ich bin gerade dabei zusammen mit meiner Freundin eine Eigentumswohnung in Berlin zu kaufen. Da wir letzte Woche den Kaufvertrag in Auftrag gegeben haben, beschäftige ich mich zur Zeit mit der Optimierung des Zinses und der Konditionen.
Nach einer ziemlich schlechten "Beratung" bei der lokalen Sparkasse haben wir hauptsächlich über Interhyp verschiedene Finanzierungsvarianten durchgerechnet.
Letzte Woche habe ich nun mal noch einen Finanzierungsvergleich über Comdirect gemacht und promt den Zins ein bisschen gedrückt und 10% anstatt 5% Sondertilung und 3 Ratenwechsel.
Ich frage mich, ob ich nun anfangen muss alle möglichen Finanzierungsvermittler (Dr Klein, Interhyp, Baufi24, Comdirect, ...) anzufragen, um die wirklich besten Konditionen zu finden (ich nehme an am Ende geht es darum, wer von denen wieviel Provision einstreicht, und wie die Verträge mit den Kreditgebern sind).
Der "Berater" von Comdirect hat das Angebot über ehyp.de rausgesucht, und ehyp.de gehört zu Prohyp, einer 100% Tocher von Interhyp. Also scheint Comdirect ein reseller von Interhyp zu sein.
Gibt es Finanzierungsvermittler, die keine Reseller von Interhyp sind?
Sind lokale Banken (Sparkasse, Volksbank) in der Lage bessere Konditionen als Interhyp & Co anzubieten?
Gibt es Banken, die gute Konditionen haben, aber nicht über Finanzierungsvermittler auffindbar sind?
Gibt Banken, die nur Finanzierungen für bestimmte Berufsgruppen oder Beamte anbieten. Da gibts deutlich bessere Konditionen, aber über normale Portale und Finanzierungsgeier nicht zugänglich.
es ist immer ein wenig Glück, bei dem richtigen zu Landen. Kennst du niemandem im Freundes- oder Bekanntenkreis, der gute Erfahrungen mit einem Berater in eurer Nähe gemacht hat? Das ist meist ein eleganter Weg.
Mit Interhyp und/oder Dr. Klein machst du in der Regel wenig verkehrt. Die schneiden in den Rankings immer mit am besten ab. Aber auch hier gilt natürlich, dass es stark am Berater liegt.
Unabhängig nennen sich übrigens immer alle, aber alle Banken bietet trotzdem keiner an (auch wenn es die meisten behaupten). Alle haben einen Pool an Banken mit unterschiedlichen Provisionen (Unabhängigkeit ist also auch dort nicht wirklich gegeben).
Frag 1-2 freie Berater in deiner Region und sprich zusätzlich mit den regionalen Banken. Es sollte schon mit dem Teufel zugehen, wenn du ausschließlich an schlechte gerätst. Sollten regionale Banken den gleichen Zins anbieten oder nur leicht schlechter, rate ich zu diesem Schritt. Regionale Banken sind oft stark verwurzelt (logisch) und sind somit deutlich kulanter, falls etwas schiefgeht oder sich irgendeine Rahmenbedingung bei dir ändert. Ein persönlicher Ansprechpartner, der direkt zu dieser Bank gehört, ist ein weiterer großer Vorteil.
Einen direkten Ansprechpartner hat dkh immer, egal wo bzw. von wem er sich seine Finanzierung vermitteln lässt, denn man ist Kunde der Bank, nicht des Vermittlers!
Provisionen sind zweitrangig, es zählt die Kondition die dem Kunden angeboten wird. Was hindert die Provision an der Unabhängigkeit, bzw. nicht alle Banken anbieten zu können, zu wollen? Die Kondition muss die beste sein, da kann man auf alle Banken die dem Pool angehören zurück greifen, da muss man keine aussen vor lassen. Das sind dann aber auch alle Banken und ich wüsste echt nicht, warum man von diesen Banken welche auschließen sollte.
