wir (männlich 36 J, weiblich 32, Kind 4 & 1) wollen uns den Traum eines Eigenheims erfüllen und klären aktuell die Finanzierung einer Doppelhaushälfte, die im August 2017 im Rahmen eines BU-Projektes fertigstellt werden soll.
monatl. Nettoeinkommen: 4.000 EUR (Mann ist aktuell Alleinverdiener)
aktuelle monatl. Kaltmiete: 845 EUR
Listenpreis des Objektes: 359.000 EUR
Baunebenkosten: 30.515 EUR
EK: 79.515 EUR
Finanzierungsbedarf: 310.000 EUR
Es sind weitere 40.000 EUR Eigenkapital vorhanden, mit dem Sonderausstattungen (ca. 15.000 EUR), die Küche (ca. 12.000 EUR) und die Bodenbelege inkl. Montage (10.000 EUR) finanziert werden sollen und das als Sicherheit während der Bauphase und kurz danach dienen soll.
Ich habe bereits einige Finanzierungsangebote eingeholt bzw. mit Dienstleisern erarbeitet. Uns liegt nun ein konkretes Angebot vor, dass eine Kombination zwei Darlehen und Bausparvertrag darstellt:
Darlehen: 270.000 EUR, 15 Jahre Zinsbindung, 2,03 % effekt. Jahreszins, wird monatl. mit 436,50 EUR bedient, um die Zinsen auszugleichen.
Bausparvertrag i.H.v. 270.000 EUR wird 15 Jahre mit 749 EUR angespart und löst dann das 1. Darlehen ab. Das Bauspardarlehen, wird dann weitere 10 Jahre mit der Summe der Ansparung und dem Zinsausgleich des 1. Darlehen bedient und endet mit einer Restschuld von 0 EUR (1,96 effekt. Jahreszins).
Darlehen: 40.000 EUR, 25 Jahre Zinsbindung, 1,81 % effekt. Jahreszins, wird mit 60 EUR monatl. bedient um die Zinsen auszugleichen. Am Ende der 25 Jahre wird das Darlehen mit einer bestehenden Kapitallebensversicherung vollgetilgt.
Dieses Angebot wird also mit 1245,50 EUR monatl. 25 Jahre bedient und hinterlässt dann eine Restschuld i.H.v. 40.000 EUR.
Alternativ wäre auch ein Darlehen i.H.v. 310.000 EUR möglich, dass durch einen Bausparvertrag in gleicher Höhe nach 15 Jahren abgelöst und nach weiteren 10 Jahren zu einer Volltilgung führt. Hier gibt es eine monatl. Belastung von 1.361,17 EUR ohne Restschuld nach 25 Jahren.
Fokus der Baufinanzierung liegt auf einer möglichst langen Zinsbindung, da ich der Meinung bin, dass das bei der aktuellen Zinssituation die sinnvollste Variante ist. Außerdem möchten wir möglichst nicht mehr als 1.300,- € monatlich zahlen.
Ist dies in der aktuellen Zeit ein günstiges Angebot?
Ich freue mich auf dieses Forum gestoßen zu sein und bin mir sicher hier in den nächsten Monaten auch den ein oder anderen Tipp abholen zu können.
Interessante Baufinanzierungskondition.
Bezüglich Bauspargeschichte, liegt Ihnen hier die Gesamtkostenrechnung vor? Also der effektive Zinssatz aller Kosten (Zwischenkredit, Bauspardarlehen, Abschlussgebühr usw.)
Tilgung durch eine Kapital LV, davon halte ich persönlich überhaupt nichts.
Am einfachsten, da Transparenz vorhanden, ist eine Direkttilgung mit langer Laufzeit.
Warum nicht 1 Darlehen für alles? (GGfalls noch Fördermitteldarlehen oder KfW)
@ Bankkaufmann ... es fallen "nur" Abschlussgebühren i.H.v. 1% der Bausparsumme an, die im effekt. Jahreszins (1,96%) bereits berücksichtigt sind. Während der Ansparphase wird mit 0,3% verzinst. Der Zwischenkredit - wenn wir das gleiche meinen - ist ja das erste Darlehen (2,03%). Für die Darlehen fallen keine zusätzliche Kosten an.
