wir spielen schon lange mit dem Gedanken eine weitere, grössere Immobilie zu erwerben. Ich würde deshalb gerne mal die Experten hier im Forum nach Ihrer Einschätzung für einen realistischen Betrag fragen.
Aktuelle Situation:
Wohnhaft 70734 Fellbach bei Stuttgart
Er: 35, Angesstellter bei einem grossen Automobilhersteller (seit 2008)
Sie: 32, verbeamtet auf Lebenszeit
2 Kleinkinder
Eigentumswohnung vermietet: 480 €, Wert aktuell ca. 140.000 € (soll aber nur als Sicherheit dienen)
Einkommen:
Er: netto 2000 €, jedoch nur während der Elternzeit, da 30 Stunden. Danach 2.700 € netto (Sommer 2018, ggf. auch früher9
Sie: netto 2400 € bei 30 Stunden, ab Sommer 2018: 2800 €
Mieteinnahme: 480 € s. oben
Kindergeld: 380
Gehen wir also von 5.000 € Einnahmen aus. Die Steigerung bzw. Differenz zum aktuellen Stand möchte ich mir als Sicherheit im Hinterkopf behalten.
Eigenkapital:
80.000 € liquide Mittel
30.000 € Bausparvertrag (Gesamtsumme 100.000 €)
Eigentumswohnung nur als Sicherheit ca. 140.000 €
Ein Fahrzeug aktuell, gekauft als Neuwagen ohne Finanzierung, 4 Jahre alt.
Relevante Ausgaben (mtl.)
400 € Kindergarten
350 € private Krankenversicherung
850 € Warmmiete
100 € Strom
65 € Berufsunfähigkeitsversicherung
85 € ÖPNV
200 € PKW (Versicherung, Steuer, Tanken)
200 € Urlaub
+ übliche Ausgaben für einen 4 Personenhaushalt. Hier werden die meisten Banken unterschiedlich rechnen (4 Personen?). Daher für mich unbekannt.
fest sparen wir im Moment 600 € (Tagesgeld und Bausparvertrag). Der Rest was über bleibt, kommt ebenfalls aufs Tagesgeldkonto.
Was uns wichtig ist:
Ich liebe es eher Sicherheitsbewusst. Deshalb auch auch die Rechnung mit den niedrigeren Einnahmen. Die Differenz kann man dann für Sonderzahlungen nutzen. Ausserdem soll es nicht alles zu knapp sein. Eine neue Waschmaschine, TV, Sofa etc. soll bei Bedarf gut stemmbar sein.
Wir haben vor ein paar Jahren mit unserer Hausbank einen Termin gehabt. Dort wurden uns (bei weniger Gehalt, weniger Eigenkapital, keine Kinder) rund 420.000 € als Gesamtsumme genannt.
ich würde mich bei der www.L-Bank.de Z15 Darlehen mal einlesen!
Mit dem EInkommen und auch Eigentumswohnung die für Euch zu klein ist fallt Ihr nicht aus dem Raster!
Wir haben auch unsere Eigentumswohnung die vermietet ist behalten dürfen! (ebenfalls Z15 Darlehen)
Belastungsgrenze & Wohnfläche & wie hoch Darlehen Anzahl Kinder & Gebiet muß man alles einhalten.
Die Konditionen sind dort sehr gut!
Aber im Großraum Stuttgart + 50 KM Haus freistehend ist man schnell bei 500.000€!
Deshalb vielleicht erst die Frage gibt es ein Objekt bzw. Bauplatz den man in Aussicht hat?
Eine Finanzierung im Bereich von 400.000 - 500.000 € sollte gelingen.
Denke die Experten sagen da mehr dazu.
ja in Stuttgart ist es gerade nicht so einfach. Einen (erschwinglichen) Bauplatz zu bekommen ist fast nicht möglich. Die gehen direkt an grosse Investoren oder Bauträger die Mehrfamilienhäuser bauen.
