Finanzierung möglich?

02.03.2016, 11:26

Hallo,

ich habe ein ähnliches Problem, wie scheinbar hier viele andere auch.

In unserem Wunschort wird ein Neubaugebiet errichtet, wir würden gerne bauen, Haus und Grundstück kosten ca. 300.000€, wir haben ca. 30.000€ für die Nebenkosten.

Mir ist bewusst, dass es ohne EK teurer wird, allerdings gab es das letzte Neubaugebiet hier vor 10 Jahren und ein neues ist nicht in Sicht. Ich tilge bis zum Sommer noch monatlich 700 Euro in einen Studienkredit, daher war es bisher nicht möglich viel EK aufzubauen.

Erschwerend kommt noch hinzu, dass ich im Öffentlichen Dienst unbefristet mit ca. 2400 netto bei Steuerklasse I angestellt bin (innerhalb der nächsten 5 Jahre werde ich auf 2800 netto kommen), meine Freundin sich im BFD der Bundeswehr befindet. Sie hat ca. 2000 netto, allerdings erhält sie das Geld nur noch bis nächsten Sommer. Sie studiert derzeit und ist mit ihrem Studium Anfang nächsten Jahres fertig. Ich nehme an, dass sie nur als befristet angestellt gewertet wird.

Ich habe bei der Investitionsbank SH schon gesehen, dass die bis zu 40% als Nachrrangdarlehen zu 2,6% bei 7,5% EK anbieten. Die 7,5% würden wir durch Familienzuschüsse sicherlich zusammenbekommen. Gibt es Banken, die das vollständig als EK werten?

Mir ist bewusst, dass das auf eine monatliche Belastung von ca. 1300 Euro auf 25 Jahre hinausläuft. Meint Ihr, dass es Banken gibt, die das wegen des befristeten Einkommens meiner Partnerin mitmachen oder gibt es bei nur einem sicheren Einkommen maximal Summen? Sie wird später mindestens das verdienen was ich jetzt verdiene.

Andere Kredite haben wir nicht, der Studienkredit ist bei der KFW Bank (1,03% und Zinsen steuerlich absetzbar) und wird im Sommer getilgt sein, den könnten wir auf die schnelle auch so tilgen, falls es einen Unterschiede macht.

Vielen Dank für Eure Einschätzung!

02.03.2016, 13:53

Hallo gerp 11,

die Definition "ohne Eigenkapital" stimmt so nicht, die 30.000 Euro wären völlig ausreichend.

Die 7,5 % EK für die Bewilligung der Landesförderbank erfüllen sie, nehme ich die gemachten Angaben als gesetzt an.

Die Nebenkosten werden niemals 30.000 Euro sein. Zahlen sie die Grunderwerbssteuer da es eine Bauträgerbindung an dem Grundstück gibt, auf das Grundstück und auf das Haus, würden sie mit einem gescheiten Kauf-, und Bauwerksvetrag aber auch nur auf ca. 20.000 Euro kommen.

Bezüglich der Befristung müsste man wissen wie lange sie schon bei der Bundeswehr arbeitet und wie die Verträge und die Abrechnungen aussehen.

02.03.2016, 14:00

Hallo,

vielen Dank für die Antwort.

Ich dachte EK ist alles was über die Nebenkosten hinausgeht. Das Grundstück ist ohne Bauträgerbindung. Ich habe als Nebenkosten die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundgutachten, Gebäudeinmessung, Behördenkosten, Baustrom, Anschlusskosten etc. gerechnet.

Sie war 10 Jahre bei der Bundeswehr und erhält danach noch 5 Jahre lang weiter Gehalt, von den 5 Jahren sind knapp 4 Jahre rum, also 14 Jahre. Auf den Abrechnungen ist keine Befristung vermerkt.

