Eigentumswohnung finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen?

Also ich habe vor 18 Monaten mit einer ähnlichen Ausgangssituation (Eigenkapital, Bruttogehalt, Warmmiete) eine ETW für unter 100.000 EURO gekauft und habe aber noch ein zinsloses privates Darlehen von 20.000 EUR zusätzlich erhalten. Die Wohnung ist 2019 abbezahlt.

Wieviel Quadratmeter hat denn die ETW, die du im Auge hast?

Hallo serokundan,

die Lage muss ja wirklich Top sein bei den Preisen. 34 Jahre Laufzeit ist auch wirklich sehr hoch wie ich finde. Aber die Info zu den Quadratmetern wäre natürlich auch gut.

Zitat von serokundan

Neubau-ETW; Fertigstellung geplant für Anfang 2018; KP: 258.000 zzgl. 18.000 Euro TG-Stellplatz, zzgl. 18.000 Euro Grundwerwerbssteuer zzgl. 4.000 Euro Notar = ziemlich genau 300.000 Euro Gesamtkaufpreis.

Gesamtlaufzeit knapp 34 Jahre, in dieser Zeit kostet mich das Ganze mit entsprechender Anschlussfinanzierung rund 400.000 Euro inkl. Zinsen. Natürlich kein Schnäppchen, aber die Lage der Wohnung ist halt sehr gut.
Sondertilgungen kann ich ja auch jederzeit einfließen lassen.

Würde ich die nächsten 34 Jahre weiter in meiner Mietwohnung wohnen, würde ich allein an Kaltmiete rund 200.000 Euro bezahlen.

Mietzins für 34 Jahre für alte Wohnung = 200.000€ (Mit welcher jährlichen angenommenen Mietsteigerung?)
Wohnung kostet 300000€ - wenn alles über 34 Jahre 400.000€ kostet - bleibt als Zins der Finanzierung 100.000€

Allerdings zahlst du als Mieter nur umlagefähige Nebenkosten - aber keine Wohnungsverwaltung/Reparaturen/... neues Dach/Fassade/Heizung etc.
Als Eigentümer kann dich aber keiner aus der Wohung schmeißen *g*

Risiko: wie sieht der Zins in 15 Jahren bei der Anschlußfinanzierung aus? Wie jetzt bei ~1-2% oder wie vor 10 Jahren bei 4-5% - oder noch höher/niedriger?

Danke euch schonmal für die Antworten.
Die Wohunung hat 78 m² und drei Zimmer. Leider kostet in der Lage der Quadratmeterpreis rund 3.000 Euro.
Mietpreissteigerungen und Zinsen der Anschlussfinanzierung kann leider niemand vorhersagen, daher habe ich diese außer Acht gelassen.
Das Hausgeld für die Wohnung beträgt 211 Euro, als Eigentümer muss ich ja auch für die Instandhaltungsrücklage etc. aufkommen.
@Tikonteroga: Wenn du 2014 100.000 Euro Kredit aufnimmst, und diesen 2019 abbezahlt hast, würdest du ja ca. 1.700 Euro pro Monat tilgen (ohne Zinsen). Wie hast du das realisert, bei ähnlichem Einkommen wie ich?

Ich hatte ein leicht höheres Einkommen und etwas mehr Eigenkapital. Das Darlehen beträgt 75.000 EUR. Die Kreditrate liegt zufälligerweise auch bei 989 EUR. Zusätzlich sind 10 % Sondertilgung möglich. Im ersten Jahr konnte ich wegen den Renovierungskosten keine Sondertilgung leisten. In diesem (2. Jahr) war es möglich. Für die folgenden Jahre ist es jeweils zum 01.01. geplant.

Ich habe über einen Zeitraum von mehreren Monaten sämtliche laufenden Verträge für Versicherungen und Handy, Internet, TV, Fitnessstudio, Strom optimiert bzw. gekündigt. Inzwischen habe ich durch einen Jobwechsel ein höheres Einkommen und ich habe auch kein Auto mehr.

Ich wollte bei meinem Post aber darauf hinaus, dass du bei deinen Verhältnissen (Single, Eigenkapital, Einkommen) vielleicht eine zu teure (große) Immobilie kaufen möchtest.

