Guten Tag Zusammen,
ich wollte Euch mal fragen ob ihr mit mir bei meinem Finanzierungsvorhaben und die mir vorliegenden Angebote Eure Meinungen teilen könnt? Ich bin noch ein absoluter Anfänger in dem Bereich und befinde mich nun (für mein empfinden) in eine schwierige Situation
Es geht um den Kauf einer Immobilie (Haus / Teilungsversteigerung). Ich habe mir ein paar Finanzierungsangebote machen lassen. Trotz fehlendes Eigenkapitals habe ich nun zwei Angebote vorliegen, die doch sehr unterschiedlich sind (1x Bank, 1x Bausparkasse). Für die jeweiligen Berater sind natürlich genau Ihre Angebote genau das perfekte für mich. Nun möchte ich aber sehr gerne noch andere (neutrale) Meinungen dazu haben..
Also ich versuche es mal die Konditionen hier darzustellen..: Vorab: Aktuelles Haushaltsnettoeinkommen ca. 3.100 €, 3 Personen (1 Kleinkind), 2 Autos, keine laufende Kredite / Schulden o.ä. Meine Preisvorstellung für das Haus beträgt 250.000 €. Dazu kommen ja noch die Erwerbsnebenkosten - ca. 17.500 €. Eigenkapital ist nicht vorhanden. Als Sicherheit "könnte" man das Elternhaus angeben.
Finanzierungsangebot Bank (kein Kunde, neu kennengelernt): Die Bank hat die Finanzierung mit 270.000 € kalkuliert. Ohne Eigenkapital wäre das alles grundsätzlich nicht möglich gewesen. Als Sicherheitsbetrag wurde das Elternhaus mit 50.000 € berücksichtigt. Nun zu den Finanzierungsbausteinen: Sonderkreditprogramm: Betrag 100.000 €, Sollzins: 0,85 %, eff. Jahreszins: 1,27%, Sollzinsbindung: 10J., monatliche Zahlung: 320,83 € L-Bank Wohnen m. Kind Programm: Betrag 50.000 €, Sollzins: 1,30 %, eff. Jahreszins: 1,33%, Sollzinsbindung: 10J., monatliche Zahlung: 151,69 € BFL Wohnbaudarlehen fest (I): Betrag 120.000 €, Sollzins: 1,60%, eff. Jahreszins: 1,64%, Sollzinsbindung: 10J, monatliche Zahlung: 410,00 € Gesamt: Betrag: 270.000 €, monatliche Zahlung: 882,52 €
Finanzierungsangebot Bausparkasse (Kunde seit über 10 Jahren): Hier ist es interessant. Ein Blitzanfrage hatte damals ergeben, dass ich problemlos ein Kredit bekomme. Nach der ofiziellen Kreditanfrage hat mir mein Berater das Angebot / die Angebote vorgestellt. Dabei hat er gesagt, dass die Anfrage von einem gewissen "Ankerbank" (von dem eine gewisse an Prozentsatz finanzier wird) abgelehnt wäre. Die Bausparkasse hätte jedoch gemeint, dass ich ein langjähriger, treuer Kunde bin und daher auch (ausnahmsweise) eine 100%-Finanzierung bekomme. Allerdings max. 250.000 €. Die Erwerbsnebenkosten muss ich selber leisten oder eben das Haus günstiger erwerben. Hier wurde mir noch betont, dass ich mir keine Sorgen um die Zinsänderungen machen muss und die Finanzierung bis zum Schluss durchgeplant sei. Ein Betrag, den ich monatlich zahle bis ich schuldenfrei bin im Gegensatz zu Bankangeboten bei denen ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern muss usw.
Hier die Eckdaten für 100% Finanzierung: Phase 1 (Ansparphase) Vertragssumme: 250.000 € Zur Verfügung stehender Betrag: 243.500 € Zinssatz: 2,93 % (Bei 20% EK: 2,43%) Effektivzinssatz: 3,07 % (bei 20% EK: 2,56%) Gesamteffektivzins: 3,62 % (bei 20% EK: 3,09%) Festschreibung: 180 Monate Monatliche Zinsrate: 610,42 € (bei 20% EK: 506,25€) Bauspartarif: (ich gebe es mal nicht an, damit der Anbieter nicht Bekannt wird) Bausparsumme: 250.000 € Monatlicher Sparrate: 533,00 € Guthabenszinsatz: 0,50 % Guthaben nach 15 Jahre: 99.202,98 € Darlehensanspruch n. 15 Jahre: 150.797,02 €
Das waren jetzt sehr viele Informationen. Ich hoffe, dass ich das alles verständlich und übersichtlich genug darstellen konnte. Zu guter letzt muss ich erwähnen, dass ich die Sicherheitsleistung mit Elternhaus nur optional betrachte. Mir wäre es natürlich lieber, wenn das Elternhaus nichts mit dem Thema zu tun hat.
