wir haben ein Häuschen gefunden, das wir gerne kaufen wollten. Nach dem Beratungsmarathon der letzten 1,5 Wochen haben wir zwei konkrete Finanzierungsstrategien im Fokus.
Insbesondere die Variante mit der Splitting des Kapitalbedarfs auf 3 Darlehen sind wir noch zögerlich, da die Zahlen sehr positiver daherkommen, als mit einem Darlehen.
Ausgehen tun wir von einer gleichbleibenden Rate im Darlehenssplit. 2 längere Zinsbindungen werden mit einem Volltilger über eine kurze Laufzeit verbunden. Der freie Zahlungsstrom des Volltilgers wird dem Darlehen 2 übergeben, so dass die Restschuld eine Größe hat, die wir durch VWL-Sparsummen ich Zinsbindungsablauf komplett tilgen kann. Beide nun freien Zahlungsströme werden dann auf das Darlehen mit der längsten Zinsbindung ausgerichtet, so dass eine kürze Tilgungsdauer sowie geringere Zinskosten daraus resultieren.
Die drei Darlehen würden aus einem Haus kommen (Deutsche Bank oder evtl. HypoVereinsbank).
Nun frage ich mich einfach, ob ich die Rechnung nicht zu positiv aufgestellt habe. Habe ich etwas übersehen oder rechne ich es mir zu schön. Zugegeben alles steht und fällt damit, ob nach Volltilgung des ersten Darlehens der Zahlungsstrom umgeleitet wird auf Darlehen 2. Und sobald dessen Zinsbindung abläuft, den nun freien Zahlungsstrom auf Darlehen 3 umzuleiten.
Verglichen mit den vorliegenden Angeboten mit einem Darlehen über 20 Jahre Zinsbindung habe ich eine deutlich höhere Restschuld und Zinskostenlast. Vergleichsweise mit 20 J. Sollzins mit 1,70% wäre der Darlehenssplit durch 19.500 weniger Restschuld ca. 3,5 Jahre früher getilgt und hätte 9.000 weniger Zinskosten verursacht. Das erkaufe ich mir zwar durch ein paar Rahmenbedingungen (Kreditverkauf durch Institut, keine Anpassung des Tilgungssatzes). die Zahlen sprechen jedoch erst einmal für sich.
Ich wäre über eine Meinung aus der Praxis, ob die Strategie richtig ist, dankbar. Oder ob es kritische Punkte gibt, dies Konstrukt nachteilig werden lässt.
Hier die Eckdaten:
Finanzierungsbedarf: 340.000 (zusätzliche 20.000 werden entweder sofort eingebracht und variabel zwischenfinanziert oder in wenigen Monaten sondergetilgt)
Gesamtbedarf: 470.000 (Lücke wird aus Eigenmitteln bestritten)
Netto mtl. 5.900
ausreichend weiteres EK in der Hinterhand für Liquiditätsreserve, etc.
Hier die Eckdaten zu diesem DarlehenssplitDarlehen 1 - (Volltilger 10 J Zinsbindung & Laufzeit)
Darlehenssumme 50.000 €
Sollzins: 0,85% (Effektiv: 0,88%)
mtl. Rate: 435 €
Zinsbindung: 10 J.
Restschuld nach Zinsbindung: 0
Zinskosten: 2.345 €
Darlehen 2 - (15 J. Zinsbindung - keine Volltilgung)
Darlehenssumme: 60.000 €
Sollzins: 1,34% (1,38%)
mt. Rate: 167 €
Zinsbindung: 15 J
Restschuld nach Zinsbindung (gleichbleibende Rate): 36.619 €
Zinskosten (gleichbleibende Rate): 6.589 €
Anpassung Rate in Jahr 11-15: 602 €
Restschuld nach Zinsbindung (angepasste Rate): 9.984 €
Zinskosten (angepasste Rate): 6.004 €
Geplant ist, dass die Restsumme i.H.v. 9.984 dann komplett abgelöst wird
Darlehen 3 - (20 J. Zinsbindung - keine Volltilgung)
Darlehenssumme: 210.000 €
Sollzins: 1,78% (Effektiv: 1,80)
mtl. Rate: 641 €
Zinsbindung: 20 J
Restschuld nach Zinsbindung (gleichbleibende Rate): 108.410 €
Zinskosten (gleichbleibende Rate): 56.086 €
Anpassung Rate in Jahr 16-20: 1.241 €
Restschuld nach Zinsbindung (angepasste Rate): 70.774 €
Und im 9 - 15 Jahr kann man den Vertrag mit 15 Jahren Sollzinsbindung Sondertilgen.
Dann bekommst man die 70.000 € Restschuld die oben stehen auch noch weg!
Dann ist Haus schuldenfrei nach 20 Jahren und Belastung die Ihr zwindeng bringen müßt 1.142 € pro Monat. (ohne Sondertilgungen)
Ich würde die 200.000 € deshalb auch im 1 Rang eintragen lassen.
Durch ein Sonderkündigungsrecht kann man nach 10 Jahren Vollauszahlung kündigen.
Angenommen in 10,5 Jahren zahlt man bei 10 Jahren Sollzinsbindung nur 1%!
Dann könnt Ihr dieses Darlehen schön umschulden.
Und die neue Rate (wenn Ihr Sonderkündigungsrecht nutzt und Konditionen dann so gering sind!) gering halten mit Sondertilgungsoption.
Und frei verfügbare Kapital in das Darlehen mit 15 Jahren Sollzinsbindung stecken!
Dieser Ansatz ist rein spekulativ.
Die Finanzierung Vorschlag von mir weiter oben ist nicht spekulativ aufgestellt im Gegenteil.
