gerne hätte ich eine Einschätzung zu unserem Vorhaben.
Wir sind eine Familie mit 4 Kindern aus Bayern und haben vor 5 Jahren ein älteres Haus (BJ1950) gekauft, da dieses nur 120.000 EUR gekostet hat. Nun hat sich die Arbeitssituation geändert und auch mein Einkommen.
Folgende Vorraussetzungen:
3.800 EUR Nettoeinkommen Ich X13 (zzgl. Bonus)
350 EUR Netto Ehefrau (20 Stunden/Monat, noch in Kindererziehungszeit)
797 EUR Kindergeld
Unsere Fixkosten (incl. Finanzierungsrate) liegen bei 2.300 EUR/Monat.
Lt. Haushaltsbuch benötigen wir ca. 1.400 EUR im Schnitt für unsere monatlichen flexiblen Kosten.
Nun haben wir in Thüringen ein günstiges Grundstück angeboten bekommen (650qm voll erschlossen für 25.000 EUR) und überlegen, ob wir neu bauen sollten ?
Kosten für ein 185qm Haus lägen ersten Infos nach bei ca. 250.000 EUR.
Das alte Haus würden wir vermieten, sollte ca. 700 EUR kalt einbringen, Verkauf würde evtl. 100.000 EUR ergeben.
Eigenkapital besteht derzeit nichts, "nur" 4 Rentenveträge (2x Riester für mich + 1 fondgebunden für mich und 1 x Riester für meine Frau) mit ca. 40.000 EUR Guthaben.
Bei nur 1 Verdiener (auch wenn du gut verdienst) finde ich es sehr risikoreich, so viele Schulden zu haben. Ingesamt wären das dann ja rund 400.000 Euro.
Außerdem sind 185 qm sehr groß. Wenn die Kinder mal ausziehen wollen, sitzt du da in einem Riesenhaus mit 3-4 Hobby/Lagerräumen. Verkaufen könntest du dann nur mit Verlust, da es dir bis dahin noch nicht gehören wird und weil die Lage jetzt auch nicht unbedingt eine große Wertsteigerung verspricht (das schlussfolgere ich jetzt einfach mal daraus, dass das Grundstück nur 25tEUR kostet und in Thüringen ist).
bitte auch bedenken: (ich kann nur empfehlen, sich in Hausbau-Foren mal zu erkundigen, wie realistische Preisschätzungen aussehen)
Haus 185 qm ohne Keller ohne Außenanlagen ohne Küche ohne Nebenkosten ist wohl eher 300.000€ als 250.000€. Plus 40.000€ Nebenkosten, + Außenanlagen, + Küche, + Umzugskosten etc. Macht in Summe, ohne Grundstück, sicherlich > 350.000€ in dieser Größenklasse, und dann reden wir sicherlich noch nicht von "alles fertig".
Bitte nicht "Katalogpreisen" oder ersten Rechnungen von Bauträgern/Fertighausanbietern etc. vertrauen
Bei dem nicht all zu hohen Familieneinkommen würde ich persönlich davon abraten, ganz ohne Eigenkapital, auch wenn dir hier die Finanzberater alles so hin drehen werden, dass es gut aussieht und passt. Solltet ihr euer jetzigen Haus verkaufen können und hätte danach, abzüglich Restschuld, 100.000€ Eigenkapital übrige, sieht die Welt natürlich anders aus, das konnte ich bis jetzt nicht ganz heraus lesen. Wäre mit dem Einkommen immer noch ein vorhandenes Risiko, aber eventuell darstellbar.
Hört doch mal auf die Diskussion auf die Hauspreise zu lenken. Woher wollt ihr wissen dass das Haus so und so viel kosten muss? Thüringen ist nicht Baden Württemberg! Zu dem schreibt vertriebsmensch "nach ersten Abschätzungen", was wohl darauf schließen lässt hier noch konkreter zu rechnen.
