Darlehensvertrag mit abweichendem eff. Jahreszins gegenüber Darlehensangebot - warum?

Danke für die schnelle Rückmeldung! Das hätte ich auch erwartet, dass der Vermittler das erklären kann. Konnte er aber leider nicht...

Jetzt müssen Sie mir aber mal auf die Sprünge helfen, wo Sie die 70 € hergenommen haben!?!?

Wenn ich die Abschluss gebühr in Höhe von einmalig 1.670 € (= 1%) berücksichtige, ergibt sich daraus zwar ein schlechterer Zinssatz, aber bei weitem nicht um 0,49 %. Da müssen noch andere Komponenten eingerechnet sein. Eine Kontoführungsgebühr gibt es nicht.

Das ist der effektive Zinssatz über die gesamte Laufzeit, sprich inkl. der Bauspardarlehensphase nach 15 Jahren.

Ich finde es mehr als bedenklich dass ihr Berater genauso wenig Ahnung hat wie sie als Laie. Wie das der Partner des Vertrauens bei einer Lebensentscheidung werden kann erschließt sich mir nicht, ungeachtet der Tatsache dass mir der Zinssatz einfach zu hoch erscheint, von der Unflexibilität der Finanzierungsform ganz zu schweigen.

Zitat von C. Andreas

Verstehe ich das richtig, dass Sie 15J fest gemacht haben bei der Bank und in diesen 15J nur die Zinsen bedienen oder tilgen Sie auch direkt in das Bankdarlehen?

Es handelt sich wie gesagt um eine Festhypothek mit 15 Jahren Laufzeit, so dass anfangs nur die Zinsen gezahlt werden und Sondertilgungen in Höhe von 5 % vorgenommen werden können. Die Tilgung erfolgt nach 15 Jahren durch das Bauspardarlehen. Mit dieser Kombination konnten wir eine geringere Zinslast erzielen als mit anderen Angeboten mit einem klassischen Annuitätendarlehen.

Zitat von noelmaxim

Das ist der effektive Zinssatz über die gesamte Laufzeit, sprich inkl. der Bauspardarlehensphase nach 15 Jahren.

Diese Auskunft habe ich inzwischen auch auf erneute Nachfrage von unserem Ansprechpartner erhalten.

Zitat von noelmaxim

Ich finde es mehr als bedenklich dass ihr Berater genauso wenig Ahnung hat wie sie als Laie. Wie das der Partner des Vertrauens bei einer Lebensentscheidung werden kann erschließt sich mir nicht, ungeachtet der Tatsache dass mir der Zinssatz einfach zu hoch erscheint, von der Unflexibilität der Finanzierungsform ganz zu schweigen.

Ich habe es geahnt, dass ein solcher Kommentar kommen würde... Der Berater hat während der Beratungsgespräche und Angebotserstellung einen sehr kompetenten Eindruck gemacht. Das Angebot haben wir zudem von Freunden, die im Bereich Baufinanzierung in Banken tätig sind, gegen checken lassen und keine Bedenken zu hören bekommen. Also, alles gut soweit!
Es ist halt für uns nicht nachvollziehbar, weshalb der eff. Jahreszins für die Gesamtlaufzeit nicht schon im Angebot so ausgewiesen wird. Das war bei anderen Angeboten, die wir parallel eingeholt haben, jedoch ähnlich...

Zitat von C. Andreas

Wenn dem so sei, dann ist es aber nicht 2,14% eff. auf 15J sondern 2,14% auf 15J + Bauspardarlehen, also wahrscheinlich 25-28J Laufzeit. Also so schlecht ist das nicht, zumal man im Bauspardarlehen ja jederzeit ablösen kann.

Genau, wir haben eine Zinssicherheit bis zur Tilgung des letzten Euro. Und 2,14 % für eine Zinsbindung von 25 Jahren können nicht so schlecht sein.

Sind sie sich sicher, dass sie in der Hypothek direkt tätigen dürfen? Es sind wohl eher Sonderzahlungen in das Bausparkonto erlaubt. Diese Sonderzahlungen sind eine Mogelpackung. Gibt in dem BSV weniger Zinsen als sie in der Hypothek zahlen und wenn weniger Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird und sich dadurch die Tilgungszeit des Bauspardarlehens verkürzt, steigt der Effektivzins.

Reicht die monatliche Besparung für die Zuteilung des Bausparvertrages nach 15 Jahren?

Hier die Antwort, die ich heute erhalten habe:

"...in den Effektivzinsen sind seit Wokri nun alle Kosten ( auch fremde wie Notarkosten, Wohngebäudeversicherung etc. ) enthalten. Die fremden Kosten werden übrigens pauschal angesetzt.
Bei einer Festhypothek ist auch die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag drin, sowie auch die Angabe des Kombizinses ( Vorfinanzierungsphase und Bauspardarlehen )."

Ja, wir haben tatsächlich eine Sondertilgungsoption in Höhe von bis zu 5% und haben das bei Angebotserstellung und nach Erhalt des Vertrags noch einmal gesondert hinterfragt.
Sonderzahlungen in den BSV sind ebenfalls möglich.
Wir zahlen monatlich ca. 226 € Zinsen und besparen parallel den BSV mit 475 €, so dass nach etwas mehr als 15 Jahren das Bauspardarlehen i.H.v. 80.700 € ausgezahlt wird. Das ist aus unserer Sicht alles stimmig.

Wie hoch ist denn das Darlehen? Wie hoch der Kaufpreis, bzw. der Beleihungswert?

