Hallo zusammen,
vielleicht kann mir ja jemand bei meinem Problem helfen. Wir haben vor 5 Jahren neu gebaut und dafür eine Baufinanzierung bei unserer Hausbank abgeschlossen die sich auf mehrere Bausteine erstreckt. Kurz zusammengefasst sind dies folgende.
1. Wohnriester = 165.000 € (Laufzeit inklusive Tilgung/Zulagen etc. 25 Jahre)
2. Bauspardarlehen R+V = 50.000 € (Laufzeit 10 Jahre mit 4,45 % - endet 06/2021, Sondertilgungen in unbeschränkter Höhe jederzeit möglich. Grundschuld)
3. Bauspardarlehen R+V = 45.000 € (Laufzeit 10 Jahre mit 3,95 % - endet 02/2022, Sondertilgungen in unbeschränkter Höhe jederzeit möglich. Briefschuld) musste leider eine Nachfinanzierung her wegen baulich nicht kalkulierbarer Mehrkosten
Soweit so gut. Zurzeit sind die Bauzinsen ja auf einem extrem niedrigen Niveau und ich beschäftige mich seit Tagen mit Fachliteratur und der Frage ob ich nicht irgendwie effektiver bzw. für meinen Geldbeutel günstiger tilgen kann. Auch will ich so schnell wie möglich die Nachfinanzierung weghaben, weil sie mich dermaßen ärgert.
Ich Frage mich jetzt nur, wie ich das am besten lösen kann bzw. ob bereits bei laufender Zinsbindung ein Ausstieg oder eine Umschuldung möglich erscheint oder ein Forwarddarlehen überlegenswert wäre. Nach ersten Prognosen soll sich das Zinsniveau ja noch weiter auf den bisherigen Ständen bewegen. Insofern bleibt noch ein wenig Zeit zum überlegen. Allerdings will ich mir so schnell wie möglich über die weitere Vorgehensweise meine Gedanken machen.
Was mich auch interessieren würde, ist ob ich die beiden R+V Darlehen künftig in eins bündeln kann. Allerdings ist hier ja der Haken der verschiedenen Laufzeiten. Wobei meinem Verständnis nach, wenn ich uneingeschränkt sondertilgen kann, ich dann auch wenn ich sagen wir mal zum 07/2021 das neue Darlehen in Anspruch nehme, mit einem Teil dieser Summe den Restbetrag des 02/2022 auslaufenden Darlehens ablösen kann.
Vielleicht kann mir ja jemand helfen bzw. ein bisschen Licht ins Dunkel bringen.
Zinsfestschreibung für 1 läuft ebenfalls 06/2021 aus. Kann bzw. sollte man den Wohnriester auch umschulden bzw. in der jetzigen Zeit eine andere Alternative wählen. War mit dem Produkt bisher eigentlich zufrieden. Auch im Hinblick darauf das wir zwei Kinder haben und die Zulagen dann pro Jahr (zusammen mit derer meiner Frau und meiner) fast 1000 Euro betragen. Das auf die Gesamte Laufzeit ist ja nicht schlecht. Nachteil klar, ist die Versteuerung im Rentenalter und das nicht gleich getilgt wird, sondern erst nur angespart.
Bin auch hier für Ratschläge offen. Übrigens, ich habe mit meinem Finanzierungsberater bereits in der ersten Februarwoche einen Termin ausgemacht und will mich mit ihm über alles unterhalten.
Korrigieren will ich das mit R + V. Ich habe gestern nochmal in den Kreditverträgen nachgesehen. Ist ein reines Darlehen der Volksbank. Sorry für die Verwechslung...
zum Einen sollten sie die VoBa Verträge bezüglich der Wirksamkeit der Widerrufsbelehrung prüfen, zum Anderen kann es durchaus interessant sein ein Forwarddarlehen in Betracht zu ziehen. Wenn sie durch ein FD die beiden kleineren Darlehen im Nachrang von um die 4 % auf um die 2% senken wollen, kann das nur mit einem Forward in Einklang gehen, denn an diese Stelle im Grundbuch nach der VoBa möchte keiner mit seiner Schuld gehen. Es sei denn er weiß, dass er den ersten Rang später auch besetzen kann. Somit wäre die Lösung ein Forward in 60 Monaten und die sofortige Ablösung der beiden Nachrangdarlehen.
