Zur Zeit leben wir in unserer ETW. Diese soll verkauft werden : Wert ca. 140 TEUR (belastet mit 111 TEUR + Vorfälligkeitsentgelt ca. 10 TEUR)
Der Rest würde dann zur Rückzahlung in die neue Immobilienfinanzierung fließen können ca. 19 TEUR.
Also wäre eine Soti-Möglichkeit erwünscht.
ETW würde an einen Makler gehen (somit könnte Maklerauftrag nachgereicht werden, dass ETW wirklich verkauft werden soll).
Bisher zahlen wir 700 EUR Abtragung plus Hausgeld 150 EUR und natürlich den restlichen Nebenkosten.
Leider eilt das alles. Und man sagt mir, dass die Banken (DSL Bank) mindestens 14 Arbeitstage braucht.
Überlegung wäre bisher DSL Bank 210 TEUR + 50 TEUR KfW + 32 TEUR Hanseatic Bank +20 TEUR Zwischenfinanzierung DSL Bank auf 1 Jahr und Tilgung durch Verkauf.
Gibt es vielleicht bessere Ideen? Und ist das wirklich darstellbar bei der DSL mit Zwischenfinanzierung etc.) ?
Ich bedenke mich im Voraus ganz herzlich für Ihre Meinungen.
grundsätzlich ist das schon ein durchdachtes Konzept, auch bei der richtigen Bank! Exakt so würde ich die Finanzierung auch aufstellen. Beachten sie bitte dabei, dass der Beleihungsauslauf (wird auf 90 % kalkuliert sein) eng bemessen ist und die DSL Bank in ihren restriktiven Bewertungen (aber auch das einzige Manko) öfters mit ihrem Tischgutachten nicht auf die benötigten Werte kommt. Entsprechend laufen sie Gefahr dass zu den 14 Arbeitstagen Bearbeitungszeit noch die Zeit für einen Gutachter hinzugerechnet werden sollte. Dies sind dann im günstigsten Fall noch mal 6-8-Arbeitstage. Insbesondere wenn ihre Kaufimmobilie stark umworben ist, kann das zu Schwierigkeiten und zu dem Verlust der Anwartschaft des Kaufs führen.
Ein noch besseres Konzept vom Beleihungsauslauf (kein Hanseatic Bank Darlehen notwendig, geringere Basiskonditionen) lässt sich entwickeln, wenn sie die Landesfördermittel ihrer Landesbank in Anspruch nehmen würden. Einkommen sowie Eigenkapitalserfordenisse werden - so wie es aussieht - je nach Bundeslanf zumindest erfüllt.
Kaufen sie über einen Makler? Kann ihr Finanzberater nicht mit dem Verkäufer sprechen, ihm ein sicheres Gefühl geben, damit eine Gewisse Zeit der Beantragung ins Land ziehen kann? Dem Makler, dem Verkäufer eine Vorabzusage erteilen?
Wir kaufen (leider) über einen Makler. Ich glaube fast nicht, dass unser Berater das machen würde. Letztendlich kann er es doch auch nicht voraus sagen, ob die DSL Bank die Zusage gibt. Natürlich wird er Erfahrungswerte haben.
Ich kann das leider überhaupt nicht einschätzen, wie unsere Chance einer Finanzierung ist.
ich habe vielleicht immer etwas verrückte Vorschlage, bin gespannt was die Experten dazu sagen.
Vorschlag:
Die Eigentumswohnung bleibt im Besitz von Leni + Frau. (700€ Rate + 150 € Hausgeld)
Durch die Eltern oder Schwiegereltern oder Geschwister wird ein Kapital von (einfach mal als Beispiel 50.000 €) zur Verfügung gestellt.
Absicherung im Grundbuch der Wohnung in 2 oder 3 Rang.
Leni + Frau haben Mieteinnahmen dadurch!
Gegen diese Mieteinnahmen rechnet man Afa (Abschreibung für Abnutzung) + Sollzinsen (Rate für Rückzahlung der Wohnung) + nicht umlagefähige Kosten + Grundsteuer.
