Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld
Hier liste ich zunächst die letzten Beiträge aus dem "Erfahrungen" Thread auf, die mit dem o.g. Thema zu haben, also Abtretung oder Löschung der Sicherheiten/Grundschuld, auf dem treuhänderischen Wege oder von Bank zu Bank, und vor allem:
Welche Probleme können dabei - bewusst oder unbewusst - seitens der Banken hervorgerufen werden oder welche Fallen stellt man sich evtl. selbst (besser nicht)?
Mir ist klar, dass zu viele Threads rund um den WRJ evtl. kontraproduktiv werden können. Daher bitte ich um entsprechende Mitteilungen, falls es jemandem zu viel wird. Hier ist rege Teilnahme (wie sonst überall auch) sehr erwünscht. Danke!
Die folgenden Beiträge sind nicht alle exakt in chronologischer Reihenfolge zitiert, sondern (hoffentlich) sinnvoll:
Zitat von ducnici
... Bei einer Leistungsklage auf Löschung der Grundschuld und vorherigem Zug-um-Zug-Antrag, wie es Kunzenbacher macht,
würde das bedeuten, dass man der Bank zuerst die Restschuld übergeben muss und dann erst die GS gelöscht bekäme? ...Die Bank wird nur dann die GS freigeben (Zug-um-Zug), wenn der Kunde/Kläger die Restschuld beglichen hat, klar.... Wie sieht es aus, wenn man für eine Anschlussfinanzierung die GS bräuchte? Wird das dann trotzdem möglich sein, der ablösenden Bank die GS treuhänderisch von der abzulösenden Bank zu übermitteln? Also wie bei einer normalen ablösenden FinanzierungIch sehe da jetzt keinen Unterschied. Oder was übersehe ich?Sie haben genau den 'Knackpunkt' erkannt. Die Anschlussfinanzierung wird in der Regel von der Bestellung einer Grundschuld (idR im ersten Rang) abhängig gemacht. Jedenfalls wird die Auszahlung davon abhängig gemacht werden.
Wenn jetzt die Bank, die abgelöst werden soll, die Grundschuld erst freigibt, wenn sie den Ablösebetrag erhalten hat, gibt es ein Problem. Eine von zwei Banken müsste nämlich 'in Vorleistung' und 'ins Risiko' gehen.
Bei 'wohlmeinenden' Banken wird das unproblematisch sein - die sprechen das direkt miteinander ab. Das ist auch einigermaßen rechtssicher machbar ... wenn man will ...
Aber wenn sich eine der Banken oder beide 'querlegen' wollen, muss der Darlehensnehmer im schlimmsten Fall eine volle Zwischenfinanzierung vornehmen oder erst einen Rechtsstreit führen, der ggf. teuer werden kann und auf jeden Fall Zeit kostet. Die Rechtslage ist da keinesweg so glasklar, dass man mit 100% Sicherheit von einem Gewinnen des Prozesses gegen die Bank ausgehen kann ...
Gerade bei Verkaufsfällen hat der Verkäufer weder die Zeit (noch die Nerven) und idR auch nicht die finanziellen Möglichkeiten für einen solchen Rechtsstreit.
Da die Banken ja bekanntlich sich des Unterschiedes zwischen "Recht haben" und "Recht bekommen" sehr bewusst sind und das oft als einen taktischen Vorteil begreifen, braucht es wenig Fantasie sich vorzustellen, was ich damit meinte, wenn ich z.B. bei einem Verkaufsfall von der 'Verwundbarkeit' des Verkäufers spreche.
Auch bei einem 'Ablösefall' kann das Problem auftreten, z.B. wenn die abzulösende Bank sich darauf beruft, es stehe noch ein Restbetrag aus und sich die Freigabe der Grundschuld über Monate verzögert.
"Recht bekommen" hat eine Menge damit zu tun, was man finanziell aushalten kann - vorübergehend oder ggf. auch endgültig (denn es besteht immer ein Risiko, am Ende vollständig zu verlieren).
