ich möchte ein Haus finanzieren in BW, verheiratet 2 Kinder. Würde gerne die gesamte Laufzeit über das Zinsrisiko gering halten wollen und natürlich den möglichst niedrigsten Preis zahlen.
Preis der Immobilie beträgt 350T Euro, es wird ein Darlehen von 320T Euro benötigt. Durch gegebene Sicherheiten sind angeblich die best möglichen Kondition möglich und es liegen mir bereits Angebote vor:
Die klassische Variante mit 10 Jahren Zinsfestschreibung ist für 1,2% zu haben, 15 Jahre für 1,7%.
Aber bei allen Beratungsgesprächen wird die Variante mit Bausparvertrag empfohlen, da man dadurch das Zinsrisiko nach der Festschreibung minimieren kann.
Konkret heisst das :
- die ersten 10 Jahre Darlehen über 320T Euro fest mit 1,22% und 1,44% Tilgung (709 Euro monatlich) = verbindliche Rate
- nebenbei wird ein Bausparvertrag (277T Euro) bespart mit 500 Euro monatlich
- Zuteilung des BSV nach ca. 11 Jahren, abhängig von Sondertilgung von ca. 1500euro jährlich ( BSV hat dann 2% Zinsfestschreibung, 2,45 eff.). Fällt die Sondertilgung geringer aus dann verlängert sich die Zeit bis Zuteilung!
somit liegt die die feste monatliche Belastung für 10 Jahren bei 709euro. Dazu kommen die 500 Euro für den BSV und eine jährliche Sondertilgung um den BSV möglichst in ca. 11 Jahren zuteilungsreif zu bekommen.
Der BSV soll 277T mit 187T Euro Darlehens Summe haben. ( 90T müssen somit angespart sein!).
Die monatliche Rate beträgt ab Zuteilung 1280 Euro monatlich bis zum Ende der Tilgung der Gesamtsumme, ca. 14 Jahre.
Vorteile aus meiner Sicht sind die geringe feste Belastung im Monat, die im Fall der Fälle in schlechten Zeiten helfen kann die Immobilie zu behalten. Und die planbaren Zinsen des BSV nach Zuteilung. Somit wäre nach Zuteilung bei höheren Zinsen am Markt keine unbezahlbar Rate zu bewältigen , denn bei günstigen Zinsen lässt sich der BSV ablösen und ein Darlehen zu dann aktuellen Konditionen abschließen.
Nachteil ist jedoch die niedrige Verzinsung für das Bausparguthaben mit 0,1%. Und, ich bin kein Fan von NICHT TILGEN! Noch ein Risiko sind für mich die Jahre nach den 10 Jahren Zinsfestschreibung bis Zuteilung des BSV, hier könnte ein teurer Kredit notwendig werden für die Überbrückung.
Das Zweite Angebot ist mit 2 Riester BSV und einem Annuitätendarlehn. Hier sind die Zuschläge vom Staat wohl ein Vorteil. Aber ehrlich gesagt sieht das sehr verstrickt aus! Und die Versteuerung am Ende steht auch in der Glaskugel....
bin gespannt auf die Meinungen der Experten für diese Lebensentscheidung. Übersehe ich etwas bei der BSV Variante?
Grüsse!
Bin kein fachexperte aber was auffällt Angebot 1 hat Lücken.
1. benötigst 320k aber es wird Bsv mit 277 abgeschlossen da fehlt doch was
2. Nach 10 Jahren ist der Bsv nicht zuteilungsfähig da ca. 17% vom Bsv angespart sind d.h. Du musst nochmal 10 Jahre sparen und ggf mit verdammt hohen Zinsen zwischenfinanzieren.
lass dich nicht blende
wie sieht die finanzseite aus? Einkommen von beiden? Kinderplanung abgeschlossen?
von wem haben sie sich denn beraten lassen? Da ist wirklich nichts schlüssiges dabei.
Modell 1)
- Lücke von 43.000 Euro
- 0,1 % Guthabenszins und 1,3 % Zahlzins. Zuteilung nach 10 Jahren nicht erreicht und wenn dann nur mit zusätzlichen Zahlungen die weiteren Tilgungsverlust erleiden. Da nutzen die 2 % Darlehenszins gar nichts. Lassen sie sich da mal den effektiven Zins über die gesamte Laufzeit berechnen, wenn sie unterstellen sie können aufgrund der Sonderzahlungen den Vertrag nach 10 Jahren zuteilen.
Modell2)
Wie hoch sind die Konditionen? Wir können ja so nichts miteinander vergleichen.
Modell3)
Über diesen Badeniamist der DVAG mit Auffüllung eines weiteren Darlehens um Zinssicherheit zu erlangen kann ich nur noch den Kopfschütteln, allerdings müssten sie auch hier die Konditionen benennen, wenn wir was vergleichen sollen.
Bietet ihnen denn niemand die KfW mit an? Ist die L-Bank mal ins Spiel gekommen?
Wie hoch ist denn eure selbst auferlegte höchste monatliche Belastung für die Zins-, und Tilgungsleistung?
@ matti85 & noelmaxim: ich habe meinen Beitrag oben bearbeitet, hatte Fehler drin. Modell 1 sollte jetzt etwas klarer sein und die Lücke ist auch nicht mehr vorhanden. ( @matti85 Wahlzuteilung wohl schon mit 35% der Bausparsumme möglich!)
@noelmaxim: Die 2% bringen mir doch schon etwas wenn in 11 Jahren der Markt mehr als 2% abruft? Sollte das so sein kann man ja den Bausparer auflösen und neu finanzieren zu den Markt-Zinsen, richtig? Die Gesamtkosten über die Laufzeit lasse ich mir zeigen. Bausparer wäre bei WÜ-Rot.
