Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
Hallo!
Wir haben bei der Finanzierung eines Hauskaufs eine Finanzierungslücke: Neben fast 45 % Eigenkapital haben wir theoretisch einen weiteren größeren Betrag (die restliche Finanzierung = Summe X); wissen aber nicht, wann wir über ihn verfügen können. Es kann sein, dass wir ihn in 3 Monaten haben, es könnten aber auch 3 oder 5 Jahre sein.
Grundsätzlich wäre es wohl sinnvoll einen langfristigen Immobilienkredit aufzunehmen. Es wäre nur blöd, wenn wir dann Summe X nach 6 Monaten doch haben - dann stehen wir blöd da.
Wüstenrot hat mich nun auf den Bausparvertrag Flex C/F hingewiesen - ein Bausparvertrag mit einem Vorausdarlehen. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren würden wir monatlich 240 Euro Zinsen zahlen und mit 300 Euro die Bausparsumme ansparen. Sollten wir Summe X zwischendrin bekommen, müssten wir zwar bis zum Laufzeitende die Zinsen zahlen, könnten aber dann als Sondertilgung Summe X einzahlen. Nach fünf Jahren würden wir mit dem angesparten Bausparguthaben den Kredit ablösen und aus dem Vertrag aussteigen. Nachteil wäre die Abschlußgebühr von 2500 Euro und die Zinszahlung (auch wenn wir das fehlende Geld dann hätten).
Leider habe ich von Bausparverträgen keine Ahnung und möchte gerne wissen, ob diese Konstruktion sinnvoll ist?
Der Berater sprach von flexibeler Höhe der Zahlungen zum Ansparen und Sondertilgungsmöglichkeiten. Im Angebot, das ich mir gerade in Ruhe durchlese, ist nun aber von Sondertilgungen von max. 5% jährlich die Rede.
Weiterhin sprach der Berater davon, dass ich nach 5 Jahren einen garantierten Zins von 1,3% hätte. Ich frage mich im Nachhinein nun: für was? Die Sollzinsbindung ist fünf Jahre laut Angebot. Oder ist das für die dann theoretische Zuteilung gemeint? Ich habe ja das entsprechende Ansparguthaben nach 5 Jahren nicht erbracht und will es auch nicht erbringen. Die Gesamtraten wären da auch nicht für mich zu erbringen. Der Berater stellte in Aussicht, dass sich nach 5 Jahren dann eine weitere "Phase Vorausdarlehen" anschließen würde, wenn ich Summe X doch noch nicht hätte.
Die Abschlußgebühr ist laut Angebot für die 1. Tranche fällig. Was ist damit gemeint?
Leider hat mir der Berater das Ausgedruckte Angebot erst beim Gehen in die Hand gedrückt.
Wie gesagt - ich habe von Basuparverträgen keine Ahnung und das macht es mir noch schwerer das Ganze zu verstehen.
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
Wenn Sie beim Hinausgehen erst ein ausgedrucktes Angebot erhalten haben, und jetzt solche Fragen stellen, sollten Sie überdenken ob es nicht "andere" Möglichkeiten gibt.
Generell ist es so, dass man ein Angebot bei einem Finanzberater bespricht und der für Ihre Fragen zur Verfügung steht.
In Zeichen von niedrigen Zinsen sollte aber auch prüfbar sein ob Sie nicht auf Direkttilungsdarlehen umschwenken.
Bezüglich Abschlussgebühr: Diese wird von Anfang an fällig.
Was Sie nach 5 Jahren haben oder nicht ist eines. Doch nach Zuteilung des Bausparvertrages haben Sie den garantierten Bauspardarlehnszins.
Die Frage ist ob Sie nach 5 Jahren den BSV zugeteilt haben.
Am sinnvollsten ist sich noch 1-2 Meinungen einzuholen.
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
Aber mit dem Tilgungsdarlehen ist mir doch auch nicht geholfen? Der springende Punkt ist, dass ich irgendwann (Zeitpunkt unbekannt - nach 3 Monaten oder auch nach 3 oder 5 Jahren) eine größere Summe in die Finanzierung einbringen kann. Wenn ich eine langfristige Finanzierung eingehe, was angesichts niedriger Zinsen eigentlich sinnvoll wäre, hätte ich also doch ein Problem?
Der Bausparvertrag bietet den Vorteil, dass ich innerhalb der 5 Jahre diese Summe einbringen könnte und für die Zeit nach den 5 Jahren das Darlehen (falls ich das Geld doch noch nicht habe) zu günstigen Konditionen (nach Angabe des Beraters) verlängern könnte.