Getreu dem Motto "Spatz in der Hand vs. Taube auf dem Dach" kann man sich da auch leicht 'verzocken', wenn man nur die Chance auf einen größeren 'Gewinn' sieht, aber außer Acht lässt, dass Gewinn in der Regel auch Risikoprämie ist und da wo die 'Gewinnchance' höher ist meist auch das Risiko höher ist. In diesem und in anderen Foren werden ja auch Fälle berichtet, wo jemand eine mögliche Einigungslösung (Spatz in der Hand) ausgeschlagen hat und am Ende voll verloren hat, was bei einer Klage auch leicht 10.000 bis 15.000 EUR Kosten also echtes Minus bedeuten kann. D.h. man hat nicht nur nichts erreicht, sondern echtes Geld verloren.
Daher plädiere ich immer wieder für Augenmaß und Realismus.
Man sollte nicht nur das Best-Case-Szenario kennen, sondern auch das Worst-Case-Szenario und sich auch ehrlich fragen, welches Szenario mit der Note "befriedigend" oder "ausreichend" zu bezeichnen wäre, wo sozusagen der persönliche (subjektive) Break-Even-Point liegt. Da spielen nicht nur finanzielle Motive eine Rolle.
Disclaimer: Diese Ausführungen beinhalten keine Rechtsberatung. Allgemeine Ausführungen können nicht eine individuelle Beratung im Einzelfall ersetzen. Alles Ausführungen erfolgen ohne jede Gewähr.Gibt es denn Möglichkeiten, diesen (für DN, die noch nach einem erfolgreichen Widerruf einen Restsaldo haben, der über eine neue Bank finanziert werden muss) sehr wichtigen "Knackpunkt", wie sie so schön sagen, zu "entschärfen"?
Sollte man sich im Rahmen des (hoffentlich positiven) Urteils, oder aber wenn man sich mit der Bank auf einen Vergleich einigt, schriftlich von der abzulösenden Bank bestätigen lassen, dass sie die Grundschuld wie bei einer "normalen" Umschuldung an die ablösende Bank abtritt? Ich denke, bei einem Vergleich sollte das unbedingt als Bedingung in den Vergleich mit reingeschrieben werden, oder?
Aber wie sieht es aus, wenn man ein Urteil bekommt? Sollte man die Bedingungen für eine Ablösung des Restsaldos in die Klage mit aufnehmen? Als extra Punkt?
Es wäre ja wirklich übel, wenn die Bank einem dann sozusagen nachher noch "einen reinwürgt", indem sie die Grundschuld nicht abtritt bzw. freigibt, sondern erst möchte, dass der DN den Ablösebetrag zahlt - den er widerum erst von der neuen Bank erhält, wenn diese eine Sicherheit hat.
Wie kann man diesem Problem taktisch klug begegnen?
VG
Polli1209@Polli
Das geht doch gar nicht, die Bank überweist im Treuhandwege an die abzulösende Bank das Geld und diese darf dann darüber verfügen, wenn die Grundschuld ranggerecht abgetreten wird. Zug um Zug.
Das Geld muss erst da sein, bevor eine Bank die Grundschulden freigibt, dafür gibt es den Treuhandauftrag unter den Banken.Ja, o.k., aber dann besteht das Problem, wie RA Wedekind es schildert, ja nicht, oder?
Er beschreibt doch genau den Fall, dass die abzulösende Bank sich querstellt, weil sie sich dann ja offensichtlich nicht an den Treuhandauftrag hält? Oder wie muss ich das verstehen?
Bin jetzt etwas verwirrt...Wenn es im Vorfeld einen schriftlichen Vergleich gab, eine schriftliche Einigung oder schriftliche Bestätigung über die Restvaluta und den Ablösezeitpunkt, ohne dem die ablsöende Bank überhaupt nicht darüner nachdenkt Geld bereit zu stellen bzw. das Darlehen zu zu sagen bei einem noch laufenden Darlehen, dann darf die Bank die Annahme des Geldes gar nicht verweigern. Wie ich so oft beschrieben habe, das Geld kann bei einer anderen Bank eigentlich gar nicht bereit stehen zur Ablösung, denn ohne eine Ablösebestätigung mit Nennung der Valuta und einem frühstmöglichen Ablösedatum/Zeitpunkt wird ein Darlehen überhaupt nicht bewilligt, ja noch nicht mal bzw. nur bis zu einem gewissen Zeitpunkt bearbeitet. Eben alleine aus rechtlichen und refinanzierungsvoraussetzlichen Gründen schon gar nicht.