Als erstes fällt mir auf dass du 2 Riester hast, warum??? Als zweites dass die Labo schon mal bewilligt hat, da ihr 4 Kinder habt und dein Einkommen nicht ganz so hoch ist, zu dem deine Frau derzeit aufgrund der Kindererziehung nicht viel beisteuern kann, haltet ihr abermals der Einkommensberechnung bezüglich der Einkommensgrenzen stand. Das finde ich sehr förderlich und ist ein Argument, das Vorhaben - so es denn Sinn macht und gewünscht wird - jetzt zu realisieren.
Die Mieteinahmen geben zusätzliche finanzielle Liqudidität, bzw. Sicherheit, wenn gleich das Verhältnis 900 Euro Zins-, und Tilgungsleistung zu 700 Euro Einnahmen ungünstig ist. Die Tilgung schreitet viel zu schnell voran, dies ist bei anschließender Vermietung steuerlich ungesund. Das Nachrangdarlehen ist vom Abtrag zu hoch, weil zu kurze Laufzeit gewählt. Hier wäre der Zinssatz mal interessant zu erfahren.
Grundsätzlich tendiere ich aufgrund der Gesamtkonstellation zu der Empfehlung das Haus eher zu verkaufen als zu vermieten.
Alles in Allem aber halte ich ihr Vorhaben - auch wenn es das ein oder andere noch genau zu bedenken gibt - für gesund und realisierbar.
...Die Mieteinahmen geben zusätzliche finanzielle Liqudidität, bzw. Sicherheit...
Bis man an den falschen Mieter gerät. Seine Finanzierung auf Mieteinnahmen zu stützen ist grob fahrlässig. Muss ja nichtmal ein Mietnomade sein, reicht doch wenn er/sie die Wohnung versaut und dann auszieht. Kein neuer Mieter, daber dafür Sanierungs- und Anwaltskosten. Die zahlt man natürlich gerne, wenn man dann noch 2 Kredite i.H.v. fast einer halben Million und dazu 4 Kinder hat, die man versorgen muss....
Hört doch mal auf die Diskussion auf die Hauspreise zu lenken. Woher wollt ihr wissen dass das Haus so und so viel kosten muss? Thüringen ist nicht Baden Württemberg! Zu dem schreibt vertriebsmensch "nach ersten Abschätzungen", was wohl darauf schließen lässt hier noch konkreter zu rechnen.
Weil es der ABSOLUT zentrale Punkt ist. Es macht einen riesen Unterschied, ob man mit 300.000€ oder 400.000€ finanzieren muss. Aber ernsthaft, muss ich das jemandem echt erzählen, dessen Business Finanzierungen sind? Und die meisten Menschen, die sich noch nicht mit Baupreisen auseinander gesetzt haben, sind erstmal leichtgläubig, was Preise angeht. Das kann man natürlich niemandem vorwerfen, aber genau aus diesem Grund MUSS es angesprochen werden. Auch wenn Thüringen mit Sicherheit nicht das teuerste Fleckchen in Deutschland ist, auch hier bezahlt man nicht mal kurz 30% weniger für ein Haus....
Um es nochmal ganz neutral zu sagen: Gehen Sie ins Hausbau-Forum und erkundigen Sie sich bitte nach realistischen Preisen. Auch für Thüringen werden Sie feststellen, dass die Preise weit weit die 250.000€ übersteigen, die hier genannt wurden (all-inclusive ohne Grundstück für ein Haus der Größe 185 qm). Fragen Sie dort auch direkt nochmal zum Thema Finanzierung dieser Größenklasse mit ihrem Gehalt. Dort sind die Antworten (haltbwgs) neutral, im Gegensatz zu hier, wo ein reines Verkaufsinteresse besteht und mit jedem Gehalt jede Summe finanzierbar ist, natürlich gesund und ohne jedes Risiko.
.... und wenn dann noch der Mond auf die Erde fällt...