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
In ihrem Falle würde eine Finanzierung über die Alte Leipziger Sinn machen in einer der Zins Garant Modelle. Sie können hier jederzeit 10% des Vorausdarlehen
p.a. als Sonderzahlung tätigen und haben nach dem 5. Laufjahr jederzeit die Option kostenlos und ohne Vorfälligkeit die komplette Finanzierung abzulösen.
Bei der Wüstenrot müßten Sie den Bausparvertrag nach 5J noch nicht in der Zuteilung haben. Das kann man aber aus dem Angebot heraus ersehen.
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
Die Variante mit dem Bausparvertrag ist völliger Quatsch, das ist nichts anderes als ein Darlehen mit 5 jähriger Zinsfestschreibung, nur dass der unsinnige BSV mitverkauft wird und ihnen eine zusätzliche Gebühr kostet. Hier sind sie 5 Jahre an Zinszahlungen gebunden, was ihnen im Wege ist, sollten sie das Geld zur Verfügung haben. Zu dem belasten sie sich mit unnötig hohen Tilgungszahlungen, die weniger Zinsen bringen als sie in der Hypothek zahlen. Und wenn sie den Vertrag mit dem dann vorhandenen Kapital auffüllen erhalten sie weiterhin weniger Zinsen als sie zahlen müssen.
Nehmen sie ein variables Darlehen in Höhe der zu erwartenden Gelder auf und wenn das Geld zur Verfügung steht lösen sie das variable Darlehen ab. Fertig aus !
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
In der Tat, was spricht gegen ein variables Darlehen (oder von mir aus ein CAP-Darlehen) ? Momentan ist doch wohl nicht zu erwarten dass die Zinsen in den nächsten Monaten rapide steigen.
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
Guten Morgen!
Vielen Dank für die raschen Antworten. Ich hätte den Fall aber wohl mal etwas verdeutlichen sollen - vielleicht hole ich das mal mit nachfolgendem Beispiel nach:
Kosten des Kaufobjektes: 470.000 €
Eigenkapital: 220.000 €
Eigenkapital in Form einer Eigentumswohnung (Schätzwert laut Makler): 250.000 €
Also alles in Butter! Problem:
- Eigentumswohnung ist von einer Person bewohnt und vor deren Auszug - in 3 Monaten, 3 Jahren, 5 Jahren, wann auch immer - nicht verkaufbar (fiktives Beispiel)
- Wohnung ist schuldenfrei, bringt keine Einnahmen, verursacht Kosten (Hausgeld)
Die Finanzierung wird somit durch das (zunächst) fehlende Eigenkapital und das geringere zur Kreditfinanzierung zur Verfügung stehende monatlich verfügbare Kapital (Wohngeld) erheblich eingeschränkt. Freie monatliche Mittel +/- 700 Euro.
Annuitätendarlehen finde ich schwierig, da ich bei den niedrigen Zinsen für 12 Jahre oder so abschließen würde und wenn ich Pech habe, habe ich nach 6 Monaten die Wohnung verkauft.
Ich könnte einen Kredit auf die Wohnung aufnehmen. 250.000 Euro bräuchte ich - für ein Jahr zahle ich bei 2,64% Zinsen und 2% Tilgung aber für 100.000 € schon 361 € monatlich (also wohl zu teuer). Würde ich es vorzeitig ablösen, müsste ich auch dafür zahlen und ich müsste mich bei eventuell steigenden Zinsen von Jahr zu Jahr hangeln.
Das Variable Darlehen klingt interessant allerdings scheue ich langfristig das Zinsrisiko. Natürlich könnte ich die Wohnung auch in 3 Monaten los sein - was aber, wenn es doch 5 Jahre dauert und die Zinsen steigen?
Der Bausparvertrag Wüstenrot hat natürlich den Nachteil der eventuellen Zinszahlung obwohl ich das Geld schon längst habe. Auch fällt eine ordentliche Abschlussgebühr an. Dafür sind die Zinsen mit 240 Euro aber gering und ich kann die Ansparsumme jederzeit flexibel anpassen. Ich hätte also für 5 Jahre eine (natürlich mit den Nachteilen erkaufte) Sicherheit und Flexibilität.
Was ich halt bei Wüstenrot nochmal nachfragen muss weil ich es nicht verstanden habe: Wenn sich die Ansparphase verlängert, ändern sich dann auch die Zinsen für das Vorausdarlehen?
