EFH Hausfinanzierung

Wenn die Finanzen so gesteltet sind, dass man auf die Mieteinnahmen nicht zwingend angewisen ist, könnte Vermieten anstatt Vorfälligkeitsentschädigung zahlen eine Alternative sein.

Müsste man halt mal durchrechnen, wie hoch die wäre und was man für Konditionen bekommen würde, wenn man Haus verkauft und das Kapital in die neue FInanzierung mit einbringt.

Hallo,

wie kann man die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen? Ich denke, wenn ich das Haus verkaufe habe ich halt ein sehr hohes Eigenkapital Aber Vermietung würde auch was bringen, irgendwann (10 Jahre) hat der Mieter mein Haus abbezahlt

Zitat von Troll77

Hallo,

wie kann man die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen? Ich denke, wenn ich das Haus verkaufe habe ich halt ein sehr hohes Eigenkapital -> und 100%ige Sicherheit Aber Vermietung würde auch was bringen, irgendwann (10 Jahre) hat der Mieter mein Haus abbezahlt -> aber Risiko für Mietausfälle !!

Das sind die 2 Varianten, zwischen denen Du Dich entscheiden musst.

Hallo Troll77,

ich würde das Haus 10 Jahre + vermieten.
In der Zeit die AfA (Abschreibung für Abnützung) gegen die Mieteinnahmen rechnen.
Und dadurch zahlt der Mieter den Kredit ab.

Für Risiko Mietausfall Geldpuffer mit einplanen.
Ein Neubau wird immer teurer wie geplant. (10-20% Puffer)

Zur Nachfinanzierung (Neubau) kann das alte Haus auch sinnvoll sein!
In 10-15 Jahren würde ich mich dann vom alten Haus trennen
um vom Schuldenberg runterzukommen.

Gruß

Martin

Ist halt auch die Frage wie viele Schulden man haben möchte...

Die defensivere Entscheidung wäre es wohl, das Haus zu verkaufen, die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen aber auch das Darlehen komplett zu tilgen.

Ich würde dem Zurückzahlen von Schulden eine möglichst hohe Priorität geben.

Ein Einfamilienhaus zu vermieten, müsste auch mit einem höheren Risiko verbunden sein, als ein Haus mit mehreren Mietwohnungen (Streuung?).

Man sollte auf jeden Fall prüfen, welche Rendite so ein vermietetes Haus abwirft.
Nicht umsonst gibt es relativ wenig vermietete Häuser am Markt.
Zum einen hat so ein Haus höheren Instandhaltungsaufwand, als eine Wohnung bezogen auf den m².
Außerdem ist für den Mieter ein Gartengrundstück ein schönes nice to have. Wenn das Grundstück aber vielleicht 150T€ wert ist und das Haus soll eine Rendite von 4% bringen dann wäre bei einem 130m² Haus der Mietpreis um 3-4€ höher als bei einer Mietwohnung. Wenn man einen um 3€ höheren m² Preis gegenüber einer Mietwohnung aufruft, dürften die meisten Mieter nicht mehr bereit sein, diesen Mehrpreis zu zahlen.


PS:
Ich hab gerade durch Zufall ein vermietetes RMH (BJ 1997) zum Verkauf (KP150T€) hier in der Nähe gesehen. Zwar auf dem Land aber nur 15km bis in die nächste größere Stadt und ca. 25km/30 Minuten bis Innenstadt Dresden. Mietpreis 5€/m². Der gleiche m² Preis wird für Wohnungen aufgerufen. Bei so einem Haus wird wohl eher keine Rendite hängen bleiben.

Zitat von noelmaxim

Hallo Tikonteroga,

wie Definieren sie den Begriff Schulden? Insbesondere mit den Punkten Vermögensaufbau und im Zusammenhang mit Vermögens-, bzw. Gegenwerten?

Ich denke, dass kann nur der TE für sich selber definieren.
Die "Risikovariante", die wenn es gut geht, eine gute Rendite ergeben kann (vermieten) oder die sichere Variante, wo im Prinzip keine Variablen übrig bleiben (Verkaufen).

Hallo, jetzt hab ich schon viele Antworten auf mein Thema erhalten. Wie es aussieht, werden wir das Haus vermieten. Die emotionale Bindung meiner Frau zum Haus ist noch sehr groß

Unser Plan ist jetzt das Haus hoffentlich für 10 Jahre zu vermieten und dann zu verkaufen Meint ihr es macht Sinn, so eine Art Mietkauf anzubieten? Gibt es das noch?

