Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Guten Morgen Zusammen,
kurz zu mir: 28 Jahre alt, alleinstehend, keine Kinder, seit 5 Jahren Angestellter in einem großen Konzern, derzeit rund 2.400 Euro netto (StKl. 1). Dazu habe ich noch ein Abendstudium absolviert, heißt ich schaue derzeit nach "besseren" Jobs, sodass sich mein Gehalt in den kommenden Jahren sehr wahrscheinlich noch nach oben entwickeln wird.
Habe zwei Bausparverträge (einer davon Vermögenswirksame Leistungen monatl. 40 Euro, falls das relevant ist; auf den zweiten fließen Monatlich 163 Euro, wäre wohl der Höchstsatz wie mir gesagt wurde), derzeit sind auf beiden rund 10.000 Euro drauf.
Wohnlage: Rheinland / Kölner Umland (leider sehr teuer)
Derzeit wohne ich in einer Mietwohnung, kalt 500 Euro zzgl. 170 Euro NK = 670 Euro warm.
Folgende Überlegung meinerseits:
Neubau-ETW; Fertigstellung geplant für Anfang 2018; KP: 258.000 zzgl. 18.000 Euro TG-Stellplatz, zzgl. 18.000 Euro Grundwerwerbssteuer zzgl. 4.000 Euro Notar = ziemlich genau 300.000 Euro Gesamtkaufpreis.
Eigenkapital habe ich außer die beiden BSVs keins, hab die letzten Jahre leider viel Geld zum Fenster raus geworfen. Das würde ich natürlich dann nicht mehr machen.
Soweit ich weiß wird das EK aus BSV anders berechnet als wenn man selber EK anspart (korrigiert mich da, falls ich mich irre).
Ausgerechnet habe ich mir folgende Finanzierung:
- 280.000 Euro Darlehen (Annahme sind 20.000 Euro EK)
- 15 Jahre Zinsbindung, Tilgung 2% p.a., 2,24 % eff.
- ergibt rund 989 Euro / Monat
Gesamtlaufzeit knapp 34 Jahre, in dieser Zeit kostet mich das Ganze mit entsprechender Anschlussfinanzierung rund 400.000 Euro inkl. Zinsen. Natürlich kein Schnäppchen, aber die Lage der Wohnung ist halt sehr gut.
Sondertilgungen kann ich ja auch jederzeit einfließen lassen.
Gebrauchte Wohnungen / Häuser sind leider bei uns für unter 200.000 Euro nur mit Renovierungsstau zu bekommen. Neue Häuser bekommt man zwar auch für rund 250.000 Euro, aber dann sind noch jede Menge Eigenleistungen zu erbringen, die eben bei der ETW schon im Preis inkludiert sind.
Würde ich die nächsten 34 Jahre weiter in meiner Mietwohnung wohnen, würde ich allein an Kaltmiete rund 200.000 Euro bezahlen.
Was würdet ihr an meiner Stelle machen? Macht das Ganze Sinn, was ich mir ausgerechnet habe?
AW: Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Zitat von tneub
Klar kann man auch zu dritt oder vielleicht auch zu viert auf 80m² leben. Früher gings ja auch. Wir hatten früher zu Dritt ein Kinderzimmer.
Die Frage ist dabei eher will man so leben, wenn man schon so viel Kohle investiert.
Wir haben mit 125m² auch eher ein kleines Häuschen gebaut. Bei uns ist aber die Familienplanung mit einem Kind abgeschlossen.
Früher war alles anders
Ich verstehe auch vollkommen was gemeint ist und gebe auch recht. Deshalb meinte ich ja "Kommt auf die Eigenen Bedürfnisse" an.
Ich kenne eine Familie die nie ein Haus haben wollte, weil beide nur wenige Stunden zuhause sind und der Platz einfach nicht gebraucht wird. Das wichtigste war ein großes Wohnzimmer, dass wenn mal alle daheim sind sich gemütlich zusammen setzen können.
AW: Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Danke euch allen für die zahlreichen Antworten.
Nach intensiver Überlegung habe ich mich nun zu folgendem entschieden:
Erstmal werde ich noch 1-2 Jahre in meiner Mietwohnung wohnen und abwarten, wie sich meine berufliche und familiäre Situation entwickelt.
