ich konnte mir in eurem Forum schon einige gute Ratschläge zum Thema Hausbau holen und hab´ mich daher nun auch registriert!
Könntet ihr mir Ratschläge zu folgendem Hausbauprojekt geben?
Gebaut werden soll in Sachsen-Anhalt, im Saalekreis im Raum Halle/Saale.
Das Grundstück wird 28910€ kosten und das dazugehörige Haus wird ein KfW Effizienzhaus 55 mit Erdwärmepumpe und Solaranlage zur Brauchwassererwärmung für veranschlagte 219846€.
Wir hatten uns schon mal etwas erkundigt und dabeierfahren, das man für die Erdwärmepumpe 4500€ an Fördermitteln bekommen könnte und wenn wir dann noch einen KfW-Kredit über 100000€ dazulaufen lassen würden, da auch nochmal 5000€ an Ermäßigung kriegen würden.
Das Grundstück würden wir von der Gemeinde kaufen und das Haus von einem Bauträger. Muss man dabei die Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück oder auch auf das Haus mitbezahlen? Da sind wir uns nicht ganz sicher!
An Eigenkaptital kriegen wir bis zu dem geplanten Bautermin 10000€-15000€ Eigenkapital zusammen.
Dann hatten wir uns überlegt die gesamten Tapezierarbeiten, das Verlegen des Laminats und die Terrassenpflasterung selbst zu übernehmen. Das ist in dem oben genannten Hausbaupreis noch eingerechnet und würde dann auch wegfallen. Wird das dann als Eigenkapital gezählt?
Wenn ja, wären das dann auch nochmal 11948€.
Wie realistisch findet ihr dieses Unterfangen?
Hättet ihr eventuell Finanzierungsratschläge?
Achja, das Wichtigste hätte ich fast vergessen!
Unser Gehalt liegt zur Zeit bei insgesamt 3900€ netto und wir wären 2 Personen im Haushalt.
Sofern die Schufa sauber ist kann man problemlos mit EUR 3.900 und einem 2 - Personen Haushalt einen Neubau in Größenordnung von etwa EUR 260.000 bauen.
Wie hoch ist unter dem Strich genau Ihr Darlehenswunsch? Wie hoch soll die monatliche Rate sein?
Wie alt sind Sie? Wichtiges Thema da man auch Ihre Renteneinkünfte (ab 67 Jahren) berücksichtigen muss.
Alternativ ist der Tilgungsanteil so hoch dass das Darlehen bis 67 Jahren zurückgezahlt ist.
Ein Bauträger baut auf einem von ihm gekauften Grundstück und verkauft dann Grundstück mit dem Neubau. Ihr hättet dann einen Generalunternehmer, oder ?
Vom Einkommen her schaut das ganz gut aus, gehe mal davon aus, dass keine Schulden vorhanden sind ?
Es ist halt wenig Eigenkapital. Wenn dann Unvorhergesehens in der Bauphase kommt (habt Ihr einen Bausachverständigen, der Euch begleitet und die Verträge prüft ?) dann steht Ihr ja jetzt bereits mehr oder weniger bei einer 100% Finanzierung, dann könnte es mit der Beschaffung von weiterem Geld u.U. problematisch werden.
@Herrmueller
Hab' die Begriffe verwechselt...das Grundstück würde von der Gemeinde gekauft werden und das Haus würden wir von einem nicht mit der Gemeinde zusammenhängenden Bauunternehmen bauen lassen.
Wie sieht es da denn mit der Grunderwerbssteuer aus?
Wie Bankkaufmann schon schrieb, haben wir zur Zeit noch 3 Kredite laufen, die wir bis dahin aber ablösen werden.
Ihr löst die Kredite ab und habt DANN noch 10-15.000 EUR Eigenkapital zusammen ?
Kauft Ihr Euch zusätzlich Sachverstand ein in Form eines Sachverständigen, der die Verträge prüft (Bauvertrag) ??
Grunderwerbsteuer sparen: Grundstück und Haus getrennt kaufen
Grunderwerbsteuer lässt sich beispielsweise sparen, wenn der Bauherr das Grundstück vor der Hausplanung kauft. Jeder, der ein Haus vom Bauträger kauft, muss die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis bezahlen, also auf Grundstück und Haus. Kauft der Bauherr dagegen sein Grundstück zuerst und beauftragt erst danach einen Architekten mit Hausplanung und Hausbau, dann bemisst sich die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückspreis. Der eigentliche Hausbau zählt nicht mehr dazu. Doch dafür reicht es nicht aus, den Grundstücks- und Hauspreis vertraglich trennen. Denn das Finanzamt prüft in solchen Fällen sehr genau: Stellt es dabei fest, der Kauf des Grundstücks ist an die Bedingung gekoppelt, einen bestimmten Architekten zu beauftragen, oder sind zum Grundstück schon fertige Pläne genehmigt, die übernommen werden müssen, dann unterstellt das Finanzamt ein so genanntes verbundenes Geschäft und erhebt Grunderwerbsteuer auf Haus und Grundstück. Um Grunderwerbsteuer zu sparen müssen Bauherren also immer darauf achten, dass Grundstücksverkäufer und Planer wirtschaftlich nicht miteinander verbunden sind.
