Finanzierungsmöglichkeiten - Altbau sanieren später Neubau im hinteren Bereich
Hallo,
zunächst erstmal ein paar Hintergrundinformationen zum besserem Verständnis:
Ich habe Interesse an einem langgezogenen (rund 70m) Grundstück (570qm) im Ortskern einer Gemeinde mit mehreren Gebäuden.
Folgende Gebäude reihen sich 50m an der rechten Grundstücksgrenze (Quergebäude über die gesamte Breite) ohne Zwischenraum.
-2-geschossiges Vorderhaus mit Satteldach (10m Wohnhaus),
-1/2 1-geschossiges Querhaus Satteldach und Hofdurchfahrt (andere Hälfte und Hälfte der Durchfahrt besitzt der Nachbar)(10m Wohnhaus),
-1-geschossiges Hinterhaus (20m Wohnhaus)
-Quergebäudekomplex (Gewölbekeller, Garage, 2 Lagerräume und Dachterasse) mit rückwärtiger Zufahrt (genehmigt 2005)
Nun ist angedacht, die ersten beiden Gebäude zu verbinden und zu sanieren. Das langgezogene Haus würde ich sofort, das hintere Querhaus früher oder später abreißen. In ein paar Jahren (je nach Familienentwicklung, finanzieller Lage, berufliche Orientierung) würde ich auf der Fläche des Quergebäudekomplexes ein neues Haus zu bauen, einziehen und das vordere Haus vermieten oder verkaufen.
Das dortige Bauamt hat mir mitgeteilt, dass ich für mein Bauvorhaben eine Bauvoranfrage stellen soll, zu der sich die Nachbarn wegen der Grenzbebauung äußern dürfen. In Baden-Württemberg ist diese Voranfrage 3 Jahre gültig (Verlängerung um weitere 3 Jahre möglich (kann diese abgelehnt werden?)).
Innerhalb dieser Zeit muss ein Bauantrag gestellt werden. Als Ablehnungsgrund darf nun nicht mehr die Grenzbebauung und die in der Voranfrage festgelegte Höhe aufgeführt werden. Die Baugenehmigung ist nun wieder 3 Jahre gültig (Verlängerung um weitere 3 Jahre möglich (kann diese abgelehnt werden?)).
Im worst Case hätte ich also bis zu 12 Jahre Zeit um den ersten Spartenstich zu setzen (sehe ich das richtig oder was muss innerhalb der jeweiligen Frist geschehen?).
Wie sieht das "Projekt" von der finanzielle Seite aus?
Folgende Angaben sind gegeben:
150.000 € Grundstück mit aktueller Bebauung (Nebenkosten werden zusaätzlich vom Eigenkapital beglichen)
100.000 € Sanierung und Abriss
250.000 € Neubau
Anzunehmen sind, dass die Zinsen bleiben Konstant bei 1,5% bei einem Beleihungsauslauf von 80% bleiben;
Es kann so viel Eigenkapital bereit gestellt werden, dass der Beleihungsauslauf von 80% erreicht werden kann;
X kleiner 10 Jahre, sodass nur eine kostenpflichtige Vertragsauflösung in Betracht kommt;
Das sanierte Objekt verliert durch laufende Verbesserungen nicht an Wert.
Also brauche ich jetzt 250.000 € und möglicherweise in X-Jahren weitere 250.000 €.
Hier mal die Aufzählung einiger Möglichkeiten, die mich beschäftigen.
Alternative A Variante 1
Da ich ja zunächst nur 250.000 € ausgebe reicht für einen Beleihungsauslauf von 80% 50.000 € Eigenkapital.
Somit schließe ich ein Darlehen über 200.000 € ab.
Welche auswahl hätte ich dann in X-Jahren bei der Fremdkapitalgeberwahl bei einer Restschuld von 150.000 €?
Wenn ich für den Neubau eine andere Bank wählen würde, müsste sich diese mit dem 2. Rang im Grundbuch begnügen?
Ist das überhaupt möglich?
Falls ja, wäre es dafür sinnvoll 20% Eigenkapital (50.000 €) aufzubauen oder bieten die bei der anderen Bank getilgten 50.000 € genug Sicherheit?
Alternative A Variante 2
Ich verkaufe den vorderen Teil des Grundstücks samt saniertes Haus für 200.000 €. Müsste ich mit dem Geld den Kredit begleichen oder könnte ich das Geld benutzen, um den Neubau zu finanzieren?
Wie schaut es generell mit einer Teilung aus, wäre diese möglich?
