wir (männlich 36 J, weiblich 32, Kind 4 & 1) wollen uns den Traum eines Eigenheims erfüllen und klären aktuell die Finanzierung einer Doppelhaushälfte, die im August 2017 im Rahmen eines BU-Projektes fertigstellt werden soll.
monatl. Nettoeinkommen: 4.000 EUR (Mann ist aktuell Alleinverdiener)
aktuelle monatl. Kaltmiete: 845 EUR
Listenpreis des Objektes: 359.000 EUR
Baunebenkosten: 30.515 EUR
EK: 79.515 EUR
Finanzierungsbedarf: 310.000 EUR
Es sind weitere 40.000 EUR Eigenkapital vorhanden, mit dem Sonderausstattungen (ca. 15.000 EUR), die Küche (ca. 12.000 EUR) und die Bodenbelege inkl. Montage (10.000 EUR) finanziert werden sollen und das als Sicherheit während der Bauphase und kurz danach dienen soll.
Ich habe bereits einige Finanzierungsangebote eingeholt bzw. mit Dienstleisern erarbeitet. Uns liegt nun ein konkretes Angebot vor, dass eine Kombination zwei Darlehen und Bausparvertrag darstellt:
Darlehen: 270.000 EUR, 15 Jahre Zinsbindung, 2,03 % effekt. Jahreszins, wird monatl. mit 436,50 EUR bedient, um die Zinsen auszugleichen.
Bausparvertrag i.H.v. 270.000 EUR wird 15 Jahre mit 749 EUR angespart und löst dann das 1. Darlehen ab. Das Bauspardarlehen, wird dann weitere 10 Jahre mit der Summe der Ansparung und dem Zinsausgleich des 1. Darlehen bedient und endet mit einer Restschuld von 0 EUR (1,96 effekt. Jahreszins).
Darlehen: 40.000 EUR, 25 Jahre Zinsbindung, 1,81 % effekt. Jahreszins, wird mit 60 EUR monatl. bedient um die Zinsen auszugleichen. Am Ende der 25 Jahre wird das Darlehen mit einer bestehenden Kapitallebensversicherung vollgetilgt.
Dieses Angebot wird also mit 1245,50 EUR monatl. 25 Jahre bedient und hinterlässt dann eine Restschuld i.H.v. 40.000 EUR.
Alternativ wäre auch ein Darlehen i.H.v. 310.000 EUR möglich, dass durch einen Bausparvertrag in gleicher Höhe nach 15 Jahren abgelöst und nach weiteren 10 Jahren zu einer Volltilgung führt. Hier gibt es eine monatl. Belastung von 1.361,17 EUR ohne Restschuld nach 25 Jahren.
Fokus der Baufinanzierung liegt auf einer möglichst langen Zinsbindung, da ich der Meinung bin, dass das bei der aktuellen Zinssituation die sinnvollste Variante ist. Außerdem möchten wir möglichst nicht mehr als 1.300,- € monatlich zahlen.
Ist dies in der aktuellen Zeit ein günstiges Angebot?
Ich freue mich auf dieses Forum gestoßen zu sein und bin mir sicher hier in den nächsten Monaten auch den ein oder anderen Tipp abholen zu können.
Die Finanzierung ist mittlerweile unterschrieben. Letztendlich ist es die Debeka geworden. Das Modell ("Zinsgarantmodell" bzw. "Sofortauffüller") der Commerzbank mit der Wüstenrot war kompliziert und mir waren die Berater zu überzeugt von sich selbst. Bei Absage des Angebotes, versuchte man mich mit dem Argument "die Wüstenrot sei ja die älteste Bausparkasse Deutschlands" noch zu überzuegen. Das war für mich dann entgültig das Zeichen dafür, dass ich mich richtig entschieden hatte ... ;-) Die Leistungen der Commerzbank waren tatsächlich sehr attraktiv aber das Bauspardarlehen der Wüstenrot zu teuer.
310.000,- werden nun finanziert.
60.000,- über ein Darlehen mit 1,68% in 24 und 2 Monaten Jahren. Dieses Darlehen wird nicht getilgt. Eine Lebensversicherung dient zur Sicherheit. Es ist allerdings möglich dieses Darlehen in den 24 und 2 Monaten Jahren flexibel über Sondertilgung (10% der Darlehenssumme jährlich) anzugehen.