Ausser eben bei einem Forward, aber da steht der frühstmögliche Ablösetermin anhand des Darlehensvertrages fest.Ja, aber darum geht es mir doch gar nicht - das, was Sie schreiben, ist mir schon klar. Es geht ja auch nicht um die neue ablösende Bank, sondern um die "alte", die ich mit dem Widerruf ja "geärgert" habe, und inwiefern - wenn überhaupt - sie sich querstellen KANN und wie man dem vorbeugend begegnet.
RA Wedekind hatte weiter oben das doch genau als den "Knackpunkt" beschrieben, der dann evtl. zu einem größeren Problem für den DN wird, wenn dieser Wechsel nicht reibungslos über die Bühne geht.
Aus Ihren Ausführungen lese ich heraus, dass sich dieses Problem gar nicht stellt, wenn die ablösende Bank auf dem Treuhandweg den Ablösebetrag an die "alte" Bank zahlt, und diese dann im Gegenzug die Grundschuld abtritt, damit sie dann über den Betrag verfügen kann. Richtig? Und die Annahme des Ablösebetrages auf dem Treuhandweg kann und darf die "alte" Bank nicht "einfach so", weil sie dem DN nach dem Widerruf nicht gut gesonnen ist, verweigern. Richtig? Und demnach kann sie auch die Abtretung der Grundschuld nicht verweigern.
Wenn das so ist, dann sollte es dieses Problem, dass RA Wedekind beschrieben hat, ja nicht geben, zumindest nicht bei den "Ablösefällen", also wo noch eine neu zu finanzierende Restschuld "übrig" bleibt. Richtig?Könnte ein widersetzendes Verhalten der Bank nicht auch als rechtsmissbräuchlich gewertet werden, wenn sie sagt, zuerst Kohle, dann GS und sich einen Treuhänderauftrag widersetzt???Wenn ein Treuhandauftrag ausgeführt wird, stellt sich das Problem erst Kohle dann Grundschuld gar nicht, dafür gibt es ja den Treuhandauftrag....ich überweise zu treuen Händen, du darfst über der Geld verfügen wenn mir die Grundschuld zur Verfügung gestelllt wird.
@Polli1209
Was hat denn die ablösende Bank für die Zusage zu Grunde gelegt? Eine Ablösebestätigung der abzulösenden Bank (die diese aufgrund eines Vergleichs oder eines Urteils erstellt hat) und damit hat die abzulösende Bank bestätigt, dass sie sich ablösen lässt und dann wird es auch keine Zicken geben, weil die das nicht darf und auch gar keinen Grund dazu hat.
Ohne dieses Ablöseschreiben als Mindestunterlage einer Finanzierungantragsbearbeitung wird ja gar kein Darlehen zugesagt, entsprechend unterstelle ich dass es dieses Ablöseschreiben gibt/gab und dann wird die abzulösende Bank den Treuhandauftrag auch annehmen.
Und wenn eine Bank diese Ablösebestätigung nicht ausstellt, eben u.a. bei oder wegen einem laufenden Widerruf, dann gibt es bei einer anderen Bank - ausser bei einem Forward oder vereinbarter, ausreichender bereitstellungsfreier Zeit, was einem Forward gleichkommt - auch keine Finanzierungszusage!Es gibt nicht "den" Treuhandauftrag. Die Bank erfüllt mit der Erteilung einer Löschungsbewilligung ihre Pflicht zur Sicherheitenherausgabe. Der Treuhandauftrag ist eine Anweisung an den Notar unter welchen Voraussetzungen er von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf (sprich sie beim Grundbuchamt einreichen und die Löschung zu beantragen darf). Da kann alles Mögliche drin stehen, welche Bedingungen erfüllt sein müssen. Schon bei der Formulierung der Bedingungen kann etwas 'schiefgehen'. Bei der Umsetzung natürlich auch.