Ich habe meine Empfehlung ja ausgesprochen, lieber verkaufen aufgrund der Gesamtkonstellation!
Zu schreiben, dass man die Finanzierung auf Mieteinnahmen stützt ist ja völliger Quatsch, dafür gibt es genügend andere Einnahmen hier.
Zu bedenken ist ein Mietausfall alle mal, hält mich aber nicht davon ab von einer gesunden Ausgangsbasis zu sprechen!
Reserven, die teilweise aber eingesetzt werden müssen, sind in Form der Riesterverträge ja da. Hier gilt es abzuwägen, Riester zu halten und in einer Bruchbutze zu hausen, oder ein neues zu Hause zu planen, welches in den kommenden Jahren keine Kosten für Reparaturen verursacht und den Wohnkonfort zu steigern, ebenso den Wert des Sachwertes.
Weil es der ABSOLUT zentrale Punkt ist. Es macht einen riesen Unterschied, ob man mit 300.000€ oder 400.000€ finanzieren muss. Aber ernsthaft, muss ich das jemandem echt erzählen, dessen Business Finanzierungen sind? Und die meisten Menschen, die sich noch nicht mit Baupreisen auseinander gesetzt haben, sind erstmal leichtgläubig, was Preise angeht. Das kann man natürlich niemandem vorwerfen, aber genau aus diesem Grund MUSS es angesprochen werden. Auch wenn Thüringen mit Sicherheit nicht das teuerste Fleckchen in Deutschland ist, auch hier bezahlt man nicht mal kurz 30% weniger für ein Haus....
Um es nochmal ganz neutral zu sagen: Gehen Sie ins Hausbau-Forum und erkundigen Sie sich bitte nach realistischen Preisen. Auch für Thüringen werden Sie feststellen, dass die Preise weit weit die 250.000€ übersteigen, die hier genannt wurden (all-inclusive ohne Grundstück für ein Haus der Größe 185 qm). Fragen Sie dort auch direkt nochmal zum Thema Finanzierung dieser Größenklasse mit ihrem Gehalt. Dort sind die Antworten (haltbwgs) neutral, im Gegensatz zu hier, wo ein reines Verkaufsinteresse besteht und mit jedem Gehalt jede Summe finanzierbar ist, natürlich gesund und ohne jedes Risiko.
Ich halte es für vermesen auf eine Frage bezüglich der Finanzierbarkeit damit zu antworten, den Threadersteller damit zu begegenen, wie dumm er doch sei, weil alles grundsätzlich zu teuer ist, zu günstig angeboten wird, teurer wird usw.
Reine Spekulationen, erst einmal - ohne den Menschen zu kennen - gibt er einen Parameter vor, auf den es entsprechend seiner Frage zu antworten gilt. Alles andere führt dazu, dass man dann Eventualitäten rauskramt, die der Threadersteller ohnehin schon bedacht hat oder bedenkt. Dann fällt wirklich in jedem Detail immer gleich der Mond auf die Erde.
Aber auch in diesem Thread noch mal für die neuen Teilnehmer: Natürlich gilt es alles im Detail dann zu hinterfragen, wir es ernst. Eine Finanzierungszusage erwartet der TE nicht, vielmehr Orientierung, ob die Finanzen grundsätzlich ausreichen können. Alleine dieser Informationsbedarf zeigt mir schon, dass der TE ganz sicher nicht blauäugig in dieses Unterfangen rein geht, das zeigt schon mal mit welcher Einstellung er an diese Sache ran geht.
Und noch was: Es ist ein Unterschied ob ich jemanden auf erhöhte Preise oder den Gefahren der Verteuerung hinweise, oder ob ich das als gegeben setze, um deswegen oder damit zu empfehlen, von dem Vorhaben Abstand zu nehmen.
.... und wenn dann noch der Mond auf die Erde fällt...
