Hausbau vs. Umbau

Wie gesagt, für die Eltern will ich ohnehin eine Einliegerwohnung machen wenn ich neu baue. Eigene Haustür, eigener Zugang zum Garten. Zusätzlich würde ich eben das Dach derart ausbauen, dass dort zumindest ein kleines Badezimmer mit Dusche und WC sowie eine Kochecke Platz findet - je nach dem wie man das dann aufteilt, sind es insgesamt also 3 Wohneinheiten... War ja nur ein Gedanke zur KfW-Förderung, wo ich dann noch mehr Spielraum hätte...

Ja mit Thomas hatte ich schon vor etwa einem Jahr Kontakt, siehe Eingangspost hier. Hatte das aber so verstanden, dass ich mir da wen suchen sollte, mit dem man auch Auge in Auge über sowas diskutiert, und nicht nur über Foren, Mails und evtl. Telefon...

Wenn das auch so klappt - umso besser

Haushaltsrechnung habe ich... Mein Excel verrät fast für jeden Euro wohin er in den letzten 5 Jahren gegangen ist. Daher kann ich auch relativ sicher sagen, dass ich 1.500-1.600€ monatlich ohne Einbußen bei meiner aktuellen Lebensweise hinnehmen muss - weil ich eben diese 1.500€ schon heute monatlich an Darlehen und BSV bezahle.

Hallo nochmal.

Ich bin mal rein rechnerisch an die Sache rangegangen um herauszufinden, was ich mir mit meinen Vorgaben überhaupt mathematisch leisten kann.

Angenommen ich will in 30 Jahren schuldenfrei sein (zumindest was Haus etc. angeht). Ich will zudem etwa 1.500€ monatlich aufwenden, um dieses Ziel zu erreichen. Ich gehe hier davon aus, dass ich neu bauen würde.

Wenn ich die letzten 10 der 30 Jahre jeden Monat 1.500€ zurückzahlen will um danach schuldenfrei zu sein, so darf ich dann in 20 Jahren noch etwa 140.000€ Schulden haben - bei einem angenommenen Sollzins von 5%.

Für den Neubau würde ich heute ein KfW-Darlehen aufnehmen. Ich würde versuchen den KfW40+ Standard zu erreichen. Für die beiden WE würde ich also 200.000€ Darlehen bekommen, 30.000€ Tilgungszuschuss würden davon abgezogen. Bei einer Sollzinsbindung von 20 Jahren stünden bei einer monatlichen Rate von 750€ monatlich noch etwa 20.000€ Restschuld zu Buche.

Für den Neubau würde ich zudem noch 200.000€ als normales Baudarlehen aufnehmen. Hier rechne ich pauschal mit einem Zins von 2%, bei ebenfalls 20 Jahren Sollzinsbindung und ebenfalls 750€ monatlich. Dann stünden nach 20 Jahren hier noch etwa 80.000€ Restschuld.

Restschuld nach 20 Jahren wären damit etwa 100.000€ - das passt mit den oben errechneten 140.000€ problemlos.

Insgesamt wären also 400.000€ für einen Neubau rein rechnerisch möglich, oder übersehe ich was? Selbst 450.000€ müssten so machbar sein.

Hier sind jetzt noch keine zusätzlichen Optimierungen eingerechnet wie

- KfW-Förderung für Eigenheim (nochmal weitere 50.000€ zu einem besseren Zinssatz)
- Sondertilgungen (habe 13,5 Monatsgehälter)
- weitere Leistungen wie Riester!? (oder sind die Förderungen bereits in den KfW-Darlehen enthalten?)
- eventuell bessere Zinsen als 2,0% heute (die 2% erhalte ich, wenn ich meine Eckdaten in verschiedenen Bank-Rechnern einklimpere)
- Sichern der Zinsen nach 20 Jahren über einen BSV

Mit 400.000€ sollte der Neubau eines KfW40+-Hauses mit Einliegerwohnung doch machbar sein, oder? Grundstück usw. würde ich vom Verkauf des bestehenden Hauses bezahlen können.

Was meint Ihr? Milchmädchenrechnung oder durchaus realistisch?

Wie ist das mit dem Beleihungsauslauf? Kann man davon sprechen, dass ich wenn ich das Grundstück habe quasi 80.000€ Eigenkapital einbringe? Oder beleihen die Banken nur das Haus an sich und ich brauche noch mehr Eigenkapital?

Zitat von noelmaxim

Natürlich hat der Bankberater keinen Bock, ein wenig verstehen kann man das aber auch wenn man sich die Gedankengänge anschaut. Es sei aber auch gesagt, dass man einen Bankberater auch überhaupt nicht braucht, weder vorne in und bei den Überlegungen, noch hinten wenn es um die Darstellbarkeit geht.

