EFH Hausfinanzierung

Hallo Troll77,

siehe meinen Beitrag zeitgleich mit Deinem. :-)

Ist auch meine Meinung dazu: vermieten und später schauen!

Achtung beim vermieten würde ich 10 Jahre + einhalten
sonst steht ein Veräußerungsgewinn an, dann wird es bzgl. Steuer teuer!

Gruß

Martin

Wieso sollte der Veräußerungsgewinn versteuert werden?
Wenn man 2 Jahre die Immobilie selbst genutzt hat interessiert alles andere nichts. Der Gewinn ist steuerfrei!!!

Stimmt. Dann werden wir mal das ganze angehen.
Dann muss noch die Finanzierung vom neuen Haus angegangen werden.

Da ich ja vermiete.. habe ich ja dann kein Eigenkapital.. ich müsste das ganze Finanzieren..

Vereinfacht dargestellt, Kauf, Vermieten, verkaufen, dann fällt Spekulationssteuer an!

Lass den Mietkauf, das ist Blödsinn. Du musst das Haus ja selbst noch abbezahlen, selbst bei einem Mietkauf bist du nicht von den Verpflichtungen eines Mieters befreit. Wenn kein sofortiger Verkauf, dann Vermietung, so zahlt der Mieter ihre Hypothek ab.

Nicht die Lage ist entscheiden, vielmehr die potentielle Mieterschicht. Diese solltest du im Vorfeld genau sondieren, möglicherweise sind grosse Firmen ansässig, die für "eingekaufte" Führungskräfte/Mitarbeiter Mietraum suchen.

Gefahr ihr immer, ein Großteil der solventen Kunden würde selber kaufen, mitunter macht es aber auch Sinn zu Mieten, desweiteren kann es eine höhere Fluktuation an Mietern geben.

Muss man sondieren, vor allem aber sich im Klaren sein, Vermietung einzugehen. Hat man gute Mieter, zahlen die, kann es die richtige Entscheidung und Anlage sein.

Zitat von noelmaxim

Vereinfacht dargestellt, Kauf, Vermieten, verkaufen, dann fällt Spekulationssteuer an!

Ups ich glaub du hast mich falsch verstanden.

ich habe im Jahr 2004 ein Haus gebaut. Durch die Familärenumstände ist uns das Haus leider zu klein geworden. Daher würden wir das alte Haus vermieten.

Nachdem wir einen Bauplatz angeboten bekomme haben, mache ich mir gerade große Gedanken ein neues Haus zu bauen.

Ich habe das alles verstanden, wollte nur aufzeigen wann Spekulationssteuer anfällt und das tut es bei dir nicht, da du es nicht so praktiziert hast wie ich es dargestellt habe, wo Spekulationssteuer anfallen würde.

Zitat von Troll77

Das Haus steht in Mittelfranken. 91XXX PLZ

Wir haben selber eine Zeitlang im PLZ Raum 91 gewohnt, einmal Richtung Oberpfalz (Bei Hersbruck) und auch bei Herzogenaurach sowie Hilpoltstein.
Im Raum Erlangen/Herzogenaurach und Hilpoltstein kann man durchaus relativ hohe Mieteinnahmen erzielen, gerade Herzogenaurach mit den Konzernen vor Ort.

Möchte aber zu bedenken geben, dass wenn Deine Frau emotional am Haus hängt, könnte es schwierig werden, wenn der Mieter sich nicht so kümmert, wie sie sich das vorstellt.....

Hallo.

Mit dem Vermieten ist man eben auch Vermieter

wir haben das jetzt 2 x als Mieter erlebt:

Einmal war ein Haus "über" 'nach einem Sterbefall und die Vermieter hingen sehr an dem Haus und haben uns als Mieter sehr in
unserer Freiheit beschnitten "Also das die Wäsche da im Garten hängt, was sollen denn die Nachbarn denken..." und sie lauerten immer vor dem
Haus und glotzten in die Fenster ob auch ja alles ordentlich ist. 'Mit den Abrechnungen waren sie überfordert.

ein weiteres mal gab es keine emotionale Bindung und die Erben hatten keine Lust etwas zu tun.

Mieter sein, heißt aber auch Rechte zu haben.

Wenn das Wasser von der Decke tropft oder die Heizung nicht geht, erwarte ich da auch eine schnelle, zeitnahe Regelung. Ebenso das die Abrechnung Gesetzeskonform ist.

Der Mieter zahlt Miete. Er muss (wenn es denn im Mietvertrag vereinbart ist) Kleinreleraturen übernehmen. Aber zu größeren Sachen ist er nicht verpflichtet.

Ich würde mich da sehr genau bei ZB "Haus und Grund" informieren. Über Rechte und Pflichten.

wir haben jetzt einen super Mietvertrag. Dort ist alles was anfallen könnte angesprochen worden.