In den paar Jahren zahle ich zwar "unnötig" Miete, aber wenn ich mir jetzt eine Wohnung kaufe und diese in einigen Jahren wieder veräußere, kostet mich das unterm Strich mit Sicherheit deutlich mehr. (Allein die Grunderwerbssteuer die dann einfach mal weg ist).
AW: Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Mal so gefragt.
Was spricht gegen eine kleine Eigentumswohnung ( für 35 T.Euro z.B. ) jetzt kaufen und in 5-10 Jahre ist die Bezahlt, somit ist ja ein Grundstein da.
Grunderwerbsteuer für 35 T.Euro sind 1750 Euro im Jahr ( in BW ) oder auf 4 x im Jahr geteilt bezahlen was nicht schlecht ist. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage.
AW: Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Zitat von Bitte
Mal so gefragt.
Was spricht gegen eine kleine Eigentumswohnung ( für 35 T.Euro z.B. ) jetzt kaufen und in 5-10 Jahre ist die Bezahlt, somit ist ja ein Grundstein da.
Grunderwerbsteuer für 35 T.Euro sind 1750 Euro im Jahr ( in BW ) oder auf 4 x im Jahr geteilt bezahlen was nicht schlecht ist. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage.
Ich wohne im Kölner Speckgürtel, für 35.000 Euro bekommst du bei uns nichtmal eine Garage Also was halbwegs brauchbares (was man nach einigen Jahren auch noch los wird, also keine sozial schwierigen Viertel) fängt ab 100.000 Euro für 2 Zimmer Bestandsimmobilie an. Dann aber mit sehr einfacher Ausstattung. Wohnungsmäßig möchte ich mich auch nicht unbedingt verschlechtern, meine derzeitige Mietwohnung ist ca. 120.000 Euro wert. (Haus gehört aber nem Kapitalanleger, daher fällt der Kauf schonmal flach).
AW: Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Was man sich mal überlegen könnte, wäre ob man durch den Kauf einer Eigentumswohnung kurzfristig und ggf. wie kurzfristig mehr Vermögen aufbauen könnte, als man es in der Mietwohnung könnte.
1) Die Kosten für Zinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Grundsteuer, Niederschlagswasser, Müllgebühren und sonstige Nebenkosten der Eigentumswohnung müssen über einen bestimmten Zeitraum geringer sein, als die Kaltmiete, Grundsteuer, Niederschlagswasser, Müllgebühren und sonstige Nebenkosten der Mietwohnung.
2) Man muss die Eigentumswohnung zu einem mindestens genau so hohen Preis wieder verkaufen können, wie zu dem man sie gekauft hat.
3) Wenn man die Eigentumswohnung abbezahlt hat und die Kosten für die Zinsen und die Tilgung wegfallen und man weniger Kosten hat, kann man monatlich viel Eigenkapital ansparen.
Ich glaube jedoch, dass die Eigentumswohnung dann kleiner und "minderwertiger" sein sollte, als die aktuelle Mietwohnung. Also eine Zweizimmerwohnung für eine Person mit 45-50 qm. Übergangsweise könnten da m. M. auch zwei Erwachsene drinn wohnen und auch ein Baby. Die Höhe der Grundsteuer und auch der Niederschlagswassergebühr sind glaube ich auch zumindest indirekt von der Größe der Wohnfläche abhängig. Und je niedriger der Kaufpreis ist, desto niedriger sind auch die Kaufnebenkosten und die Zinsen und man könnte evtl. gegenüber der Kaltmiete sparen.
Man müsste die Wohnung auch sehr schnell tilgen, in dem man die höchstmögliche Sondertilgung möglichst schon zum 01.01. auf einen Schlag leistet...
Finanzierung (Ergebnis eines Schnellrechners einer Bank):
Darlehen: 100.000 EUR (100 % vom Kaufpreis)
Zinsbindung: 10 Jahre
Zinssatz: 1,35 %
Kreditrate: 720 EUR pro Monat (Kreditrate des Schnellrechners wurde reduziert auf 30 % vom Netto)
Sondertilgung: 5 %
Wenn du zusätzlich zu deiner Kreditrate von 720 EUR jeden Monat eine Sondertilgung von 416,67 EUR leistest - also 1/12 von 5 % - ist die Wohnung in 7 Jahren und 9 Monaten abbezahlt.