Was meinst du denn mit "Direkttilgung"? Wie würde denn ein Konstrukt mit nur einem Darlehen aussehen? Ich denke, dass man aufgrund der Beleihungsqoute kein großes Gesamtannuitätendarlehen angeboten bekommt.
Der Bau ist KfW70, d.h. seit 31.03. diesen Jahres nicht mehr förderberechtigt. Bzw. wäre "nur" ein 124er mit 50k € möglich. Das muss aber nach 10 Jahren enweder vollgetilgt oder anschlussfinanziert werden, da die KfW hier ihre 1,35% effekt. Jahreszins nur 10 Jahre garantiert. Da ich eine möglichst lange Zinsbindung wollte, kam dann die KfW nicht mehr in Frage.
Wenn der Spaß 1245,50x12x25 kostet und dabei 270000 getilgt werden, kostet der Spaß also -> 103650€
Beim Bausparer ist halt der Nachteil, dass man 15 Jahre 749€ monatlich zu 0,3% anspart (und ggf. noch Kapitalertragssteuer zahlt) und parallel 436,50€ pro Monat an Zinsen zahlt ohne zu tilgen - man hat hier also grob einen Tilgungsverlust von 1,7% pro Jahr vom eingezahlten Geld.
Steht also die Frage im Raum, welche Aternativen es gibt.
Sind die 40k€ der Lebensversicherung Garantiekapital oder Wunschkapital?
(Sind ja schon einige auf die Nase gefallen, wenn es mit der Lebensversicherung irgendwie doch nicht geklappt hat.)
Mich wundert, dass ein kleinerer Kredit mit längerer Laufzeit einen besseren Zins hat.
@ bankkaufmann, mit einer Zinsbindung von 25 Jahren, wurde uns noch kein großes Darlehen angeboten mit der Begründung, dass die Beleihungsquote über das Haus zu gering wäre. Eher zwei Darlehen: 260.000 (25 Jahre) und 50.000 (10 Jahre). Allerdings waren die Zinssätze für beide Darlehen höher, als das uns nun vorliegene Angebote.
@ xlarge, der Nachteil, dass nicht getilgt wird, ist tatsächlich da. Bei den garantierten Zinsen und dessen Ausgleich aber eher nachrangig. Ein Vergleichbares Annuitätendarlehen mit 25 Jahre Zinsbindung zu 2,3% effekt. Jahreszins ist aber bereits teurer und würde bei einer Annuität von 1245,- € auch in 25 Jahren nicht vollgetilgt sein.
Die 40k € der Lebensversicherung sind garantiert (61k € sind es sogar). Ich überlege noch die komplette Summe in das Darlehen zu packen.
Der bessere Zins des kleineren Kredites wundert mich ebenfalls. Evtl. ist das so, weil die Lebensversicherung aus dem Haus des Finanzierers kommt?!?
das Finanzierungskonzept ist schlecht, ebenso die Konditionen. Für die von ihnen genannten Konditionen für 15 Jahre bekommen sie eine 25 Jahreskondition.
Zu dem ist ihr Tilgungsbausparvetrag schlecht, denn er wird ihnen einen Guthabenszins von 0,1-0,25% geben, somit ist die Zinsdifferenz zwischen Zahlzins und Guthabenszins zu hoch.
Schauen sie sich zu dem mal die Mindestanssparung des Bausparvertrages an, das wird deutlich über 40% liegen, somit beadarf es viel zu vieler tilgunsausgesetzter Mittel, um sich die Zinssicherheit zu kaufen.
Sonderausstattungen und Bodenbeläge sind wertsteigernd, gehören also sofort in den Finanzierungsplan, damit der Beleihungswert steigt und somit die Beleihungsauslauf sinkt.