Da wir uns mit dem Hausbau noch 1-2 Jahre Zeit lassen wollen und jetzt nur alles in die richtigen Bahnen lenken wollen, werden wir dann sicher das Eigenkapital haben, auch nachdem wir die Kredite abgelöst haben.
Für die Prüfung der Verträge haben wir einen studierten Juristen in der Bekanntschaft.
Ansonsten hat uns das Bauunternehmen eine unabhängige TÜV-Überwachung mit angeboten, die schon in dem Preis enthalten ist. Ob das reicht, wissen wir noch nicht. Habt ihr da Erfahrungen mit?
Naja,
meinst Du, der Bauunternehmer bietet Dir etwas an, was für ihn nachteilig sein könnte ?
Ist der Jurist Baufachmann ?
Mir würde es darum gehen, dass ein Fachmann die Verträge darufhin prüft, was alles noch an Zusatzkosten entstehen können, die Ihr dann zu tragen habt. Das wird der TÜV nicht prüfen. Bzw. wenn dann nach ABschluss des Vertrages festgestellt wird, dass man ja doch nicht nur 1 Steckdose pro Raum möchte, oder da man ja nur 1x baut, doch lieber statt billigen Laminat ein schönes Parkett haben will.....
Oder wenn man feststellt das da noch Kosten kommen wie Anschluss für Strom/Wasser/Abwasser, der Weg vom Grundstücksgrenze zur Haustür ein Matschweg ist und auf eigene Kosten hergerichtet werden muss oder dass der Aushub der Baugrube und dessen Verbringung nicht dabie ist, oder wer bezahlt Bauwasser/Baustrom oder auch die Baustellentoilette usw.... Alles Kosten, wo dann plötzlich der Bauunternehmer sagt "Das ist nicht im Baupreis inbegriffen ....."
Das soll ein Baufachmann prüfen und feststellen, damit nicht dann das böse Erwachen kommt.
Das Vorhaben soll in ein bis zwei Jahren realisiert werden und ihr holt euch heute schon Baupreise ein? Die können dann ganz anders sein, das Bauunternehmen nicht mehr am Markt, Zinsen erhöht und das Grundstück? Wird das solange reserviert, bzw. wird das Baugebiet erst in 1-2 Jahren käuflich sein?
Grunderwerbssteuer ist in eurer Konstellation nur auf das Grundstück zu zahlen, da es keine wirtschaftliche Verbindung zwischen Bauträger und Grundstücksverkäufer gibt.
Schulden zurückzahlen.
Grundstück mir sichern und zum kleinen Teil ohne Grundschuld finanzieren.
Auf Grundstück fällt dann Grunderwerbsteuer an.
Sie sind dann Eigentümer des Grundstück`s.
Dann in die Planung gehen Generalunternehmer, Mehrkosten, Baunebenkosten, Eigenleistung usw. (wird immer teurer!)
Nur weil Sie sich 1 - 2 Jahre Zeit lassen wollen bzgl. Neubau
würde ich es in Ihrem Fall so denke ich machen.
Das Risiko liegt darin, dass in 1 - 2 Jahren die Zinsen höher sind!
Allerdings werden nach meiner Einschätzung die Baukosten nicht immer nur steigen.
Die Bausumme für KfW 55 Haus halte ich persönlich für sehr gering.
Aber vielleicht haben wir hier in BW einfach viel höhere Preise.
Bauverträge immer prüfen lassen!
Alles hinterfragen und Fachmann hinzuziehen!
Der Bekannte ist kein Bauchfachmann...daher werden wir zur Absicherung dann sicher noch einen hinzuziehen.
Wir wollten jetzt nur schon mal eine ungefähre Richtung bekommen, in welcher Größenordnung sich die Endsumme bewegt.
In den Kaufpreis von rund 220000 Euro für das Haus sind die Kosten für Baustrom, Bauwasser, Toilette und Abtransport des Aushubs schon mit einkalkuliert. Außerdem ist in dem Preis die Hauszuwegung mit eingeplant.
Das Grundstück ist halt wirklich reizvoll, da es nur 15km von unserem Arbeitsplatz entfernt liegt und wir das Preisniveau in Vergleich zu Halle um 150 Euro pro Quadratmeter unterschreiten.
Nein, ist 133 Quadratmeter groß und gebaut wird ohne Keller.
Dazu hat es ne Fußbodenheizung und wird kaminvorbereitet gebaut. Und der Preis gilt für ein schlüsselfertiges Haus, d.h. es ist mit Verlegen von Laminat, jeglichen Maler-/ und Tapezierarbeiten und auch den Pflasterarbeiten geplant. Das müsste man dann noch von den Hausbaukosten abziehen da wir das in Eigenleistung übernehmen wollten.
Schaut mal auf die Hompage von Hausbau Siewert...das Compact 133 wäre es.
Was seid ihr denn so für Preise gewöhnt, weil ihr so erstaunt seid?