Zitat von noelmaxim
Ich halte es für vermesen auf eine Frage bezüglich der Finanzierbarkeit damit zu antworten, den Threadersteller damit zu begegenen, wie dumm er doch sei, weil alles grundsätzlich zu teuer ist, zu günstig angeboten wird, teurer wird usw.
Interessante Argumentation. Hat man nix vernünftiges zu sagen, einfach mal Phrasen raushauen und Sachen verdrehen. Als Tipp: Man muss nicht jedem Klischee eines Finanzvermittlers gerecht werden, ....
Ich kann dem Threadersteller nur den Tipp geben, sich auf neutralem Boden neutrale Meinung zu holen, weder noelmaxim noch mir zu glauben, und schon gar nicht auf irgendwelche unseriösen private Nachrichten hier übers Forum zu antworten. Es kann durchaus darstellbar sein (vielleicht bissl kleiner Bauen, Eigenkapital aus Hausverkauf etc.), aber das sollte von neutralen Personen überprüft werden.
ich sehe das Vorhaben anhand der genannten Daten durchaus auch als realistisch an (wie genau, welcher Einsatz an Eigenmitteln, Verkauf oder Erhalt des bestehenden Objektes, sprich Finanzierungskonzept sollte der Fragesteller natürlich mit einem für Ihn passenden Berater besprechen). Ob es am Ende des Tages dann vernünftig darstellbar ist, hat ja bisher auch niemand gesagt.
Selbstverständlich gibt es fast immer gewisse finanzielle Risiken (evtl. mal ein Jobwechsel / Verlust, Berufsunfähigkeit, zeitweise Mietausfälle, Entwicklung Immobilienpreise, Zinsänderungsrisiken, generelle Änderung der Lebenssituation, etc.). Wenn jedoch stets nur die Risiken betrachtet werden würden, dürfte nahezu niemand sich mit dem Kauf / Bau eines Hauses beschäftigen (Ausnahme Barzahler oder vielleicht Beamte auf Lebenszeit, aber auch für die bestehen "Lebensrisiken"). Ziel muss es doch sein die Finanzierung so aufzustellen, dass bei einem Eintreten von Änderungen die Finanzierung möglichst weiterhin für den Eigentümer tragfähig bleibt (zumindest für einen möglichst langen Zeitraum).
Alleine schon das jemand in einem Forum vorab eine Einschätzung haben möchte, spricht für mich für eine grundsätzlich vernünftige Herangehensweise. Wenn sich für den Fragesteller in weiteren Gesprächen z.B. mit dem Haushersteller herauskristallisiert, dass die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt werden, kann ja z.B. auch eine Nummer kleiner gebaut werden. Ich würde mir nicht anmaßen (ohne weitere Informationen) zu beurteilen, ob das Bauvorhaben von den Kosten deutlich zu gering geschätzt ist (klar hören sich Teuro 250 für 185qm erstmal wenig an) oder wie sich der Immobilienwert in der entsprechenden Region in den nächsten 20 Jahren entwickeln wird.
2 Riesterverträge für mich, da sich über die Jahre mein Einkommen erhöht hat, wurde der 2. abgeschlossen um die max. Förderung zu erzielen.
250.000 EUR (erste Schätzung vom Architekten, nicht von einer Baufirma/Hausanbieter) sind mit Bodenplatte (wir haben jetzt einen großen Keller und finden den eigentlich unnötig, also aus Erfahrung werden wir darauf verzichten) zzgl. natürlich Außenanlagen. Da wir hier bei unserem jetztigen Haus schon mal das ganze Programm gefahren haben mit Garten & Co. wissen wir in etwa in welchem Zeitraum wir das schaffen können.
Das alte Haus verkaufen wäre auf jeden Fall die sicherste Sache. Müsste man halt mal schauen......
185qm wäre von der Planung her das Optimum, kleiner ginge auch mit Abstrichen.
Sie können für sich gerne in Anspruch nehmen, ihnen nicht zu vertrauen. Ich aber lege großen Wert darauf, das man mir dieses entgegen bringt.