Vorteil: mehr Eigenkapital, keine Vorfälligkeitsentschädigung, vielleicht bessere Konditionen bei der Hausfinanzierung
Nachteil: höhere Schulden, höhere Steuern, Risiko eines Mietausfalls
Die Tilgung würde ich beim Haus deshalb auf z.B. 2% setzen und durch den Wohnungsverkauf
mich nach 10 Jahren erstmals entschulden. Aufteilung der Darlehen in 10 Jahre und 15 Jahre Zinssicherheit.
Die Eigentumswohnung kann man dann nach 10 Jahren verkaufen und die 50.000€
zurückzahlen und hat noch einen Ertrag daraus. Oder die Eltern/Schwiegereltern übernehmen die Wohnung
als Absicherung für die Rente!
Oder wird so eine Rechnung vom Haushaltseinkommen her zu knapp
um Wohnungstilgung und Haustilgung zu stemmen?
Vorraussetzung ist ja auch, dass der Fragesteller die Möglichkeit
möchte und die anderen Personen die einen Kapitaldienst bringen.
Ist durch so eine Aufstellung eine bessere Kondition bei der neuen Bank möglich?
Zu überdenken, ob man die ETW behält finde ich auch interessant - war auch mein Gedanke ohne Martin79HN's Beitrag zu lesen.
Sie sollten sich überlegen, ob das für Sie überhaupt in Frage käme.
Falls ja, lohnt es sich auf jeden Fall darüber noch mal nach zudenken und ein bisschen mit Zahlen herumzuspielen.
Ob gewollt oder nicht: woher kommt die Aussage "ETW ist 140k EUR wert" ?
Bei allen Planspielen ist dieser Wert natürlich wichtig. (Auch bei Verkauf).
Wie viel Miete könnten Sie denn erzielen ?
Sie gehen nicht darauf ein, aber gibt es irgendwelche Ratenkredite oder ähnliches ?
Bei dieser Konstellation wird es wohl schwierig eine schnelle Zusage zu bekommen.
Außer tatsächlich vielleicht bei Ihrer Hausbank. Die "Spaßkasse Ihre Vertrauens" könnte vielleicht der richtige Partner sein.
Die Idee mit den (Landes-)Fördermitteln ist wie immer gut, aber leider mal keine "schnelle" variante.
Bedenken muss man natürlich auch die nicht unerhebliche Doppelbelastung.
Es gibt ja leider keine Garantie, dass die ETW schnell verkauft wird.
Im Moment eher unwahrscheinlich, aber man muss damit rechnen. Ich weise darauf hin, weil das eine ganz imminente Gefahr ist.
Vielleicht ist das auch etwas für eine progressive Bausparkasse. Nach der Änderung des Bausparkassengesetzes sollte man die nicht ganz außer Acht lassen.
Erst recht wenn man die ETW behält. Da wäre dann ja noch Luft zum Beleihen. Sprich der Nachrang würde kleiner werden. (Auch dadurch, dass 100% beliehen werden würden.)
Vermutlich aber - wenn möglich und überhaupt gewollt - mal definitiv nicht schneller als 14 Tage.
Wenn Sie ein bisschen Geld in die Hand nehmen wollen, gibt es noch eine andere Variante:
Sagen Sie zu und kaufen Sie das Haus über einen Notarvertrag, lassen sich aber die Klausel einfügen,
dass Sie zurücktreten können, wenn Sie keine Finanzierung bekommen.
Sie kommen dann ggf. aus dem Vertag heraus, müssen aber die Notarkosten tragen.
Also kein kleiner Betrag. Wenn Sie sich über diesen Weg 5 bis 6 Wochen Zeit nehmen, bzw. geben lassen sollten Sie genug Zeit haben eine Finanzierung zu finden,
sollte es möglich sein. Ihr Berater der das DSL Bank Konstrukt vorgeschlagen hat scheint ja schon mal positiv zu sein.