Ich hoffe ihr könnt die Konditionen besser einschätzen und mir ein paar Empfehlungen abgeben welche Finanzierung für mich empfehlenswert wäre. Vielleicht machen die Finanzierungen beide keinen Sinn?
Ist deine Frage als Finanzierungsmakler - muss das langsam wirklich in Frage stellen - ernst gemeint?
1) in Europace (Baufi Smart) taucht die BKM bezüglich der Konditionen bei einem 100% Auslauf immer im untersten Drittel auf
2) bei insgesamt 3 Anfragen die ich mal über die BKM starten musste, kam 3 mal - obwohl im System grün gescort - eine Ablehnung. Zu erwähnen sei, dass die Finanzierungen dann aber allesamt über andere Gesellschaften dargestellt werden konnten. Solche eine Intransparenz und nicht kalkulierbare Verlässlichkeiten ob des nachhaltigen Grünscorings brauch ich bei der Auswahl der vielen Banken am Markt überhaupt nicht. Wenn man schon bereit sein muss eine Bank aus dem unteren Drittel aufgrund der angepriesenen Herauslagekriterien auszuwählen, sollte auch eine gewisse Verlässlichkeit und Transparenz ob des Scorings gegeben sein, dies war leider überhaupt nicht der Fall.
3) in dem hier dargestellten Angebot werden keine öffentlichen Mittel der L-Bank und/oder der KfW dargestellt
4) in keinem der Vergleichstest von Bauspartarifen mit Darlehenswunsch taucht die BKM mit ihren Tarifen im oberen Drittel auf
5) bei dem zu erlangenden Bauspardarlehen von 150.000 Euro mit einem Guthaben von 100.000 Euro (Bausparsumme 250.000 Euro) in 15 Jahren steht u.a. bei der Signal Iduna bei einem Guthabenszins von 1 % während der Sparphase ein Darlehenszins von 2 %, dabei sind die 100.000 Euro Ansparguthaben noch nicht mal nötig, da reichen 77.000 Euro aus. Ganz zu schweigen davon, dass die Abschlussgebühr lediglich 1,6% auf 50% der Bausparsumme beträgt, während diese bei der BKM auf die volle Bausparsumme zu zahlen ist!
6) eine Gebühr von 6.500 Euro steht ohne Worte, alleine schon deshalb ist ihre Frage überflüssig
Vielleicht eine grundsätzliche Anmerkung noch: Dem TA ist zu empfehlen, die Immobilie der Eltern als Ersatzsicherheit der Bank anzubieten, eben so lässt sich das zu akzeptierende Angebot der Volksbank (was noch deutlich zu optimieren wäre) abbilden. Will er das nicht, obwohl er es könnte und ja auch erwähnt, lässt sich die Finanzierung bei vorhandenem EK für die Erwerbsnebenkosten - komisch hier überigens dass dieses für das Angebot der BKM auf einmal da ist, obwohl anfangs beschrieben wird, diese nicht zu haben - hervorragend bei der Ing.DiBa (bin auch davon kein Freund) abbilden. 200.000 Euro 15 Jahre fest, dazu den Ablösebausparvertrag der Signal mit 30% Anspargrad und Darlehenszins von 2% und dann 50.000 Euro KfW 124 und alles wird schön.
Bankkaufmann, ich hoffe ich konnte dir weiterhelfen, gerne gebe ich dir weiterhin Nachhilfe.
Ich hätte nun gerne von dir meine alte Frage - bezüglich der Banken die Kunden mit negativer Schufa finanzieren - beantwortet. Freue mich auf deine hier publizierte Antwort.
Was glauben Sie wer Sie sind anderen nicht persönlich bekannten Personen etwa "Nachhilfe" mit Worthülsen geben zu können?
Unglaublich wie selbstverliebt Sie sein müssen.
Noelmaxim=Ignorliste
Dann mach das aber auch endlich. Seit einem Jahr kündigst du das an!!
Forderst mich zu einer Stellungnahme für die Gemeinschaft auf, ich komme dem nach, während du dich beleidigst fühlst, wenn ich deine Kompetenz nach dieser Frage in Frage stellen muss!
Beantworte auch mal lieber öffentlich meine Frage nach der Vergabe von Krediten mit negativer Schufa Historie!!!!
Ich gratuliere ihnen zu ihrer beruflichen Vergangeheit. Natürlich dufte ich im 4 Augenprinzip Finanzierungen im Commerzbank Konzern zusagen, aber erstens ist das völlig unerheblich, da ich keine Darlehen mehr bewilligen will, sondern Verbrauchern unabhängig Finanzierungskonzepte mit meiner Kompetenz an die Hand geben möchte die individuell, tragbar und darstellbar sind und zweitens interessiert diese berufliche Vergangenheit überhaupt niemanden.