250.000,- werden über Darlehen und Bausparvertrag realisiert. 250.000,- zu 15 Jahren mit 1,64%. Dieses Darlehen wird ebenfalls nur über die Zinsen (341,67 EUR) bedient. Der Bausparer (0,3% Guthabenverzinsung) in gleicher Höhe wird nach 15 Jahren das Ursprungsdarlehen ablösen und garantiert dann ein Bauspardarlehen mit 1,95% bis zum 31.03.2043. Der Bausparer wird mit monatl. 707,- EUR angespart (+VL 26,59 EUR). Das Ansparen startet erst im September 2017 (nach Einzug). Nach Ansparphase wird das Bauspardarlehen mit 991,- EUR monatl. Annuität bedient.
Ich habe also eine monatl. Belastung in den kommenden 15 Jahren Monaten i.H.v. 1132,- € (+VL) monatlich, nach 15 Jahren dann weitere 9 Jahre und 2 Monate einen monatl. Belastung i.H.v. 1075,- (+VL) und eine Restschuld von 60.000,- (Tilgung über LV). Danach weitere 31 Monate eine monatl. Belastung i.H.v. 991,- EUR (inkl. VL). Diese Modell entspricht unseren Anforderungen und bietet uns viel Freiheit, die z.B. genutzt werden kann, um die Darlehen über Sondertilgungen frühzeitig zu reduzieren.
Ein vergleichbares Annuitätendarlehen, hätte mir über eine Laufzeit von 26 Jahren und 9 Monaten einen Sollzins i.H.V. 1,86% garantieren müssen, um das oben beschriebene Konstrukt zu schlagen.
wo dürfen sie die Sondertilgungen leisten? Meinen sie Sonderzahlungen oder Sondertilgungen? Reduzieren die Sondertilgungen die Schuld des Voraudarlehens oder Erhöhen sie das Guthaben in dem Bausparvertrag? Einen positiven Effekt ergeben die Sonderleistungen nur, wenn sie die Valuta verringern, nicht aber wenn sie als Einzahlung in das Bausparkonto gehen.
Die 1,86% Grenzzinssatz kann ich leider nicht nachvollziehen, denn vorne 15 Jahre 1,68% ohne Tilgung und hinten 1,95% Tilgung des BSV ergeben schon einen Effektivzinssatz über die gesamte Laufzeit von über 2%. Hinzu ein nicht getilgtes Darlehen (endfällig) mit Tilgungsersatz Lebensversicherung. Wer hat ihnen den Grenzzinssatz von 1,86% benannt?
Wie lange läuft die LV schon, wie hoch ist der Garantiezins und wie hoch der derzeitige Rückkaufswert?
ich habe mir nicht alles durchgelesen nur letzten 2 - 3 Beiträge.
Bei den 60.000 € kann man sondertilgen pro Jahr.
Keine Tilgung bedeutet auch höhere Sollzinsen. (10% Sondertilgungsoption pro Jahr die sollte man nutzen!)
Die Vorfinanzierung mit einem Bausparvertrag halte ich für ein teures Modell.
Sie zahlen ca. 14 Jahre jeden Monat 707 € in einen Bausparvertrag ein. (118.776 € + Zinsen 0,3% (nach Meiner Rechnung 2540 €)
Auf der anderen Seite zahlen Sie Sollzinsen 1,64% und können nicht bzw. nur kaum tilgen! (nur bei den 60t mit 10% pro Jahr, 250t ohne Tilgung!)
Ich komme bei 15 Jahren 250.000 € (ohne Tilgung!) auf Sollzins von 61.500 €!
Ich hätte eine andere Lösung angestrebt!
Haben Sie sich mal die Sollzinsen über die Gesamtlaufzeit ausgerechnet?
Ich würde versuchen auf 15 Jahre Sollzinsbindung zu gehen und mir
eine Sondertilgungsoption und oder Tilgungswechseloption + 12 Monate (beim Neubau!) ohne Bereitstellungszinsen einbauen lassen.
Und dann vielleicht überlegen nach dem Einzug 50t oder 100t in 10 oder 15 Jahren abzufedern mit Bausparvertrag.
@ noelmaxim, sowohl Sondertilgungen beider Startdarlehen, als auch Sonderzahlungen in den BSV. Abhängig davon, was gerade wirtschaftlich sinnvoller ist.
1,86% (Sollzins!) habe ich mir errechnet. Wie komme ich nach 26,75 Jahren unter Berücksichtigung der Annuitäten auf eine Restschuld von null bei einer "Sondertilgung" i.H.v. 60.000,- EUR nach 24,2 Jahren.
Die LV läuft seit 1998. Verzinsung bei dezeit bei 4%. AKtuell Rückkaufswert: 11.500 EUR.
@ Martin79HN, auch die Vorfinanzierung kann ich sondertilgen.
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