in Kurzfassung:
- Vater Pflegeheim Eigentümer einer Wohnung
- Muter bewohnt diese Wohnung mietfrei
- Erben der Wohnung Bruder und ich (je 50%)
- Mutter wird in 1 - 3 Jahren ins Pflegeheim ziehen müssen
- Rücklagen Eltern aufgebraucht
Wohnung / Anlageobjekt:
90qm in einer Großstadt Wert ca. 160-180t (ohne Renovierung & Schönheitsreperaturen)
Lösungsansatz:
Ich kaufe die Wohnung von meinem Vater für 75t ab (Rest als Schenkung vorzeitiges Erbe) und renoviere dieses Jahr z.B. für 5t und nächstes Jahr auch für 5t.
Gesamtkosten: 75t + Grunderwerbsteuer 3,75t + Notar 1t + Renovierung 2 x 5t = 10t = aufgerundet 90t
Eine Finanzierung müßte ich über 90t aufnehmen!
Zinsbindung 15 Jahre (Wert nach Renovierung 190-200t!)
Kaltmiete im Jahr ca. 9000 €
Afa im Jahr ca. 3500 €
Mein Bruder (Miterbe 50% der Wohnung) würde allerdings sagen
können was ist mit meinen 75t für die Wohnung!
Wie könnte man das fair lösen damit sich keiner benachteiligt fühlt?
Hintergrund:
Bruder hat kein Interesse an der Wohnung
und auch nicht an Mieteinnahmen. (hat Einkommensgründe!)
Ich habe wegen geringem Steuersatz und Einkommen und Kindern
Interesse an Mieteinnahmen. Die 90t Darlehen würden sich über die Miete fast von alleine die 15 Jahre tragen!
Ist das beschriebene Objekt rentabel?
Instandhaltungen sind gemacht es steht keine Sonderumlage die nächsten Jahre an.
Die Renovierung bezieht sich auf die Wohnung (nicht ganze Objekt)
Neubau in der Lage und Größe nicht unter 260-280t zu bekommen!
Objekt ist aus dem Jahr 2002! Aus eigener Erfahrung auf 1 Wohnung kommen mehr als 70 Bewerber!
Hallo Martin,
das sind ja jetzt zwei komplett unterschiedliche Themen, die du hier anfragst.
1. Aufteilung Erbteil
2. Wohnung als Rediteobjekt
Zu 1.: Wenn du deinen Eltern nun 75.000 € für die Wohnung zahlst, wird bei deren Tod vermutlich weniger/nichts mehr von übrig sein (durch "Rücklagen Eltern aufgebraucht" gehe ich mal davon aus, dass das Pflegeheim mehr kostet, als die Rente einbringt). Somit würde dein Bruder in die Röhre gucken.
Als Lösung
Deine Eltern könnten die Wohnung jetzt zu je 50% an euch beide verschenken und du kaufst dann von deinen Bruder die 50% ab.
Oder du kaufst die Wohnung für die Hälfte vom Wert und deine Eltern schenken die 75.000 € direkt weiter an deinen Bruder.
Da deine Eltern dann aber zu wenig Geld für ihre Pflegeplätze haben, wird man auf euch zukommen, dass ihr die Unterdeckung der Kosten übernehmen müsst (§528 I BGB).
Kannst/willst du diese Kosten zusätzlich tragen? Dann solltest du dir über den 2. Punkt Gedanken machen.
PS: Falls weitere Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre stattgefunden haben, können diese übrigens auch zurückgefordert werden.
danke Dir für die Information.
Ich versuche immer das beste für mich herrauszuschlagen. (ist nicht immer sinnvoll)
Nach langer Überlegung ist es sinnvoll die Mutter bleibt drin wohnen.
Der Vater ist weiter Eigentümer und Mutter wohnt mietfrei.
Sollte das Geld ausgehen für`s Pflegeheim würde ich mir von
meiner Tante 10.000 € leihen um die Eltern zu unterstützen.
Durch diese Lösung reichen die Finanzen der Eltern ca. 1/2 Jahr (Eigenmittel) und
durch Geld der Tante die 10.000€ (für 1-2% Zinsen) die ich mir leihe nochmal 1 - 2 Jahre.
Vorteil:
Wir als Familie können die Unterstützung der Eltern als außergewöhnliche
Belastung bei der Steuererklärung geltend machen. (zu versteuernde Einkommen der Eltern bei ca. 11.000 € zusammen!)