Und der 'Klassiker' ist, dass die abzulösende Bank die Bedingung so formuliert, dass die Auszahlungsbedingungen bei der ablösenden Bank nicht eintreten können; Ähnliches kann man auch 'schaffen' bei den Bedingungen für die Kaufpreisfälligkeit. Die Praxis 'schludert' da manchmal darüber hinweg, und wenn am Ende alles 'passt', intessieren diese Details niemanden mehr. Aber manchmal liest jemand genau oder schaut nachträglich wenn etwas schiefgegangen ist, wer 'den scharzen Peter hat'.
Wie gesagt: Wenn abzulösende Bank und ablösende Bank keinen 'Sand ins Getriebe streuen' wollen, läuft das. Aber man kann da an vielen Stellen - bewusst oder unbewusst - 'Fallen einbauen'.
Da hilft meist nur selbst genau lesen und mitdenken. Anwaltliche Beratung in einer derartigen Phase ist schwierig und daher meist so teuer, so dass das fast keiner bezahlen will. Und meistens geht ja auch alles gut ...... um es nochmals auf den Punkt zu bringen: die ablösende Bank ist Dritter. Sie wird durch ein Urteil oder einen Vergleich zwischen Darlehensnehmer und abzulösender Bank nicht unmittelbar gebunden. D.h. es besteht die Möglichkeit, dass die ablösende Bank sagt, dass ihr das was zwischen Darlehnsnehmer und abzulösender Bank geregelt wurde, nicht ausreicht, um auf der Basis auszuzahlen.Umso wichtiger, dass die ablösende Bank weiß, dass sie einen Widerrufer finanziert/finanzieren soll. Das aber ist eigentlich ausgeschlossen, dass sie das nicht bei Bearbeitung der Zusage sieht!Zum Problem der Eintragung im Grundbuch:
Mein Anwalt hat das in die Klageschrift folgendermaßen einbezogen:
Die Kläger haben gemäß §§ 495 Abs. 1, 355, 357, 346 BGB einen Anspruch auf Freigabe der eingetragenen Sicherheiten Zug-um-Zug gegen Zahlung dieses o.g. Betrages. Der Rückforderungsanspruch der Kläger als Darlehensnehmer gegenüber der Beklagten als Darlehensgeberin erfasst nach erfolgtem Widerruf ebenfalls die Rückabtretung der gewährten Sicherheiten (BGHZ 172, 147 Rn 22; KG Berlin, Urt. v. 22.12.2014, Az. 24 U
169/13, Rn 53; LG Köln, Urt. v. 17.03.2015, Az. 21 O 295/14, Rn 40; LG Aachen, Urteil vom
25.06.2015, Az. 1 O 365/14; jeweils zitiert nach juris). Das KG Berlin hat in seinem Urteil
vom 22.12.2014, Az. 24 U 169/13 (juris) dazu folgene Ausfuhrungen gemacht:
„Schließlich erweist sich auch der Leistungsantrag zu Ziffer 6 (jetzt Urteilstenor zu
1c) als begründet. Denn der Rückforderungsanspruch des Darlehensnehmers gegenüber
dem Darlehensgeber erfasst nach Widerruf der Darlehensvertragserklärung
auch die Rückabtretung gewährter Sicherheiten (BGHZ 172, 147 Rdn. 22 - zitiert
nach juris). Dem steht nicht entgegen, dass der Rückgewähranspruch durch
den Fortfall des Sicherungszwecks aufschiebend bedingt ist (vgl. nur BGH WM2011, 2338 Rdn.12 - zitiert nach juris - und etwa Palandt / Bassenge aaO. § 1191
BGB Rdn. 26) und dass bei einer weiten Sicherungszweckvereinbarung - wie vorliegend
vereinbart - die bestellte Grundschuld auch die Rückabwicklungsansprüche
des Darlehensgebers nach einem Widerruf sichert (vgl. BGH WM 2003, 2410 Ls.
