ich würde gerne wissen, wie dieser Fall zu bewerten wäre:
A besitzt für seine Immobilie einen Darlehensvertrag mit dinglicher Sicherheit bei Bank H i. H. v. 85.000. Dieser ist an einen gesplittetend Bausparvertrag mit der Kooperationsbausparkasse L gekoppelt. Das heißt das Darlehen wird nicht als Anuität getilgt, sondern alle paar Jahre eine Splitung des Bausparvertrags zur Tilgung genutzt. Sowohl der Bausparvertrag (selbe Höhe wie das Darlehen bei H) als auch zwei Grundschuldeintragungen (45.000 und 70.000 Euro = 115.000 Euro) sind als Sicherheiten hinterlegt.
Nun möchte A diesen Vertrag nach 10-jähriger Laufzeit bald kündigen und hat schon jetzt ein Angebot über 70.000 Euro einer anderen Bank V erhalten. A plant nun dieses Angebot zu nutzen, um mögliche Sonderzahlungen sowohl für das Darlehn bei H als auch für ein Bauspardarlehen aus einem Splittungsteil bei L zu leisten. Bei Bausparkasse L bestünde keine weitere Darlehensrestschuld, die Restschuld bei H läge dann bei 50.000 Euro. Diese Summe möchte A auf dem Bausparvertrag bei L einzahlen lassen. Denn dieser ist als Sicherheit im Darlhensvertrag von H hinterlegt und daher wäre, so die Meinung von A, die Kreditsicherung gegeben und die Grundschulden müssten freigestellt werden (um schon jetzt das Darlehen von Bank V zu erhalten).
In der "Zweckerklärung für Grundschulden", die A mit dem Darlhensvertrag bei Bank H unterschrieb, heißt es dazu: " Die Bank ist schon vorher auf Verlangen zur Freigabe verpflichtet, soweit sie die Grundschuld(en) nach Grundsätzen ordnungsgemäßer Kreditsicherung zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigt."
Bank H argumentiert, die Freigabe der Grundschuld sei auf keinen Fall möglich, da diese für den Darlehensvertrag obligatorisch wäre. A sieht dies anders. Wer ist im Recht?
H hat Recht, selbst wenn das Geld in Form von Guthaben in einem abgetretenen BSV vorhanden ist, sie muss der Pfandfreimachung nicht zustimmen!
Wer hat ihnen dieses konstruse und völlig unsinnige Konzept empfohlen? Wofür wollen die den Bausparvertrag auffüllen? Lösen sie alles komplett ab, ggf. mit einem Darlehen mit Sofortauszahlung für das auslaufende bzw. zu kündigende Darlehen und ein Forwarddarlehen, welches ausgezahlt wird, wenn es ablösbar ist.
Die Zweckerklärung für Grundschulden sagt doch aber etwas völlig gegensätzliches aus?! Gibt es hierfür einschlägige Quellen?
Der BSPV wird aufgefüllt, da dieser sowieso der Tilgung des Darlehens dient, bereits als Sicherheit hinterlegt und abgetreten ist. Das neue Darlehen liegt im Zinssatz geringfügig über der Guthabensverzinsung des BSPV, womit kalkulatorisch der Aufschlag des Forwards entfallen und eine sofortige Anschlussfinanzierung mit gesichertem Zinssatz gegeben ist. Eine Sofortablösung wäre mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden, eine Teilablöse der Sondertilgung bei H sowie der Soforttilgung bei L wäre aufgrund der Höhe der Zahlungen nicht möglich.
Sie nehmen ein Darlehen auf um einen Bausparvertrag aufzufüllen, ok, aber warum wird der sofort zugeteilt? Sie schreiben ja sofortige Anschlussfinanzierung. Da passt doch was nicht. Zuteilung dauert doch dann noch, oder???
Wer sagt denn dass sie eine VFE zahlen müssen? Ggf. und sehr wahrscheinlich können sie ihr Vorfinanzierungsdarlehen noch widerrufen. Haben sie das schon prüfen lassen?
