Baufinanzierung KFW 55

Hallo,

die Konditionen sind keine verbindlichen Auskünfte. Die KFW Konditionen habe ich aus dem Programm der KFW, diese sind fix bzw. varreren nur mit der Zinsbindung und der Tilgungslaufzeit.
Die Konditionen für das Bankdarlehen sind abgeleitet aus aktuellen Zinsen + 0,8 % Risikoaufschlag (fiktiv von mir angenommen). Es sollte nur ein Berechnungsbeispiel für eine mögliche monatliche Rate sein, kein verbindliches Angebot.

Zu Ihrem letzten Satz: Ich weiss nicht, ob das Posten von Links erlaubt ist, aber nur zur Info: https://landingpages.sparkasse.de/ind...CFecV0wodHZEIT

Es gibt eine Vielzahl von Anzeigen seriöser Banken, die mit Baufinanzierung ohne Eigenkapital werben. Daher bin ich etwas irritiert über Ihre Aussage.
Korrigieren Sie mich gerne, falls ich falsch liege, aber wieso sollte man 20.000-100.000 Euro Eigenkapital in der heutigen Zeit nicht einfach durch einen prozentualen Risikoaufschlag auf den Baukreditzins substituieren können?
Der aktuelle Niedrigzins führt doch zu einer systematischen Vernichtung der Bedeutung von Eigenkapital für Baufinanzierungen. Nichtsdestotroz sind Sie der Experte und ich bin dankbar für jede Ihrer Einschätzungen. Bitte werten Sie meine Aussagen nicht als "Besserwisserei".

Vielen Dank für Ihre schnellen Antworten und Expertise!

Es gibt natürlich noch Spielraum bei den Nebenkosten, Notarkoste und Grunderwerbssteuer könnten auch selbst bezahlt und / oder mit Unterstützung der Eltern eingebracht werden. Unser Ansatz ist auch eher der ökonomische: Jeden Monat, den wir warten und "sparen" realisieren wir Verluste in Höhe der Kaltmiete unserer Wohnung, die selbst bei einer zu finanzierenden Kreditsumme von 400.000 Euro höher sind als die monatlichen Zinsen des Darlehens (selbst mit 3 % gerechnet). Und das nur, weil wir nicht in der glücklichen Lage sind, großartige Sicherheiten aus Erbschaften vorweisen zu können wie ein Großteil der heutigen Bauherren. In der Tat haben wir noch Gesamtverbindlichkeiten von ca 20.000 Euro (Autokredit), die nebenbei getilgt werden in den nächsten 3 Jahren. Eine sehr unglpckliche Situation, zumal die Mieten für ein Haus über den Finanzierungskosten liegen und wir so oder so dieses Preisniveau zukünftig bezahlen müssen.....
Mir ist noch nicht klar, inwiefern eine Eigenkapitalbeisteuerung von bspw. 50.000 Euro "große" Sicherheit für die Bank gegen das Fertigstellungsrisiko bewirken soll. Bei den heutigen Preisen sind diese Beträge doch nur "Peanuts".

Eine Frage bzw. Anmerkung noch zu Ihrer Antwort. Nach Recherche im Internet habe ich Folgendes gefunden: Kurze Version des unten stehenden Textes: KFW Kreditsumme kann als fremdfinanziertes Eigenkapital von der Bank anerkannt werden.

"Darlehen aus Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können mitunter als Nachrangkapital eingesetzt werden. Das gilt insbesondere für Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm der Förderbank. Bauherren und Käufer können dadurch ihre Finanzierungskosten verringern.Nicht alle Banken erkennen KfW-Darlehen als nachrangige Kreditmittel an. Einen Anspruch darauf gibt es nicht – die KfW überlässt die Details der Besicherung der durchleitenden Bank, erlaubt jedoch explizit auch nachrangige Grundpfandrechte. Ein Nachrangdarlehen bietet Vorteile: Es wird bei der Feststellung des Beleihungsauslaufs wie Eigenkapital behandelt und verhindert damit Aufschläge auf den Zinssatz. Diese werden in der Regel erhoben, wenn der Beleihungsauslauf auf über 60 Prozent ansteigt.
Ob Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm von einer Bank als nachrangig akzeptiert werden oder nicht, muss erfragt werden –die KfW führt dazu keine Aufzeichnungen. Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm können zur Finanzierung selbstgenutzter Immobilien verwendet werden. Die KfW finanziert bis zu 30 Prozent der Investitionskosten, maximal jedoch 100.000 Euro. Die Zinsen sind sehr günstig und in der Regel nur halb so hoch wie Nachrangdarlehen auf dem freien Markt."