und Rdn. 19, 21, 22; BKR 2006, 452 Rdn. 19; BGHZ 168, 1 Rdn. 20 - jeweils zitiert
nach juris). Denn aus den §§ 1144, 1192 Abs. 1 BGB folgt, dass der Eigentümer schon
vor vollständiger Befriedigung des Gläubigers die Aushändigung der Urkunden verlangen
kann, die zur Löschung der Grundschuld erforderlich sind. § 1144 BGB erweitert
- insbesondere zum Schutz vor unberechtigten Verfügungen des Gläubigers in der
Zeit zwischen Befriedigung und Urkundenaushändigung - die Rechte, die dem Eigentümer
nach den allgemeinen Bestimmungen zustehen; die Befriedigung des Gläubigers
ist nicht Tatbestandsvoraussetzung für das Entstehen des Anspruchs, sondern begründet
lediglich ein Zurückbehaltungsrecht, das gemäß § 274 BGB zur Zug-um-Zug-
Verurteilung führt (vgl. nur OLG Rostock MDR 2010, 1283 Ls. und Rdn. 4-7 und 13;BGH WM 1994, 909 Rdn. 1 - jeweils zitiert nach juris; Palandt/Bassenge aaO. § 1144
BGB Rdn. 1, 2, 9; Staudinger/Wolfsteiner (Neubearbeitung Stand Juli 2014) § 1144
BGB Rdn. 2, 24, 25, 30). Darum kann im vorliegenden Fall auch die Klägerin als im
Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümerin von der Beklagten verlangen, Zugum-
Zug gegen Zahlung der nach Aufrechnung zu Gunsten der Beklagten verbleibenden
Forderung von 70.945,62 EUR die zur Löschung der Sicherungsgrundschuld erforderlichen
Urkunden auszuhändigen; das kann nach Wahl der Klägerin (vgl. nur
Staudinger/Wolfsteiner aaO. Rdn. 12; Gaberdiel/Gladenbeck: Kreditsicherung durch
Grundschulden (9. Auflage 2011) Rdn. 748) auch durch Erteilung einer löschungsfähigen
Quittung über den Verzicht der Beklagten auf die eingetragene Grundschuld (§
1168 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB) erfolgen.“ (KG Berlin, Urteil vom 22. Dezember 2014
– 24 U 169/13 –, Rn. 53, juris)
Ich denke, so ist das im Vorhinein einigermaßen geklärt.
Groß, HochbergHallo,
Widerruf nach test.de-Muster per Fax verschickt - am nächsten Tag Widerruf von Bank A akzeptiert, Nutzungsentgelt berechnet und Restdarlehensumme entsprechend gekürzt. Diese muss spätestens nach 29 Tagen aufgetrieben und rückgezahlt worden sein.
Darlehensverhandlungen mit neuer Bank B sofort erfolgreich. 2 Wochen nach Widerruf fordert Bank B die Bank A auf - wie üblich - die gesamte Grundschuld abzutreten.
Aber statt abzutreten wird nachgetreten: Keine Abtretung, sondern lediglich Löschungsbewilligung - aber erst dann, wenn das Restdarlehen abgelöst worden ist. Die Bank B braucht aber Sicherheiten, um die Darlehensablösung vornehmen zu können.
Telefonische Ankündigung der Bank A, dass sie 2 bis 3 Tage nachdem die Rückzahlungsfrist abgelaufen ist, Zwangsvollstreckung einleiten werden.
Liegen zu solch einem Bank-Verhalten bereits Erfahrungen vor?
Danke für eine Rückantwort und schönen Gruß
Ein "Darlehenslaie"Passieren kann alles, leider ist das bei der Thematik so. Wenn die Bank es will, kann sie schikanieren und blockieren wie sie will.
Der Fehler liegt meineserachtens dann aber bei der ablösenden Bank. Diese weist den Ablösebetrag an und zahlt im Treuhandwege an die ablösende Bank. Zug um Zug, es heisst im Treuhandwege sinngemäß......wir überweisen in Treu und Glauben zu ihren Händen, sie dürfen über das Geld verfügen, wenn sie uns die Grundschuld aushändigen, bzw. abtreten.
Welche Bank wurde von welcher abgelöst?
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