Die Zuteilungreife erfolgt mit diesem eingezahlten Betrag im Aug. 2017. Nach Kündigung des Darlehens bei H wird dieses Ende August 2017 nach 10 Jahren + 6 Monaten fällig. Es ist ein Sperrvermerk hinterlegt, sodass das Bausparguthaben nicht ohne die Zustimmung von H verwendet werden kann. Daher ist dieses Konstrukt nicht "0815", jedoch tauglich, um das geplante Vorhaben für den Darlehensnehmer kostengünstig zu realisieren - es scheitert anscheinend lediglich an der Freigabe der erstrangigen Grundschuld (eine nachrangige Grundschuld i. H. v. 45.000 Euro könnte sogar bei H neben der Sicherheit des BSPV Guthabens verbleiben).
Die VFE wird fällig, da das Darlehen erst im Feb. 2017 kündbar ist. Was meinen Sie mit "Vorfinanzierungsdarlehen noch widerrufen"?
Na wenn der Vertrag aus 2007 ist, ist die Wahrscheinlichkeit dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist sehr hoch, entsprechend ist der Lauf der Frist nie in Gang gesetzt worden, sie haben bis 21.6.2016 damit noch das ewige Widerrufsrecht.
Ist denn gewährleistet, dass die Bausparkasse, bzw. der Bausparvertrag die Einzahlung auch annimmt, ist die Einmalzahlung/Auffüllung laut Vorausdarlehensvertrag zulässig?
Wie kommen sie auf die Idee, dass das Guthaben in dem BSV ausreicht, um die gleiche Sicherheit zu bieten wie die freizugebende Grundschuld? In der Regel entspricht doch die Bausparsumme dem Vorausdarlehen, was der eingetragenen Grundschuld gleich kommt? Irgendwo habe ich da noch ein Verständnisproblem.
Die Widerrufsbeleherung ist fehlerhaft, eine Kündigung ist erfoglt, die vom Kreditinstitut nicht akzeptiert wurde.
Die Einzahlungsmöglichkeit wurde von der Bausparkasse schriftlich bestätigt.
Die Restschuld beläuft sich nach Sondertilgung auf 50.000 Euro, das Guthaben des BSPV läge dann bei 50.000 Euro. Mehr Sicherheiten als 50.000 Euro dürfte die Bank nicht fordern.
Nochmals meine Frage, gibt es einschlägige Quellen für die Auffassung von Bank H?
Eine Kündigung ist auch völlig falsch, sie müssen widerrufen und natürlich erklärt die Bausparkasse den Widerruf für unwirksam. Damit geht es doch dann aber erst los, wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, muss ein Anwalt tätig werden, das ist doch der normale Lauf bei allem Widerrufern.
Wer hat die Widerrufsbelehrung geprüft? Haben sie eine Rechtsschutzversicherung?
Mit ihrer Idee kommen sie nicht weiter, die Bausparkasse muss die Grundschulden nicht freigeben, mich wundert es überhaupt, dass sie bei einem Vorausdarlehen bis zur Bausparsumme auffüllen dürfen, haben sie das schriftlich?
Wie gesagt, der Widerruf ist die Lösung, welche Bausparkasse ist es denn?
Es ist ein Widerruf erfolgt, dieser wurde abgelehnt. Die Sache hätte vor Gericht geregelt werden müssen. Eine RSV besteht nicht. Anwälte haben die Fallübernahme abgelehnt, weil die Laufzeit zu kurz war. Ich weiß aber absolut nicht, was dies genau mit meiner Frage zu tun hat.
Wie ich geschrieben habe, wurde das Auffüllen des BSPV schriftlich zugesagt. Bei der Herausgabe der Grundschuld geht es auch nicht um die Bausparkasse, die nach Tilgung des BSP-Darlehens sowieso keinen Anspruch mehr auf Grundschulden hätte. Eine Pauschalaussage "die Bank muss die Grundschuld nicht freigeben" hilft mir in diesem Fall nicht weiter. Wie bereits erörtert sagt m. E. die zitierte Zweckerklärung für Grundschulden genau das Gegenteil aus. Aus meiner Sicht entspricht dies sozusagen eine nachträgliche Übersicherung, sodass die Bank die Grundschulden freigeben muss.
Wenn sie das besser wissen, warum fragen Sie dann?