Man müsste schon beide Regionen beurteilen und dazu kommt noch die Sondertilgung.
Es ist ein Unterschied, ob ich eine Wohnung in Düsseldorf kaufe oder in Meck. Pomm.

Dazu ist es ein Neubau, der oft noch andere annähmlichkeiten hat, wie z.B. Fussbodenheizung usw.

Vom Gebäude usw. fangen wir erst gar nicht an.

Ich wollte darauf hinaus, dass 78 qm aus gewisser Sicht für eine Person nicht "angemessen" sind. Sollte man z. B. in die Situation kommen, in der man Hartz IV beantragen muss, kann man davon ausgehen, dass das Amt die Zinsen oder gar die Tilgung nicht übernimmt und man die Wohnung verkaufen muss...

Zitat von Tikonteroga

Ich wollte darauf hinaus, dass 78 qm aus gewisser Sicht für eine Person nicht "angemessen" sind. Sollte man z. B. in die Situation kommen, in der man Hartz IV beantragen muss, kann man davon ausgehen, dass das Amt die Zinsen oder gar die Tilgung nicht übernimmt und man die Wohnung verkaufen muss...

Da magst du recht haben, aber falls dann doch mal eine Partnerin in mein Leben trete sollte, sind 78m² angemessen. Man muss halt auch immer einige Eventualitäten berücksichtigen.
Natürlich wäre es keine schöne Situation den Job zu verlieren, aber so negativ möchte ich nicht denken. Denn dann dürfte ja theoretisch niemand nen Kredit aufnehmen...

Hallo Serokundan,

ich kann aus Erfahrung von Eltern sprechen!
Neubau wird durch Ausstattung meist teurer!
Fängt bei Anzahl von Steckdosen, Schaltern an und hört bei größeren Fliesen
bzw. Küche usw. auf. Die 20t Puffer im Bausparvertrag brauchen Sie vielleicht Bar
um die Mehrkosten zu tragen.

Neubau-ETW; Fertigstellung geplant für Anfang 2018; KP: 258.000 zzgl. 18.000 Euro TG-Stellplatz, zzgl. 18.000 Euro Grundwerwerbssteuer zzgl. 4.000 Euro Notar = ziemlich genau 300.000 Euro Gesamtkaufpreis.
+ 20.000 € Puffer = 320.000 €

Notar, Grunderwerbsteuer & Puffer für Mehrkosten sieht die Bank nicht
als wertsteigernd an. In Ihrem fall ist es mit Sicherheit eine 100% bzw. eine über 100% Finanzierung.

Ich persönlich halte 3.000 € pro qm für eine gute Lage und Großstadt durchaus angemessen.
Zuwenig Eigenkapital könnte allerdings schwierig werden. (mit Zinsaufschlag)

Sie sprechen von Freundin und irgendwann vielleicht Kinder?
Dann ist die 78qm Wohnung zu klein. Welchen Mietpreis könnten Sie dann für die 78qm Wohnung verlangen?
Stand jetzt: 78qm für jetzt und dann mit Freundin und Kind das 1-2-3 Jahre alt ist geht die Wohnung ohne Probleme.

Nur in 10 Jahren wollen Sie vielleicht umziehen.
Vielleicht 1-2 Jahre warten und mit 10.000-20.000 Mehr Eigenkapital Projekt angehen.
Sie sind dann auch flexibler bzw. Jobwechsel / Wohnortwechsel.

Bei ihrer Rechnung bedenken Sie:
Grunderwerbsteuer 18t, Notar 4t, Zinsen, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuer pro Jahr, Versicherungen
sind alles Kosten die Sie als Mieter nicht haben.

Kredit 320t
Laufzeit: 15 Jahre
Zinssatz: 2% (bin kein Fachmann aber denke Ihr Zins wird sogar höher ausfallen)
Restschuld nach 15 Jahren: 200t (= Tilgung)
= Rate von 1.105 € + Nebenkosten, + Grundsteuer, + Versicherung
in den 15 Jahren 79t Zinsen bezahlt! + Grunderwerbsteuer bei Kauf + Notar + Nebenkosten + Instandhaltungen usw.