Was ist ihrer Meinung nach dass Haus denn jetzt wert?
Genau das hatte ich auch vor mit dem Forward bzw. wollte ich mit meinem Finanzierungsberater besprechen. Habe mich diesbezüglich auch schon informiert im Vorfeld. Die Volksbank arbeitet mit der Münchner Hypothekenbank zusammen. Die bieten zurzeit ein Forwarddarlehen an ohne Bereitstellungszinsen. Bis zu 66 Monaten im Voraus kann man das abschließen. Eure Antworten bestätigen mich ein wenig, das ich damit auf dem richtigen Weg bin. Vor allem hätte ich bei gleichbleibender monatlicher Rate eine viel höhere Tilgung und würde dann natürlich Zinsen sparen bzw. die schneller abbezahlen.
Was mich noch unschlüssig stimmt, ist die Frage ob ich jetzt schon was abschließen soll oder noch warten soll. Was ich so gelesen habe in verschiedenen Fachmagazinen geht man weiter von niedrigen Zinsen aus. Wie seht ihr das?!
Die Zusammenlegung von den beiden Krediten zu einem ist ja später auch kein Problem, oder?!
Warum? Mindestens für die beiden Nachrangdarlehen stellt sich ja sofort ein Zinsgewinn ein, man profitiert also sofort! Wie sich die Zinsen entwickeln weiß niemand, Fakt ist der derzeitige Stand ist historisch tief. Sollte man bei dem Forward etwas mehr bezahlen müssen, weil sich der Aufschlag den man einegehen muss nicht gerechnet hat (Zinsen bleiben da wo sie sind), so hat sich das Forward deshalb gerechnet, weil sie mit diesem und nur mit diesem die beiden teuren Nachrangdarlehen ablösen können/dürfen. Denn wie schon beschrieben, eine andere Bank geht nicht hinter die VoBa, es sei denn sie weiß dass sie diesen ersten Rang auch bald besetzt, da es dafür einen gültigen (Forward) Vertrag gibt!
Eines noch, das müsste ihnen ihr Finanzberater aber mitgeteilt haben, die MHB löst keine Konzerndarlehen (VoBa gehört zum Konzern) ab! Wundert mich immer ein wenig, man hat einen Finanzberater benötigt aber Informationen und Hilfe. Ist das ein Finanzberater oder ein Finanzierungsberater? Beides sind in den meisten Fällen gravierende Unterschiede.
Im Übrigen ist die Aussage es fallen keine Bereitstellungszinsen an völlig irrelevant bei einem Forwarddarlehen, denn sie fallen nie an, deshalb bekommt man ja pro Monat einen Zinsaufschlag von 0,02 - 0,05 % (je nach Anbieter). Einige Anbeiter berechnen diesen Aufschlag aber erst nach 6-12 Monaten. Eben an diesen beiden Parametern
- ab wann beginnt der Aufschlag zu zählen, bzw. ab wann berechnet die Bank diesen (wie viele Monate sind frei)
- wie hoch ist der Aufschlag pro Monat
wird die Bank mit den besten Forwardbedingungen ausgewählt. Die MHB glänzt hier bei beiden Parametern nicht.
Hinzu kommt ganz entscheidend
- wie viele Auszahlungen darf es geben (wenn der Kunde mehrere Darlehen hat die unterschiedliche Aausläufe haben)
- wie groß darf die zeitliche Spanne zwischen erster und zweiter Auszahlung sein
und natürlich - auch nicht unerheblich - der grundsätzliche Einstand der Konditionen der Bank, worauf sich dann alles addiert. Jede Auszahlung ist auch immer ein separates Darlehen, muss ja auch, da unterschiedliche Konditionen durch unterschiedliche Aufschlagszeit.
Unter Berücksichtigung aller Parameter wie
- Ausgangslage des Kunden in Bezug auf den Beleihungsauslauf
- Auszahlungshöhen, also wie viele Bausteine
- Aufhsclgaszeit (bis wann oder zu wann wird ausgezahlt)
- Basiskondition/Einstandskonition der Bank
wird der beste Forwardgeber ausgewählt. Eigentlich ganz einfach!!!
Umschuldung, Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen???
Zitieren
