Hausbau vs. Umbau
Hallo zusammen,
bereits vor einem Jahr etwa habe ich hier zwecks Beratung nachgefragt, noelmaxim hatte mir damals auch privat (per Mail) sehr gut geholfen. Leider kamen private Probleme dazwischen, und so ist das Thema komplett verödet...
Nun kocht es aber wieder hoch, und ich möchte mich wieder damit beschäftigen, und hoffe dabei auf Eure Hilfe.
Ausgangslage:
Ich habe ein Haus im Wert von etwa 275.000€ mit zwei Wohnungen. In der einen (85m²) lebe ich mit Frau und zwei kleinen Kindern, in der anderen (150m²) meine Eltern mit lebenslangem Wohnrecht ohne Miete. Das Haus ist recht modern renoviert - für den Kauf von meinen Eltern und Renovierungen habe ich 2011 und 2013 insgesamt knapp 200.000€ aufgenommen, davon sind noch etwa 175.000€ Restschuld. Die Darlehen sind mit 4,19% und 2,75% recht teuer - genauer:
Darlehen 1: 85.000€, Restschuld 77.000€, 4,19% Zinsen, Zinsbindung endet 06/2019
Darlehen 2: 115.000€, Restsculd 115.000€, 2,75% Zinsen, Zinsbindung endet 10/2023
Für Darlehen 2 gibt es einen abgetretenen BSV über 115.000€ der 2023 alles ablösen soll. Da sind aktuell rund 12.000€ drauf bei 0,25% Haben-Zins. Bis 2023 spare ich 40% an und zahle den Rest danach dann zu 1,25% zurück.
Sonstige Rücklagen in Höhe von etwa 10.000€ bestehen, sollten aber für dieses Vorhaben nicht in Betracht gezogen werden.
Ausgaben für die Kredite und BSV belaufen sich auf etwa 1.500€ monatlich.
Demgegenüber stehen folgende Einnahmen:
Ich: 3.000€ netto monatlich bei 13,5 Monatsgehältern - relativ sicherer Job in der IT-Branche
Frau: 900€ monatlich Elterngeld bis September 2017 - danach als Altenpflegerin wieder etwa 1100€ netto monatlich (wobei sie hier je nach finanziellen Möglichkeiten/Bedürfnissen mehr oder weniger arbeiten/verdienen wird - bevorzugt weniger wegen Kindererziehung, aber wenn es nicht geht halt auch mehr)
Kindergeld: 380€ monatlich, bis zum Jahr 2033 bzw. 2034
Insgesamt also aktuell 4280€ monatlich, ab September 2017 etwa das gleiche, eher mehr.
Wir haben in unserer Wohnung auf mittlere Sicht gesehen zu wenig Platz für 2 Kinder - eventuell wollen wir noch ein drittes. Die zweite Wohnung ist zwar größer, aber meine Eltern im Rentenalter in den ersten Stock verfrachten wird mittelfristig ebenfalls viel Geld für Umbaumaßnahmen verschlingen, daher ist das keine Option für uns. Es kann eigentlich nur zwei Optionen geben: Das Haus verkaufen und neu bauen (oder ein passenderes Haus kaufen), oder das bestehende Haus anbauen, so dass das OG größer wird.
Option 1:
Haus verkaufen. Würde etwa 275.000€ bringen, die Restschuld beläuft sich auf etwa 175.000€ - blieben 100.000€ als Grundstock für was Neues. Vorfälligkeit der Bank ist noch nicht eingerechnet, da werden wir aber vermutlich den Widerrufsjoker ziehen können - der Anwalt ist da schon dran und sieht sehr gute Chancen, bzw. hat hinter vorgehaltener Hand quasi einen Erfolg versichert. Da warte ich auf ein Ergebnis.
Ein Neubau wäre allerdings recht teuer, wenn ich bedenke, dass wir für meine Eltern eine Einliegerwohnung mit bauen müssen. Ich denke, dass ich alles in Allem sicher 500.000€ bis 600.000€ brauchen würde. Also ein neues Darlehen über sagen wir 450.000€ bei 100.000€ Eigenkapital (vom Hausverkauf).
Grob überschlagen und bei der Annahme eines Zinssatzes von 2,0% wäre es möglich, mit monatlich rund 1.600€ binnen 30 Jahren dieses Darlehen zurückzuzahlen. Die Zinssicherheit würde ich beispielsweise durch einen BSV sichern. Die 2% sind vermutlich etwas hoch gegriffen bei der aktuellen Zinslage, aber die Sicherheit kostet ja auch nochmal was extra. Sollten also realistische Zahlen sein, oder?