KfW nicht beizumischen, dies mit dem Argument es würde nur 10 Jahre festgeschrieben sein, halte ich für unklug. Auch die Restschuld von 39.000 Euro kann abgesichert werden, zu dem könnte man eine andere Laufzeitvariante wählen.
Das ihnen angebotene Finanzierungsangebot würde ich niemals zeichnen, das geht günstiger und konzeptionell besser aufgestellt zu gestalten.
Wer bietet denn günstigere Konditionen? Selbst interhyp und Dr. Klein haben bei Vorlage dieses Angebotes mitgeteilt, dass sie kein besseres Angebot unterbreiten können.
Der Guthabenzins der Bausparvertrags beträgt 0,3%. Er wird gemäß Sparplan mit 50% angespart (13 Jahre 11 Monate).
Das 124er Programm bietet neben 10 Jahren Zinsbindung nur noch 5 Jahre Zinsbindung.
Nein. Es sei denn die Restschuld wäre bis dahin wirklich sehr überschaubar. Und das scheint nicht zu funktionieren. Ich gebe diese Sicherheit ungern für einen nur wenig besseren Zins ab. 15 Jahre könnte ich mir vorstellen, wenn ich 1,5 Prozentpunkte mehr in eine Tilgung stecken würde.
25 Jahre sind einer meiner Bedingungen an diese Baufinanzierung.
Ich würde trotzdem gerne in Erfahrung bringen, wie ein Besseres Alternativangebot aussehen würde.
EUR 310.000 Darlehen würden bei EUR 359.000 Objektkosten und 15 Jahren Sollzinsbindung etwa 1,95% effektiv kosten.
Unter Einbringung von EUR 5.000 Eigenkapital und EUR 305.000 Darlehen würde sich der Zinssatz noch um etwas verbessern.
Das meine ich. 10 Jahre weniger Zinsbindung zu Gunsten von 0,07 Prozentpunkten den ersten 15 Jahren, finde ich schwach. Ich habe dann wenigstens die Gewissheit, das mein Gesamtzinssatz in 15 Jahren für weitere 10 Jahre sich bei knapp unter 1,95 bewegt.
Aber eigentlich einfach. Ein Angebot wäre in meinen Augen günstiger, wenn ich mit einem monatl. konstanten Einsatz von < 1.250,- auf eine geringere Restschuld von 40.000,- € komme.
Hallo, grundsätzlich würde ich bei Bausparen auch keine Tilgungsausetzung empfehlen, da Sie hier nicht mehr Eigentümer ihres Bausparvertrages sind und somit bei Engpässen keinen Handlungsspielraum haben. Ausnahme ist für mich nur eine Kapitalanlage, um die Zinsen on block absetzen zu können.
Mathematisch sinnvoll wäre es, wenn Sie 15J fest machen bei ihrer Bank und auch klein reintilgen in den Bankkredit. Zusätzlich wäre eine KfW Darlehen angebracht. Jetzt kann man überlegen, ob ein Bausparvertrag sinn macht. Hierzu kann ich nur sehr empfehlen eine Mindestansparung von 25-30% einzuhalten, so dass wenig Kapital zur Absicherung einbezahlt wird.
eine Aufstellung finden Sie hier: https://www.mein-bauspar-vergleich.de...ierung-rechner
Stand der Dinge, das o.a. Angebot wurde nun von einen weiteren Finanzierungsdienstleister getoppt.
Nun sieht es etwas "wirr" aus und ich hoffe ich kann dies hier überhaupt verständlich wiedergeben.
Die Finanzierung setzt sich nun aus zwei Bankdarlehen und einem Bauspardarlehen zusammen. Es sind weiterhin nur 310.000,- zu finanzieren.
1. Darlehen 308.000 EUR, 11 Jahre Zinsbindung zu 1,36%
2. Darlehen 101.000 EUR, 11 Jahre Zinsbindung zu 1,11%
Das erste Darlehen wird in den 11 Jahren nicht getilgt. Es werden monatl. 349,07 EUR Zinsen fällig.