Und um den Preisrahmen geht es auch. Also hier haben wir bisher geschaut.
ich denke es wäre sinnvoller von einer gewünschten Ausgangsbelastung in Bezug auf der Zins-, und Tilgungsleistung die finanzierbare Summe festzulegen. 32 Jahre Restlaufzeit ermöglichen einen Tilgungssatz von 2 %, der Zinssatz wäre für 20 Jahre fest in der Kombination mit der ETW und den Landesfördermitteln bei 1,5% anzusiedeln, bei 25 Jahren fest um die 1,7%. Aus diesen beiden Parametern lässt sich dann - im Wissen der Wunschrate - unter Berücksichtigung des Eigenkapitals eine Gesamtkostensumme bestimmen, aus der sich dann, je nach Kaufnebenkosten und dem nötwendigen Modernisierungsaufwandes eine Kaufpreissumme ermitteln.
Martin79HN hat zurecht auf die Landesfördermittel hingewiesen. Diese sowie die Inaspruchnahme der KfW Mittel lassen sich auf 10 Jahre fest als ein Baustein des Gesamtkonzeptes integrieren, abgesichert mit dem Zinssicherungsinstrument Bausparen (ggf. bekommen sie vermögenswirksame Leistungen die sich wunderbar integrieren lassen und sind zudem noch wohnungsbauprämienberechtigt) für die Restschuld nach 10 Jahren. Den Rest wie gesagt auf 20 oder 25 Jahre fest, je nach gewünschten Budget möglicherweise als Volltilgerdarlehen.
Zu klären wäre somit die gewünschte mtl. Zins-, und Tilgungsrate, die Möglichkeit der Inanspruchnahme der Landesfördermittel (das kann man schnell ermitteln) und ob die ETW lastenfrei ist. KfW über die Alte Leipziger ausgegliedert und im Nachrang finanziert und/oder die ETW als Ersatzsicherheit und/oder die Imögliche Inanspruchnahme der Landesfördermittel ermöglichen ihnen das Generieren von erstrangigen Konditionen im Auslaufsegment unter 60 %.
In fast allen Auslaufsegmenten mit der Zinsfestschreibungszeit ab 20 Jahre spielt die PSD Bank in Baden Württemberg keine Rolle im Konzert der Großen. Auch werden die ganz langen Zinsfestschreibungszeiten gar nicht angeboten. Da ergeben sich über die Allianz, über die Ergo und der DSL Bank ganz andere Möglichkeiten, das beste Zinsniveau zu erreichen. Allianz hat eben noch die KfW Subventionierung mit 0,25% im Angebot (sollte es nicht nötig sein, KfW über die Alte Leipziger auszugliedern) und hat in Verbindung mit der L-Bank verbilligte Angebote aus der strategischen Zusammenarbeit heraus.
Sie haben eine wunderbare Ausgangssituation, aus der sie sich die Rosinen am Markt herauspicken können.
Hi bendav, KfW und Z15 Darlehen von L-Bank sind ausgeschlossen. Ich müsste schauen wieviel Ihr Z15 Darlehen bekommen könnt. (250t sicher wir haben mit 3 Kindern ländlich 287t) 10 Jahre 0,75% und weiteren 5 Jahre ca. 1,6% im Augenblick. Tilgung 2% fest keine Bereitstellungszinsen, Tilgung läuft auch erst nach Vollauszahlung 1-2 Monate später. (Super wegen Doppelbelastung Miete und Bauzeit) Bei ca. 20-30% Eigenkapital geht die L-Bank in 2 Rang im Grundbuch. Ich würde mir deshalb Restsumme andere Bank suchen mit 15 oder 20 Jahren Sollzinsbindung. Eigentumswohnung so mache ich es auch vermieten. Top Ausgangslage! Darlehensbetrag würde ich bei max 500t deckeln. Puffer 20-30t die werdet Ihr brauchen. (Ist bei L-Bank auch kein Problem) Welche Bedingungen hat der 100t Bausparvertrag? Ich habe meinen an Bank im ersten Rang abgetreten und dadurch 100t ohne Tilgung 10 Jahre finanziert. Wird 1 zu 1 durch Zuteilung dann abgelöst. (Bei mir Altvertrag 1% Guthaben 1,9% Sollzins und super geringe Rate 350€ bei 100t davon ca. 50% Darlehen. Gruß Martin
Bendav, mir ist was wichtiges eingefallen. Erst Grundstück kaufen dann darauf bauen spart Grunderwerbsteuer! Weil nur 5% auf Kaufpreis vom Grundstück ansonsten volle Bausumme. Schlachtplan. 50-70t auf Wohnung aufnehmen, Bausparvertrag abtreten = 30t plus 40t Barmittel. Dieses Darlehen 80-100t wird durch Bausparvertrag der abgetretene (wenn Sollzins bei 1, abgelöst, Rest über Tilgung) Und dadurch habt Ihr Grundstück unbelastet = wie Eigenkapital! Teil PSD Ing wie auch immer Rest Z15 L Bank.