Miete oder Eigentum?
Ganz klar Eigentum, falls man es sich Leisten kann oder will.

Wenn man jedes mal bedenken würde, was wäre wenn sorry dann kommt man nie vorran.

Eigentum ist eine gute Altersvorsorge -> Ab Renteneintritt werden sich einige noch wundern.
Das Mietniveau ist in diesem Fall einem Egal. Das Geld ist nicht weg. Wohnen muss man!

Falls sich andere pläne ergeben, kann man immer vermieten. Es gibt genug Interessenten, wenn man nicht grade im 50 Seelen Dorf lebt. Deutschland ist ein Mieter Land.

Lass dich durch die Leute hier nicht verunsichern. Ja noch 2 Jahre sparen bedeutet auch noch 2 Jahre Miete zahlen und jemandem seine Immobilie Abzuzahlen.

Ich würde immer wieder kaufen. Man sollte nur wissen was man kauft.

Ich gebe matti85 recht. Wäre auch immer pro Eigentum, solang man es sich auch leisten kann. Guter Gedanke schon mal einen Partner mit zu bedenken. Risiken bleiben immer, aber man sollte vom Guten ausgehen und die Risiken minimieren auf die man auch aktuell Einfluss hat.

Finde die Größe also vollkommen in Ordnung, denn selbst bei Nachwuchs wäre Platz! Ist die Gegend für dich das Geld Wert? Wenn ja, dann gibt es da auch nix zu diskutieren. Als Vorsorge machst du jedenfalls nichts falsch dabei.

Auch für Eigentum, wenn es denn passt.

Ich finde die Ausgangslage für einen Immobilienerwerb auch gut. Mehr EK wäre aber nicht schlecht......
Das Problem sehe ich hier, wenn Du bei ca. 1.000 EUR Rate liegst + 211 EUR Hausgeld + 160 EUR Nebenkosten, dann bist Du schon bei knapp 1.400 EUR fürs Wohnen. D.h. die Wohnkosten haben sich dann mehr als verdoppelt, was für ein schönes, angenehmes Wohnen durchaus ok ist.

Wo mich das größere Problem sehe:
Wenn Du irgendwo mal ALG1 beantragen musst (von ALG2 will ich gar nicht reden), dann hättest Du nur noch 1.500 EUR und dann bist Du in dem Moment Pleite und hast keine Chance mal 3-6 Monate zu überbrücken.

Zitat von Herrmueller

Auch für Eigentum, wenn es denn passt.

...Wo mich das größere Problem sehe:
Wenn Du irgendwo mal ALG1 beantragen musst (von ALG2 will ich gar nicht reden), dann hättest Du nur noch 1.500 EUR und dann bist Du in dem Moment Pleite und hast keine Chance mal 3-6 Monate zu überbrücken.

Zitat von serokundan

Dazu habe ich noch ein Abendstudium absolviert, heißt ich schaue derzeit nach "besseren" Jobs, sodass sich mein Gehalt in den kommenden Jahren sehr wahrscheinlich noch nach oben entwickeln wird.

Somit wäre es vielleicht besser noch zu warten bis dies auch eintrifft um sicher zu gehen. Oder eben Risiko und hoffen das sich dieser Job auch findet, da die Immobilie auch nicht ewig zur Verfügung steht.

80m² zu zweit geht, für eine Familie kann das aber schon viel zu klein sein. Das Abendstudium ist gerade beendet, der Jobwechsel steht an. Vielleicht verschlägt es einen wegen Jobwechsel oder wegen der Liebe wo ganz anders hin.
Gerade wenn man noch nicht vollständig im Leben angekommen ist (Partner, Familie, Karriere) sollte man sich 3 mal überlegen, ob man sich so einen Klotz ans Bein bindet.

