da ich auf den Gebieten Hausbau und Finanzierung ein absoluter Neuling bin, hoffe ich, dass ich hier ein paar Antworten finde und bedanke mich schon mal im Voraus
Unsere Ausgangslage: ich (36, Angestellter, unbefristeter AV im ÖD) und meine Frau (37, Hausfrau) haben zwei Kinder (6 J. und 7 M.) und würden gerne ein Haus bauen. Wir wohnen in einem Vorort von Köln in einer ziemlich begehrten Wohnlage. Unsere Finanzen sehen folgendermaßen aus:
- 2.000 € netto mein Gehalt
- 380 € Kindergeld
- ca. 20.000 € auf einem Sparkonto (auf das weiterhin eingezahlt wird), ursprünglich für die Kinder angelegt und sollte eher nicht als EK in die Finanzierung mit einfließen. Im Notfall nehmen wird das Geld trotzdem in die Hand, da wir früher oder später Immobilien erben werden.
- ca. 15.000 frei verfügbares EK.
- und das Beste zum Schluss : wir sind Besitzer einer ETW im Wert von ca. 300.000 € (vergleichbare Wohnungen werden bei uns in der Gegend für diesen Preis angeboten). Da beim Verkauf die Steuer fällig wird, rechnen wir hier realistisch mit ca. 260-270 T. €.
- Wir sind komplett schuldenfrei, bewohnen unsere Immobilie selbst (zahlen ca. 300 NK/Monat) und uns bleibt vom Einkommen ca. 800 - 1.000 € übrig.
Unser Plan sieht folgendermaßen aus: demnächst werden bei uns im Ort städtische Grundstücke im Wert von ca. 120-150 T. € verkauft, darauf möchten wir ein Haus bauen, das nach unseren Vorstellungen ca. 200 T. € kosten wird. Nimmt man die Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben dazu, ist man schnell bei 400 T. €.
Meine Frage ist daher zum einen, ob wir mit unserer finanziellen Situation überhaupt einen so hohen Kredit (400 T. - 260 T. = 140 T €)von den Banken bekommen und wenn ja, wie das Ganze finanziert werden könnte. Können wir mit unserer Immobilie zwischenfinanzieren und sie dann, wenn das Haus steht, verkaufen, um daraus einen Teil des Kredits zurück zu bezahlen? Was kostet so eine Zwischenfinanzierung ungefähr? Und wie weit kommen wir überhaupt, wenn wir z.B. nur 500 € monatlich für die Tilgung aufbringen können?
Darf ich Fragen wieso beim Verkauf Steuern anfallen sollen? Wenn länger als 2 Jahre selbstbewohnt fällt nichts an.
Ansonsten finde ich sehr gute Vorraussetzungen. Nebenkosten fallen nur auf das Grundstück an und ihr könnt es aus dem EK ohne Probleme bezahlen ansonsten habt ihr auch gut Puffer noch sowie schon mit Mehraufwand für X gerechnet.
Finanzierungsmodell können hier gleich einige Experten was zu sagen.
@matti: wir haben die Wohnung erst dieses Jahr überschrieben bekommen. Zwar bewohnen wir sie bereits seit 2011, gehört hatte sie uns bisher jedoch nicht.
Wenn 'überschrieben bekommen' Erbschaft oder Schenkung meint, kommt es auf den ursprünglichen Kaufzeitpunkt des Erblassers/Schenkers an ob Steuern fällig werden. Liegt der mehr als 10 Jahre zurück wird nichts fällig.
Ansonsten steht ihr sicherlich grundsätzlich nicht schlecht da.
Das Einkommen ist allerdings für eine 4-köpfige Famile eher gering.
Banken setzen gerne sogenannte Haushaltspauschalen an die je nach Gegend und Bank variieren. Bei euch dürften das mind. 1500€ sein, das lässt also nicht unendlich viel Spielraum für die Kreditrate.
Auf der anderen Seite steht natürlich das massive Eigenkapital, das sollte Top-Zins-Konditionen ermöglichen.
Gehen wir mal von einer Kredithöhe von 140.000€ und einer Tilgungsrate von 4% bei 15 Jahren Zinsbindung aus.
Wenn die Schufa stimmt sollten 1,6-1,7% aktuell drin sein, man käme also auf eine monatlich Rate von ca. 650€-700€.
Restschuld in 15 Jahren ca. 45.000€.
Imho gut machbar, wenn die Frau demnächst möglicherweise auch wieder ein paar Euro dazu verdient problemlos.
