ich verstehe es nicht. Vielleicht könnt ihr uns ja weiterhelfen.
Wir wollen ein Haus kaufen. Allerdings haben wir nicht genügend Kapital um Haus und Grundstück sofort zu erwerben.
Der Verkäufer möchte aber gerne verkaufen. Er wäre bereit die Grundstückskosten, die sich auf 131.075 € belaufen an
uns als Verkäuferdarlehn zu geben.
Die Bank sagte die wäre ansich kein Problem und hat es als Eigenkapital eingetragen.
Dann plötzlich die Ernüchterung. Kreditabteilung sagt, dass muss mit einem Refinanzierungszinssatz von 8% gewertet werden
weil es ja kein echtes EK wäre sondern letztlich auch nur ein Kredit. Und dabei ist es egal was Verkäufer und wir notariell ausmachen.
Die Richtlinen der Bank sehen das nun mal so vor.
Der haut uns die ganze Finanzierung kaputt weil wir somit ein Minus von 300 € jeden Monat machen würden.
Ich wollte jetzt mal fragen ob das so üblich ist oder ob ich ggf. bei einer anderen Bank mehr Glück hätte.
Vielleicht kann man es so interpretieren.
Bei Banken sollten Zinsen in Darlehensverträgen als "echt" und bindend wirken. Siehe Zinssatz im Darlehensvertrag.
Bei Privatpersonen können sich ja auch Modalitäten ändern.
Ihr Fall ist nicht der Regelfall. Denn man will von Anfang an dass Sie auch gleich Grundstückseigentümer sind.
Ist Ihre Finanzierung prüfbar dass man gleich das Grundstück mit kauft?
Guten Morgen,
das war ja der Charme an dieser Finanzierung. Da das Objekt recht wuchtig ist mit einem Volumen von 524.000 € reicht mein EK leider nicht aus um Kaufnebenkosten zu tragen. Bank und Ich sind der selben Meinung. Ein gutes Objekt mit einem guten Ertragswert zu einem fairen Preis. Das hat ein Gutachter der Bank auch so bestätigt, weil das grundsätzlich über 400.000 € mit einem Gutachter gemacht wird.
Jedenfalls war die Idee um "mehr" Eigenkapital simulieren zu können, denn nach Aussage der Bank wird ein Nachrangdarlehn wie EK gewertet (Stimmt das grundsätzlich oder nur für diese Bank?) wäre dieses Verkäuferdarlehn optimal gewesen. Wir haben einen kleinen Zinssatz zu einer moderaten Tilgung vereinbart. Also eben Marktangemessen auf 30 Jahre fest.
Ich werde aber per sofort Eigentümer von Grund- und Boden sowie der Immobilie. Eigentlich erkennen wir das Problem nicht.
Nur weil etwas nicht der Regelfall ist, muss es ja nicht gleich schlechter sein.
Nach meinem Verständnis und was ich so gelesen habe ist ein Nachrangdarlehn nicht weniger wert als ein 1. Rangiges.
Lediglich der Verkäufer geht ein höheres Risiko ein. Aber dazu ist er bereit. Und der Notarvertrag hätte das so vorgesehen.
Deshalb finde ich das etwas merkwürdig das die Bank hier 8% ansetzt obwohl der Kaufvertragsentwurf ganz etwas anderes sagt.
Kann man da noch irgendwas tun? Sonst ist diese Bank für das Vorhaben gestorben. Leider.
Aber wenn Sie das Grundstück per Ratenkaufen werden Sie ja nicht gleich Eigentümer oder?
Da passt doch was nicht.
Entweder man wird gleich Eigentümer im Bestandsverzeichnis Grundbuch oder nur mit einer Auflassungsvormerkung.
Dies ist bankseitig schon ein Unterschied.
Wie ist das nun bei Ihnen?
Hallo. Der Plan ist der, dass ich sofort Eigentümer werde. Aber das Darlehn trotzdem als Nachrang mit im Grundbuch steht.
Warum soll das nicht gehen? Wenn der Verkäufer doch sagt für ihn ist das in Ordnung.
Wir sind keine Experten auf dem Gebiet.
Das Ziel ist aber tatsächlich: Sofort Eigentümer werden und gleichzeitig aber das Darlehn im Grundbuch als Nachrang zu haben.
Okay verstanden.
Da so etwas sehr selten vorkommt gibt es auch aus Sicht der Bank keine großen Erfahrungswerte. Man könnte ja auch das mit 4% ansetzen in der Haushaltsrechnung, nur als Beispiel.
Was machen Sie nun?
Okay verstanden.
Da so etwas sehr selten vorkommt gibt es auch aus Sicht der Bank keine großen Erfahrungswerte. Man könnte ja auch das mit 4% ansetzen in der Haushaltsrechnung, nur als Beispiel.
Was machen Sie nun?
Keine Ahnung! Nochmal mit der Bank sprechen sie soll sich nicht so anstellen? :-)
Ich muss mir das am Wochenende mal durch den Kopf gehen lassen.
Ich sehe das wirkliche Problem dahinter nicht. Nur weil es selten ist muss es ja nicht schlecht sein.
Und auf 30 Jahre gesehen... Das Wochenende wird ein Deker Wochenende. ;-)
Ich würde mich an dieser Stelle vielmehr fragen, warum der Verkäufer bereit ist bei so einem eigenartigen Konstrukt mitzumachen.
Handelt es sich um Verwandschaft oder ähnliches?
Ansonsten würde ich doch sehr an der Werthaltigkeit der Immobilie zweifeln.
@hoehlenbewohner
Warum soll der Verkäufer sowas nicht mitmachen??? Eine bessere Rendite kann er doch gar nicht bekommen. Wenn der Verkaufserlös nicht benötigt wird, ist das eine sichere und gute Anlage.
@Bankkaufman
Warum ist das für die Bank ungewöhnlich??
@MBraun
Mit der Bank brauchen sie nicht mehr reden, die haben diese Herauslagekriterien und da wird sich niemand drüber hinwegsetzen. Glücklicherweise gibt es aber noch 400 andere Banken, die Hypothekendarlehen vergeben und die Herauslagekriterien sind nicht bei allen gleich!
Wenn sie mögen können sie sich mit mir in Verbindung setzen, gerne prüfe ich wie das andere Banken berechnen, sehen und handhaben. Ebenso ob die Finanzierung in ihrer Konstellation darstellbar ist.
Nachrangdarlehn wird mit 8% gewertet - Warum?
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AW: Nachrangdarlehn wird mit 8% gewertet - Warum?
Zitat von Bankkaufmann