Natürlich muss die Bausparkasse nach Tilgung eines Bauspardarlehens die GS freigeben, aber das haben sie mit Auffüllung des BSV bis zur Bausparsumme ja gar nicht in Anspruch genommen, das ist mir doch klar.
Das Guthaben in dem BSV in Höhe des Vorausdarlehens berechtigt keineswegs die Freigabe der GS. Die Zweckerklärung stellt lediglich den Zusammenhang/die unmittelbare Verbindung zwischen der abstrakten Grundschuld zu dem Darlehen her. Sie haben eine Grundschuld, keine Hypothek. Bei einer Grundschuld bleibt die eingetragene Höhe immer erhalten, einer Freigabe der GS muss die Bausparkasse nicht zustimmen. Auch dann nicht wenn diese durch das Bausparguthaben doppelt besichert ist.
Daa ganze Konstrukt ist überfällig, mit einer fehlerhaften WRB und der Feststellung der Wirksamkeit können Sie das Darlehen ablösen, eine Laufzeit des Vorausdarlehens hat damit überhaupt nichts zu tun. Dann haben sie den falschen Anwalt. Wer hat denn widerrufen, sie oder der Anwalt? Ohne Anwaltschreiben geht nichts, ihr Beitrag liest sich so, als wäre der Anwalt nicht tätig geworden.
Weil ich mich in den Gesetzestexten hierzu nicht auskenne und eine Rechereche keine Ergebnisse gebracht hat. Nach meinem Rechtsverständnis benötigt die Bank die Grundschulden nicht mehr zur Absicherung wenn auf dem ebenfalls als Sicherung abgetretener BSPV die Restschuld in voller Höhe enthält. Es geht ja darum, dass das aktuell laufende BSPV-Darlehen komplett getilgt wird, die Grundschuld bei der BSPK also sowieso frei wäre. Für die Bank wären dann auf dem - sowieso für die Darlehenstilgung vorgesehenden BSPV - 50.0000 Euro hinterlegt, der zur Auszahlung gesperrt ist und lediglich zur Tilgung verwendet werden kann. Die Bank besitzt also zwei komplett gedeckte Sicherheiten i. H. v. 50.000 euro: den BPSV und die erstrangige Grundschuld (die nachranigige Grundschuld ist durch nachträgliche Übersicherung sowieso aktuell frei zu geben). Ich erkenne an den bisherigen Ausführungen nicht, warum sie diese behalten darf, denn normalerweise ist dem Verbraucher eine solche Übersicherung ja "nicht zuzumuten". Daher würde ich mich gerne weiter in die Thematik einlesen.
Das Konstrukt ist nicht überfällig, da die Neufinanzierung in den Startlöchern steht und abgenommen werden muss. Dies geht nicht, da die Bank die Herausgabe der Grundschuld verweigert.
Mit der Laufzeit des Vorausdarlehens hat dies sehr wohl etwas zutun, denn danach berechnet sich die VFE und diese dient i. d. R. als Ansatzpunkt für den Streitwert, welcher wiederum die Vergütung für den Anwalt bestimmt. Lassen Sie es mich so ausdrücken: Eine Kanzlei, hat mit eben der gleichen Wiederrufsbelehrung vor Gericht gewonnen. Das Urteil wurde für lange Zeit nicht rechtskräftig. Es wurde bei Gericht angefragt, ob bereits bekannt sei wann die Verhandlung in zweiter Instanz angesetzt sei. Hierfür sollte man dem Richter nachweisen, dass man überhaupt ein begründetet Interesse an dem Fall habe. Dies wurde getan und die Terminherausgabe verweigert, weil "man steckt in der selben Situation und möchte den Ausgang erfahren" nicht ausreiche. Die Kanzlei selbst verweigerte dann mit Begründung auf die Laufzeit die Übernahme und suggerierte zwischen den Zeilen, dass es auch im anderen Fall keine weitere Verhandlung vor Gericht mehr geben werde. Zwei weitere Anwälte lehnten den Fall ebenfalls ab, da solche Fälle mit dieser Bank ausschließlich vor Gericht ausgetragen würden und sich "dies nicht mehr lohne". Aber wie bereits gesagt: dies soll nicht das Thema hier sein.
