Weitere Wohnung im MFH kaufen und finanzieren sinnvoll?
Hallo,
ich habe vor 3 Wochen eine Erdgeschosswohnung (MEA 263) für 65.000 € gekauft.
In selben Haus sind zwei weitere Wohnungen (MEA 263/158) und auf selben Grundstück (insg. 492 qm) noch ein weiteres Haus (MEA 316). Das Objekt befindet sich in Sandhausen und liegt somit zwischen Heidelberg (10 km) und SAP (7 km). Sandhausen besitzt einen S-Bahn-Anschluss (1,6 km).
Meine Wohnung wurde über einen Makler verkauft und ein Grundbuchdarlehen über 50.000 € aufgenommen, sodass mich die Wohnung mit Notar und Grunderwerbssteuer rund 73.500 € kosten wird. Im November werde ich in die Wohnung einziehen. Mein Plan war, dort für die nächsten Jahre günstig zu wohnen und dann mit einer möglichen Frau und Kindern was neues zu kaufen und diese Wohnung zu vermieten (400-500 € Kaltmiete).
Nun hat der Besitzer der Dachgeschosswohnung seine Wohnung für 57.000 € ins Internet gestellt. Gestern habe ich sie besichtigt. Das ältere Ehepaar (70 Jahre), möchte näher zu den Kindern ziehen. Diese Wohnung ist z. Z. für 420 €/300 € warm/kalt vermietet und die Mieterin würde gerne wohnen bleiben.
Der Besitzer und Bewohner der mittleren Wohnung (44 Jahre) hat bei einer allgemeinen Besichtigung (mehrere Kaufinteressenter der Erdgeschosswohnung konnten vorbeikommen, um sich die Wohnung anzusehen) angedeutet, dass er überlegt zu seiner Mutter zu ziehen. Laut Besitzer der Dachgeschosswohnung sei dieser stark krank (Diabetes & co.).
Im Wirtschaftsplan sind für meine Wohnung monatlich 355 €, fürs 1. OG 341 €, fürs DG 240 € und für das weitere Haus 155 € vorgesehen. Diese sind so hoch, weil allein 2.800 € für Haus-, Hofreinigung und Winterdienst veranschlagt sind. Weitere 2.000 € sind für Reparaturen vorgesehen.
Ich habe ein Einkommen von 1.850 €. Für das Grundschulddarlehen zahle ich bis 9/2017 monatlich lediglich 31 € Zinsen, ab dann bis 9/2021 479 € eine monatliche Annuität und dann wären 28.200 € Restschuld fällig. Sonst habe ich keine besonderen Verpflichtungen. Ich könnte mir vorstellen die Reinigung und den Winterdienst selbst zu übernehmen (Gewerbe anmelden, Rechnung erstellen).
Ich hätte jetzt sofort (Tagesgeldkonto, Fonds, Aktien) rund 24.000 € zur Verfügung. Weitere 8.300 € liegen in einen 50.000 € Bausparer, welcher Mitte bis Ende 2021 zugeteilt werden wird. Weitere 6.000 € sind "Hochzinsanlagen" und sollen dort liegen bleiben (zugeteilter Bausparvertrag mit insg. 4,5% Zins und Volksbankanteile). 15.000 € sind für's Rentenalter gebunden.
Mir stellt sich nun natürlich die Frage, ob ich die Dachgeschosswohnung kaufen soll, zu welchen Preis und wie die Finanzierung aussehen könnte.
Für einen Kauf spricht natürlich zunächst erst mal die Rendite und die Möglichkeit in einigen Jahren ein ganzes Haus zu besitzen.
Dagegen spricht, dass es nicht mein Traumhaus ist. Ein Garten ist einfach was anderes, wie der Hof rund ums Gebäude. Je nach Finanzierungsvariante ist mein ganzes Erspartes gebunden.
Jetzt wo die Rechnungen der ersten Wohnung reinflattern, bin ich auch am überlegen, ob eine Grundschuldfreie Finanzierung sinnvoll wäre. Ich könnte z. B. 30.000 € über die DiBa als Wohnkredit aufnehmen und diesen in 7 Jahren mit monatlich 396 € zurückzahlen.
Was denkt ihr?
Ist das eine gute Möglichkeit, um mein Einkommen langfristig zu erhöhen oder ein zu großer Umweg?
Wie sollte ich das mit der einer möglichen Finanzierung regeln?
Wo liegen die Zinsen für ein Fremdgenutztes Objekt, bei dem der komplette Kaufpreis (da sonst unter 50.000 €) finanziert werden muss?
AW: Weitere Wohnung im MFH kaufen und finanzieren sinnvoll?
Mit solchen kleinen Wohnungen macht man nichts verkehrt. Zumal bei Leerstand die Rate nicht so weh tut, wie bei einer großen Wohnung. Da du ja einiges an Kapital hast musst du einfach schauen wieviel Rendite dir die Wohnung bringt. Zusätzlich ist es für die Zukunft optimal ein paar Immobilien zu haben. Wohnraum wird immer gebraucht und der Standort ist definitiv nicht verkehrt.