Alternative B Variante 1
Ich sichere mir nun schon die Finanzierung für die kompletten 500.000 €. Zunächst gebe ich aber nur 250.000 € aus.
Bräuchte ich für den 80%-Auslauf nun 50.000 € und wenn die weiteren 250.000 € für den Neubau ausgegeben werden weitere 50.000 € oder werden sofort 100.000 € benötigt?
Entsprechen 2% Tilgung nun 4.000 € (250.000 € minus 50.000 € Eigenkapital) oder sofort 8.000 €?
Bereitstellungszinsen liegen nach maximal einem Jahr üblicherweise bei 3% also sollte ich relativ Zeitnah mit dem Neubau zu beginnen.
Alternative B Variante 2 a
Falls ich innerhalb dieses Jahres entscheide, dass ich keinen Neubau mehr in die Tat umsetze, wie verhält es sich dann mit den nicht abgerufenen 250.000 € kosten diese dann wirklich nichts?
Was steht dann im Grundbuch?
Fällt eine Entschädigung für die Bank an?
Alternative B Variante 2 b
Wenn ich nach weiteren 3-Jahren merke, dass ich doch einen Neubau möchte ist dann der normale Ablauf der Alternative A oder habe ich mir dann einiges "verbaut"?
Ihr seht, wieder mal eine etwas ausführlichere Fragensammlung.
Falls noch Unklarheiten bestehen bitte nachfragen.
Ich freue mich auf eine rege Diskussion und bedanke mich schon mal herzlich für die Antworten
BenniG
AW: Finanzierungsmöglichkeiten - Altbau sanieren später Neubau im hinteren Bereich
Hallo BenniG,
nee, ist doch gut, ist mal was spannendes.
Variante A1
Möglich ist das schon dass eine Bank in den Nachrang geht, allerdings wäre die Auswahl der Banken für das Folgedarlehen eingeschränkt, da viele in den Nachrang nicht gegen. Auch sind die Konditionen dann eher schlechter als es der Markt hergibt.
Variante A2
Grundsätzlich - vorbehaltlich der Beleihungsprüfung - können das Geld dann für den Neubau einsetzen.
Variante B1 Bei der Bewilligung von 500.000 Euro wären 80% 400.000 Euro maximale Finanzierungssumme, entsprechend wären 100.000 Euro EK notwendig. Auch bei der Tilgung werden die 400.000 Euro zu Grunde gelegt, entsprechend 8.000 Euro p.a. Bereitstellungszinsen sind nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit auf das nicht abgerufene Geld zu zahlen. Diese Zeit kann auch länger als 1 Jahr sein. Sinnigerweise würde man dann 2 Darlehensteile zeichnen, eins mit kürzerer bereitstellungsfreier Zeit und eins eben mit der längeren. Längere BZ freie Zeit kostet etwas Zinsaufschlag, die würde man sich sparen. Die Tilgung beginnt eh erst nach Vollauszahlung, dies dann auf den einen baustein der in Anspruch genommen wurde und komplett ausgezalt ist.
Variante B2a Selbstverständlich kosten die dann was, eine Nichtabnahmeentschädigung die nichts anderes wie Vorfälligkeitszinsen sind, teuer wird das, sehr teuer.
Variante B2b Dann sieht das so aus wie bei A1, im Grundbuch steht in Abteilung 3 die GS der finanzierenden Bank, das neue Geld muss dann den 2.Rang besetzen.
Für solch ein Vorhaben suche ich mir - sollte ich nicht gleich alles auf einmal finanzieren - eine Bank aus, die seit 10-15 Jahren am Markt ezüglich der Konditionen immer im oberen Drittel liegt, entsprechend wird diese Bank auch nach einer gewissen Zeit oder später auch noch in der oberen Liga mitspielen. Desweiten eine Bank, die die Umbaumaßnahmen zu 100 % wertsteigernd berücksichtigt, denn das ist keineswegs bei allen Banken der Fall. Bei letzterem rustschen sie mal ganz schnell - insbesondere wenn auch noch Eigenleistung erbracht werden soll - aus dem 80er Beleihungsauslauf raus. Auch muss diese Bank bei den Auszahlungen gefällig sein, sprich Material muss für Eigenleistungen auch mit Darlehensmitteln geakuft werden können, die die Bank vorab auf das Konto des Bauherren auszahlt. Hier gilt es zu berücksichtigen, dass das EK immer vorrangig für die Erwerbsnebenkosten und für den anteiligen kaufpreis eingesetzt werden müssen.
Eigentlich ist das alles ganz einfach und egal für welche Variante sie sich entscheiden zu händeln, zu planen und zu kalkulieren!