P.S. Baukosten von 200.000€ sind knapp angesetzt, ausser ihr plant 120m² ohne Keller.
Bei einem 'Durchschnittshaus' von 150m² + Keller in ordentlicher Ausstattung gehe mal besser von 300-350.000€ aus (Nebenkosten inkl.).
@hoehlenbewohner: die Wohnung wurde uns geschenkt, gekauft wurde sie 2010, insofern werden wir die erforderlichen 10 Jahre wohl nicht dort wohnen bleiben.
Das niedrige Einkommen macht mir auch etwas Sorgen, wenn ich ehrlich bin. Daran wird sich in den nächsten Jahren auch kaum etwas ändern, da meine Frau aus bestimmten Gründen vorerst nicht arbeiten kann und ich erst nächstes Jahr mit einer 3-jährigen Weiterbildung anfange.
Wir planen tatsächlich ohne Keller und mit ca. 120 m², da unser Budget nicht mehr hergibt. Das wäre im Vergleich zu unseren jetzigen Wohnverhältnissen (70 m² ohne Balkon + Minikeller) trotzdem eine deutliche Verbesserung.
@TE: Die 10-Jahres-Frist gilt ja nur wenn ihr nicht drinnen wohnt. Bei Eigennutzung liegt die Frist bei lediglich 2 Jahren.
Wenn ihr das auch nicht wollt wird die Differenz aus den damaligen Anschaffungskosten und dem Erlös abzüglich evt. Verkaufskosten steuerpflichtig und zwar zu deinem persönlichen Steuersatz.
Du kannst das also einfach mal durchrechnen und dann abwägen was mehr weh tut, abwarten oder die Steuer.
Bei 120m² ohne Keller erscheint mir deine Rechnung halbwegs realistisch, insofern kann die Finanzierung trotz des relativ niedrigen Einkommens klappen.
Ja Köln kommt hin nur verwundert das Grundstücke so günstig sind im Verhältnis. Aber wohnungen in Köln und Düsseldorf derzeit da ist man schnell die 4.000€ los den qm.
Da hast du allerdings recht, das hat mich auch etwas gewundert. Möglicherweise liegt das Grundstück ja etwas weiter ausserhalb und ist nicht sonderlich groß.
Woher nehmt ihr den Optimismus, dass diese Finanzierung so ohne Weiteres ein Selbstläufer wird? Das Eigenkapital welches in der Immobilie steckt und erst bei Verkauf zur Verfügung steht, muss zwischenfinanziert werden. Selbst wenn angedacht ist zu verkaufen, den Erlös vorher zu bekommen - um dann während der Bauphase noch drin wohnen zu bleiben gegen Mietzahlung an den Käufer - muss solch ein Käufer erst mal gefunden werden.
Eine Zwischenfinanzierung - die sinnvollste Variante - würde ggf. zu genehmigen sein, wenn ein beurkundeter Kaufvertrag abgetreten werden kann. Dann kann man die mtl. Unterdeckung (diese entsteht da anfänglich das EK aus dem Verkauf mitfinanziert werden muss) aufgrund der 2.000 Euro netto mit Geld aus der Reserve ausgleichen/korrrigieren.
Da muss dann finanzieungstechsich aber auch einer ran der Ahnung hat, ein Profi, sonst scheitert jede Anfrage!
@matti: wir wohnen direkt an der Grenze zum Kölner Süden (teuerstes Pflaster in K.), daher die Preise für die m² bei Wohnungen. Übrigens sind das etwas weniger als 4000 €/m², da die Wohnung im Vertrag mit 80 m² drinstehst (dank einem Riesenbalkon). Der Preis fürs Grundstück ist deshalb vergleichsweise niedrig, weil die Grundstücke a). von der Stadt verkauft werden, die sich an den Bodenrichtwerten orientiert (derzeit ca. 400 €/m²) , b). die Grundstücksfläche im Schnitt bei 300-400 m² liegen soll und c). in erster Linie junge Familien in den Genuss eines Eigenheims kommen sollen. Mal sehen, wie es preislich aussieht, wenn tatsächlich die Grundstücke verkauft werden...
@hoehlenbewohner: da die Grundstücke hier wohl frühestens ab 2017 verkauft werden, kann es gut sein, dass wir die 2-Jahres-Frist noch schaffen. Auch wenn das nicht der Fall ist, habe ich einen relativ niedrigen individuellen Steuersatz, so dass wir nicht all zu viel Verlust einfahren werden. Abwarten würde ich eher nicht, da unsere Stadt kaum noch über eigene Grundstücke verfügt und Privatverkäufer Mondpreise verlangen.
