Problem: Vorrangige Nutzung Eigenkapital bei verringerter Bausumme
Hallo liebe Community,
wir sind und gerade dabei ein Darlehen für eine Haussanierung abzuschließen und haben jetzt Angebote von zwei Banken. Leider, oder glücklicher Weise, hat unser Architekt sehr großzügig geschätzt und wir benötigen nicht das komplette Eigenkapital, welches im Kreditvertrag angegeben ist.
Wert Haus inkl. Grundstück 690.000€
Darlehensbetrag: 230.000€
Eigenkapital: 110.000€
Wir benötigen nach derzeitigem Stand, da viele Gewerke günstiger werden, nur ca. 40.000€ Eigenkapital. Was machen wir jetzt mit unserem Eigenkapital, welches gemäß Auszahlungsbedingungen der Bank zuerst eingesetzt (nachgewiesen) werden muss, wenn wir am Anfang alles einsetzen, haben wir am Ende keine Rechnungen mehr, die wir der Bank als Voraussetzung für die Auszahlung des kompletten Betrags von 230.000€ einreichen können. Der Kreditbetrag von 230.000€ soll bleiben, wir wollen das Nicht benötigte Eigenkapital nicht in das Haus stecken.
Ist es möglich, den Kreditvertrag zu ändern, in dem der Architekt eine neue Planung bei der Bank einreicht? Durch den hohen Grundstückswert sollte es doch eigentlich für die Bank nicht relevant sein, wie hoch das Eigenkapital ist. Wie gehen die Banken mit so einem Fall um?
AW: Problem: Vorrangige Nutzung Eigenkapital bei verringerter Bausumme
@Hanomag, ja Sie haben Recht, er hat Haussanierung geschrieben.
Hier wäre dann zu klären wie es aktuell im Grundbuch aussieht. Dies steht offen. Unterstellt dass es lastenfrei ist.
Okay, dann wäre aber der Sanierungsplan zu prüfen bei Prüfung Darlehenssumme. Wenn hier alles Darlehen und EK die Sanierung gibt, könnte man im Vorfeld mit der Bank schon klären ob diese eine Neuberechnung der Modernisierung veranstalten.
Denn wenn Objekt schuldenfrei, dann würden ja die 1a Konditionen bleiben.
AW: Problem: Vorrangige Nutzung Eigenkapital bei verringerter Bausumme
Hallo,
das Objekt hat keine Eintragung im Grundbuch und das Grundstück alleine ist mit mind. 400.000€ zu bewerten.
Unsere vordringlichste Frage ist, was die Banken im Fall von niedrigeren Baukosten machen und akzeptieren, wenn deutlich weniger Eigenkapital eingesetzt wird, als ursprünglich geplant.
Ein Vertrag wurde Freitag unterschrieben, und kann noch widerrufen werden. Von der anderen Bank liegt ein Vertrag vor, aber er geringfügig schlechtere Konditionen und müsste bis zum 15.10. unterzeichnet werden.
AW: Problem: Vorrangige Nutzung Eigenkapital bei verringerter Bausumme
Hallo Divo60,
das wird sehr schwierig. Sie müssten belegen können, dass bei gleicher Leistung - sprich kompletter Einhaltung der bei Beantragung genannten Gewerkeleistungen - weniger Geld benötigt wird. Das kann ich mir nur schwer vorstellen, denn die Bank hat die angegebenen Gewerkeleistungen ja gegengeprüft. Demnach hätten die ja zu der Erkenntnis kommen müssen, dass die Kalkulation viel zu hoch war. Es wird dann eher davon ausgegangen, dass bei geringerem EK Einsatz auch ein geringerer Wert geschaffen wird und das darf nicht sein, da der Beleihungswert sich nicht verändern darf. Tut er das nicht und ihr könnt das belegen, ist es denkbar dass die Bank einlenkt, sprich zustimmt dass ihr weniger EK einsetzt und mit den zugesagten Mitteln und dem verringerten EK die Werte schafft als die, wo anfänglich mehr EK Einsatz kalkuliert wurde.
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Hallo,
wir haben schon für ca. 50% der Bausumme Angebote von den Firmen bekommen, die zum Teil deutlich unter der ursprünglichen Schätzung liegen. Zusammen einer kleinen Planungsänderung, einem bisher nicht berücksichtigten KfW Zuschuss und zusätzlicher Eigenleistung werden die Baukosten von 340.000€ auf 270.000€ sinken. Die Banken haben ja nur die Kostenschätzung und den Bauantrag bekommen. In welcher Qualität und welchem "Luxus" die einzelnen Gewerke ausgeführt werden, war den Banken gar nicht bekannt. Wenn wir jetzt alles eine Stufe "einfacher" planen, sollte es doch auch ok sein. Gegenüber dem Bauantrag gibt es keine Änderung. Die Kosten für einen Anbau und Sanierung des alten Hauses sind in etwa gleich.
AW: Problem: Vorrangige Nutzung Eigenkapital bei verringerter Bausumme
Eine Stufe einfacher planen, eben. Das ist es ja. Grundsätzlich meine ich aber dass man mit der Bank reden kann, reden muss, aber ich sehe da echt ein paar Probleme die seitens der Bank akzeptiert werden müssen.
Verstehe ehrlich auch gar nicht auf welcher Grundlage die Zusage zu Stande kam. Haben sie denen Zahlen zugerufen, bzw. einfach nur benannt? Die haben das doch dann geprüft und eingewertet, also den Beleihungswert festgesetzt. Welche Bank ist das denn?
AW: Problem: Vorrangige Nutzung Eigenkapital bei verringerter Bausumme
Was sagt denn euer Archi dazu? Rät er euch dazu die Summe zu reduzieren? Ich meine, ihr habt bisher nur Angebote erhalten, keine Rechnungen. Gerade bei einer Sanierung wird es sehr schnell teurer als gedacht.
AW: Problem: Vorrangige Nutzung Eigenkapital bei verringerter Bausumme
@Divo60, wenn das Grundstück mindestens EUR 400.000 wert ist wird sich an der Kondition vermutlich nicht viel ändern.
Was sagt eigentlich der baubegleitende Architekt dazu? Sie haben doch einen oder? Der kann doch die veränderte Konstellation auch entsprechend bestätigen.
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Zitat von Bankkaufmann