Äußerst ungewöhnlich dass bei solch einem Modell Sondertilgungen zugelassen sind.

Kaufpreis 248.000

davon
1. Festdarlehen/BSV 167.000
2. KfW 50.000

Ich bin ebenfalls der Meinung, dass der Effektivzins in Höhe von 2,14% für eine Laufzeit von 25 Jahren durchaus marktfähig ist (natürlich ein Stück weit abhängig vom Beleihungsauslauf). Das jährliche Sondertilgungsrechte + das gesetzliche Kündigungsrecht nach BGB (nach 10 Jahren und 6 Monaten) geben zusätzlich ein hohes Maß an Flexibilität.

Wenn jetzt noch der Tilgungsbeitrag für das Bauspardarlehen nach 15 Jahren passt, sehe ich aus der Ferne wenig Gründe die gegen das Angebot sprechen.

50% Ansparung in 15 Jahren für den BSV ?? Ich meine das geht das günstiger mit einem anderen Tarif.

Wir haben einen Sollzins von 1,60 % für das Festdarlehen und 1,25 % für das Bauspardarlehen. Da kann nicht mehr so viel Spielraum nach unten sein. Klar geht es immer bei irgendeinem Anbieter noch ein paar Euro oder 0,1 % günstiger, aber ich habe leider nicht die Zeit, mich wochen- oder monatelang mit solchen Dingen neben dem Job intensiv zu beschäftigen.

Vielen Dank für die zahlreichen Beiträge! Die Ausgangsfrage hat sich nun schon weitestgehend geklärt. Mir stellt sich nur noch die Frage, warum so ein Gesamteffektivzins nicht schon im Rahmen der Angebotserstellung transparent gemacht werden kann? Fehlen dafür den Beratern tatsächlich die Tools in der EDV oder wird es schlicht nicht gerechnet, weil die Effektivzinsen dann nicht mehr so attraktiv erscheinen könnten?

In unserem Fall war ein Effektivzins von 1,65 % für das Festdarlehen ausgewiesen, jedoch keine Angabe zum Mischzins inkl. BSV. Und bei anderen Anbietern habe ich auch stets die Auskunft bekommen, dass ein Gesamteffektivzins für Darlehen + Bausparer nicht berechnet werden kann....

Sie haben ja die Experten konkret befragt, da möchte ich als dieser auch konkret antworten. Möglicherweise ist die Inkompetenz den Mischzins für den Verbraucher zu berechnen der einzige Makel, glauben tue ich das aber nicht. Ich halte es als bedenklich, wenn man ihnen dieses im Zuge der Angebotserstellung nicht berechnet. Bei diesen Modellen sollen die Vorfinanzierungszinsen den Verbraucher locken, das Modell als solches wird dem Verbraucher aber selten einem reinen Annuitätendarlehen gegenüber gestellt, zu dem nicht konkret verdeutlicht.

15 Jahre Zinsfestschreibung mit sehr hohen Tilgungsraten in den BSV sind bei Ihnen unnötig, dies um einen Darlehenszins von 1,25 % zu erzielen. Somit liegt sehr lange Kapitel schlechter verzinst im BSV als sie Zinsen für die Hypothek zahlen. Diese Zeit kann mit einem schneller zu zuteilenden BSV verkürzt werden, die 1,6 % für 15 Jahre fest halte ich für marktüblich, aber der BSV ist nicht sinnvoll ausgewählt, in sofern ergeben sich günstigere Konditionen, will man dieses Modell wählen.

Sie liefern das Argument ja selbst, sie wollen sich neben ihrer Arbeit nicht wochenlang mit dem Thema beschäftigen, da müssen sie aber ganz klar erwarten dürfen, das man sie komplett aufklärt und die Kosten darlegt, dies ist nicht geschehen. Leider muss ich dann als Experte vermuten, daß noch weitere Unklarheiten in dem Angebot stecken, zumindest zeigt das meine Erfahrung.

Wenn das Modell für sie verständlich ist, sie es nachvollziehen und kalkulieren können, dann soll der Schuh ja passen, aber ich sehe erhebliche Optimierungsmöglichkeiten, natürlich muss man diese nicht nutzen, immerhin aber informieren sie sich hier im Forum aber.

Schaut man sich die Historie u. a. hier im Forum an, stellt man fest, dass insbesondere diese Modelle die Modelle sind, wo der Verbraucher nach längerer Zeit feststellen vieles nicht gewusst zu haben, einiges nicht genannt und benannt bekommen zu haben. Veränderte Lebenssituationen - wo die Unflexibilität dieses Modells zum Tragen kommt - mal aussen vor gelassen. In den ersten 10 Jahren machen sie mit dem Modell ein ganz schlechtes Geschäft, unnötig, denn die 1,60% wiegen die Nachteile nicht auf, die sind marktüblich, die viel zu hohen Einzahlungen in dem BSV tragen zu weiteren negativen Auswirkungen bei.

Zuletzt noch, es geht nicht darum aus den 1,6% eine 1,55 % raus zu kitzeln, das Modell und die Aufstellung innerhalb des Modells geben mir zu denken, als Experte muss ich das leider so anmerken.

Mir stellt sich zum Schluss die Frage, ob sie Landesfördernittel ihrer Investitionsbank in die Überlegungen mit einbezogen haben, denn die Eigenkapitalsquote passt ja, zu dem hinterfrage ich nach wie vor die Sondertilgungsoption in der Hypothek.