Ich denke dass von den Konditionen her - wie Nexttry es richtig anmerkt - dkh das Optimum schon ankratzt. Es geht aber nicht um die richtige Vermittlungsgesellschaft, sondern um den besten Berater und der kann natürlich überall sitzen. Der beste Berater kann die Konditionen aber auch nicht mehr beliebig nach unten korrigieren, irgendwo ist Schluss und verdienen muss er selbstverständlich auch noch was! Der beste Berater aber kann das Konzept ändern und damit lässt sich insbesondere in Berlin ein Menge noch nach unten korrigieren. Der Beleihungsauslauf ist für die Kondition entscheidend und wenn ich z.B. bei einem 80% Auslauf konditionell schon am untersten Limit bin, muss ich schauen ob ich über ein geeignetes Konzept diesen Beleihungsauslauf senken kann, denn damit lässt sich dann auch die Kondition - die sich ja nach dem Auslauf bemisst - noch deutlich verbessern!
Provisionen, Vergütungen und Abhängigkeiten sind das Problem nicht, fehlende Ideen, fehlendes Wissen und nicht verbraucherschutzorientiertes Beraten ist das Problem was es zu optimieren gilt! Eben dafür dient u.a. auch dieses Forum, Berater zu finden die das optimieren können und dies als Selbstverständlichkeit ansehen.
ein breites Anfragen bei vielen Stationen hilft und Sie werden merken, dass "irgendwo Schluss ist".
Es gibt ein paar Möglichkeiten, wie Sie Ihre Finanzierung personalisieren können:
Überlegen Sie sich, was Sie wollen, wo Sie Ihre Risiken sehen und was Ihre Ziele sind.
Persönlich finde ich es optimal in einer extremen Niedrigzinsphase eine Finanzierung bis zur vollständigen Bezahlung fest zu machen.
Sie zahlen ein bisschen mehr, dafür haben Sie aber nie wieder irgendwelche Risiken mit einer Abschlussfinanzierung.
Meine "Daumenformel ist", dass eine Finanzierung "passt", wenn ich die Rate die vermeintliche Kaltmiete nicht übersteigt.
Wenn das schon jetzt nicht der Fall ist, wird die Zeit in Ihre Karten spielen, denn in 10, 15, 20 oder mehr Jahren ist die Rate fest...
Was nützen Ihnen günstige Zinsen für die ersten 10 Jahre, wenn Sie dann danach draufzahlen. Um mal ein Beispiel zu nennen.
"Finanzierungsgeier" (schönes Wort von volltilger, der offensichtlich auch aus Nächstenliebe zur Arbeit geht) können den Vorteil haben,
dass sie Ihre eigenen Netzwerke haben und Pools herausnehmen, wo dann natürlich gespart wird.
Für eher wiederum persönliche Angebote kann Ihre "Bonität" bei einigen wenigen Instituten helfen.
Will heißen: verdienen Sie (sehr) viel, sehen einige (wenige) Institute weniger Risiko und geben deswegen einen besseren Zins.
Weiterhin - wie schon erwähnt - kann es Sinn machen den Beleihungsauslauf zu drücken, indem man andere Quellen anzapft - wenn möglich.
Die beste Hilfe hier aus dem Forum bekommen Sie, wenn Sie ihre persönliche Situation einmal hier posten.
(Alter, Kaufpreis, Makler ja/nein, Einkommen, Kinder - je mehr je besser)
Sie werden viel Feedback von Professionellen, Häuslebauern die schon finanziert haben und Teilnehmern in diesem Forum, die es sich auf die Fahne geschrieben haben
berufliche Berater auszubooten und sich dann wie kleine Schnitzel freuen, bekommen.
Das Gute:
Bei so einer Konkurrenz, die ja bekanntlich das Geschäft belebt, werden Sie sicherlich positive Aspekt für sich heraus ziehen können.
(Manchmal macht es Sinn bestimmte Sachen auszublenden...)
Bobodda hat das mal wieder treffend beschrieben, ohne Informationen kann man ein Angebot nicht bewerten, scheinbar - nimmt man die Frage zum Anlass - ist das auch gar nicht gewollt, vielmehr die Frage wo sind die guten Berater.
Auch hier wieder sofort kommt die Provision ins Spiel, ich denke das ist nicht das Problem, wie ich schon beschrieben habe.