Wünsche dir, du bist genauso froh auf dieser Seite der Bankenwelt zu stehen und hast diese Entscheidung auch freiwillig und aus voller Überezugung getätigt und vor allem dies nie bereut
[QUOTE=BadnerOG;128457]Der Berater von der Bausparkasse meinte allerdings, dass er solche Fälle nicht zum ersten mal hat und es hier gewisse "Formalitäten" gäbe mit denen man sich absichern kann. Es könne beispielsweise vertraglich geregelt werden, dass die aktuelle Bewohnerin dem neuen Besitzer einen gewissen Betrag (er sprach sogar von dem monatlichen Kreditbetrag) bezahlen muss wenn sie nicht sofort ausziehen.
Nehmen sie es nicht persönlich aber schmeißen sie den Berater schnell aus dem Beraterstab. Die Dame wird Zwangsversteigert!!! Da ist kein Geld zu holen und auch keine "Miete" zu kassieren. Sonst würde ihr Haus nicht vollstreckt!! Und die Dame ist bestimmt inzwischen so weit das es ihr Egal ist ob sie sie auch mit ins Verderben zieht, denn sie hat bereits alles verloren. Sie wird ihnen gar nichts zahlen wenn sie Glück haben zieht sie gegen eine Zahlung aus. So läuft das!!
Sie sollten sich Lektüre zum Thema Zwangsversteigerung und den üblichem Ablauf einer solchen besorgen, sonst legen sie sich noch die Schlinge selber um den Hals und sind der nächste dem eine ZV ins Haus steht.
Hallo und herzlichen Dank für die zahlreichen Kommentare. Ich habe zwischen den Zeilen des öfteren den Begriff "Zwangsversteigerung" gelesen. In diesem Fall ist es jedoch eine Teilungsversteigerung. Gibt es hier nicht unterschiede??
"Die Teilungsversteigerung wird durchgeführt, um eine Gemeinschaft an einem Grundstück zu beenden. Eheleute, die ein Grundstück gemeinsam kaufen, lassen sich zu Bruchteilen, meist als Miteigentümer „zu je ½“ im Grundbuch eintragen. Sie haben jeweils einen ideellen Anteil an dem Grundstück, z. B. die Hälfte eines jeden Steins, einer jeden Blume usw. Eine solche Gemeinschaft wird, sofern keine andere Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen wird (§ 1010BGB), durch dieses besondere Zwangsversteigerungsverfahren aufgelöst. Dabei wird das unteilbare Vermögen Immobilie in Geld als teilbares Vermögen umgewandelt. An diesem Geld (Erlös) setzt sich die Gemeinschaft jedoch fort. Sofern sich die Miteigentümer nicht über eine Auszahlung (beispielsweise entsprechend ihren Anteilen) einigen, wird der Erlös hinterlegt."
Eine Teilungsversteigerung ist somit nicht mit einer normalen Zwangsversteigerung (bei gekündigten Bankdarlehen) zu vergleichen.
Aber ich bin dann schon der Eigentümer des ganzen Hauses wenn ich es ersteigert habe? Aktuell ist es ja so, dass sich eben die Ehepartner getrennt haben und (so wie oft in solchen Fällen) sich einfach nicht mal sehen können/wollen. Daher geht das Haus in eine Teilungsversteigerung und jede Partei bekommt seinen Anteil ausbezahlt. Das hat dann also nicht unbedingt mit einer "Finanzkrise" der aktuellen Eigentümer(in) zu tun?
Wenn die Frau sich das Haus alleine leisten könnte, wäre Sie blöd es in eine Zwangsversteigerung zu geben (die kostet ja auch einiges) oder denkst du es ist nur der Anteil des Mannes?
Aus dem Gutachten müsste eigentlich hervorgehen, auf was du dort bieten kannst!
Muss nicht, aber kann. Der eine ist solvent, der andere nicht. Man einigt sich nicht, einer bockt oder blockiert, schon geht das nur über diesen Weg. Ich kann ja auch 500.000 Euro geboten bekommen um z. B. nach Trennung aus dem Grundbuch auszusteigen, aber trotz Wert von nur 100.000 sagen, nö mache ich nicht, nur um z.B. dem Expartner mit seinem neuen Partner das Haus nicht zu gönnen, so einfach zu belassen. Mit Sinn hat das nicht immer was zu tun, wie häufig bei einer Trennung.
Die Frage die du dir stellen musst ist doch die ob du die Raten für den Kredit, die Miete für deine jetzige Wohnung und eventuell einen Anwalt/Gerichtskosten falls die Frau sich querstellt und eben nicht aus dem Haus ist wenn du rein willst und auch ob du Geld aufbringen um das Haus wieder bewohnbar zu machen falls sie es vor Auszug kurz und klein schlägt.