Die Zwischenfinanzierung muss die Bank genehmigen, die auch das Langfristdarlehen bereitstellen muss/soll.
Ich brauch die Ing.DiBa als Bank in meinem Portefolio nicht, überhaupt nicht. Mit welcher Argumentation ist dir die unpersönlichste Immobilienfinanzierungsbank aller in Frage kommenden Banken empfohlen worden?
Das die Interhyp die Ing.DiBa empfiehlt ist nicht ungewöhnlich, Ing.DiBa ist ja auch die Mutter der Interhyp.
Ein Bankpartner kommt nur in Frage der sowohl die Zwischenfinanzierung, als auch das andere Bankdarlehen mit entsprechender Sollzinsbindung für Sie bereithält.
Nicht jede Bank macht eine Zwischenfinanzierung.
Hm, dann müsste ich mich wohl mit einem Vermittler hier in der Gegend in Verbindung setzen, wenn es soweit ist. Bis dahin versuche ich zu recherchieren, welche Banken Zwischenfinanzierungen anbieten.
Eine Frage hätte ich noch: wäre es auch möglich, ein Darlehen zunächst nur für das Grundstück aufzunehmen? Und später dann die Zwischenfinanzierung abgekoppelt davon in die Wege zu leiten? Oder machen die Banken da nicht mit? Aktuell sieht es so aus, als könnten wir ca. ein Drittel der voraussichtlichen Grundstückskosten (ca. 130-150 TEUR) als EK zusammenbekommen.
Hintergrund meiner Frage ist, dass wir uns Zeit lassen wollen beim Hausbau und erst einmal den Grundstückskauf abwarten, ehe wir Angebote für Häuser einholen. Denn wenn man die genaue Beschaffenheit des Grundstücks noch nicht kennt, dann macht es wenig Sinn, ein Haus zu planen.
Wenn sie ein Darlehen für ein Grundstück aufnehmen wollen dann bekommen sie schelchte Konditionen wegen
- kleinere Summe
- hoher Beleihungsauslauf da dem Darlehen lediglich der Wert des Grundstückes gegenüber steht
- deutlich gerigere Auswahl der Banken, da Grundstücke alleine - schon gar nicht zu 100% Auslauf - von sehr vielen Banken nicht beliehen werden. Umgehen könnte man dies, ebenso die Gesatltung des hohen Auslaufs, in dem man das Bestandsobjekt vorläufig beleiht. Im Zuge des Verkaufs und der Zwischenfinanzierung für den Bau müsset dann allerdings ein Pfandtausch vollzogen werden.
Ferner wären sie von dieser Bank dann abhängig, wenn es darum geht die Zwischenfinanzierung - die auch schon ungerne bereit gestellt wird - zu zeichnen, ganz davon abgesehen, dass eine reine Zwischenfinanzierung ohne einen Hauptdarlehensanteil mit längerer Zinsfestschreibung genauso die Auswahl der Banken einschränkt wie die Finanzierung von einem reinen Grundstückskauf.
Alles in Allem sei angemerkt, dass sie sich an eine Profi wenden sollten, ihre Konstellation kann nur ganzheitlich geplant und strukturiert werden. Wenn das eine Bank für sie macht, dann macht sie dies innerhalb ihrer Produktplatte, diese ist oft eingeschränkt und von Bank zu Bank unterschiedlich. Hier gehört chtigung der Herauslagekriterien aller Banken - ein individuelles Konzept entwickelt, auf dem dann die günstigsten Konditionen generiert werden. Kein Zauberwerk, aber wenn sie anfangen sich da was zusammen zu suchen, Informationen zu verwerten und/oder sich auf eine Bank verlassen, dann sind sie nicht unabhängig beraten, dann lässt sich so einfach für sie kein Konzept entwickeln und schon gar nicht feststellen lassen, dass dann zu dem Konzept als Partner am Ende auch die besten Konditionen stehen. Zumal der Hausbau ja auch noch gut und durchdacht geplant sein will.
Baufinanzierung / Zwischenfinanzierung
: wir sind Besitzer einer ETW im Wert von ca. 300.000 € (vergleichbare Wohnungen werden bei uns in der Gegend für diesen Preis angeboten). Da beim Verkauf die Steuer fällig wird, rechnen wir hier realistisch mit ca. 260-270 T. €.
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