Das zweite Darlehen wird in 11 Jahren vollgetilgt. Es fällt eine monatl. Annuität i.H.v. 903,95 EUR an.
Gesamtannuität in den ersten 11 Jahren 1.253,02 EUR.
3. Bauvertrag i.H.v. 308.000,-. Dieser wird zum Zeitpunkt meines Einzug ins Haus mit 99.000 EUR aus den Bankdarlehen angespart. Außerdem weden mit Abschluss meine VL angespart (Kleinvieh macht auch Mist).
Nach 11 Jahren wird das Darlehen zuteilungsreif (bzw. ca. 6 Monate zuvor) und löst das große Bankdarlehen ab. Ab diesem Zeipunkt müssen dann die Restlichen 211.000,- getilgt werden. Das Bauspardarlehen hat einen Sollzins i.H.v. 2,00% bis zur Volltilgung. Es wird dann mit 1.232 EUR Annuität bedient (+ meine VL).
Mit diesem Modell komme ich bereits nach 24 Jahren und 2 Monaten auf eine Restschuld i.H.v. ca. 52.000 EUR. Zu diesem Zeitpunkt wird meine Lebensversicherung fällig. Hier kann ich dann entscheiden, ob ich die Lebensversicherung zur Tilgung nutze, oder das Darlehen weitere 3 1/2 Jahre bis zur Volltilgung bediene.
Im Vergleich zu o.a. Angebot spare ich über die gesamte Laufzeit (bis zur bezifferten Restschuld) ca. 21.000 EUR Kosten, zahle aber auch ca. 11.000 EUR mehr ein. Es ist also um ca. 10.000 EUR günstiger.
Achso, das große Bankdarlehen bieten bei einer um ein Jahr längeren Zinsbindung den Sollzins der KfW im 124 Programm. Das kleinere Darlehen ist bei einer um ein Jahr längeren Zinsbindung sogar deutlich günstiger als die KfW.
Sie rechnen leider völlig falsch, bei Mehrzahlungen können sie nicht einfach die Summe abziehen, sondern mussem dem anderen Modell Zinsersparnisse entgegen bringen, bzw. in Abzug bringen. Denn eine Mehrleistung erhöht die Tilung, entsprechend sind weniger Zinszahlungen zu leisten, das macht, das zeichnet die Annuität aus!!
Hören sie mit den Auffüllungen und Bausparmodellen auf! Wenden sie sich an einen Profi und lassen ihre Finanzierung vernünftig berechnen, jedes Gespräch mit diesen Bausparvertretern, verfechtern der Bausparmodelle in Form von Vorausdarlehen/Zwischendarlehen und Aufülldarlehen lässt ihr Gespür für die geeignete Baufinanzierung schwinden.
Ich habe mich wohl im Fazit nicht detailliert genug ausgedrückt. Selbstverständlich habe ich genau das bei der VBerechnung berücksichtigt. Meine "Mehrzahlungen" führen zu einer Ersparnis von ca. 21.000 EUR "Kosten" u.a: in Form von Kosten. Dies führt zu einer geringeren Restschuld zu einem früheren Zeitpunkt.
Und an dieser Stelle erneut die Frage in Ihre Richtung:
Wie soll denn ein Modell aussehen, dass mich nach 24 Jahren und 2 Monaten auf eine geringere Restschuld von 52.000 EUR bringt, bei einer garantierten monatl. Annuität von < 1.250 EUR? Bzw. wie soll ein Modell aussehen, dass 310.000 EUR mit einer garantierten monatl. Annuität von < 1.250 EUR nach 27 1/2 Jahren auf 0 EUR tilgt? Als Anreiz: das bedeutet mind. einen garantierten effekt. Jahreszins von < 1,94 % für 27 Jahre.
Btw., das nun vorliegende Modell stammt von einer Bank, nicht von einem "Bausparvertreter" ... ;-)
Edith: musste den effekt. Jahreszins korrigieren, nachdem ich mir gerade einen Tilgungsplan in Excel gebastelt hatte ... ;-)
Meinungen zu Baufinanzierungsangebot?
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