Kurzer Hinweis noch, dieses Forum ist das wohl anerkannteste Finanzierungsforum derzeit, weshalb wollen sie ihn für Informationen von diesem Forum wegleiten? Neutral, unabhängig, begleitet durch publizierende Fachleuten - in meiner oder durch meine Person auch noch transparent- was wollen sie mehr?
Oder sind ihnen Indizien bekannt, die die Unabhängigkeit, Neutralität und Transparenz in Frage stellen?
@nexttry
Sie können für sich gerne in Anspruch nehmen, ihnen nicht zu vertrauen. Ich aber lege großen Wert darauf, das man mir dieses entgegen bringt.
Natürlich, sie leben davon, dass man ihnen vertraut.
Zitat von noelmaxim
Kurzer Hinweis noch, dieses Forum ist das wohl anerkannteste Finanzierungsforum derzeit, weshalb wollen sie ihn für Informationen von diesem Forum wegleiten? Neutral, unabhängig, begleitet durch publizierende Fachleuten - in meiner oder durch meine Person auch noch transparent- was wollen sie mehr?
Schönes Marketing-Blabla... anerkannteste von wem? Ich habe kein Interesse ihn wegzuleiten, ich habe auch kein Interesse an ihm zu verdienen. Meine Motivation ist lediglich, mich kurz auf der Arbeit durch ein wenig Forenaktivität abzulenken und dabei möglichst nicht etwas komplett sinnloses zu tun.
Zitat von noelmaxim
Oder sind ihnen Indizien bekannt, die die Unabhängigkeit, Neutralität und Transparenz in Frage stellen?
Puh, da ich selber nen Finance-Studium habe, selber gerade am Bauen bin und mich ausgiebig mit dem Thema Finanzierung auseinandergesetzt habe, viel in "neutralen" Foren lese, .... Ja, wer sich mal diverse Threads mal so in diesem Forum anguckt, der findet diverse Indizien, dass es hier alles andere als Unabhängig/Neutral zu Werke geht. Ich bin ja bei weitem nicht der einzige, der sie in vergangenen Threads auf die teils unmöglichen Empfehlungen hingewiesen hat.
Aber genug gewarnt, jeder ist seines Glückes Schmied, es gibt genug andere Quellen im Netz, bei denen man sich über diverse Sachen wie realistische Baupreise, Nebenkosten, Risiken informieren kann. Ich bin aus dem Thread raus und überlasse Ihnen das letzte Wort.
Bin nur Immobilien Investor und kein "Finanz bzw. Immo Makler, ebenso komme ich aus der Selbstständigkeit ... Handelsvertreter - Importeur - Baustoffhändler und heute Privatier und Investor wenn auch nur ein ganz kleiner.
Habe selbst Finanzierungen in Mio Bereich laufen daher meine wichtigste Frage ! Homeoffice und plötzlich deutlich höheres Einkommen dazu "Vertriebsmensch" Provisionsabhängig ? Da stellt sich hier keinem der Profis die Frage nach der Einkommensnachhaltigkeit ? Als sicheres Beamteneinkommen vielleicht aber mit einem Risiko Einkommen (Provisionen) sieht die Sache mal ganz anders aus. Also Frage : Wie entsteht das Einkommen und wie nachhaltig für die nächsten 20 Jahre ist es zu bewerten ?
LG Gradius
PS: Bei 100.000 und nachhaltig 700 netto Kaltmiete pm. in akzeptabler Lage(nicht besonders nur ordentlich) hätte ich Kaufinteresse !
Steht da doch "verkaufen oder vermieten" Wenn es vermietbar ist (evtl. auch nach Renovierung) hätte ich bei 700 KM pm. und 100k Kaufpreis = 8,4% Brutto vor Kosten echtes Kaufinteresse
Neubau bei laufender Immofinanzierung
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Zitat von noelmaxim