Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
Guten Abend Experten im Forum,
folgende Situation:
Wir wollen ein Grundstück (zur späteren Bebauung mit einem Haus) ersteigern. Verkehrswert ist rund 90.000 €
Zur Finanzierung hatte ich zunächst an ein variables Darlehen (d.h. variabler Zins, z.B. mit 3 Monate Kündigungsfrist) über 90.000€ gedacht. Alle Nebenkosten der Versteigerung, Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer, sowie die Vorab-Sicherheitsleistung (10% des VK), etc. werden durch unser Eigenkapital (rund 45.000€€) beglichen. Wir benötigen vorab die verbindliche Finanzierungssicherstellung für die 90.000€ durch einer Bank, die dann bei Erhalt des Zuschlags in Anspruch genommen werden soll.
Später (in etwa 6 bis 18 Monaten), wenn der Hausbau, etc. konkreter geplant ist, soll das variable Darlehen mit Rahmen der dann zusammengestellten Gesamtfinanzierung abgelöst.
Unsere Rahmenbedingungen: Ich (Angestellter) netto 3550€. Meine Frau (Beamtin): Elterngeld bis Juli 2016: 1435€, dann ab Aug. 2016 Teilzeit mit 50%: netto 1630€€. Sowie 570€ Kindergeld.
Keine laufenden Kredite, Schufa ist in Ordnung. Derzeitige Kaltmiete: 950€€. Für das variable Darlehen hatten wir an eine monatliche Rate (für Zins und Tilgung) von maximal 450€ gedacht.
Meine Frage ist nun:
Zu welchen Konditionen (anfänglicher Zinssatz, mögliche Gebühren?, etc.) würde man derzeit ein solches Darlehn in unserem Fall erhalten können? Vorallem würde mich interessieren, ob man sagen kann, was ein aktuell typischer Zinssatz dafür wäre.
AW: Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
Hallo Buhmann,
das hat unterschiedliche Gründe:
- Um den Zuschlag zu bekommen, gedenken wir ggf. mehr als den Verkehrswert von 90T€ zu bieten.
- Ich möchte einen Teil des EK auch noch nach Erwerb des Grundstücks zur Verfügung haben.
- Unser EK soll die Nebenkosten (Gebühren, Grunderwerbssteuer, Grundbuch) begleichen.
- Thema Steigpreis: Eine kleine Grundschuld (4000€) müsste als bestehend bleibende Grundschuld nach der Teilungsversteigerung übernommen werden.
AW: Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
Mit der Nennung der 90.000 Euro habe ich diese symbolisiert, sollte den Steigpreis ersetzen, wir kennen den ja nicht.
Steigpreis wollen sie aber finanzieren, nehme man an abzüglich der 10 % Sicherheitsleistung.
Ja, die Erwerbsnebenkosten Gest. und Notar, die Gebühren, die 9.000 Euro und die Valuta hinter der Grundschuld sind vom EK ja schon nicht mehr vorhanden.
AW: Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
Genau, so in etwa habe ich mir das gedacht.
Die 90.000€ habe ich halt mal als maximale Summe angenommen, die eine Bank bei einem Verkehrswert von 90.000€ als variables Darlehen finanzieren würde.
AW: Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
Ich würde nicht den Begriff "Blanko Scheck" verwenden. Mir geht es ja um die Zusage eines Darlehen (maximal) in Höhe des Verkehrswertes des via Gutachten bewertbaren Grundstücks und nicht um eine Darlehenszusage in x-beliebiger Höhe. Was über die 90.000€ hinausgeht, also die Erhöhung des Bargebot über den VKW (inklusive der 4000€ Grundschuld), tragen wir selbst bzw. wir hören auf zu bieten.
Unsere Hausbanken wurden über unsere Finanzierungsberaterin kontaktiert. Die eine Bank macht solche variablen Darlehen nicht, die andere (eine Sparkasse) würde die Summe als variables Darlehen mit einem Zins von 3,55% finanzieren. Mindestens ein weiteres Angebot einer Bank steht noch aus.