Zu Modell 2: Es sind 2 Wohnriester (für mich & meine Frau) mit diesen Konditionen :Schw-hall Tarif Fuchs Wohn-Riester 03, Variante FuchsImmo 1 (WV) , je über 100.000 Euro, TA-Darlehn 1,46 % eff., in Darlehensphase 3,1%, 0,1% Zinsen, 401 Euro Rate über die gesamte Laufzeit (802 Euro gesamt p.M.) + Darlehn über 120.000Euro mit 1,4% eff.(10 Jahre fest) Rate 380 Euro p.M.
Gesamtbelastung monatlich 1182Euro.
Modell 3 habe ich entfernt da ich nichts davon halte.
Kfw Bank bzw. L-Bank hat wohl schlechtere Kondition oder ich bekomme die Förderung nicht wegen Einkommensgrenzen.
Familienplanung ist soweit abgeschlossen. Finanziell sind monatlich ca. 1200 möglich.
Laut Tilgungsrechner ergibt sich nach 15 Jahren (bei 1,7% eff + 2,8% Tilgung = 700EUR + 500 EUR BSV-Beitrag) eine Restschuld von 167.000 EUR.
Wenn Ihr nochmal 100 EUR auf die Rate draufpackt, bleiben nur noch 146.000 EUR Restschuld.
Und nun müsst Ihr Euch fragen, ob man diese Restschuld wirklich absichern muss ??
@Herrmueller: ja das ist richtig! Dagegen spricht für mich nur die feste Belastung von 1200-1300 monatlich die ich die nächsten 10-15 Jahre hätte. Aktuell sicher tragbar, aber in 15 Jahren kann viel passieren. In ca. 10 Jahren ist meine ETW abbezahlt und ich hätte monatlich Mieteinnahmen die eine DANN höhere Rate stützen könnten. Mit dem BSV Modell hätte ich ja JETZT erstmal eine überschaubare Rate bis dahin (10-12Jahre). Aber ja, ich bezahle dafür den Abschluss eines BSV und später eventuell das Agio für das Darlehn daraus.
Gibt es hier Erfahrungen von Usern die erfolgreich ein Finanzierungsmodell mit BSV genutzt haben und etwas darüber berichten können? Pro und Cons..
Ich empfinde das jetzt als einen kleinen Denkfehler, denn wenn Du den BSV auch nicht bedienen kannst (500 EUR), dann hast Du ja nach Ablauf der Zinsbindung sowieso ein Problem.
Die Tilgung des Darlehens kann man ja auch mal ändern.
Ich kenne nur die Ingdiba die das anbietet. Die fällt bei meinem Vorhaben aber raus.
Ja, Knackpunkt ist die Zuteilung des BSV. Das kommt eben später auf mich zu.
Die Entscheidung wäre einfacher wenn ich in 10 Jahren, nach Zinsfestschreibung, einen kalkulierbaren Geldbetrag sicher hätte. Dann wäre das Annuitätendarlehn mein Favorit.
Hier gibt es im freien Markt bessere Optionen im Bausparmarkt um ihr Ziel zu erreichen als die vorliegenden Angebote. Bitte schauen Sie bei den Wüstenrotangeboten auf den eff. Zins.
Wichtig wäre ein Anspargrad von ca. 27-30% von der Auszahlung und eine Tilgungsstreckung von min. 12 Jahren.
Wo wird der effektiv Zins ausgewiesen? Bzw. muss er das im Angebot? Mir wurde ein eff. von 2,45% genannt für die Darlehens Phase..
ich würde auf das Zins Risiko nach 10 Jahren hingewiesen, jedoch sollte der BSV nach ca. 11 Jahren Zuteilungsreif sein.
Na ja, der BSV sollte eigentlich nach 10 Jahren in die Zuteilung und nicht nach 11 Jahren. Bei 11 Jahren müßten Sie ja 1 Jahr lang den Zins von der Bank variabel stellen.
Ja das ist richtig, in dem gerechneten Modell jedoch nicht vermeidbar. Eine Absicherung durch ein 15 Jahres Darlehen könnte ich mir teuer erkaufen. Denn dann wäre der Zins für die ersten 10 Jahre nicht bei 1,22 sondern bei ca. 1,75%. Das ist alles irgendwie gepokert..
Was machen sie in 10 Jahren wenn die Zinsen deutlich höher sind? Die volle Ursprungsschuld ein Jahr mit den teuren Zinsen belegen? Dann hätten sie auch gleich einen schlechteren Zins in den ersten 10 Jahren in Kauf nehmen können und einen BSV wählen, der in exakt 10 Jahren zuteilungsreif ist. Herr Andreas hat das vollkommne richtig analysiert als Fachmann, da gibt es deutlich bessere Tarife am Markt, wo sie auch weniger einzahlen müssen um die erforderliche Mindestansparung nach 10 Jahren zu erreichen!
Den Zinsvorteil der 1,22% gegenüber einer 1,4% haben sie dann später schnell "verfrühstückt". Zumal die ohnehin bei solch einem Modell in den ersten 10 Jahren einen negativen Tilgungseffekt haben, denn mit den 1,22% zahlen sie mehr Zinsen als sie mit den 0,1-0,25 % Guthabenszinsen bekommen. Beide Nachteile zusammen können nach 10 Jahren schnell die Erkenntnis reifen lassen, sich seinerzeit für das schlechtere Finanzierungsmodell entschieden zu haben.
Hausfinanzierung mit Zinssicherheit möglich?
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