Aber Papa macht das schon, werde Xor dann mal ein bisschen helfen

Du hast 2 PN von mir. Sag Bescheid, falls was fehlt :-)

Hallo,
ohne alles gelesen zu haben: Ziemliche Milchmädchenrechnung

1) KFW40+ bietet zwar Tilgungszuschuss, kostet in der Anschaffung aber erheblichen Aufpreis, weit mehr als die Förderung. Allein der Batteriespeicher ist in der jetzigen Zeit noch hochgradig unwirtschaftlich. Die hohen Dämmvorgaben ebenfalls....
2) Euer Einkommen ist für 3 Kinder.... naja nicht sonderlich hoch. Kinder werden teurer, eure hohe hohe Sparraten schwieriger zu halten.
3) Ein Haus verursacht Instandhaltungskosten... man rechnet mit 1-2%/Jahr (bei einem Altbau kann es mehr sein...) Am Anfang natürlich weniger, aber später kommt es Schlag auf Schlag. Bei einem angenommenen Hauswert von 350.000€ macht das im Durchschnitt mal kurz 300-600€ im Monat zusätzlich. Diese Kosten sieht man halt nur nicht direkt... Innerhalb der 30 Jahr, bis ihr das Haus abbezahlt haben wollt, kommen durch Instandhaltung erhebliche weitere Kosten auf euch zu! Dieser Umstand wird gerne vergessen zu erwähnen, wenn Miete und Kauf verglichen werden...

Wenn du eine realistische Einschätzung willst, ob 400.000€ reichen für eure Pläne, brauchst die Angaben Bundesland, Größe, Ausstattung, Besonderheiten, Keller ja/nein etc.

Instandhaltung:
Die Fünf haben jetzt ein Haus mit ähnlicher größer nur mit der falschen Aufteilung.
Wie du schon sagtest, werden sie beim Neubau erstmal keine Aufwendungen dafür haben. Also ideal um erstmal Schulden zu tilgen.

Allgemein: Wir sind bisher erst zu viert. Ein drittes Kind wäre erst spruchreif, wenn Neubau/Anbau und Finanzierung stehen. Bei einem Anbau ist eh kein Platz dafür.

Kosten Kinder: Ich spare derzeit einen nicht unerheblichen Betrag von 150€ monatlich je Kind - zusätzlich zu den normalen Kosten. Da sollte genug Puffer drin sein erstmal.

KfW40+: Wenn das zu teuer ist reicht auch ein anderer Standard. Das sind ja nur Gedankenspiele erstmal. Wenn ich eben nur 10.000€ statt 30.000€ an Zuschuss bekomme, geht die Gesamtrechnung immer noch auf.

Einkommen: Du willst mir ernsthaft glaubhaft machen, dass alle Familien die ein Haus bauen mehr als 4.500€ monatlich netto haben?

Instandhaltungskosten: Habe ich heute ebenfalls, vermutlich sogar (zumindest die ersten 15-20 Jahre) deutlich höhere als bei einem Neubau. Versicherungen, Steuern usw. sind ohnehin in der Haushaltsrechnung gesondert verhaftet.

Weitere Informationen:

Bundesland: Saarland
Grundstück: ~600m²
Wohnfläche: 140m² + 70m² würde ich pauschal ansetzen
Aussstattung: normal. Keine goldenen Wasserhähne. Nix besonderes...
Keller: unklar, wenn nicht brauchen wir nen größeren HWR, der auch kostet...
Besonderheiten: Doppelgarage, Balkon,... sonst weiß ich nix auf Anhieb

Nein, ich sagte lediglich, eure Annahmen sind an manchen Stellen verkehrt. Aber meist suchen Leute im Forum nur Bestätigung (das bekommt man hier ne Menge), aber keine möglicherweise kritischen Rückfragen.

Hinterfrage auf jeden Fall nochmal KFW40+. Alles über KFW55 ist schön fürs grüne Gewissen, aber mehr auch nicht; Trotzdem begrüße ich es absolut, wenn Leute den Weg gehen. Wir haben auch nen Tick besser gebaut, aber mit dem Wissen, unserer Geldbörse bringt es nix .

Zum Gehalt: Persönlich wäre mir die Belastung zu hoch für die Größenordnung eures Hauses. Wir haben ne ähnliche Belastung bei gleicher Familiensituation, allerdings ein deutlich höheres Netto. 2.100€ monatliche Belastung (1.500€ Rate, (min) 300€ Instandthaltungsrücklage, 300€ NK) passt für mich nicht zu 4.500€ Netto. Möglich sicherlich (da gab es hier schon viel schlimmere Fälle), mir wäre es nur zu viel, aber ich betone es nochmal, dass ist meine persönliche Meinung . Miete durch die Eltern würde das natürlich ein Wenig entlasten.