Und irgendwann steht durch Umzug / Pflegeheim, Tod ein Eigentümerwechsel
der Wohnung an. Vielleicht vermietet mein Vater in 1 - 2 Jahren selber an eine Fremde Person.
Das fehlende Einkommen müßte dann aber von meinem Bruder und mir kommen. (ca. 1.500 € Monat jeweils 750 € Bruder und ich!)
Dadurch erhalten die Erben (Bruder und ich) aber den Kapitalwert der Wohnung. Und die Mieteinnahmen die der Vater bekommt
sind steuerfrei. (Einkommen zu gering)
Mutter & Vater haben als Ausgleich gegenseitig Sterbegeldversicherungen
die immer bezahlt wurden und werden.
In der derzeitigen Situation erscheint es mir wenig sinnvoll, eine Wohnung zu kaufen. Die Wohnungspreise sind auf einem sehr hohem Niveau und aufgrund der Zinsentwicklung ist auch nicht zu erwarten, dass sich dies kurz- oder mittelfristig ändert. Wohnungen sind ein sehr beliebtes Anlageobjekt. Wohnraum ist knapp und auf das ersparte Geld gibt es kaum Rendite. Diese beiden faktoren sorgen für enorm hohe Wohnungspreise, die einen Wohnungskauf in der derzeitigen Situation wenig sinvvol erscheinen lassen.
Stimmt Knut, Martins Eltern werden ihren Sohn bestimmt ausnehmen!
Haben meine Eltern auch immer gemacht, diese Geizhälse.
Angefangen hat alles mit Kinderarbeit, wie Zimmer aufräumen und saugen, über die Gartenarbeit bis hin zum Taxidienst.
Also Martin, wenn du in einem anderen Thread nicht schon geschrieben hättest, dass es eine andere Lösung gäb, dann hätte dich Knut nun aufgeklärt ;-)
ich werde die Wohnung im Augenblick nicht kaufen.
Die Situation wird sich ändern wenn Mutter ins Pflegeheim oder
betreute Wohnen zieht oder Vater oder Mutter verstirbt.
Bis dahin werden wir als Familie die Eltern unterstützen
allerdings unseren Schuldenberg & Besparung Bausparvertrag usw.
bzgl. Eigenheim auch nicht aus den Augen verlieren.
Irgendwann wird die Wohnung an meinen Bruder und mich zu je 50% vererbt. (wenn noch Kapital übrig und nicht durch`s Pflegeheim verbraucht)
Am besten rechnet man jetzt noch nicht damit.
BenniG:
Zum ausnehmen gehören immer 2 Seiten.
Ich habe eine Generalvollmacht für Eltern und Sie vertrauen mir.
Lösung sieht wie folgt aus:
- Mutter wohnt weiter mietfrei in der Wohnung vom Vater
- Vater wohnt im Pflegeheim (wird täglich von Mutter besucht)
Das fehlende Geld der Eltern ist durch einen Kredit 5t gepuffert (Kredit läuft auf Mutter)
dieses "Guthaben" ist Anfang 2017 verbraucht.
Eine Unterstützung zum Pflegeheim und Dachsanierung sind vom Bruder 6t und uns als Familie 4t in 2016 erfolgt.
In 2017 werden wir 5t und 2018 auch 5t eine Unterstützung leisten.
Die Unterstützung ist eine außergewöhnliche Belastung und mindert unsere Lohnsteuer.
Das Einkommen der Eltern ist so gering, dass Sie als bedürftig eingestuft sind.
Die Wohnung ist mit 90qm auch noch angemessen sprich nicht zu groß für Mutter.
Eltern haben bisher keine Sozialhilfe beantragt und ist in Zukunft auch nicht geplant.
Eine Veränderung wird es deshalb erst geben wenn Umzug, Pflegeheim, Tod
oder die Kosten zu sehr steigen ansteht. Ich hoffe das in 1,2,3,4 Jahren die Kreidtzinsen auch günstig sind
um die Wohnung alleine zu übernehmen. Sollten die Kreditzinsen zu hoch sein vermiete ich mit Bruder 50/50 zusammen. :-)
Wie gesagt am besten plant man nicht mit einem Erbe auch wenn es verlockend klingt.
100t und mehr können im Pflegeheim schnell verbraucht sein!
@ Martin, mein Post war eine ironische Antwort auf Knuts Gedanken, dass die Immobilienpreise im Moment zu hoch seien und der Verkäufer dies bestimmt ausnutzen wird.
Wohnung vorzeitig abkaufen sinnvoll?
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