Falls dies so zutrifft sehe ich eigentlich keine große Eintrittsbarriere für die Bank, und auch das Risiko wird dadurch verringert, denn vorrangig stünde dann nur ca 55-60% als Beleihungswert. Wie ist Ihre Einschätzung dazu?

Also zum Thema KFW 55/70 Haus habe ich 3 Bekannte im Freundeskreis, bei denen die Preise ohne Keller bei 170.000, 190.000, sowie 205.000 gelegen haben. Das Erste waren allerdings nur ca 120 qm. Habe sogar die Rechnungen einsehen können. Schlüsselfertige Fertighäuser kosten inklusive Bodenplatte 160.000-200.000 Euro. Für die Nebenkosten Garage, Außenanlagen (Bodenbeläge und Malerarbeiten sind schon enthalten bei Schlüsselfertig, ja nicht bei jedem Anbieter) habe ich in der Rechnung großzügig 60.000 Euro angesetzt.
Das Entscheidende ist der Keller, daran spart man ca 60.000 Euro. Und welches normale Standard Haus mit Keller kostet über 250.000 Euro?
In den Broschüren der Fertighäuser steht sogar 130.000 bis 160.000, ich habe also schon Einiges an Extra Kosten mit eingeplant. Ich habe sogar ein fertiges Angebot vermittelt bekommen für einen DHH Neubau mit 149 qm auf einem 95.000 Euro Grundstück zum Gesamtpreis von 300.000 Euro, wobei dies ja noch den Unternehmergewinn der Baufirma beinhaltet.

Das es unseriöse Angebote gibt, die mit versteckten Kosten ihr Geld machen keine Frage, da bin ich bei Ihnen.
Zu Ihrem Punkt mit den Nebenkosten: Dies ist sicherlich richtig und sollte bedacht werden, danke für den Hinweis. Trotzdem hierzu der Querverweis, dass man ja auch pro Monat 500-600 Euro tilgt und die mögliche Lebenszeit zur Tilgung ja mit jedem Monat Miete verrinnt. Von daher ist es natürlich eine Abwägungssache. In der Tat habe ich diesen Punkt aber bisher in meinen Überlegungen vernachlässigt, vielen Dank!

Oh man, genauso stelle ich mir einen freien Tag nicht vor. Meine Träume platzen dahin wie Seifenblasen. Trotzdem möchte ich mich bedanken für Ihre ehrlichen, kompetenten und schnellen Antworten. Rein technisch macht es für mich zwar immernoch keinen Sinn, da in der Finanzwelt jedes Risiko über den Zinssatz zumindest näherungsweise quantifiziert werden kann und somit 50.000 Euro Eigenkapital ja einfach durch den Zinssatz quersubventioniert werden können. Falls die Bank Ihre Argumentationsweise im Gespräch annehmen sollte, dann werde ich mir zumindest aber einen unfreundlich formulierten Hinweis auf die offiziellen Werbeanzeigeninhalte nicht verkneifen.

Vielen Dank .

Zitat von bobodda

Sorry baufi1985: off topic:

Aufgrund einer "Hass-Liebe" möchte ich noelmaxim einmal eine glatte 1 geben für seine Beiträge.
Man kann es (fast) nicht besser besser formulieren.

on topic:



Unter dem Strich können viele Berater viele (wirklich gute) Tips geben.

Am Ende entscheidet jeder selber was er will.

Ich möchte nicht ausschließen, dass sich ein institut findet, welches Ihr Vorhaben begleitet (auch wenn eher sehr schwierig).
Auf jeden Fall wird es keine "ideale" Finanzierung werden.

Meiner Meinung nach ist der einzige wirkliche Pluspunkt, dass auch eine momentan relativ gesehen "schlechte Finanzierung"
langfristig gesehen vermutlich immer noch ein "Schnäppchen ist" - und besser als Miete.
... aufgrund der aktuellen historischen Niedrigzinsphase.

Großes Risiko würden Sie auf jeden Fall fahren, wenn es zu einer Zusage kommen sollte.
Das sollte Ihnen auch auf jeden Fall bewusst sein.

Nicht nur durch eventuelle Zinsanpassungstermine in der Zukunft, sondern eben auch das Risiko des Neubaus (und die Ratenhöhe).

Ist Ihnen wirklich das Risiko bewusst (und sie gehen davon aus, dass Ihre Familie das gesamtheitlich tragen will):

Mut zur Lücke...