Wenn man rein die Kosten von 211€ Hausgeld und 522€ Zinsen/Monat (im Erstjahr) betrachtet, sind die Kosten um einiges höher als die vergleichbare Kaltmiete von 500€. Dazu verbrennt man mit den Anschaffungsnebenkosten erstmal Kapital.
Läßt man die mögliche Wertsteigerung der Immobilie und die Annehmlichkeiten einer eigenen Wohnung außen vor, fährst du finanziell gesehen mit der Mietwohnung mit Abstand besser, wenn du das gleiche Geld zurücklegst.
Ich würde das Geld sparen und mit Partner/Familie dann eine Wohnung/Haus entsprechend der dann herrschenden Bedürfnisse suchen. Mit mehr Eigenkapital und ggf. einem zweiten Einkommen und geteilten Kosten kann man mit ganz anderem Budget an die Immobiliensuche herangehen.

Hallo,

also ich bin ja auch dafür, dass es besser ist eine Eigentumswohnung zu tilgen und damit Vermögen aufzubauen anstatt eine hohe Kaltmiete zu bezahlen.

Hier mal ein paar Daten ausgehend von 4000 EUR Brutto.

Nettogehalt: 2400 EUR
Krankengeld: 1900 EUR
Arbeitslosengeld I: 1420 EUR

Meiner Meinung nach ist eine monatliche Kreditrate von 989 EUR zu hoch angesetzt. Das ist schon etwas riskant und die Bank wird das auch so sehen. Die Folge ist ein Zinsaufschlag.

Ich würde eine monatliche Rate so um die 720 EUR (30 % vom Nettogehalt) wählen. Man kann ja in guten Zeiten noch die Sondertilgung von 5 % verwenden.

Bei einem Darlehen von 280.000 EUR und einem Zinssatz von 2,24 % würden man mit der ersten Monatsrate ganze 522,67 EUR an Zinsen zahlen. Bei einer Monatsrate von 720 EUR kann im ersten Monat nur mit 197,33 EUR getilgt werden. Somit reduzieren sich die zu zahlenden Zinsen pro Monat nur um 0,37 EUR. Im ersten Monat würde man 21 % des Nettoeinkommens für Zinsen ausgeben. Mir wäre das zu viel!

Ich würde mal folgende Alternative vorschlagen:

Kaufe dir jetzt eine Wohnung für dich als Single mit einer Wohnfläche von um die 50 qm. Der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten sind niedriger. Du kannst die Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital finanzieren. Du bezahlst deutlich weniger Zinsen und kannst bei gleicher Kreditrate einen höheren Betrag tilgen. Du kannst auch eine kürzere Zinsbindung von 10 Jahren wählen, dann müsstest du einen besseren Zinssatz bekommen, als dass bei 15 Jahren der Fall sein sollte.

Bei einer Wohnfläche von um die 50 qm und einer Kreditrate von 720 EUR sind die Chancen auch sehr gut, dass man die Wohnung bei einem Bezug von Hartz IV nicht verkaufen muss. Es gibt Fälle, da bezahlt das Amt neben den Zinsen und den Nebenkosten auch die Tilgung!

Wenn du dann eine Partnerin hast, die auch ein Einkommen hat und vielleicht etwas Eigenkapital mitbringt und du inzwischen mehr verdienst und durch den Verkauf deiner Wohnung viel Eigenkapital generieren kannst, könnt ihr euch ja eine größere Wohnung suchen. Dann habt ihr auch eine bessere Ausgangslage. Ihr könnt dann vielleicht auch eine höhere Kreditrate mit der Bank vereinbaren....

Zitat von tneub

80m² zu zweit geht, für eine Familie kann das aber schon viel zu klein sein.

Das kommt auch auf die eigenen Bedürfnisse an. 4 Köpfige Familien wohnen nicht selten auf 90m². Vielen würde das Vollkommen reichen, wenn die Wohnung gut aufgeteilt ist.
Bei allem anderen gebe ich dir aber vollkommen recht.

Klar kann man auch zu dritt oder vielleicht auch zu viert auf 80m² leben. Früher gings ja auch. Wir hatten früher zu Dritt ein Kinderzimmer.
Die Frage ist dabei eher will man so leben, wenn man schon so viel Kohle investiert.
Wir haben mit 125m² auch eher ein kleines Häuschen gebaut. Bei uns ist aber die Familienplanung mit einem Kind abgeschlossen.