Gliedern sie bitte mal die Grundschuldeinteragungen auf und benennen bitte die - scheinbar - 2 Darlehen mal. Ich entnehme ihren Schilderungen, dass es ein Bauspardarlehen (nach Zuteilung Bausparvertrag in der Vergangenheit) gibt und ein Vorausdarlehen, wo sie den Tilgungsbausparer mit Fremdkapital auffüllen wollen und für das Fremdkapital benötigen sie Grundschulden. Das Bauspardarlehen lösen sie mit Eigenmitteln ab oder ebenfalls mit dem Fremdkapital zusätzlich zu der Auffüllung?
Die Kanzlei selbst verweigerte dann mit Begründung auf die Laufzeit die Übernahme und suggerierte zwischen den Zeilen, dass es auch im anderen Fall keine weitere Verhandlung vor Gericht mehr geben werde. Zwei weitere Anwälte lehnten den Fall ebenfalls ab, da solche Fälle mit dieser Bank ausschließlich vor Gericht ausgetragen würden und sich "dies nicht mehr lohne". Aber wie bereits gesagt: dies soll nicht das Thema hier sein.
Für wem nicht mehr lohne? Entscheidend ist was sich für sie lohnt, nicht für die Anwälte. Einem aussergerichtlichen Vergleich - Ablösung ohne VFE/Verzicht auf Klage - stimmen ja mittlerweile - natürlich auch noch mal von der Schwere der Fehlerhaftigkeit der WRB - fast alle Banken zu, wird der Vergleich über einen Anwalt vorgetragen. Das würde sich für sie ja immens lohnen!
die Situtation verhällt sich genauso wie im Eingangspost geschildert und Sie haben es gut zusammengefasst. Es gibt Grundbucheinträge von 70.000 erstrangig und 45.000 zweitrangig. Es besteht ein "tilgungsfreies" Darlehen bei Bank H über 85.000 Euro , das über einen gesplitteten BSPV bei Bausparkasse L bedient wird. Das heißt der BSPV wird bespart und alle paar Jahre erfolgt eine Tilgung in Form von "Bausparguthaben + Bauspardarlehen" an Bank H. Von dort an besteht also das Darlehen von Bank H und das Bauspardarlehen von Bausparkasse L, es erfolgen neue Einzahlungen auf den nächsten Splittungsteil des BSPV und das BSPV-Darlehen wird getilgt. Eine "ganz normale Kombi-Darlehen" Situation. Der BSPV ist gesperrt / abgetreten und als Sicherheit im Darlehensvertrag bei H hinterlegt.
Restschuld bei H sind nach erster Tilgung nun 60.000 euro. Es kann nun eine jährliche Sondertilgung bei H genutzt und das komplette BPSV-Darlehen bei L abgelöst werden - beides mit dem Fremdkapital. Restschuld bei H dann 50000 Euro, Restschuld bei L dann 0 Euro. Mit dem Fremdkapital wird dann auch der BSPV auf eben besagte 50.000 Euro aufgefüllt.
Objektwert beläuft sich auf rund 250.000 Euro. Nach ein wenig rumlesen, frage ich mich, ob nicht von Anfang an eine Übersicherung bestand und falls ja, ob dies evt. in dieser Situation helfen würde oder müsste man hier mit 150% rechnen?
Es würde sich nicht überaus lohnenswert rechnen, da außergerichtlich das Anwaltshonorar auf jeden Fall selbst zu tragen wäre. Die Anwälte sagten natürlich es lohne sich für uns nicht, meinten aber für sich - auch das ist mir bewusst. Nur bringt es eben nichts, wenn man keinen Anwalt findet und nein diese Bank / Sparkasse trifft laut Aussage aller bisherigen Anwaltskontakte außergerichtlich keine Einigungen. Daher hatte mich die Anspielung bzgl. der nicht stattfindenen Zweitinstanz auch verwundert, aber nungut. Eine richtige Aussage dazu darf gar nicht erfolgen, da die Kanzlei ja gewiss Dinge unterschrieben hat...