Ich denke auch, dass man die Finanzierung finden kann - nicht schön ist der Zeitdruck und selbst 5-6 Wochen sind nicht zu viel.
Bitte "überprüfen" Sie auch noch einmal logisch die Lage: Ist dort wirklich so viel Nachfrage ?
Makler würden Ihren Job nicht machen, wenn Sie nicht drängen würden und sagen würden:
"Na, nimm lieber heute, sonst ist die Immobilie morgen weg."
(Irgendwie müssen die ja von Ihren völlig überzogenen Courtagen ablenken *lach*)
Klar sind viele auf der Suche nach Immobilien, aber es ist die Frage, ob das nur ein Druckmittel ist, oder ob wirklich große Gefahr besteht,
dass Ihnen jemand die"Immobilie wegschnappt".
Wenn am Preis was gemacht werden kann (Sie schrieben, dass Sie gehandelt haben),
kann ja der "tollwütige Andrang" schon mal nicht zu groß sein...
Zum einen muss man mal anmerken, dass der Berater zwar ein gutes Konzept entwickelt hat, zum anderen aber ist es schwach, dass die Landesfördermittel nicht angesprochen und angeboten worden sind. Eben hier stimmt mich die Vorgehensweise etwas nachdenklich, denn bei dieser Lebensinvestition diese Mittel zu 0,5% nicht in Anspruch zu nehmen, sich damit auch noch verschließt den Beleihungsauslauf zu senken, was bessere Konditionen nach sich zieht, kann eigentlich nicht sein.
Ich denke schon das in Absprache mit dem Makler/Verkäufer eine sinnvolle Gestaltung der Finanzierung noch möglich sein wird. Das offen mit dem Makler/Verkäüfer kommuniziert, kann ich mir nicht vorstellen, dass man dem nicht Einheit gebietet. Im übrigen dauert die Beantragung der Landesfördermittel bei der NRW.Bank über die Bewilligungsstellen der Kreis-, und Stadtverwaltung so lange nicht. Das kann ganz schnell gehen und die Auskunft dieser Behörden und Befürworter sind in der Regel für die NRW:Bank auch verbindlich, wenn nicht grundlegend falsch beantragt wurde.
Mit der Bewilligung dieser Mittel stehen Leni auch die Banken (z.B. MHB und Ing.DiBa) zur Verfügung, die nur 3-4 Arbeitstage Bearbeitungszeit beanspruchen. Entsprechend ist die Gesamtbearbeitungszeit nicht länger als es bei der DSL Bank dauert. Der Vorteil sind aber deutlich bessere Konditionen und eine geordnetere Finanzierungsstruktur. Vergleicht man diese beiden Finanzierungen, wird man den Unterschied kleiner Welten feststellen, für mich würde feststehen, wie zu verfahren ist. Insbesondere dies offen mit dem Makler/Verkäufer zu kommunizieren. Als renomierter Finanzmakler wird man dem Makler/Verkäufer eine Vorabzusage "verkaufen" können, ich denke dafür wird jeder Verständnis haben.
Ich möchte noch eine Anmerkung machen!
Bekommt man wirklich Landesfördermittel NRW wenn man eine Eigentumswohnung besitzt
die noch nicht verkauft ist und ein Haus kauft!
Hier in BW dauert es mit den Landesfördermittel mind. 4 - 8 Wochen!
Sie sollten deshalb im Vorfeld die Option mit den Landesfördermitteln bei der
zuständigen Stelle prüfen.
In BW die L-Bank zählt z.B. eine andere Eigentumswohnung (nicht das Objekt was man finanziert)
z.B. nicht als Eigenkapital. Weil erst wenn man einen Käufer hat und Notarvertrag kann man frühestens
von Eigenkapital reden. Und genau da liegt das Problem.
Ich bleibe bei meinem Vorschlag. :-) (Wenn man es überhaupt so möchte und möglich ist!)
Baufinanzierung - beste Möglichkeit gesucht
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