Danke

02.03.2016, 14:06

Grundgutachten, Gebäudeinmessung, Behördenkosten, Baustrom, Anschlusskosten etc. gerechnet

Alles das sind keine Erwerbsnebenkosten und werden somit wertsteigernd berücksichtigt. Von dem Eigenkapital sind lediglich die Kostenpunkte

- 1,5 % Notar und Grundstück (bezogen auf den Grundstückskaufpreis, wobei man schauen muss wie hoch die Grundschuldeintragung sein wird, was aber hinkommen wird)
- 6,5 % Grunderwerbssteuer

als nicht wertsteigernd zu berücksichtigen.

02.03.2016, 14:11

Vielen Dank für die schnelle Antwort!

Dann sieht es ja deutlich besser aus als gedacht.

Das Grundstück kostet, sofern wir es bekommen, 120.000 Euro, dann wären das ja knapp 10.000€.

Muss das Eigenkapital eigentlich vor der Finanzierung nachgewiesen werden oder kann ich z.B. weitere Beträge angeben, wenn ich der Meinung bin, dass ich bis zum Bauende das Geld für Küche und Bodenbeläge selber angespart habe?

Vielen Dank

02.03.2016, 14:33

Was soll es denn für ein Haus für 180.000€ werden? Hier könnte der Knackpunkt versteckt sein...

02.03.2016, 15:04

Küche sollten sie eh selber angespart haben, da nicht wertsteigernd berücksichtigt, anders gesagt gehört dieser Posten zu den nicht wertsteigernd berücksichtigten Kosten/Erwerbsnebenkosten.

Bodenbeläge wären das, aber bei Finanzierungsbeantragung gehören alle Kosten in eine Gesamtkostenberechnung und daraus wird nach Abzug der Erwerbsnebenkosten und ggf. Küche der Beleihungswert ermittelt. Zu diesem wird der Finanzierungsbedarf (alle Kosten minus Eigenkapital minus Eigenleistung minus ggf. Nachrangdarlehen wie Landesförderbankenmittel, Arbeitgeberdarlehen usw.) ins Verhältnis gesetzt, daraus ergibt sich dann der Beleihungsauslauf für die Bank und eben daraus werden die Konditionen generiert.

02.03.2016, 15:16

Vielen Dank für die Erklärung.

Wenn wir 40% von der Investitionsbank erhalten sollten, dann sähe der Zinssatz ja sicherlich recht gut aus und alles EK was über die geforderten 7,5% hinausgeht bringt vermutlich nicht mehr so viel an Zinsersparnis.

180.000 reicht nicht für ein Archtitektenhaus, aber das was wir bisher zu dem Preis gesehen haben, reicht uns aus. In dem Preis sind schon diverse Extras und etwas Puffer enthalten.

02.03.2016, 15:22

Die 7,5 % Eigenkapitalaussage der Investitionsbank ist ein Kriterium, das Darlehen bewilligt zu bekommen. Setzt man mehr ein umso besser, aber mind. 7,5% muss man haben und nachweisen.

Für die Bank zählt dann der ermittelte Beleihungswert (alle Kosten ausser ENK und Küche), zu diesem wird dann der Finanzierungsbedarf (Gesamtkosten minus Eigenkapital minus fremdfinaniertes Eigenkapital wie z.B. die Gelder der Investitionsbank) den die Bank ausgeben muss ins Verhältnis gesetzt, das ist der Beelihungsauslauf und der dürfte mit den Geldern der Investitionsbank mehr als passig sein.

02.03.2016, 15:38

Vielen Dank!

Die Investitionsbank schreibt von 7,5% und 40% der Gesamtkosten. Wissen Sie ob die Gesamtkosten inkl. der Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer und Küche) gemeint sind?

02.03.2016, 16:32

Wieviel m² soll das Haus haben für 180.000€? Ich würde die Verträge von jemanden unabhängigen Prüfen lassen oft kommen die bösen überraschungen bei der Bemusterung und den wünschen. Oft sind Sachen auch nicht dabei bzw. müssen ggf. selbst eingebaut werden. Schlüsselfertig ist nicht gleich Schlüsselfertig.

Finanzierung möglich?