Hallo Bendav,
sucht ihr eigentlich eine Immobilie, die ihr selbst nutzt oder sucht ihr ein weiteres Objekt zum vermieten (Kapitalanlage)?
Dein erster Satz gibt diese Informationen nicht wirklich preis, spielt bei der möglichen Finanzierung aber eine entscheidende Rolle.
wir suchen eine grössere Wohnung oder Haus für uns selbst zum bewohnen. Sorry war unklar ausgedrückt.
Die ETW ist lastenfrei. Wir möchten 20 max. 25 Jahre finanzieren mit 3-4 Prozent Tilgung. Leider kann ich so gar nicht einschätzen, was eine realistische Ausgabenrate sein wird. Die Spanne der Bankpauschalen sind ja enorm. Die Rate sollte 2000 € nicht übersteigen, wobei diese natürlich gern flexibel gestaltet werden kann.
@ Martin. Es gibt hier leider keine Grundstücke die frei verfügbar sind. Es werden Häuser für 400.000 € mit grossen Grundstücken angeboten. Als Abrisshäuser. Das kann kann sich nur ein Investor leisten.
Hi Bendav,
wir haben auf unser Grundstück 4 Jahre gewartet. :-(
Ich würde überlegen vielleicht etwas ländlicher zu schauen. (Schorndorf, Waiblingen Umkreis usw.)
Wir hatten uns bei der Gemeinde dann auf Bauplatz beworben. (3 mal mehr Bewerber)
Bei einem Investor bzw. Anbieter aus einer Hand bedenkt
bitte die Mehrkosten! 5-10% Puffer sollte man fast haben!
Ausgangslage ist bei Euch sehr gut!
Nur das passende Objekt finden halte ich für sehr schwierig.
Aus heutiger Sicht kann man auch ein Haus 0-10 Jahre alt kaufen
auch wenn es fast 500.000€ fix und fertig kostet (inkl. Nebenkosten, Renovierung, Umbau usw.).
Wie gesagt unser Neubau kostet 600.000€ und nächstes Jahr nochmal 10.000€ für Garten.
Ich würde ganz arg aufpassen bzgl. der Lage! Mindestabstand zum Nachbarn 4 Meter sind teilweise echt nicht viel!
Haben wir alles bedacht.
Gratulation mal wieder an noelmaxim für den einwandfreien Beitrag.
Ich habe am Anfang als Frage heraus gelesen, "was denn möglich sei".
Da es nicht in meiner Macht liegt die Ausführungen zu bereichern, kann ich nur versuchen dabei zu helfen "eine Summe auszumachen".
Dabei möchte ich nicht auf die Ratenhöhe eingehen oder auf Sinnhaftigkeit oder das gefahrene Risiko.
Eine gute Faustregel ist immer wieder:
"Das 80 fache des monatlichen Netto Einkommens kann finanziert werden".
Da ich einen "Höchstwert" versuche zu finden, nehme ich mal die Miete mit und sage 5000 Einnahmen mal 80 = 400.000,-
Es liegen 110.000 Eigenkapital vor und eine (unbelastete ?) Immobilie mit dem Wert 140.000,-
Somit sind 400k plus 110k plus 140k = 650.000 EUR Gesamtkosten sicherlich möglich.