Sorry, aber ihre ganzen Ausführungen bezüglich der Widerrufsbelehrungsthematik kann ich überhaupt nicht nachvollziehen. Überhaupt nicht und deckt sich überhaupt nicht mit mittlerweile 30 begleiteten Widerrufern bei den unterschiedlichsten Banken mit den unterschiedlichsten Stadien (gerichtlich/aussergerichtlich) und Vorgehensweisen. Zumal das ja eine WRB aus dem Jahre 2008 der Sparkassen sein muss.
Auch dieses Konstrukt mit Teilbausparsummenbildung und Zuteilung mit Teilablösung Vorausdarlehen, welchen Sinn haben diese Teilzuteilungen? Der Restvertrag fängt ja immer wieder bei null an, das entspricht ja absolut nicht der Bausparsystematik Habensaldensummen und Liegezeit!
Bei solch einem Wert dürfte der Vorrang auch überhaupt kein Problem sein, im Nachrang das Geld für die Auffüllung 1 1/2 Jahre aufzunehmen, zumal sie für die Auffüllung eine Grundschuld fast gar nicht bräuchten, denn sie können aus dem bereits abgetreten BSV eine Teilabtretung in Höhe der Aufüllung vornehmen, das wäre für die Bank die jetzt die Auffüllung und Teilablösung Bauspardarlehen vornehmen soll ebenfalls eine Sicherheit, eine weitere sich nach Ablösung des Bauspardarlehens die letztrangigen Grundschulden abtreten zu lassen!!
Ich bedanke mich! Aufgrund Ihrer Beharrlichkeit habe ich nochmal nach Urteilen geschaut und siehe da: das besagte Urteil wird nun als "rechtskräftig" geführt und es gibt ein Anerkenntnisurteil vom OLG von Ende 2015 für die selbe Sparkasse und gleiche Kanzlei. Warum diese unseren Fall dann nicht übernehmen wollte und meinte das Urteil würde nie rechtskräftig werden, ist mir schleierhaft. Es ist darüber nachzudenken den Widerruf neben der neuen Finanzierung kurzfristig nochmals aufzugreifen.
Bzgl. der Splittung: Ich weiß es nicht. Ich habe diesen Vertrag selbst nicht abgeschlossen und halte ihn auch für ein Ergebnis einer falschberatung, da die simple Tilgung des Darlehens nach meiner Rechnung sogar ein wenig günstiger gewesen wäre, auch wenn dieser BSPV anscheinend die Zinsstabilität verlängert.
Sie sehen also als Option den freien Nachrang mit 45.000 für die neue Bank zu nutzen und zusätzlich an diese den BSPV Teilabzutreten, sodass die 70.000 euro Grundschuld gar nicht benötigt wird?
Ja, Widerruf aufleben lassen und bei der Finanzierung für die Auffüllung den Nachrang besetzen, dabei die letztrangigen Grundschulden abtreten und Rest neu eintragen lassen, zudem - so es denn überhaupt notwendig ist - die Auffüllung in den BSV teilabtreten lassen, ggf. erspart man sich dadurch eine Neueintragung zur der Abtretung der nachrangigen Grundschulden.
[...] ggf. erspart man sich dadurch eine Neueintragung zur der Abtretung der nachrangigen Grundschulden.
verstehe ich das richtig, also lediglich den BSPV abtreten? Glaube kaum, dass das der neuen Bank reicht. Immerhin ist dieser ja ja durch die Sparkasse beantsprucht. Ich spreche mal mit denen. Dankeschön
Nee, letztrangige, freie Grundschulden abtreten. Es könnte ja sein dass diese nicht ausreichen, dann könnte man eine Teilabtretrung des aufgefüllten Guthabens aus dem BSV machen. Abgetreten an die bisherige vorauszufinanzierende Bank bleibt das Guthaben vor Einzahlung und alle weiteren Einzahlungen, lediglich die Auffüllung wird an die auffüllende Bank teilabgetreten. Ggf. lässt sich dadurch eine Neueintragung verhindern, aber eine Abtretung letztrangiger Grundschulden wird ja fällig und ist ja auch deswegen möglich, weil ein Teil des Geldes ja das Bauspardarlehen ablösen soll. Dafür gäbe es ja keine Besicherung.
"Sicherheitentausch" Grundschuld / Bausparguthaben
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Zitat von LotF
