl. Grundstück + Nebenkosten (keine Maklergebühren, 6,5% Grunderwerbssteuer)
Ich würde das Haus gern umbauen, kosten nach Angebot 30.000,- (Heizung auf Erdgas und 2 Wände versetzen).
Nach dem Umbau habe ich Zusagen von Potenziellen Mietern die das Haus für 400 Euro Kaltmiete pro Etage, also gesamt 800 Euro Kaltmiete + Nebenkosten mieten.
Das ist der Durchschnittliche Mietpreis in dieser Region. Das Haus hat eine sehr zentrale Lage.
Mein Einkommen liegt bei 1800.- Netto. Miete habe ich nicht, da ich auf dem Grundstück meiner Eltern ein kleines Ferienhaus bewohne.
Keine Frau, keine Kinder. Einen Bausparvertrag über 10.000,- Euro habe ich und EK von ca. 20.000,-.
Weiterhin habe ich eine private Rente die in 15 Jahren zur Auszahlung fällig. Kann man das irgendwie mit anrechnen, dass man 15 Jahre Zinsbindung festlegt und eine Abschlussrate in Höhe der Auszahlung abschließt?
Sollte ich mit diesem Kapital den Schritt wagen das Objekt zu kaufen? Mein Bauchgefühl sagt mir, dass das Grundstück und das Haus sehr vielversprechend sind.
Mit welchen Konditionen könnte ich ungefähr rechnen, mit den oben genannten Vorraussetzungen?
grundsätzlich sind die Vorgaben bezüglich Investitionshöhe im Vergleich zum Einkommen/den Ausgaben insbsondere aufgrund der Tatsache keine Miete zahlen zu müssen ganz ok, Eigenkapital ist auch vorhanden, die Erwerbsnebekosten sind nicht künstlich durch Maklerkosten erhöht und scheinbar sagt ihnen die Immobilie zu.
Natürlich sollten sie das Mietausfallrisiko bedenken, ebenso evtl. anfallende Modernisierungskosten bzw. das Risiko von Kosten bezüglicher Reparaturen im Lauf der Zeit, die die Mieter einfordern.
Bei vielen Banken werden sie allerdings Ablehnungen erhalten, da sie die Kapitalanlegerkriterien (der sie dann sind) nicht einhalten, dennich stehen ihnen diverse Banken die das Vorhaben begleiten wollen und werden zur Verfügung.
Das Guthaben im Bausparvertrag beträgt 10.000 Euro
Würde sich die Situation anders darstellen, wenn ich selbst einzihe und nur eine Etage vermiete? Im Grunde macht es keinen Unterschied, dann könnte ich das Ferienhaus bei meinen Eltern vermieten.
Nur mal so als Rechenbeispiel.
Du nimmst einen Kredit in Höhe von 150.000 € auf, zahlst jeden Monat eine Rate 800 € und hast 1,7% als eff. Zins.
Dann würden nach deinen angepeilten 15 Jahren noch knapp 29.427 € Schulden übrig sein.
Klingt das für dich lukrativ oder eher nach einem Klotz am Bein?
PS: Unterhaltung, Reparaturen usw. fallen auch noch an.
Wenn du selber einziehst bist du kein Kapitalanleger mehr, erhöht die Auswahl der Banken immens.
Wenn er komplett vermietet würde er an Restschuld in der Hypothek aus steurlichen Gründen wohl eher noch die gleiche Restschuld haben, aber natürlich entsprechend Tilgungskapital entgegen stehen haben.
Für mich klingt das schon lukrativ. Ich kann zwar sicher nicht mit 100% Vollvermietung über die 15 Jahre rechnen, aber mit 70% würde ich schon rechnen, da es eine sehr gute Lage ist. Weiterhin würde ich pro Jahr 2 Monatskaltmieten für Reparaturen und Renovierungen weg legen.
Dann wäre ich bei ca. 5120 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Ich müsste also nur 300 Euro von meinem Gehalt zuschießen.
Wenn ich weiter in meine private Rente einzahle, bekomme ich in 15 Jahren knapp 45.000Euro ausgezahlt und kann die Restschuld tilgen bzw. kann zwischendurch schon über Sondertilgungen den Restbetrag verringern.
Bei der Vermietung habe ich keine Sorgen, da eine Etage Momentan schon vermietet ist und ich den Mieter mit übernehme.
Wende ich mich da an meine normale Hausbank oder muss ich mich als "Kapitalanleger" direkt an bestimmte Institutionen wenden?
Ich werde mich jetzt erst einmal mit meiner Hausbank an einen Tisch setzen und ein konkretes Angebot abfordern. Mit diesem Angebot kann ich mich hier ja dann nochmal melden.
@Klaus80, Die Eckdaten für eine Kapitalanlegerfinanzierung sind knapp aber es könnte bei genauerer Prüfung durchaus realisierbar sein.
Ein Kauf des Hauses zur Eigennützung wäre allerdings auch möglich wenn Sie dann das andere Haus vermieten. Doch wie stellt man sich ein Ferienhaus vor? Wer zieht da ein.
Für mich aber auch die Frage wie alt sind Sie eigentlich? Sie könnten vom Nickname Jahrgang 1980 sein, sie könnten jedoch auch bereits 55 Jahre alt sein.
Das spielt für die Darlehensvergabe auch eine Rolle.
Hauskauf zur Vermietung, passen die Eckdaten
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