Die Erbengemeinschaft hat jetzt keine Lust mehr auf vermieten (sie haben vermutlich gemerkt das die Instandhaltung doch mehr ist, als sie dachten) sie wollten verkaufen, haben uns zu erst gefragt. Haben uns Zeit gegeben das zu überdenken. Wir haben uns andersweitig auch umgesehen und haben jetzt dieses Haus gekauft.

Man muss eben auch bedenken:

Mit Mietbestand ist der Verkaufswert wohl schlechter. Ist der Mieter drin, wird man ihn nur schwer los. Eigenbedarf ist da eine Option, aber wenn der Mieter sich weigert... Und man evtl. jemanden raus klagen muss.

Uns -als Käufer- haben solche Sachen abgeschreckt.

All diese Punkte sollten wohl bedacht sein

ich würde wohl versuchen zu verkaufen und alternativ Mieter suchen, wenn ich mir denn sicher bin, dass emotional und rechtlich einwandfrei zu stemmen.

Hallo,

jetzt sind wir bisschen vom Thema abgekommen . Wir haben uns jetzt für eine Vermietung unseres Hauses entschieden. Mietvertrag lassen wir von einen Anwalt erstellen. Wir wollen die künftigen Mieter in keiner weise irgendwie einschränken, aber setzen schon voraus pfleglich mit dem Mietobejkt umzugehen.

Da wir jetzt mit fast keinem Eigenkapital dastehen, haben wir jetzt folgendes Überlegt zur Finanzierung unseres neuen Hauses.

Kosten ca. 450.000 inkl. Grundstück + Baunebenkosten + Haus + Außenanlagen + Garagen + etc...

Das Haus soll ein KFW 40+ von LuxHaus werden. Wohnfläche 175qm, Garage mit Carport,

Wir haben uns folgende Überlegung gemacht wie wir das Finanzieren wollen.

1. KFW Kredit 153 200.000 Euro
2. KFW Kredit 124 50.000 Euro
3. PSD-Bank Baudarlehen 200.000 Euro

Budget: Einkommen (Mann) 2600,00 Euro Netto
Einkommen (Frau) 450,00 Euro Netto
Kindergeld 576,00 Euro
geplante Mieteinnahme: 1200,00 Euro - wobei die für den bestehenden Kredit verwendet werden soll (7 Jahre), danach Frei für Kredit.
PV Anlage Dach (1800, netto /Jahr)

Ist das ganze so realisierbar? oder sind wir mit den 450.000 Euro zu hoch?

Viele Grüße

Hallo das sind 2 Wohneinheiten.

Hallo,

also ich sehe da ein gewisses Risiko. Dann sind auch noch zwei Kinder mit im Spiel.

Die voraussichtlichen Mieteinnahmen von 1300 EUR werden mit etwa 20-25 % einen bedeutenden Anteil eurer Gesamteinnahmen ausmachen. Wenn das Haus für einen Zeitraum nicht vermietet werden kann, dann entfallen die Mieteinnahmen und ihr müsst diverse Kosten selbst tragen, die ihr ansonsten auf den Mieter umlegen würdet. Die Kreditrate müsstet ihr in diesem Fall auch leisten. Ihr solltet euch hierfür angemessene Rücklagen in Cash vorhalten!!!

Ist denn das Gehalt von 2600 EUR Netto durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung abgesichert?

Grüße

Höhe der Mieteinnahme aus der zweiten Wohneinheit Bauprojekt?

Wert der zu vermieteten Bestandsimmobilie? Restvaluta Darlehen auf dem Haus?

Wollen sie - wenn die Mieteinnahme Bestandsimmobilie die Restvaluta tilgen soll - überschüssigen Anteil über Sondertilgungen tilgen?

Wenn sie schon einen Termin beim Anwalt wegen dem Mietvertrag in Anspruch nehmen wollen, sollten sie auch gleich einen Termin beim Steuerberater machen, denn so wie sie die Tilgung gestalten wollen ist es steuerlich unsinnig.

Sie werden bei nicht wenigen Banken kein positives Kreditvotum erzielen können, da sie die Kapitalanlagerkriterien nicht erfüllen. Machbar ist es bei einigen Banken, ob wie beabsichtigt sinnvoll sei dahin gestellt.

Für mich ist das alles nicht zu Ende gedacht. In einigen Punkten sind sie nicht gut beraten.

Imho sind 450.000€ bei dem Einkommen eine ganze Ecke zu viel.
Wenn das auch schon euer zweites Haus ist, werdet ihr wahrscheinlich nicht mehr Mitte 20 sein.
Also wird schon eine etwas höhere Tilgung notwendig sein, dann geht die Haushaltsrechnung nicht mehr auf.
Die Mieteinnahmen sind ja nicht sehr sicher und gehen auch für den bisherigen Kredit drauf.
Ich zweifel auch daran, dass man eine vernünftige Finanzierung für das ganze bekommt, das müsste auch den Banken zu eng sein.