Denn egal ob du sie dann verklagen kannst damit sie dir Schäden ersetzt, erstmal bist du nur am bezahlen und vielleicht bekommst du dann am Ende gar nichts von ihr weil sie die Finger hebt. Du musst nun mal vom schlimmsten ausgehen und wenn dann alles gut läuft super - und wenn nicht geht es auch weiter.
Könntest du es dir das denn leisten? Weißt du was am Schlimmsten passieren kann? Ober hoffst du nur das alles gut geht?
Ich kann dir nur aus Erfahrung einer Teilungsversteigerung zur Auflösung meiner Erbengemeinschaft sagen das meine Tante das Haus neben sich vor 12 Jahren ersteigerte und 6 Monate braucht um die Bewohnerin eine der Erben aus dem Haus zu bekommen und die einen Schaden von 15000 Euro verursachte in dem sie das Bad zertrümmerte und die Haustür zerschlug. Auf den Kosten ist meine Tante sitzengeblieben da die Frau schon verschuldet war und dann in die Insolvenz gegangen ist.
Meine Tante hatte das aber vorher schon einkalkuliert!
Grundsätzlich halte ich eher wenig davon einer Institution Geld zu leihen, welche mir Geld zu einem höheren Zins zurück leiht. Sei es direkt oder über Umwege. Das ist bei allen Bausparvorausdarlehn immer der Fall. Sicher KANN es in einigen Fällen eine sinnvolle, weil preiswertere Lösung sein, muss aber nicht. "Einfach" ist diese Konstellation für einen Laien, der nur auf Verkäufer (immerhin gibt es 6.500 Euro Abschlussprovision) angewiesen ist, sicher nicht durchschauen. Wie vorher bereits erwähnt fehlen in dem Angebot die günstigen Förderdarlehn.
Über für / wider wurde ja bereits genug geschrieben, grundsätzlich ist das Angebot der Volksbank vorzuziehen und dann abzulehnen. :-) Hier sind diverse Stellschrauben noch zu drehen, die der Volksbank oder anderen Bank/Spk natürlich am Verdienst zehren. Zinssicherheit: wieso nicht, eben keine 10 Jahre Zinsfestschreibung sondern 20 Jahre. Hier muss man sich dann nur noch für den Rest aus den zinsverbilligten Darlehn in 10 Jahren neu finanzieren.
Als Laie und Nicht-Fan von Bausparkassen war mir die Problematik von "BKM" unbekannt. Somit war die Frage von @Bankkaufmann nicht völlig unberechtigt. Ob es für beide Parteien ein gutes Bild abgibt, öffentlich diesen Schlagabtausch hinzulegen wird wohl der geneigte Leser (Kunde?) selber entscheiden müssen.
Auch wenn ich hier nur der "böse Gast" im Forum bin, der alles schlecht redet. Ein Haus ist Luxus. Luxus muss man sich leisten können. Ohne (ausreichend) Eigenkapital wird der Luxus noch teurer. Das Haus in einer ZV wirklich billig/er zu bekommen ist LEIDER ein Hirngespinnst. Das war vor einigen Jahren noch so, heute werden Immobilien in begehrten Lagen nicht (viel) unter dem Verkehrswert verkauft. Einfach gibt es zu viele Käufer und zu wenig Verkäufer. Schnäppchen sind nur noch bei Häusern mit extremen Sanierungsstau zu bekommen. Einfach weil keiner mehr ran geht (Risiko).
Dabei immer daran denken, egal ob es die Volks- oder eine andere Bank ist, ob es ein Finanzmakler oder ein Drücker von einer Bausparkasse ist: alle wollen nur das Eine... Auch wird kein Verkäufer und kein Makler eine Immobilie bewusst schlecht reden: beide wollen auch das was derzeit offenbar im Überfluss da ist: das Geld.
Genügend Input gab es nun, genügend Warnungen auch. Was dann ein jeder aus dem gewonnenen Wissen macht ist wie immer im Leben: auf eigene Verantwortung selbst zu machen.
Ich war in diesem Jahr bei 4 Hausversteigerungen und bei keiner ging das Objekt unter dem Verkehrswert weg. In allen Fällen wurde dieser zwischen 30% und 50% überschritten. Einiger der Ersteigerer hatten das Haus vorher noch nicht mal besichtigt. Ich wohne allerdings zwischen Düsseldorf und Duisburg. Also Großstädte hier sind die Preise schon ganz schön gestiegen und Schnäppchen bei ner Versteigerung nicht mehr drin.
Das war kein öffentlicher Schlagabtausch, das war die Benennung der Nachteile der Finanierung bei der BKM die jeder Fachmann kennen und beziffern können sollte.
Die Fachleute hier sollten nicht spekulieren und schätzen, sondern fundierte Aussagen treffen, zumindest bezogen auf die vorhandenen Informationen.
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