AW: Weitere Wohnung im MFH kaufen und finanzieren sinnvoll?
Hallo,
ich finde es sehr gut, dass du sehr viele Rücklagen hast und dir eine sehr günstige ETW gekauft hast.
Habe ich es richtig verstanden, dass du bis 9/2017 keine Tilgung sondern nur Zinsen leisten musst? Falls ja, warum hast du das so gemacht? Wie hast du vor die Restschuld von 28.200 EUR zu begleichen? Ist hierfür der Bausparvertrag gedacht? Hast die Möglichkeit eine Sondertilgung zu leisten?
AW: Weitere Wohnung im MFH kaufen und finanzieren sinnvoll?
Zitat von Tikonteroga
Habe ich es richtig verstanden, dass du bis 9/2017 keine Tilgung sondern nur Zinsen leisten musst? Falls ja, warum hast du das so gemacht? Wie hast du vor die Restschuld von 28.200 EUR zu begleichen? Ist hierfür der Bausparvertrag gedacht? Hast die Möglichkeit eine Sondertilgung zu leisten?
Das kann man doch seinen Ausführungen entnehmen! Den Bausparvertrag kann er jetzt sogar für das neue Objekt einplanen.
Zitat von BenniG
Ich hätte jetzt sofort (Tagesgeldkonto, Fonds, Aktien) rund 24.000 € zur Verfügung. Weitere 8.300 € liegen in einen 50.000 € Bausparer, welcher Mitte bis Ende 2021 zugeteilt werden wird. Weitere 6.000 € sind "Hochzinsanlagen" und sollen dort liegen bleiben (zugeteilter Bausparvertrag mit insg. 4,5% Zins und Volksbankanteile). 15.000 € sind für's Rentenalter gebunden.
AW: Weitere Wohnung im MFH kaufen und finanzieren sinnvoll?
Ich habe die 50.000 € komplett über KFW finanziert, mit einem Zinssatz von 0,75%.
Der Kredit ist auf 10 Jahre ausgerichtet, hat eine Zinsbindung von 5 Jahren und ein tilgungsfreies Anlaufjahr.
Nach der Zinsbindung kann ich entweder eine neue Finanzierung starten oder alles zurückzahlen.
Da ich in der Lage bin höhere Habenszinsen zu generieren, sehe ich keine Nötigkeit die Schulden schnell zu tilgen.
Als Eigentümer einer Immobilie bekomme ich bei der DiBa einen Kredit (2,99% eff.) in Höhe von bis zu 50.000 € zur freien Verfügung. Macht es da wirklich Sinn einen Bausparvertrag zu verwenden?
Wenn ich jetzt die kompletten 50.000 € mit einer 7-jährigen Laufzeit aufnehmen würde, hätte ich eine Rate von 660 €.
Dann hätte meine Ersparnisse zur Ablösung des KFWs. Allerdings steht dann eine Gesamtrate von 1.139 €, Hausgeld von 595 €, Einkommen von 1.850 € und Mieteinnahmen von 420 € gegenüber. D.h. gerade mal 536 € zum leben. Dafür hätte ich dann nach 5 Jahren die eine und nach 7 Jahren die andere Wohnung komplett bezahlt.
Nur ob ich mit 536 € wirklich ein Leben hätte?
Daher denke ich, dass es besser ist, jetzt "nur" 30.000 € aufnehmen, diese über 7 Jahre finanzieren und den Bausparer in 5 Jahren zur Ablösung vom KFW verwenden. So bleiben mir 800 € über. Damit kann man deutlich besser leben.
Heue ist erstmal Schlüsselübergabe der Erdgeschosswohnung. Werde dann aber auch mal mit der Verwaltung sprechen, was denn nun die tatsächlichen Kosten für die Verwaltung sind und ob ich nicht die Haus- und Hofreinigung übernehmen kann.
Denn der monatliche Überschuss von 180 € der Dachgeschosswohnung sind ja nicht so wirklich toll (Rendite zwischen 3% und 4%).
AW: Weitere Wohnung im MFH kaufen und finanzieren sinnvoll?
Du könntest dich ja auf dein ursprüngliches Ziel konzentrieren. Das war ja mittelfristig eine Immobilie für dich, deine Frau und Kinder zu kaufen. Dieses Ziel könntest du ja mal konkretisieren. Also z. B. bis wann du wie viel Vermögen und Einkommen generieren möchtest und wie die Strategie für die Fnanzierung sein soll.
Dann könntest du ja mal kalkulieren, ob der Kauf einer weiteren ETW zum Erreichen deines Ziels eher hilfreich oder hinderlich wäre... Klingt vielleicht etwas unschön, aber vielleicht gibt es bei der Höhe der Miete ja noch Potential. Du könntest dich ja mal umschauen ob die Vergleichsmieten bzw. der Mietspiegel evtl. höher liegen...
Weitere Wohnung im MFH kaufen und finanzieren sinnvoll?
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Zitat von Tikonteroga