Weil auch uns die 3 Ratenkredite Bedenken geben und wenn man die Dauer einer Baufinzierung sieht, dann möchten wir zumindest das Finanzielle vorher richtig abgeklärt haben. D.h. wir machen auch noch Überlegungen in Richtung Kreditrate und Tilgungssatz, denn man weiß ja nicht was in 10 Jahren ist und was da dann für Zinssätze bei der Anschlussfinanzierung herrschen. Außerdem benötigen wir noch ein Puffer um Unvorhergesehenes zu stemmen.
Nein, ist 133 Quadratmeter groß und gebaut wird ohne Keller.
Dazu hat es ne Fußbodenheizung und wird kaminvorbereitet gebaut. Und der Preis gilt für ein schlüsselfertiges Haus, d.h. es ist mit Verlegen von Laminat, jeglichen Maler-/ und Tapezierarbeiten und auch den Pflasterarbeiten geplant. Das müsste man dann noch von den Hausbaukosten abziehen da wir das in Eigenleistung übernehmen wollten.
Schaut mal auf die Hompage von Hausbau Siewert...das Compact 133 wäre es.
Was seid ihr denn so für Preise gewöhnt, weil ihr so erstaunt seid?
Das macht dann Baukosten von 1654€/m². Sehr knapp kalkuliert.
Ich denke mal, die finazieren sich durch die Masse. Das Unternehmen errichtet im Raum Halle/Leipzig riesige Wohnsiedlungen auf den unternehmenseigenen Grundstücken mit den dazugehörigen Häusern. Dafür hatten wir uns auch mal einen Kostenvoranschlag machen lassen. Da waren es die gleichen Hausbaukosten bei exorbitant erhöhtem Grundstückspreis.
Das ist eine sehr gesunde Einstellung, allerdings darf das Zinsrisiko in 10 Jahren keine Rolle spielen, denn dieses muss es in 10 Jahren nicht geben, wenn man sich den Zins längerfristig sichert.
Habt ihr denn das EK jetzt schon zusammen? Wie hoch sind die Ratenkredite in Summe und wie hoch die mtl. Belastungen?
Danke dir!
An eine längerfristige Zinsbindung hatten wir auch schon gedacht!
Aber steigt dann nicht automatisch auch die Ratenhöhe?
Wir hatten uns ein Maximum von 900 Euro an monatl. Rate gesetzt um so noch Rücklagen bilden zu können und Sondertilgungen p.a. machen zu können.
Ich bin ja mit 34 Jahren auch nicht mehr der Jüngste und möchte möglichst noch vor Renteneintritt mit den Zahlungen fertig sein.
Da wir erst seit 3 Monaten Erkundigungen Richtung Hausbau einholen und gezielt darauf sparen haben wir leider erst ca. 6000 Euro an Eigenkapital zusammen. Deswegen haben wir uns diese Ansparphase von 1-2 Jahren überlegt.
Die Gesamtkreditsumme beläuft sich auf 16840 Euro und die monatl. Belastung liegt bei ca. 590 Euro. Davon würden aber im Januar dann 224 Euro wegfallen da ich dann mit der Bezahlung fertig werden würde.
Und der Preis gilt für ein schlüsselfertiges Haus, d.h. es ist mit Verlegen von Laminat, jeglichen Maler-/ und Tapezierarbeiten und auch den Pflasterarbeiten geplant. Das müsste man dann noch von den Hausbaukosten abziehen da wir das in Eigenleistung übernehmen wollten.
Schaut mal auf die Hompage von Hausbau Siewert...das Compact 133 wäre es.
Was seid ihr denn so für Preise gewöhnt, weil ihr so erstaunt seid?
Das Problem ist, dass es hier meist Schaufensternpreise sind.......
Daher meine Empfehlung, genau von einem Fachmann prüfen lassen, was wirklich da mit drin ist, damit nicht später das böse Erwachen kommt.
Zu den Eigenleistungen möchte ich noch beitragen, dass Du für das Material meist viel mehr zahlst als der Bauunternehmer. Wir haben eine Holzdecke bei uns einbauen lassen, dass wollte ich auch selber machen, als mir der Schriener dann ein Angebot gemacht hat, wo ich für das Material schon so viel bezahlt hätte wie er für die komplette Arbeit, da habe ich mich von der Eigenleistung schnell verabschiedet.....
In den Kaufpreis von rund 220000 Euro für das Haus sind die Kosten für Baustrom, Bauwasser, Toilette und Abtransport des Aushubs schon mit einkalkuliert. Außerdem ist in dem Preis die Hauszuwegung mit eingeplant.
Mich beunruhigt etwas Deine Sichtweise. Ihr habt keinen "Kaufpreis" sondern einen Bauvertrag mit Baukosten.... Nimm mal ein paar hundert EUR in die Hand, lass Dir den Bauvertrag beim Sachverständigen prüfen und wenn der sagt, ja, die Zahlen stimmen so, dann plan weiter die Finanzierung.
Der Bauunternehmer wird Dir sicher immer wieder sagen, dass da alle Kosten drin sind, denn die , die nicht drin sind, betreffen ihn ja nicht.
Ich bitte euch um Finanzierungsratschläge
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Zitat von Hausbauneuling