Da natürlich das "Faustregeln" sind, könnte vermutlich irgendwo mit viel Sucherei eine noch größere Immobilie erworben werden.
Noch einmal: es geht um die Machbarkeit. Ich möchte das nicht bewerten. (Hier im Forum ist es etwas gefährlich solche Aussagen zu machen).
Es geht auch nicht um den Zins - und wie gesagt auch nicht die Ratenhöhe.
Denn wie gesagt hat noelmaxim das schon sehr gut ausgeführt, sogar mit den richtigen Instituten.
Das ist für mich Hilfe "at its best" - und kein Kundenfang - die Gebrauchsanweisung steht da ja !
Einen schönen Gruß an alle die auch ihn immer wieder angreifen...
... bringt mal EINEN so konstruktiven Beitrag. Bitte.
bobodda hat vollkommen recht.
Da es im Moment kein Objekt oder ein Grundstück in der näheren Auswahl gibt, macht es somit auch keinen Sinn über Neubau, 10jähriges Objekt etc. zu diskutieren.
Diese "Faustregel" ist schonmal etwas, mit dem ich weiterkomme. Erst wenn ich ungefähr weiss, wieviel Euro überhaupt realistisch sind, kann ich mich auf das eingrenzen von Objekten machen.
Wir haben morgen mal einen Termin einer örtlichen kleinen Bank. Danach werde ich mich mit dem Thema L-Bank und DSL-Bank auseinander setzen.
Ziel sollte sein, einen Betrag zu kennen um dann rasch bei einem möglichen Objekt reagieren zu können.
@noelmaxim
Ich habe Ihre Frage überlesen. Entschuldigung.
Wir haben bisher bis max. 500.000 € geschaut. Im Moment haben wir ein alleinstehendes EFH, 500 qm Grundstück in einem Teilort von Waiblingen im Auge. Jedoch 450.000 € plus Kaufnebenkosten (ohne Makler) und gut 80. - 100.000 € Renovierungskosten.
Wobei hier einige Renovierungsarbeiten erst später gemacht werden können, aber schon in der o.g. Summe eingeplant sind. Aktuell wären Wasserleitungen (Kalt-/Warm- und Abwasser), Elektrik (Grossteil Eigenleistung), Badinstallation, Bodenbeläge und Türen. Fenster, Heizung und Dach sind noch nicht zwingend zu machen.
L-Bank fällt raus wegen den Einkommensgrenzen. War ein wenig ernüchternd das Telefonat.
Dieser Finanzierungsbedarf ist im Verhältnis zu der Ausgangslage angemessen und stellt alle Vorausstzungen für ein positives Kreditvotum.
Dafür macht es Sinn, die lastenfreie ETW so zu beleihen, dass der Restbedarf bei 80% Auslauf sieht. Hierbei werden von den Gesamtkosten ja erstmal das einzusetzende EK abgezogen/eingesetzt. Das ergibt dann den Finanzierungsbedarf.
Auf den Kaufpreis von 450.000 Euro zzgl. der 60.000 Euro = Beleihungswert 540.000 Euro sollten dann max. 80% auf dem Kaufobjekt vom ermittelten Finanzierungsbedarf besichert werden, somit max. 432.000 Euro auf das Kaufobjekt. Rest geht - je nach Gesamtfinanzierungsbedarf - auf die ETW.
Von der auf dem Kaufobjekt besicherten Summe wird dann der KfW 124 Anteil 50.000 Euro über die Alte Leipziger ausgegliedert, so dass das den Beleihungsauslauf unter 80% senkt, was noch bessere Konditionen nach sich ziehen lässt.
Darauf zu achten ist bei der Auswahl der Bank, dass die Modernisierungen zu 100% angesetzt werden, entsprechend gibt es keine Abschläge und somit die besten Konditionen auf den möglichst niedrigsten Beleihungsauslauf.
Welche Summe wäre realistisch...
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