Ich seh es auch bei dem Einkommen riskant.
2.600€ netto dazu 3 Kinder. Allein was man da für Essen usw. ausgibt ist nicht wenig. Dann will man auch was Unternehmen usw.
Hinzukommt das Risiko, dass Ihr ggf. mal Leerstand habt und was dann? Ich persönlich würde es mich bei dem Einkommen nicht trauen.

Ich würde in eurem "alten" Haus bleiben, was Ihr bald abbezahlt habt. Danach 1-2 Jahre vor Ende könnt Ihr ggf. nochmal schauen.

Insgesamt habt ihr 3.600€ Einkommen und insgesamt zu 5. Meiner Meinung ist das eine Nummer zu hoch derzeit.

Mhhh vielen Dank für die vielen Antworten.

Wie es aussieht müssten, wir das alles überdenken. Noelmaxim hat auch gemeint es ist nicht zu Ende gedacht? Wie sollte man das ganze dann angehen?

Zitat von Troll77

Mietvertrag lassen wir von einen Anwalt erstellen. Wir wollen die künftigen Mieter in keiner weise irgendwie einschränken, aber setzen schon voraus pfleglich mit dem Mietobejkt umzugehen.

Entschuldige, wenn ich jetzt darauf nochmal eingehe, aber ich sehe jetzt schon, dass das ein Rohrkrepierer sein wird.
Was soll denn der Anwalt jetzt machen ? Es gibt Standardmietverträge von Haus und Grund, die sind entsprechend der heutigen Gesetzeslage und Rechtsprechung gestaltet.
Alles andere ist oft ein Schuss in den Ofen, wenn der Vermieter meint, ganz besonders schlaue Klauseln zu benutzen. Im Mietrecht wird nämlich der Vermieter als "Unternehmer" angesehen und der Mieter als Privatmann.

Wenn Ihr dann auf die Mieteinnahmen angewiesen seit, kann das die nächsten Jahre ganz schon stressig werden. Daher würde ich einen Standartmietvertrag nehmen und die Bonität des Mieters gründlich prüfen (Schufa/Vorvermieter kontaktieren usw.)

Pflegliche Behandlung des Mietobjektes war für mich als Mieter immer das A+O, dennoch hatte ich zuletzt einen Vermieter, der pfleglich ganz anders ausgelegt hat als ich. (und er war der einzige, mit dem ich von 6 Vermietern im Laufe meines Lebens Probleme hatte)

Zitat von Herrmueller

Wenn Ihr dann auf die Mieteinnahmen angewiesen seit, kann das die nächsten Jahre ganz schon stressig werden. Daher würde ich einen Standartmietvertrag nehmen und die Bonität des Mieters gründlich prüfen (Schufa/Vorvermieter kontaktieren usw.)

Die Idee war eigentlich, dass wir durch die Miete unser altes Haus abbezahlen lassen wollten. Das Geld was wir jetzt in die Finanzierung gesteckt haben, dann in die neue Immobilie stecken. Aber ich sehe schon, durch die vielen Antworten, dass es nicht so klappt wie wir uns das vorstellen.

Der richtige Schritt ist dann .... Hausverkaufen und dann mit hohen EK das neue Finanzieren oder?

Zitat von Troll77

Die Idee war eigentlich, dass wir durch die Miete unser altes Haus abbezahlen lassen wollten. Das Geld was wir jetzt in die Finanzierung gesteckt haben, dann in die neue Immobilie stecken.

Das spielt ja keine Rolle, wo genau das Geld durch die Vermietung eingeplant ist. Wenn es fehlt, dann fehlt es.
Grundsätzlich wäre die Abwicklung Haus vermieten und damit den Kredit dort abbezahlen zu lassen eine gute, halt mit gewissen Risiken behaftet. Was mir eher Sorgen macht ist die psychische Seite, wenn der Mieter eben das Haus zwar nach seinen Pflichten sorgsam behandelt, Ihr als Eigentümer (oder Deine Frau) ein noch viel sorgfältigere Behandlung erwartet.....

Unser letzter Vermieter war z.B. der Meinung, man müsse wöchentlich immer schön am Samstag sich im Garten austoben und Unkraut entfernen, Rasen mähen usw.
Wir haben das halt nach Bedarf gemacht, weil es uns nicht stört, wenn mal das Gras 4cm hoch steht anstatt akkurat 2,5cm.... Auch bleibt die Instandhaltungspflicht immer beim Vermieter. Der Mieter meldet Dir ein Problem und Du musst Dich kümmern. Wenn die Behebung länger dauert, kann er Dir die Miete mindern..... fehlen also mal schnell ein paar EUROs....

Bei Eurem Einkommen würde ich (persönliche Meinung !!) beide Möglichkeiten sorgsam durchrechnen (wie Noelmaxim schon schrieb mit dem Steuerberater) und dann, wenn ich beides sorgfältig durchleuchtet habe, die Entscheidung fällen. Dazu wäre sicherlich ein unabhängiger Finanzberater besser geeignet als ein Bankmitarbeiter, der nur seine eigenen Produkte anbietet.