Kredit zum Kauf einer Terminwohnung zur Vermietung an Prostituierte
Ich habe ein paar grundsätzliche Fragen zu Krediten.
Ich habe vor, mit einem Partner im Rahmen einer Zwei-Mann-UG eine Wohnung zu erwerben und diese an Prostituierte zu vermieten. In der Branche nennt man das Terminwohnung.
Die Stadt, in der wir das vorhaben, ist auch als "Bordellstadt" bekannt. In Sachen gewerbe- sowie baurechtlicher Vorschriften ist unser Vorhaben möglich. Unser Unternehmen hätte eine gute Edge, soweit ich den Markt analysiert habe. Auch würden wir durch zahlreiche "USP" (soweit man das in dieser Branche so bezeichnen kann) bestechen, z.Bsp. durch Know-How sowie Vernetzung im hiesigen Immobilienmarkt (siehe unten), Ersparnisse bei Restaurations- sowie Renovierungsarbeiten durch mir bekannte Polen, die Vieles sehr preiswert machen, sowie eine nahe Bindung zu Interessentinnen (hierauf möchte ich nicht näher eingehen).
Zu mir: Ich bin seit sechs Jahren im Bereich Medizintechnik tätig. Seit zwei Jahren mit eigenem Ein-Mann-Unternehmen (GmbH), das chirurgische Instrumente herstellt und international vertreibt.
Mein Partner ist selbstständiger Immobilienmakler.
Die Idee ist nun seit zwei Jahren in Planung und wird zunehmend konkreter. Wir haben keine Eile, sondern erörtern unsere Möglichkeiten in aller Ruhe. Momentan befinden wir uns kurz vor dem ersten Testlauf, bei dem probeweise Interessenten beworben und ausgewertet werden, alle Zahlen ermittelt und durchgerechnet werden, sowie alle Partner und Dienstleister auf Verlässlichkeit überprüft werden. Da das alles im Kopf oder auf dem Notizzettel geschieht und wir noch lange nicht unternehmerisch tätig werden, haben wir noch keine Firma gegründet und auch nichts investiert. Bis dahin ist es noch ein gewisser Weg.
Für den Erwerb einer geeigneten Immobilie möchten wir einen Kredit. Da ich noch nie zuvor in meinem Leben eine solche Dienstleistung einer Bank (oder eines anderen Kreditgebers) in Anspruch genommen habe, ist das für mich komplettes Neuland. Dementsprechend habe ich viele Fragen:
Ich gehe mal davon aus, dass jemand unabhängig vom Businessplan keinen Kredit bewilligt bekommt, sollte er in der betreffenden Branche keinerlei Erfahrung vorweisen können. Nun ist es aber so, dass wir keine Bordellbetreiber wären, sondern Vermieter. In der Branche läuft das so ab, dass die Damen selbstständig als freiberufliche Prostituierte arbeiten. Es wird für jede neue Mieterin in gewissen Zyklen (meist 1-2 Wochen) ein Mietvertrag abgeschlossen. Die Mieterinnen wechseln also stets.
Ist es unter diesen Voraussetzungen möglich, einen Kredit zu erhalten?
Muss man rechtlich gesehen der Bank mitteilen, dass man vorhat, die Immobilie als Terminwohnung zu vermieten, oder kann man auch andeuten, dass es eine übliche Kapitalanlage sein soll?
Gibt es Alternativen zu den bekannten Großbanken, bei denen man einen seriösen Kredit zu besseren Konditionen bekäme?
Ob und wie viel wir selbst investieren werden, wird später besprochen. Ersteinmal möchten wir wissen, ob es grundsätzlich möglich wäre, so einen Kredit zu bekommen. Wir haben beide keine Schulden, waren nie in der Schufa und sind finanziell unabhängig. Vielen Dank im Voraus.
AW: Kredit zum Kauf einer Terminwohnung zur Vermietung an Prostituierte
Hallo Kamamachn,
ich kenne mich in der Branche nicht aus.
Der Wettbewerb bei Terminwohnungen wird bestimmt auch nicht einfach.
Sollten Sie Ihr Vorhaben wirklich angehen wollen, würde ich
gegenüber der Bank die Vermietung als Terminwohnung nicht angeben.
Wenn Sie gefragt werden, wird die Wohnung von Ihrem Partner, Ihnen
und Freunden ab und zu genutzt. Eine spätere Untervermietung ist auch vorstellbar.
Als Einkommen gegenüber der Bank zählen die Mieteinnahmen dann aber nicht dazu.
Dann wird es allerdings schwierig eine 2 Mann UG zu gründen um damit Ausgaben (Kredit für Wohnung)
und Einnahmen (Terminwohnung) zu generieren.
Ist es der richtige Weg als Geschäftsführer einer GmbH und Immobilienmarkler solch einer Liebelei nachzugehen?
Der Ruf ist schnell ruiniert!
AW: Kredit zum Kauf einer Terminwohnung zur Vermietung an Prostituierte
Wenn Sie gefragt werden, wird die Wohnung von Ihrem Partner, Ihnen
und Freunden ab und zu genutzt. Eine spätere Untervermietung ist auch vorstellbar.
Das sehe ich auch so, bei allen anderen kommen nur komische Frage auf. Es geht ja auch nur darum einen Kredit zubekommen, der Bank ist es egal was dann in der Immobilie geschieht, solnag die Raten bezahlt werden. Eigentum kaufen und da stellt auch ein Makler keine Frage.