Problematisch ist die zeitliche Abfolge zwischen Hausverkauf, Neubau usw. Erstmal müsste ich halbwegs sicher einen Käufer haben, dann müsste ich ein Grunstück finden, auf dem ich auch zügig mit dem Bau beginnen kann...
Da ich im Bekanntenkreis niemanden in einer ähnlichen Situation kenne: Wie steht Ihr dazu? Ist das realistisch?
Option 2:
Haus behalten und anbauen. Hierfür habe ich bereits Baupläne vom Architekten und Kostenvoranschläge. Ich bräuchte nochmal etwa 150.000€ Darlehen. Diesbezüglich war ich bereits bei meiner Hausbank, die spielen da nicht mit. Zum Einen sei die monatliche Belastung zu hoch (vom Widerruf wissen die in der Filiale scheinbar noch nichts), zum Anderen wäre der Beleihungswert extrem hoch, wenn nicht zu hoch - denn das Haus ist bei denen mit einem Wert von 249.000€ eingetragen, wovon schon 200.000€ als Grundschuld eingetragen sind. Für weitere 150.000€ müsste ich also eine Wertsteigerung von 100.000€ erzielen mit dem Anbau, und wäre dann erst bei 100% Beleihung, was die Bank schon garnicht machen will.
Ich könnte also - was ich wegen Widerruf wohl eh machen müsste - zu einer anderen Bank. Hier habe ich aber keine Bank gefunden, die sich bei 100% Beleihung nachrangig eintragen lassen würde, oder nur für übertriebene Zinssätze von 3,5% aufwärts. Also müsste ich wenn überhaupt mit allen Darlehen wechseln. Würde ich durch Widerruf die VFE sparen, und müsste dann quasi 175.000€ neu finanzieren, und 150.000€ neu aufnehmen, wäre ich bei 325.000€ Darlehensbetrag, bei einem Wert vom Haus von 275.000€ (das haben einige Schätzungen ergeben, die 249.000€ der Hausbank sind von 2011 und einfach untertrieben) bei einer zu erzielenden Wertsteigerung von 50.000€ - das ist realistisch. Eventuell könnte ich so auf einen Beleihungswert von 90% kommen. Die PSD-Bank hat das Haus inklusive dem geplanten Anbau sogar auf 400.000€ geschätzt - dort wären es unter Vorbehalt sogar nur rund 80% Beleihungswert.
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Der Anbau wäre sicherlich "einfacher" von der Organisation her. Kein Umzug, keine Zwischenfinanzierung usw. Aber der Neubau hat natürlich viele andere Vorteile.
Ich weiß aber nach wie vor nicht genau, wo ich ansetzen soll, um zu einem Ergebnis zu kommen. Ich denke, wenn ich wüsste, dass ich den Neubau für 550.000€ Gesamtkosten hin bekomme, und mein Haus für 275.000€ los werde, und die VFE tatsächlich einspare durch Widerruf, dann wäre Neubau meine bevorzugte Option.
Aber was mach ich zuerst? Ich werde mit dem Architekten reden, dass wir mal grob den Neubau planen. Ohne Grundstück schwierig, aber nicht unmöglich. Mit den Plänen kann ich dann sicher recht schnell zu einer Kostenkalkulation kommen um zu sehen, ob 550.000€ realisitisch ist. Bauland zu finden wird sicher nicht einfach. Aber das größte Problem wäre, das Haus loszuwerden, und dafür einen akzeptablen Preis zu erzielen, oder?
Welche Faktoren habe ich nicht bedacht, wieso mir eine Bank das nicht ermöglichen könnte?
Was würdet Ihr machen? Neubau oder Anbau?
Ich weiß, dass das ein sehr komplexer Fall ist - aber genau deswegen finde ich ja auch keinen gescheiten Einstieg.
Grüße,
Xor
EDIT:
Während des Schreibens kamen mir noch ein paar Gedanken, die vermutlich unrealistisch sind, aber dennoch:
Könnte ich das Haus behalten und vermieten? Die 1.500€ monatlich die die Darlehen kosten sollte man doch mit 230m² Wohnfläche erwirtschaften können!? Natürlich besteht die Gefahr, dass man die Wohnungen nicht vermietet bekommt. Oder dass Mieteinnahmen ausbleiben. Und natürlich muss an dem Haus in den Jahren auch was erneuert werden... Aber so abwegig finde ich die Idee jetzt auch nicht, oder? Allerdings dürften das die Banken auch anders sehen, und die Miete müsste ich wohl auch versteuern, und hätte damit nochmals mehr Belastung, oder übersehe ich was?
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Zitat von Xor
aka. noelmaxim macht mir hier im Forum einen ganz vernünftigen Eindruck. Kontakt hast du ja schon (*werbung mach*