Es wird gefragt, ob es Banken gibt, die nicht über die Vermittler angeboten werden. Es wird bestimmt die ein oder andere Bank geben, aber wie will man diese finden? Die Angebote aller Banken miteinander alleine vergleichen? Überall anfragen? Ist der Mehrwert durch Einbindung der unabhängigen Finanzierungsmakler/Vermittler - die sich diese Dienstleistung selbstverständlich bezahlen lassen - nicht dadurch gegeben, sich das zu ersparen? In Berlin sind alle regionalen Banken wie die Sparkassen, Berliner Volksbank, PSD Bank Berlin-Brandenburg, Sparda Bank Berlin, aber auch die regionalen Brandenburger Banken auf den Plattformen, alle Konditionen dieser Banken werden im System generiert und aufgezeigt. Sucht man nun alle in Frage kommenden Banken auf, erspart man sich einiges, aber wer will das über sich ergehen lassen? Wer hat Zeit dazu?
Der Verbraucher ist was die Abfrage der in Frage kommenden Banken und deren Konditioen über die Interhyp, Dr.Klein schon gut beraten, richtig aber auch der Ansatz, den geeigneten Berater zu finden. Sitzt der bei Dr.Klein? Bei der Interhyp und vor allem wann muss ich anrufen, dass exakt dieser auch abnimmt, mein Anliegen aufnimmt? Wie aber zeichnet sich der beste Berater aus? Aus meiner Sicht In erster Linie - wie auch schon beschrieben - durch das Erstellen (abgekürzt dargestellt) eines individuellen Finanzierungskonzeptes unter Berücksichtigung aller zur Verfügung stehenden Möglichkeiten.
DKH, auch hier posten Berater, unabhängige Vermittler, die lediglich darin nicht unabhängig sind, eine Finanzierungsaufbereitung und Vermittlung nicht ohne Vergütung (wie alle anderen Vermittler auch) durch die Bank durchführen zu können. Die Gegenleistung ist ihnen ja bekannt, der Nutzen ihnen durchaus geläufig.
Soweit ich ihre Informationen - sehr wenig in Bezug auf die Ausgangslage und den bisher vorliegenden Konditionen - deuten kann, dies unter Berücksichtigung der derzeit angefragten Gesellschaften, fehlt wohl ein ganz entscheidender Ansatz, den Beleihungsauslauf und damit gravierend die Kondition senken zu können. Beantworten kann ich das aber nur, wenn weitere Informationen vorliegen und sie mehr Auskunft über das derzeit beste Angebot geben.
vielen Dank für die ausführlichen Informationen bisher. Die Antworten beruhigen mich, da es so klingt als würde ich mich nahe am Optimum befinden. Ich habe noch 2 weitere Vermittler angefragt, und hoffe das einer davon kein Reseller der Interhyp ist (Unicredit, Baufi24)
Auf den Webseiten der lokalen Banken bekomme ich immer sehr schlechte Zinssätze angeboten, deshalb glaube ich nicht, dass es sich lohnt einen Termin zu machen.
Leider verstehe ich diesen Abschnitt nicht:
Zitat von bobodda
"Finanzierungsgeier" (schönes Wort von volltilger, der offensichtlich auch aus Nächstenliebe zur Arbeit geht) können den Vorteil haben, dass sie Ihre eigenen Netzwerke haben und Pools herausnehmen, wo dann natürlich gespart wird.
Da mehrfach danach gefragt wurde, poste ich auch gerne mal unsere Rahmenbedingungen:
Haushaltseinkommen 4700€, davon 3100€ die auch bei Schwangerschaft usw. bestehen bleiben (wir sind 28 Jahre alt)
Wohnungspreis: 295k
Kredit: 265k (mit EK 75k, es ist mit Makler)
Damit sind wir bei einer Beleihung von knapp unter 90%.
Das beste Angebot hat einen Zinssatz von 1.79% mit 20 Jahre und einer Rate von 835€ (10% Sondertilgung, 3 Ratenwechsel)
Das 2. beste Angebot 1.87%, 855€ (DSL Bank) (5% ST, 2 Ratenwechsel)
Wir könnten uns eine höhere Tilgung relativ locker leisten, jedoch leihen wir uns einen Teil es EK bei der Familie, und mit einer niedrigen Rate können wir das Risiko für einen finanziellen Knock-Out minimieren.