Bin kein Finanzierungsberater oder Bankkaufmann.
Freue mich über ein Feedback.
um die Konditionen beurteilen zu können ist der Gesamtbedarf nicht entscheidend, vielmehr der Kaufpreis zzgl. evtl. Modernisierungen/Renovierungen. Anders gesagt, müsste man wissen was vom Gesamtbedarf an Erwerbsnebenkosten abzuziehen sind, um den Beleihungswert fest zu legen.
um die Konditionen beurteilen zu können ist der Gesamtbedarf nicht entscheidend, vielmehr der Kaufpreis zzgl. evtl. Modernisierungen/Renovierungen. Anders gesagt, müsste man wissen was vom Gesamtbedarf an Erwerbsnebenkosten abzuziehen sind, um den Beleihungswert fest zu legen.
Hi,
danke dir für den Hinweis.
- Kaufpreis: 430.000
- Nebenkosten vom Erwerb: ca. 40.000
- Modernisierungen werden wir keine Größeren machen, d.h. ein wenig Farbe an die Wand und evtl. einen Boden. Das pendelt sich bei 5.000 - 10.000 ein.
Ich würde es glaub wie folgt aufstellen.
140.000 € mit 15 Jahren Sollzinsbindung und 3% Tilgung angenommen 1,38% eff. = 511 € Rate Zinskosten Gesamt: 21.873 € = Restschuld 70.103 €
Sondertilgungsoption 5% (ohne Aufpreis)
200.000 € mit 20 Jahren Sollzinsbindung und 2% Tilgung angenommen 1,80% eff. = 631 € Rate Zinskosten Gesamt: 55.491 € = Restschuld 103.891 €
Sondertilgungsoption 5% (ohne Aufpreis)
Du setzt somit nur auf 2 Darlehen. Warum? Was sind die Beweggründe, wenn keines der Darlehen voll getilgt wird und nur mit Sondertilgungen gearbeitet wird.
Und im 9 - 15 Jahr kann man den Vertrag mit 15 Jahren Sollzinsbindung Sondertilgen.
Dann bekommst man die 70.000 € Restschuld die oben stehen auch noch weg!
Dann ist Haus schuldenfrei nach 20 Jahren und Belastung die Ihr zwindeng bringen müßt 1.142 € pro Monat. (ohne Sondertilgungen)
Zugegeben, das klingt schon so verlockend, aber hier 10.000 € zusätzliche Sondertilgungen finde ich echt happig. Das wird möglicherweise Stand heute aufgrund des Monatsnettos machbar sein, aber nicht auf Dauer. Deshalb eher ein wackliges Konstrukt für uns.
Zitat von Martin79HN
Ich würde die 200.000 € deshalb auch im 1 Rang eintragen lassen.
Durch ein Sonderkündigungsrecht kann man nach 10 Jahren Vollauszahlung kündigen.
Angenommen in 10,5 Jahren zahlt man bei 10 Jahren Sollzinsbindung nur 1%!
Dann könnt Ihr dieses Darlehen schön umschulden.
Welche Bank würdest du denn für nachrangige Darlehen empfehlen? Für erstrangige Darlehen findet sich ja einfach eine Lösung, aber für nachrangige Darlehen wird es wahrscheinlich eine größere Herausforderung.
Und unterm Strich habe ich mir mal alles durchgerechnet. Und ich würde behaupten, mit dieser Konstellation würde ich - Sondertilgungen, die ich in der Höhe eh nicht leisten kann/will, aussen vor gelassen, genauso gut fahren, wie mir einer 1-Darlehensstrategie mit bspw. 1,7% (Angebot dazu liegt vor). Restschuld ist hierbei z.B. besser. Bei deiner Berechnung finde ich aber die mtl. Rate angenehmer
Wie findest du denn grundsätzlich die eingangs erwähnte Strategie?
Ok, die beiden 15 und 20 Jahreskonditionen sind zu teuer, das kann ich schon sagen ohne regionale Banken berücksichtigen zu können.
Diese Einschätzung teile ich aktuell aufgrund der vorliegenden Angebote.
Allerdings liegt mir kein Angebot über einen solchen Split vor, das zinsspezifisch besser ausgestaltet ist (auch wenn 15J und 20J.). Ich habe Regionalbanken, die bei 10J und/oder 15J besser liegen, allerdings
- entweder keine 20 Jahre Zinsbindung anbieten oder
- oder einen immensen Zinsaufschlag auf mind. 2,6% haben
Auch habe ich die Erfahrung gemacht, dass sich ein solcher Split negativ auf die Zinskonditionen auswirkt, auch wenn ein Darlehen isoliert auf bspw. 15J auf schönen 1,29% wären.
Deshalb die Frage:
- Welche Lösungsvorschläge zur realen Umsetzung sind möglich?
- Kann mit Nachrangigen Darlehen bei Banken gearbeitet werden und falls ja, wie sollte man hierzu vorgehen?
ich würde auf einen Bankpartner setzen.
1 Grundschuld im 1 Rang für Darlehen 1 & Darlehen 2. (15 Jahre & 20 Jahre Sollzinsbindung)
Man kann bei beiden Darlehen auch auf 3% Tilgung gehen.
Und durch Sondertilgungen flexibel die Zinskosten drücken.
Lieber Darlehen mit dem höheren Zins flexibel sondertilgen.
Zu den vorliegenden Konditionen kann ich nicht viel sagen.
Ich würde "noelmaxim" dazu mal alle Eckdaten zukommen lassen.
Finanzierungssplit mit 3 Darlehen
Zitieren
Zitat von noelmaxim