Rendite sollte das Haus 4% abwerfen. Wir haben 140qm Wohnfläche und 620qm Grundfläche. Gestern habe ich von einen befreundeten Makler eine Marktanalyse unseres Hauses bekommen. Laut der Analyse ist das Haus mit Grundstück 390.000 wert.

Zitat von Bankkaufmann

@Troll77, wenn Sie einen Mietkauf mit einem potentiellen Mieter so vereinbaren, dann ist das rechtlich möglich.

Ich würde aber versuchen das auf einem Papier festzuhalten und nicht gleich notariell beurkunden mit Auflassungvormerkung für den Mieter im Grundbuch.
Es sollte eigentlich auch ausreichen wenn Sie einen Mietkauf vereinbaren mit Anrechnung der Miete auf einem Papier/Dokument.

Klar das werde ich dann im Anhang an den Mietvertrag hängen. Ich habe halt dann die Gewissheit, wenn der Mieter das Objekt mietet, sorgfältig damit umgeht da er ja die Chance hat das Objekt zu erwerben.

Aber macht es Sinn? Oder doch lieber nur vermieten und hoffen, dass jemand langfristig drin bleibt und sich um das Haus kümmert

Zitat von Bankkaufmann

@Troll77, ist ja die Frage was Sie machen wollen. Ein guter Mieter wird sich trotzdem eigentlich ja gut um das Haus kümmern.
Es ist aber korrekt, wenn der Mieter die Option eines Kaufes hat, geht er damit vielleicht sorgfältiger um.

Tja - das Thema Mietkauf ist aber trotzdem ein herauszögen des Verkaufs auf Raten
Dann ist doch eine Vermietung mit 4% Rendite besser machbar. Nach 10 Jahren ist das Haus ja schuldenfrei und ich kann die Mieteinnahmen dazu verwenden meinen neuen Kredit abzubezahlen.

Bei 390.000 Euro Verkehrswert wären es ja bei 4% Rendite 1300 Euro Miete Kalt... sind ja 8 Euro pro m². Das bezahlt doch keiner... oder?

Hm, wenn du allein die 4% von den 390.000 € nimmst, landest du bei 1.300 € im Monat.
Wenn du dann noch 2 € pro qm für die Instandhaltung dazurechnest bei 1.580 €.
Kannst ja mal schauen, ob es viele Interessenten gibt.
Hinzu kommen noch Steuern, Versicherungen, Müll, Strom, Wasser, Heizung, Schornsteinfeger, Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Telefon, Internet, Fernsehen.

Wie lange sollte denn dann ein möglicher Mietkauf sein?
Wenn du einen findest, der dir 2.580 € bezahlen würde, müsste er 17.55 Jahre bezahlen. Bei 2.000 € 26,29 Jahre, bei 3.000 € 14,22 Jahre.
Was ist, wenn innerhalb dieser Zeit etwas repariert werden muss?

Also wenn ich derzeit rund 1.600 € Kaltmiete bezahlen könnte, würde ich mir gleich was kaufen und nicht den Umweg über Miete oder Mietkauf gehen. Aber es ist natürlich schwer das alles zu bewerten, wenn man nicht mehr über das Objekt weiß.

Hallo Troll77,

wenn die Frau am Haus hängt würde ich einen Mietkauf nicht machen.
Es wird meiner Meinung nach problematisch einen Mieter der eine Mietkaufoption hat
z.B. zu kündigen. (zahlt nicht, kümmert sich nicht usw.)

Eine Miete im Durchschnitt vom Mietspiegel verlangen und jemand mit gutem Einkommen
und Kindern das Haus vermieten. Als Kaution würde ich 3 Monatsmieten verlangen.

Sie sind später in 10 Jahren oder 15 Jahren sehr flexibel eine Anschlussfinanzierung
zu bekommen. Oder wenn gewünscht sich mit einer großen Summe zu entschulden.

Mietkauf mit 4% Rendite wird schwierig.
Miete und dadurch entschulden und später Haus zu einem vielleicht
höheren Wert zu verkaufen bringt viel mehr.

Gruß

Martin

Das Haus steht in Mittelfranken. 91XXX PLZ

Wobei ich mir jetzt überleg doch nur Miete anzubieten.. Hab ja noch den laufenden Kredit.
Nach 10 Jahren kann ich mir ja immer noch überlegen, dass Haus an den Mieter zu verkaufen. Dann kann ich von den GEld meinen bestehenden Kredit ablösen. Mach ich jetzt einen Denkfehler?