Da muss ich doch nochmal nachkaken. Wo bitteschön ist jetzt dieses große Risiko, von dem Sie sprechen. Mal angenommen, oh Wunder, das Haus wird gebaut ohne, dass ein Erdbeben oder Tsunami es zerstört und wir überleben die ersten drei Jahre, in denen ein zusätzlicher Konsumentenkredit abbezahlt wird. Dann steht eine 1600 Euro Rate einem monatlichem Haushaltsnettoeinkommen von 5000 Euro + gegenüber. Selbst im Falle eines Ausfalls wäre es 3600/1600 bzw 3200/1600 Euro. Also wo bitteschön ist jetzt dieses "große Risiko". Im Todesfall greift eine Risikolebensversicherung und im Trennungsfall könnten beide Parteien das Haus weiterführen.

Ich frage deshalb so zynisch, weil es in meinem Bekanntenkreis von 10 Familien mit Häusern ca 8 gibt, die ein schlechteres Verhältnis bezüglich Einkommen und Hausrate inkl. Nebenkosten haben. Leben diese Familien, in denen teilweise nur eine Person arbeitet nun permanent am Limit mit großem Risiko?

Zitat von nexttry

Sieh es als Tipp mit den Baupreisen. Wie noelmaxim es bereits gesagt hat, auch Bekannte geben nicht alles Preis. Häuser werden sich oft schön gerechnet, viele Punkte vergessen oder ignoriert. 180.000€ für ein Haus KFW55 >125 qm im Jahr 2016 -> vergiss es. Gerade im Hausmarkt wird dir nichts geschenkt. Und dann auch noch "schlüsselfertig" ... Ich kann dir nur den Tipp geben das alles nochmal zu hinterfragen.

Und welches "normale" Standardhaus ohne Keller ohne Grundstück >250 T€ kostet... meins, alle meiner Bekannten (und das teils vor der EnEV 2016), ALLE in meinem Neubaugebiet von denen ich die Preise kenne (egal ob Fertighaus oder Massivhaus). Bei uns kostet ~500 qm Grundstück derzeit etwa 160.000€. In meinem Baugebiet hat niemand <500 T€ gesamt (Haus + Grundstück + Nebenkosten + Garage + das nötigste an Außenanlagen, längst nicht fertig) bezahlt . "Luxus" haben wir nicht, ok manche Extras sind natürlich dabei wie elek. Rollos im ganzen Haus, aber weit von "Luxus" entfernt. Wir haben Massiv gebaut, bei einem seriösen Fertighausanbieter wie Fingerhaus (der Recht transparente Preise hat, vom Standard schon zur guten Mittelklasse gehört), hätten wir für unser Gesamtvorhaben nochmal 10-30 T€ mehr gezahlt, bei gleichem Standard wie jetzt.
Ein Freund von mir hat mit Danwood gebaut (einer der günstigsten Fertighausanbieter und semi-schlechter Standard, schlechter Wandaufbau, etc.). KFW55, etwa 155qm ohne Keller, überschaubare Extras, selbst der ist bei 250 T€ für das Haus.

Keiner will dir hier was böses, nimm die Erfahrungen an und Hinterfrage dein Vorhaben und deine Annahmen. Kommst du zu dem Schluss hier redet jeder Blödsinn, alles fein, zieh dein Ding durch, aber beschwer dich am Ende nicht.

Ich bin selbstverständlich dankbar für alle hier geteilten Erfahrungen und Ratschläge. In keinem Wort habe ich erwähnt oder angedeutet, dass hier jemand Blödsinn redet. Natürlich habe ich mich im Vorfeld informiert, Erfahrungsberichte eingeholt und Kalkulationen durchgeführt, die ich hier teile. Wenn diese Annahmen und Erfahrungen nicht der Realität entsprechen, bin ich selbstverständlich dankbar, dass hier Klarheit geschaffen wird. Ich erlaube mir natürlich trotzdem einen gewissen Ehrgeiz, denn ohne den könnte niemand, der nicht reich an Eigenkapital ist irgendetwas Derartiges verwirklichen, da unser gesamtes System darauf ausgebaut ist, dass man im Vorteil ist, wenn man Eigenkapital besitzt. Deshalb ist "Risiko" eine Variable, mit denen normale Bürger nunmal leben müssen. Wenn ich 1 Millionen Euro erbe, dann kaufe ich eine Immobilie, zahle keine Miete, und im besten Fall erhöht sich der Wert sogar noch von alleine, was im gegenwärtigen Niedrigzins-zyklus abstruse Züge angenommen hat.

Aber nun zurück zum Thema: Mal angenommen, ceteris paribus, die Immobilie soll kein Neubau werden, sondern der Erwerb einer Bestandsimmobilie, würde sich dann Ihre Meinung ändern. Ist die Bewertung unseres Falles unterschiedlich, falls das "Fertigstellungsrisiko" wegfiele?