AW: Kredit zum Kauf einer Terminwohnung zur Vermietung an Prostituierte
Zitat von Martin79HN
Sollten Sie Ihr Vorhaben wirklich angehen wollen, würde ich
gegenüber der Bank die Vermietung als Terminwohnung nicht angeben.
Wenn Sie gefragt werden, wird die Wohnung von Ihrem Partner, Ihnen
und Freunden ab und zu genutzt. Eine spätere Untervermietung ist auch vorstellbar.
Ersteinmal Danke für Ihre Antwort.
Wenn ich eine private Nutzung angebe, wird die Bank sich wohl fragen, weshalb ich die Wohnung über eine UG erwerben möchte. Das würde keinen Sinn ergeben, esseidenn, ich ginge davon aus, zahlungsunfähig zu werden und mit der UG in Insolvenz gehen zu werden.
Zitat von Martin79HN
Als Einkommen gegenüber der Bank zählen die Mieteinnahmen dann aber nicht dazu.
Das sehe ich auch so.
Zitat von Martin79HN
Dann wird es allerdings schwierig eine 2 Mann UG zu gründen um damit Ausgaben (Kredit für Wohnung)
und Einnahmen (Terminwohnung) zu generieren.
Verstehe ich Sie richtig, dass Sie sich damit auf die Bank beziehen? Ausgaben und Einnahmen werden durch den Geschäftsbetrieb generiert. Ich nehme an, Sie meinen, dass ich das der Bank ja nicht sagen könnte, wenn ich eine private Nutzung angebe.
Deswegen meine Überlegung, es als Kapitalanlage, die direkt vermietet wird, zu deklarieren. Dadurch wäre klar, warum die Abwicklung über eine UG läuft.
So wie ich das verstanden habe, kann der Bank egal sein, ob die Einnahmen dann durch dauerhafte Mieter, Reisende (Ferienwohnung, AirBnB) oder Prostituierte generiert werden würden.
AW: Kredit zum Kauf einer Terminwohnung zur Vermietung an Prostituierte
Generell muß du bedenken, dass ihr trotz UG eine Privatbürgschaft unterschreiben müsst. Das Thema Insolvenz stellt damit keine Hürde für die Bank dar, denn die hat die Immobilie als Sicherheit und euch als Bürgen. Bei unserer Immobiliengesellschaft ist es so, dass auch ein Mindesteinsatz von EK von unseren Hausbanken gefordert wird. Bei Gewerbeimmobilien sind das meines Wissens mehr als bei Wohnimmobilien. Ob das bei allen Banken so ist, kann ich nicht sagen. Die Frage ist an der Stelle, wie deine Immobilie einzuordnen ist.
Wenn ihr die Wohnung als Privatperson selbst nutzen würdet, müßtest du Mieteinnahmen generieren, da das 2 verschiedene Rechtsobjekte sind.
Wenn die UG die Räume als Geschäftsräume nutzen möchte, wird die Bank schon ein berechtigtes Interesse haben, mit was die UG ihr Geld verdienen möchte (Kapitaldienstfähigkeit).
Egal wie rum du es drehst, wirst du Einnahmen angeben müssen.
Desweiteren gebe ich zu bedenken, dass nicht jede Wohnung z.B. als Pension/Ferienwohnung etc. genutzt werden darf. Ich hatte vor 2-3 Jahren mal einen Bericht aus Touristenregionen an der See gelesen, wo gegen kurzfristige Vermietung (Ferienwohnungen) in reinen Wohngebieten vorgegangen wurde. Das sollte also vorher bei der Stadt und natürlich auch mit der WEG abgeklärt sein. Ansonsten kann ich mir vorstellen, dass es da sehr schnell Ärger geben kann. Ich muß gestehen, ich wär als Nachbar über ständiges Kommen und Gehen unterschiedlichster Nutzer nicht begeistert.
Auch glaube ich kaum, dass die Damen typische Mieteraufgaben am Gemeinschaftseigentum, wie Treppenhausreinigung, Winterdienst, Mülltonnen an den Straßenrand stellen usw. übernehmen wollen. Zum Thema Wohnungsreinigung kenne ich mich zu wenig aus.
Falls ihr es doch angehen wollt, würde ich bei einem ersten Gespräch mal die Reaktion der Bank austesten, wenn du die Pläne ansprichst. Hebt Sie sofort die Hände, gehst du zur nächsten und erzählst was von Pension und Ferienwohnung.
AW: Kredit zum Kauf einer Terminwohnung zur Vermietung an Prostituierte
Wenn ich das richtig verstanden habe, gibt es folgende Möglichkeiten:
1. Einer von uns nimmt den Kredit privat auf, haftet alleine für die Immobilie und gibt dabei an, diese privat als Kapitalanlage erwerben zu wollen. Als Einkünfte kann man hier die Mieteinnahmen nicht dazurechnen.
2. Wir lassen den Kredit über unsere UG laufen und geben hierbei eine gewerbliche Nutzung an. Die Mieteinnahmen zählen als Einkünfte.
Welche von Beiden ist vielversprechender?
Dass die Immobilie dafür geeignet sein muss, ist uns klar. Wir sind bezüglich gewerberechtlicher sowie baurechtlicher Bestimmungen gut informiert.
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Zitat von Martin79HN