Das Angebot der Alten Leipziger (Zins Garant Modell) klingt auch interessant. Den Vorteil gegenüber Wüstenrot kann ich aber nicht so ganz erfassen: Bei der Leipziger kann ich 10% des Vorausdarlehen jährlich Sonderzahlung tilgen aber auch bei Wüstenrot bin ich doch mit der Besparung flexibel -oder? Der Zins ändert sich bei Wüstenrot dadurch nicht - bei der Leipziger bestimmt auch nicht?
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
für die nächsten Monate ja - ich kann nur nicht absehen, ob es sich um Monate oder Jahre handelt. Wenn ich Glück habe, verfüge ich in 3 Monaten über das Geld, wenn ich Pech habe, in 3 Jahren oder später
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So richtig immer noch nicht ganz verstanden. Dh. wäre die ETW verkauft bräuchten sie gar keine Finanzierung? Sie benötigen also nur die 250.000 Euro als Zwischenfinanzierung?
Was meinen sie mit.....
Die Finanzierung wird somit durch das (zunächst) fehlende Eigenkapital und das geringere zur Kreditfinanzierung zur Verfügung stehende monatlich verfügbare Kapital (Wohngeld) erheblich eingeschränkt. Freie monatliche Mittel +/- 700 Euro.
?
Der Zins für das Vorausdarlehen wird nach 5 Jahren angepasst, je nach Zinsniveau. Kann dann natürlich abgelöst werden. Wie hoch ist der Zins für das VD bei der Wüstenrot?
Wir hoch ist ihre monatliche Wunschrate?
Bei einem variablen Zins kann der Zins bei steigendem Zinsniveau fest geschrieben werden. Bei einem Cap Darlehen kann eine Obergrenze festgelegt werden, dh. der Zins kann dann nie über diese Obergrenze gehen.
Ich halte jede Bausparvariante für völlig unsinnig.
Wovon ist der Verkauf abhängig? Von einem möglichen Auszug der Person die sie derzeit bewohnt? Ältere Eltern?
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
Kann man es so verstehen, dass Sie eine Wohnung besitzen, aber der vorherige Besitzer ein lebenslängliches Wohnrecht besitzt?
Nun wollen Sie sich ein anderes Objekt kaufen und benötigen dafür Geld.
Mein Vorschlag ein normales Annuitätendarlehen mit ausreichender Laufzeit (besser zu viel als zu wenig) und 1% Tilgung. Bei 220.000 € sollten Sie bei 500-600 € pro Monat landen. Falls du nun früher an das Geld kommst, legst du das Geld bis zum Ende der Laufzeit an.
Dein Sollzinssatz wird nicht so viel schlechter sein, wie der Guthabenszinssatz. Steuerlich rechnen sich Guthabens- und Sollzinsen auf.
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
Ja, genau, eigentlich benötige ich nur ein Zwischenfinanzierung aber auf unbekannte Dauer.
Ich meine, dass mich den Nichtverkauf der Wohnung bei meiner Planung mehrfach beeinflusst: Weniger Eigenkapital. Weniger freie monatliche Mittel zur Kreditbedienung.
Monatliche Wunschrate +/- 700 Euro für 250.000 Euro
CAP kostet doch aber einen ordentlichen Aufschlag? Ansonsten interessantes Modell.
AW: Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?
@C.Andreas
Das kann sie bei jedem Modell mit 5 Jahren Zinsfestschreibung (diese Sicherhheit will sie ja aus meiner Sicht unnötiger Weise haben) auch. Entscheidend wird sein, wer oder was bietet ihr für 5 Jahre den günstigsten Zins und den muss sie auch 5 Jahre zahlen!!! Eine Bausparvariante ist ja völlig unsinnig, da dabei unnötig die Abschlusskosten produziert werden, die sie in einer Hypothek nicht hat! Gefangen ist sie bei beidem, die Sicherheit kostet sie eine unnötige, aber kalkulierbare Summe, den Zins auf 250.000 Euro 5 Jahre lang! Erst wenn man weiß wann das Guthaben zur Verfügung steht und vor allem überhaupt ein Zinsanstieg folgt, könnte man den Break Even Point ermitteln, was sich gelohnt hat.
Da muss DummeFragen noch mal in sich gehen und die Wahrscheinlichkeiten abschätzen, wann das Geld zur Verfügung steht, ob überhaupt, denn wir wissen ja noch nicht mal, warum das in den Sternen steht.
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