Der Zinssatz von 3,55% kommt mir aber derzeit doch sehr hoch vor. Daher möchte ich, bevor ich mich auch direkt an unsere Beraterin wenden werde, auch noch selbst informieren. Deswegen meine anfangs gestellte Frage: Was wären denn günstige Zinssätze, die man für ein variables Darlehen über 90.000€ derzeit erzielen könnte für unseren Fall?
Ich habe noch den Hinweis gefunden, dass der Zinssatz variabler Darlehen an den Euribor gekoppelt ist. Dieser derzeit < 0%. Dann würden die Banken noch ihre Gebühren und ihre Marge draufrechnen, wäre man z.B. bei 2% als Zinssatz. Oder sehe ich das grundsätzlich falsch?
AW: Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
Gebühren und Marge ist das eine, die Risikokosten und nicht abschätzbare Margenzeit (da sie jederzeit zurück zahlen könnten) das andere und eben da können sie den Topzins nicht erreichen. Es wird eine Finanzierung gen 100 %, dies für ein Grundstück und dann auch noch unter 100.000 Euro. da ist die 3,55% schon ganz ok.
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Wollen sie bei einem Zuschlag bei 90.000 Euro ihre Sicherheitsleistung von der Bank zurück, sprich dann trotzdem 90.000 Euro finanzieren?
Bei einem Steigpreis von 90.000 Euro und der Aufnahme von 81.000 Euro würde ich ihnen eine nom. 2 % bieten können, bei 90.000 Euro nom. 2,4 %, allerdings kann ich derzeit nicht abschätzen, wie und ob die Bank ihnen ihre 9.000 Euro auszahlen soll.
AW: Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
@Photon, was bedeutet eigentlich:"- Thema Steigpreis: Eine kleine Grundschuld (4000€) müsste als bestehend bleibende Grundschuld nach der Teilungsversteigerung übernommen werden."
Findet der Verkäufer etwa die Grundschuld nicht? Also den Grundschuldbrief? Und muss dieser ein Aufgebotsverfahren machen?
Auch wenn EUR 4.000 so wenig erscheinen, eine neu finanzierende Bank will immer Klarheit im Grundbuch haben.
AW: Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
Guten Tag Herr Hillermann,
danke für ihren Hinweis. Es geht hier um eine Grundschuld (keine Briefgrundschuld) einer örtlichen Spar- und Darlehenskasse aus dem Jahr 1959 über 7000DM (habe ich auf 4000€ aufgerundet), die so im Grundbuchauszug (etwa ein Jahr alt) des Gutachtens der Versteigerung steht. Diese Summe wird nicht mehr valutieren, so dass sie vermutlich zur Eigentümergrundschuld geworden ist. Außerdem handelt es sich hier um eine Teilungsversteigerung, da gibt es keinen Verkäufer und der Ersteher übernimmt auch alle bestehen gebliebenen Grundschulden.
Mir ist bewusst, dass die Bank natürlich Klarheit im Grundbuch haben möchte. Ich möchte das auch!
Falls diese Grundschuld nicht vor der Versteigerung noch gelöscht werden wird (werde das noch mit dem Amtsgericht besprechen), stelle ich mich darauf ein, diese so schnell wie möglich (über die Darlehenskasse bzw. die Alteigentümer) löschen zu lassen, also durch Zahlung des Betrages. Gleichzeitig besteht diese Darlehenskasse aber schon lange nicht mehr und mir ist ein Rechtsnachfolger auch nicht bekannt.
Haben Sie oder andere vielleicht schon mal Erfahrungen gemacht, wie man solche "alten" Grundschulden im Grundbuch aufräumt?
Haben Sie vielleicht auch noch eine Meinung/Einschätzung hinsichtlich der weiter oben erwähnten 3,55% Zinssatz? Vielen Dank!
AW: Variables Darlehen zur kurzfristigen Grundstückfinanzierung
Hallo Photon, ich kenne das so, dass alte Grundschulden mittels Aufgebotsverfahren gelöscht werden. Im Bundesanzeiger wird quasi die Weltöffentlichkeit auf die Grundschuld hingewiesen. Und es dauert so 6-9 Monate. Und meldet sich niemand, dann wird die Grundschuld gelöscht.
Sollte eigentlich auch jeder Notar darüber Bescheid wissen.
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