wir bewohnen seit 4 Jahren eine ETW und planen nun zu bauen. Wir haben die ETW noch kurz bevor die Preise angezogen haben gekauft und könnten sie nun wohl zu einem deutlich höheren Preis verkaufen, lt. einem Makler ca. 20.000€ über unserem Kaufpreis vor 4 Jahren. Der Gewinn müsste nicht versteuert werden da wir die Wohnung selbst bewohnt haben. Mit der Bank haben wir bereits gesprochen wie das mit der Baufinanzierung aussehen würde, wir müssten unsere bestehenden Darlehen übernehmen für das neue Haus und ein weiteres Darlehen aufnehmen für den Differenzbetrag. Der aktuelle Zins ist natürlich viel besser wie bei den Darlehen von vor 4 Jahren obwohl die auch schon nicht schlecht waren mit 2,2 und 2,8%.
Nun würde ich aber die Wohnung wohl lieber vermieten anstatt zu verkaufen, die Frage ist nur ob wir dann noch eine Baufinanzierung bekommen würden? Ich sehe in der Vermietung diverse Vorteile, zum einen muss ich die Darlehen nicht für das Bauvorhaben übernehmen und ich bin nicht mehr ausschließlich an unsere aktuelle Bank gebunden und kann mir mehrere Angebote einholen da alles neu finanziert wird zu aktuell sehr guten Konditionen. Der Gewinn den ich jetzt mit dem Verkauf der Wohnung machen könnte würde also in dem schlechteren Zins der alten Darlehen verpuffen. Zudem hätte ich eine gute Kapitalanlage in Zeiten wo sich herkömmliches Sparen ohnehin nicht lohnt. Zustand, Lage und Ausstattung der ETW sind gut, ich sehe die Vermietbarkeit daher ebenfalls als gut an.
Der Plan wäre also nun folgender, wir ziehen vorübergehend selbst wieder in eine Mietwohnung und vermieten uns ETW. Sobald wir regelmäßige Mieteinnahmen vorweisen können gehe ich zu den Banken um Angebote einzuholen.
Daten zu uns:
Jahresgehalt 1: 65.000€ Brutto, mtl. ca. 3500€ Netto + Prämien (unbefristet)
Jahresgehalt 2: 18.000€ Brutto, mtl. ca. 850€ Netto + Prämien (halbtags, unbefristet)
Zu erwartende Kaltmieteeinnahmen: 700€ mtl.
Darlehenrate ETW: 800€ (sonst keine Kredite)
Offener Kreditbetrag ETW: 180.000€
Eigenkapital: 20.000€ (steigert sich mtl. um ca. 1000€)
Eigenkapital ist derzeit leider relativ niedrig da wir Anfang des Jahres ein neues Auto benötigten.
Unser Bauvorhaben wird max. 400.000€ benötigen. Wie stehen die Chancen? Was sollte ich beachten?
Einen Mietvertrag müssen sie nicht vorweisen, die Angabe der Beabischtigten Mieteinnahme wird bis zur ortsübliche Miete Einnahme berücksichtigt.
Um die Ausgangslage besser beurteilen zu können, stellen sich mir folgende Fragen:
- aus welcher Region - wegen evtl. Landesfördermittel - kommen sie?
- Ist ein Arbeitgeberdarlehen möglich?
- Können Eigenbleistungen erbracht werden?
Ich halte die Finanzierung und ihr beabischtigtes Vorhaben aufgrund ihres guten Einkommens für darstellbar und aboslut gesund. Auch ist nachvollziehbar, die ETW zu halten und die Hypothek über den Mieter abbezahlen zu lassen.
Fehlendes, bzw. erhöhtes Eigenkapital würde ich über einen Modernisierungskredit als Sofortfinanzierer ohne Eintragung einer Grundschuld kompensieren, bzw. erhöhen. Damit senken sie den Beleihungsauslauf für ihren neuen Kreditbebedarf mit eingergehenden besseren Konditione und sind während der Bauphase liquide.
Eigenleistungen sind nur in begrenztem Umfang möglich da mir Zeit und auch das erforderliche handwerkliche Fachwissen fehlt. Also tapezieren, Böden, Dachisolierung etc könnte ich natürlich selbst erledigen. Ich kenne auch jemand der sehr günstig, auf privater Ebene, Fliesenarbeiten erledigen könnte, vielleicht würde darüber sogar Sanitär gemacht werden können.
@Driveshaft, eine Baufinanzierung im Bereich von EUR 400.000 sollte wirklich darstellbar sein aufgrund Ihrer Angaben.
Das Eigenkapial wird "sicherlich" benötigt für Ihren Neuba und alle anfallenden Zwischenkosten (Bauzeitzinsen für Neubau bis zur Vermietung..usw.)
Haben Sie schon eine Traumimmobilie direkt gefunden in BW?
Nun würde ich aber die Wohnung wohl lieber vermieten anstatt zu verkaufen, die Frage ist nur ob wir dann noch eine Baufinanzierung bekommen würden? Ich sehe in der Vermietung diverse Vorteile, zum einen muss ich die Darlehen nicht für das Bauvorhaben übernehmen und ich bin nicht mehr ausschließlich an unsere aktuelle Bank gebunden und kann mir mehrere Angebote einholen da alles neu finanziert wird zu aktuell sehr guten Konditionen. Der Gewinn den ich jetzt mit dem Verkauf der Wohnung machen könnte würde also in dem schlechteren Zins der alten Darlehen verpuffen. Zudem hätte ich eine gute Kapitalanlage in Zeiten wo sich herkömmliches Sparen ohnehin nicht lohnt. Zustand, Lage und Ausstattung der ETW sind gut, ich sehe die Vermietbarkeit daher ebenfalls als gut an.
Ich kann meinen Vorrednern nur zustimmen. Wenn die Banken den Neubau ohne Verkauf zinsgünstig finanzieren, dann stellt sich die Frage des Verkaufs nicht.
Vorteil wäre, dass keine VFE für einen Verkauf anfällt und dass sich die höheren Zinsen bei den Einkünften aus V & V steuermindernd auswirken. Außerdem sicherst Du Dir eine gute Altersversorgung, steuerfrei und ohne Riesterfallstricke.
Eigentumswohnung vermieten und neu bauen?
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Zitat von Driveshaft