AW: Finanzierungsmöglichkeiten - Altbau sanieren später Neubau im hinteren Bereich
Zitat von noelmaxim
Variante B1 Bei der Bewilligung von 500.000 Euro wären 80% 400.000 Euro maximale Finanzierungssumme, entsprechend wären 100.000 Euro EK notwendig. Auch bei der Tilgung werden die 400.000 Euro zu Grunde gelegt, entsprechend 8.000 Euro p.a. Bereitstellungszinsen sind nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit auf das nicht abgerufene Geld zu zahlen. Diese Zeit kann auch länger als 1 Jahr sein. Sinnigerweise würde man dann 2 Darlehensteile zeichnen, eins mit kürzerer bereitstellungsfreier Zeit und eins eben mit der längeren. Längere BZ freie Zeit kostet etwas Zinsaufschlag, die würde man sich sparen. Die Tilgung beginnt eh erst nach Vollauszahlung, dies dann auf den einen baustein der in Anspruch genommen wurde und komplett ausgezalt ist.
Danke schonmal:
Also in diesem Fall wäre das nun ein Baustein über 150.000 € mit einem Jahr Bereitstellungszins freier Zeit, deren Tilgung erst beginnen würde, wenn ich die kompletten 150.000 € ausgeschöpft hätte (angenommen nach genau dem Jahr). Bis dahin müsste ich monatlich zwischen 62,50 € (für die anfänglich benötigten 50.000 €) und 187,50 € Zinsen bezahlen.
Die Rate für die 150.000 € beträgt dann 520,83 € (Zins siehe oben, Tilgung 333,33 € (150.000 € * 2% /12 Monate).
Ein anderer Baustein, der 5 Jahre Bereitstellungszins freier Zeit hat, beträgt nun 250.000 € und kostet einen Zinsaufschlag von 0,5%.
Nach 3 Jahre entschließe ich mich nun mit dem Bau anzufangen und benötige bis zum kompletten Abschluss 2 Jahre, dann müsste ich die 2 Jahre lang zwischen 0 € und 416,66 € Zinsen zahlen und nach Abschluss 833,33 € (Zins und Tilgung je 2%).
Also die gesamte Rate entspricht dann 1.354,16 € für die Zeit der Zinsbindung.
Wie schaut es bei dieser Konstellation mit der Zinsbindung (angenommen 10 Jahre) aus?
Diese beginnt dann zum 4.2016 und endet zum 4.2026 für die kompletten 400.000 €?
Alternativ könnte sie ja auch beginnen wenn ich den ersten € (also 4.2016 und 4.2019) oder wenn ich den letzten € (also 4.2017 und 4.2021) aus dem jeweiligen Baustein nehme, was es dann mit der Anschlussfinanzierung natürlich erschweren würde.
AW: Finanzierungsmöglichkeiten - Altbau sanieren später Neubau im hinteren Bereich
Wieso 150.000 Euro??
Einer 200.000 Euro, bereitstellungsfreie Zeit kurz, da das Geld ja schnell ausgezahlt wird. Nach Vollauszahlung zahlen sie die Zins-, und Tilgungsrate.
Ein anderer Baustein mit einer längeren bereitstellungsrreien Zeit. Für das ausgezahlte Geld zahlen sie monatlich nachschüssig die Zinsbelastung, für den nicht ausgezahlten Anteil innerhalb der bereitstellungsfreien Zeit nichts. Läuft diese Zeit ab zahlen sie die Zinsen auf das ausgezahlte Geld und Bereitstellungszinsen von 0,25%. Nach Vollauszahlung beginnt auch hier die volle Zins-, und Tilgungsrate.
Beginn und Ende der Dalehen bestimmt die vereinbarte Zinsfestschreibungszeit. Die Zeit wo nicht voll ausgeazhlt ist oder auch die Zeit der freien Bereitstellung zählt als Laufzeit. Vollauszahlung, Inanspruchnahme oder Beginn Zahlung der Bereitstellungszinsen haben mit der Laufzeit überhaupt nicht zu tun. Lediglich ergibt sich daraus dann die Restschuld, bzw. die getilgten Anteile.
Ein bereitstellungsfreie Zeit von 5 Jahren gibt es nicht, wäre auch völlig unsinnig, soetwas regelt man über ein Forwarddarlehen. Bei den besten Anbietern ist da der Aufschlag - nachdem 12 Monate frei sind und nicht berechnet werden - pro Monat 0,02 %.
Finanzierungsmöglichkeiten - Altbau sanieren später Neubau im hinteren Bereich
Zitieren
Zitat von noelmaxim