Zu den Hausbaukosten (ganz grob) nach aktueller EnEV (~KFW70):
200 qm * 1600: 320T€
Nutzkeller: 50T (bei teils ausgebaut zu Wohnkeller oder besonderen Bodenverhältnissen mehr)
Maler/Bodenbeläge: 30T€
Doppelgarage: 22T€
Außenanlagen: 15T€ (nur das nötigste)
Nebenkosten: 40T€

-> ~477 T€.

Was z.B. fehlt in der Kalkulation: Besserer Energiestandard kostet Geld, Extras wie elektrische Rollos kosten Geld, größere Badewanne kostet Geld, 2 getrennte Wohneinheiten kosten Geld, Balkon kostet Geld, kein Puffer enthalten für Eventualitäten wie notwendige andere Gründung (kann auch schnell mal 10-20 T€ Mehrkosten verursachen), Lüftungsanlage kostet extra, Elektrik kommt immer was drauf etc.

Ich habe nicht ganz durchschaut, was in deinem Budget alles drin war und was aus den Eigenmitteln bezahlt werden sollte, einfach entsprechend rausrechnen. Rechne inklusive Grundstück (ich nehme mal deine genannten 80 T€) und wenigen Sonderwünschen mal mit grob ~600 T€. Von KFW40+ sind wir da aber um einiges entfernt... Genauer können dir das aber Leute in auf Bau spezialisierten Foren sagen. Einfach nach "hausbau" und "forum" googlen
Sparen könnte man sicherlich am Keller (wäre meine Variante, da ich Keller persönlich heutzutage meist sinnfrei finde), dafür lieber nen HWR entsprechend platzieren (man spart das nervige Treppenlaufen).

Ich finde die kritischen Fragen durchaus sinnvoll und berechtigt und danke Dir (und anderen) auch dafür. Einige Punkte hatte ich in der Tat nicht bedacht.

Das aktuelle Netto von 4.100€ monatlich ist die Momentaufnahme. Wir haben regelmäßige Tariferhöhungen deutlich über der Inflationsrate, wir haben 13,5 Monatsgehälter (also etwa 500€ monatlich dazu). Dazu kann und wird meine Frau spätestens ab 2018 wieder arbeiten gehen - wenn es dann nötig ist auch Vollzeit (also nochmal etwa 500€ mehr netto im Vergleich zum Elterngeld heute).

Nach wie vor denke ich nicht, dass die monatliche Belastung am Ende das Kriterium sein wird. Zumal ich in meiner Milchmädchenrechnung ja überall nen relativ schlechten Fall angenommen habe.

Recht gebe ich Dir bei der Berechnung der Hausbaukosten. Da könnte ich sicherlich bei vielen Punkten teils deutlich daneben liegen. Daher haben wir wie gesagt auch einen Termin beim Architekten. Der plant mit uns mal ganz grob, was wir so brauchen, und dann kann man denke ich auch mehr sagen. Du rechnest jetzt zum Beispiel mit 1.600€/m² - ich hatte 2.200€/m² kalkuliert, aber inklusive allem dann. Eigenleistung ist noch gar nicht eingerechnet. Auch eventuell dann vorhandenes Eigenkapital aus dem Verkauf des Hauses nicht. Ich denke, ich sollte 300.000€ bekommen können, wenn das ein guter Makler macht. Damit stünden dann 130.000€ für Grunstück etc. zur Verfügung. Die Grundstückspreise habe ich direkt vom Bauamt der Gemeinde, daher würde ich da die 80.000€ als relativ sicher ansehen.

Über Google habe ich nun mal nach Finanzberatern in der Umgebung gesucht. Da wird mir jemand von der Deutschen Vermögensberatung angezeigt. Allerdings habe ich dazu hier im Forum auch schon einige Negativmeinungen gelesen!?!

Ansonsten zeigt der mir nur Interhyp und Schwäbisch Hall an - entweder gibt's bei uns keine, oder die sind so Oldschool, dass sie keine Webseiten haben??

Dr. Klein auch kein Erfolg in der Umgebung? Ich würde dir auf jeden Fall raten jemanden zu suchen (wie du ja auch vorhast), mit dem du persönlich vor Ort sprechen kannst. Weiterhin die 2-3 lokalen Banken bei dir in der Umgebung abzuklappern. Oft bieten die nochmal bessere Konditionen, da die ein besonderes Interesse haben, den lokalen Markt zu versorgen. Bei uns konnte eine lokale Bank beide "freien" Berater (Interhyp & Dr. Klein), mit denen wir gesprochen haben, unterbieten.