Kosten ETW nach 7 Jahren und 9 Monaten):
Zinsen: 5.360,89 EUR
Kaufnebenkosten: 7.000,00 EUR
Instandhaltungsrücklage: 4.650 EUR (50 EUR pro Monat)
Gesamt: 17.010,89 EUR
Kosten Mietwohnung nach 7 Jahren und 9 Monaten):
Kaltmiete: 46.500 EUR (bei 500 EUR pro Monat)
Gesamt: 46.500,89 EUR
Kosten ETW in den ersten 12 Monaten nach 7 Jahren und 9 Monaten
Instandhaltungsrücklage: 600 EUR (50 EUR pro Monat)
Gesamt: 600 EUR
Kosten Mietwohnung in den ersten 12 Monaten nach 7 Jahren und 9 Monaten
Kaltmiete: 6.000 EUR (500 EUR pro Monat)
Gesamt: 6.000 EUR
AW: Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Zitat von Bankkaufmann
Gehen Sie hier von EUR 500 Mietbelastung aus für 7 Jahre etwa ohne Mieterhöhung?
Wenn ja, dann ist diese Rechnung doch so auch nicht gerechtfertigt oder?
Ja, ich bin bei der Rechnung von einer gleichbleibenden Miete ausgegangen. Naja es ist halt ein stark vereinfachtes Szenario mit vielen Annahmen. Man muss da noch mehr Parameter berücksichtigen und muss die Berechnung letztendlich natürlich auch mit einer konkreten Immobilie und einem konkreten Angebot einer Bank durchführen.
Sicherlich könnte der Vermieter die Miete erhöhen. Genau so gut könnte es auch sein, dass der Verkehrswert der Immobilie beim Verkauf niedriger ist, als er es beim Kauf war. Es gibt natürlich gewisse Risiken bzw. das Ganze hat auch einen spekulativen Anteil...
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Melde mich auch nochmal zu Wort, war am Freitag bei der LBS (wo ich 2 BSVs habe) um mal grundsätzlich abzuklären, ob ich eine Immobilienfinanzierung bekommen würde.
Die LBS besteht auf mind. 20% EK (was rund 60.000 Euro wären). Da dieses nicht vorhanden ist (Guthaben der BSV ist leider noch sehr wenig), werde ich mich in den nächsten Wochen mal mit anderen Anbietern in Verbindung setzen.
Ein Punkt leuchtet mir allerdings nicht so recht ein, evtl. können mir hier die Experten weiter helfen.
Angenommen ich würde 60.000 EK ansparen, und kann pro Jahr (bei starken Einschränkungen) 10.000 Euro sparen. Dann müsste ich 6 Jahre lang sparen, in dieser Zeit kann aber das Zinsniveau wieder deutlich ansteigen, und zu allem Überfluss habe ich in diesen 6 Jahren gut 36.000 Euro an Kaltmiete zum Fenster raus geworfen. Dann wäre der finanzielle "Vorteil" des angesparten EKs doch komplett hinfällig. Mir ist es auch schleierhaft wie man als "Normalverdiener" so viel EK (wie in anderen Threads berichtet) einfach mal so ansparen kann. Ich möchte schließlich mein Haus nicht erst haben wenn ich fast 40 bin.
AW: Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Hallo serokundan,
diese Berechnungen brauchen sie gar nicht weiter anstellen und hinterfragen, bschäftigen sie sich nicht weiter mit den Aussagen der LBS. Das ist eine Bausparkasse, laut Tests auch noch eine die in den Bestenlisten in Bezug auf Tarif und Konditionen überhaupt nicht zu berücksichtigen ist. Als Bausparkasse kann die LBS nur 80 % des Beleihunsgwertes - bei denen (bei einer Finanzierung über ein anderes Institut ist das nicht der Fall) inkl. des Bausparguthabens - finanzieren, entsprechend hat man sie beraten. Der Berater scheint dann auch noch wenig Engagement gezeigt zu haben, denn man hätte ihnen Alternativen - selbst im Konzern - anbieten können. 20% Eigenkapital ist hilfreich und gut, aber nicht zwingend erforderlich, so die anderen Parameter passen.