Laut unseren Rechnungen sollten wir es gut schaffen innerhalb der 20 Jahre komplett runter zu tilgen, über Sondertilgungen -- wenn wir die WHG nicht nach 10 Jahre verkaufen ... der Berliner Markt gibt das vll gut her
Die Wohnung befindet sich innerhalb des S-Bahn Rings, in einem ruhigen, aber aufsteigenden Viertel. In der Umgebung werden mieten um die 1200€ für solche Wohnungsgrößen erziehlt. Wir kaufen die Whg vermietet, aber Eigenbedarfs-kündbar.
Das beste Angebot ist von Hannoversche Leben. Mir wurde gesagt, dass es gut sein kann, dass sie die Immobilie niedriger Bewerten .. aber ich kann in dem Fall ja immer noch auf das 2. beste Angebot umsteigen.
Mir ist jedes Mittel um Geld zu sparen recht, und prinzipiell habe ich kein Problem mit Bausparen oder KfW, bisher waren solche Konstrukte immer teurer als ein einfacher Kredit.
Dann werden sie bei der DSL Bank das Problem der Unterbewertung erst Recht bekommen, wenn die Hann Leben auf die Werte nicht kommt. Dies nach langer Bearbeitungszeit. Bei diesem hohen Auslaufsegment ist es zusätzlich förderlich, den Beleihungsauslauf zu senken.
Bei welcher DSL Bank Filiale wird dann eingereicht? Sie haben in Berlin eine DSL Bank Filiale, das ist z.B. unsere Partnerfiliale.
KfW ist mit 1,15%, subventioniert sogar 0,95% günstiger als ihr genannter Zinssatz und das Zinssicherungsinstrument Bausparen passt auch in das Budget, wenn sie in 20 Jahren fertig sein wollen und das nötige mtl. Engagement dafür aufbringen können und wollen.
Bei welcher DSL Bank Filiale wird dann eingereicht? Sie haben in Berlin eine DSL Bank Filiale, das ist z.B. unsere Partnerfiliale.
So wie ich das sehe können Privatpersonen nicht direkt bei DSL beantragen, ich werde also über einen Dienstleister gehen müssen.
Zitat von noelmaxim
KfW ist mit 1,15%, subventioniert sogar 0,95% günstiger als ihr genannter Zinssatz und das Zinssicherungsinstrument Bausparen passt auch in das Budget, wenn sie in 20 Jahren fertig sein wollen und das nötige mtl. Engagement dafür aufbringen können und wollen.
Afaik bietet DSL auch varianten mit KfW Anteil an.
Ob ich in 20 Jahren fertig sein will, kann ich nicht sagen, jedoch möchte ich die Option dazu haben.
Ich würde das von der Marktentwicklung abhängig machen. Wenn wir auf japanische Verhältnisse zusteuern, macht es eventuell Sinn, nicht so stark zu Sondertilgen.
Auf der anderen Seite wollen wir vll in 10 Jahren auch wieder verkaufen -- ich habe mir ehrlich gesagt bisher nicht ausführlich genug mit Bauspar-Varianten außeinandergesetzt um bewerten zu können ob diese die gleiche Flexibilität wie Annuitätendarlehen bieten.
@noelmaxim, wenn Sie wollen können Sie mir gerne ein besseres Angebot per PN zusenden.
Verstehe mal ganz nebenbei gar nicht, wie die Hann Leben ins Spiel gebracht wurde. Diese finanziert bis maximal 85%. Sie liegen aber bei 89%
Der zu erzielende Zinssatz kann bei ihnen unter bestimmten Voraussetzungen auf 165.000 Euro bei nom.1,67% (ggf. um 0,25 noch zu verbessern) für 20 Jahre fest.
50.000 Euro KfW bei nom. 1,15% mit Ablösung nach 10 Jahren (und damit zinssicher) zu nom. 1,25% und bei 50.000 Euro zu 0,8% für 10 Jahre fest liegen.
Mindestens aber ist der Beleihungsauslauf um 50.000 Euro KfW Mittel zu senken, was ihnen auch Sicherheit verschafft, dass die Bank nicht über 90 % einwertet und die Finanzierung der Hauptmittel ablehnt oder weiter verteuert.
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Zitat von bobodda