Zur deutschen Vermögensberatung kann ich nichts sagen, da hatte ich nie irgendeinen Kontakt.

Und auch mal überlegen das Haus ohne Makler zu verkaufen. Der Mehrwert ist oft gering, dir entgeht aber Geld.

Mein erster Plan vor etwa einem Jahr war ja schon damals neu zu bauen... Da habe ich bisher immer meiner Hausbank vertraut, und bin frohen Mutes da hin...

Wie hier schon festgestellt wurde, hatte der Finanzierungsberater wenig bis überhaupt keine Lust auf mein Anliegen. Er riet mir strikt davon ab, in meiner Finanzsituation an einen Neubau zu denken...

Und da fing ich an zu überlegen, ob das wirklich Sinn macht, oder ob Anbau besser wäre... Seither habe ich dann den Anbau planen lassen, noelmaxim hat mich auch zur Finanzierung damals sehr gut beraten. Dennoch fühle ich mich noch nicht ausreichend informiert. Leider kamen dann auch noch private Probleme dazu, weswegen ich mich seit über einem halben Jahr gar nicht mehr mit dem Thema auseinandersetzen konnte und wollte.

Nun ist alles wieder im Lot, der zweite Nachwuchs ist da, und es geht erneut die Platzfrage los. 2-3 Jahre können wir sicher noch so leben, wie wir das heute tun. Spätestens wenn der Große dann eingeschult wird, sollte er aber auch sein eigenes Zimmer haben - und da wird's dann eng. Wenn im Jahr darauf der Kleine eingeschult wird, und ebenfalls sein eigenes Zimmer bekommen soll, sind wir platztechnisch im Abseits. Das geht schlichtweg nicht.

Also stellt sich die Frage, den Anbau weiter verfolgen (150.000€), oder das Haus verkaufen und neu bauen.

Stand heute habe ich 180.000€ Darlehen und würde für den Anbau nochmals 150.000€ brauchen... Macht 330.000€. Bei den aktuellen Raten nach etwa 20 Jahren abbezahlt, dann aber ein Haus an dem sicher nochmal einiges zu renovieren sein dürfte.

Alternativ dazu könnte ich das Haus verkaufen (280.000€) und neu bauen - brauche aber dafür dann alles zusammen 730.000€ (100.000 Grundstück + 450.000 Neubau + 180.000 Restschulden). Also neues Darlehen über 450.000€, abzuzahlen binnen 30 Jahren - was machbar erscheint. Dann aber auch ein Haus, an dem sicher nicht so viel zu machen sein wird, wie an meinem aktuellen Haus.

Mit einem Neubau könnten wir viele Probleme lösen die heute bestehen. Daher wäre das die 1a-Lösung - wenn sie denn sinnvoll darstellbar wäre.

noelmaxim möchte sich das mal in Ruhe anschauen, daher warte ich jetzt mal auf seine Meinung dazu.

Das genaue WIE ich finanziere, ob ich hier oder dort noch 0,1% besseren Zins bekommen kann, hier oder dort noch 10.000€ einsparen kann, oder hier oder da noch irgendeine Förderung (Riester, KfW,...) einbauen kann, will ich eigentlich erst angehen, wenn ich das Grobe entschieden habe.

Daher erstmal ein Grundkonzept, erst danach eine genaue Finanzierungsplanung.

Ich denke, noelmaxim hier hat schon sehr viel Fachwissen und bringt seine Meinung und sein Wissen hier auch seriös rüber. Aber Vergleiche brauche ich dennoch, und werde mir zu gegebener Zeit auch entsprechende Angebote einholen. Allerdings ohne den Banken das konkrete Modell zu verraten - die sollen mir einfach mal unabhängig ein Angebot machen.

Aber nochmal: Erstmal Machbarkeitsstudie, dann nen möglichen Weg, mit dem ich auch selbst ruhig schlafen könnte - und dann konkrete Angebote.

Es bringt mir nichts, wenn mir jemand sagt "Yo, kannste so machen, 1500€ im Monat, hasde nach 20 Jahren noch 2 Mio Restschuld, aber macht nix, kannsde ja mit Sondertilgung noch drücken" - Überspitzt formuliert, aber ich denke, Ihr versteht, was ich meine...

Ich will sehen, ob es möglich ist bei meinen Gegebenheiten, ohne viel Wenn und Aber in 30 Jahren einen vollständig bezahlten Neubau finanziert zu haben.

Meine Einschätzung ist , du solltest Dich mit einem Neubau beschäftigen.

ich denke aber das Du so nicht weiter kommst.

wenn Dir Noelmaxim damals geholfen hat, dann solltest Du Dich mit ihm zusammen setzen.

Denn viele Fachleute gleich viele Meinungen gleich kein Ergebnis.