Sie machen sich ja jetzt auf den Weg zu anderen Anbietern, so etwas werden sie häufig nicht wieder hören. Ihre BSV werden zugeteilt oder zwischenfinanziert (ggf. über Teilung oder Ermäßigung) als Eigenkapital in die Finanzierung eingesetzt, sowohl das Guthaben (als echtes) als auch das Bauspardarlehen (als fremdfinanziertes Eigenkapital). Dieses wird sich für die Beleihungsauslaufermittlung -für die Konditionen entscheidend - positiv auswirken.
Entscheidend sind die Gesamtkosten ihres Vorhabens, ihr Ein/Auskommen und das vorhandene Eigenkapital. Ist einem das bekannt kann man zu ihrem Voirhaben ganzheitlich Stellung beziehen.
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Hallo Noelmaxim, vielen dank für die Anwort. Muss allerdings fairerweise sagen, dass der Berater mir direkt angeboten hat dass wir uns mit einem Berater der Kreissparkasse zusammen setzen, da diese eben auch Finanzierungen ohne EK anbieten. Hatte ich vorhin nicht erwähnt.
Die BSV sind leider noch lange nicht zuteilungsreif, müsste 40% der Summe einzahlen, damit diese zuteilungsreif sind. Darf ich denn dann die gesamte Bausparsumme als EK angeben oder nur den selbst eingezahlten Teil von 40%?
AW: Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?
Bezogen auf das Guthaben ist immer ein gewisser Teil zuteilungsreif, bzw. über eine Zwischenfinanzierung verfügbar. Hier legt man beide Guthaben zusammen (vielleicht beide Verträge ganzheitlich wenn das geht) und ermäßigt oder teilt den einen großen Vertrag mit beiden Guthaben dann wieder. Dann finden beide Guthaben Berücksichtigung und auf dieses lässt sich ein Bauspardarlehen abbilden. Ggf. kann man auch beide Verträge für sich ermäßigen und teilen, das hängt aber von den jeweiligen Guthabensständen ab. Diese beiden Verträge können sie ja mal kurz darstellen.
Beides, Bausparguthaben und Bauspardarlehen zählt dann als Eigenkapital, das eine als echtes, das andere als fremdfinanziertes, wo man die Zins-, und Tilgungsbelastung bei der Beantragung der Finanzierung berücksichtigen muss. Beides aber verbessert die Sicherheit der Bank, die den Restbedarf finanziert, denn sie muss es nicht bereit stellen.
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Zitat von serokundan
Dann wäre der finanzielle "Vorteil" des angesparten EKs doch komplett hinfällig. Mir ist es auch schleierhaft wie man als "Normalverdiener" so viel EK (wie in anderen Threads berichtet) einfach mal so ansparen kann. Ich möchte schließlich mein Haus nicht erst haben wenn ich fast 40 bin.
Es geht da ja auch nicht um Deinen Vorteil, sondern um den Vorteil der Bank. Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto weniger muss Dir die Bank leihen und umso besser stehen ihre Chancen bei einer evtl. Zwangsversteigerung ihr Geld zurückzubekommen.
Wenn Du 250.000 EUR benötigst für die Immobilie, die 250.000 EUR Wert ist, dann wird man bei einer Versteigerung oder Notverkauf vielleicht noch 200.000 EUR bekommen.
Wenn Du 100.000 EUR EK eingebracht hast und nur 150.000 EUR benötigst, sieht es vom Risiko eben besser aus.
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Zitat von tneub
Also was halbwegs brauchbares (was man nach einigen Jahren auch noch los wird, also keine sozial schwierigen Viertel) fängt ab 100.000 Euro für 2 Zimmer Bestandsimmobilie an. Dann aber mit sehr einfacher Ausstattung. Wohnungsmäßig möchte ich mich auch nicht unbedingt verschlechtern, meine derzeitige Mietwohnung ist ca. 120.000 Euro wert. (Haus gehört aber nem Kapitalanleger, daher fällt der Kauf schonmal flach).
