nachdem ich mein Vorhaben eines Neubaus aus verschiedenen Gründen in immer weitere Ferne schweifen sehe, befasse ich mich nun damit, unser bestehendes Haus um- und anzubauen. Das Problem: Das liebe Geld.
Ich habe mein Elternhaus übernommen (gekauft) und zwar in zwei Etappen:
2011 habe ich 40% (Obergeschoss) gekauft, renoviert, umgebaut und über ein Darlehen iHv 85.000€ finanziert. Darauf zahle ich aktuell 400€ monatlich bei 4,09% Zinsen ab. Die Sollzinsbindung endet 2019, dann sind noch 70.000€ offen etwa.
2013 habe ich die restlichen 60% gekauft, renoviert, umgebaut und über ein Darlehen iHv 115.000€ finanziert. Auf das Darlehen zahle ich derzeit nur die Zinsen iHv 260€ monatlich bei 2,75%. Zur Ablöse bespare ich einen BSV über 115.000€ auf 40% mit 400€ monatlich, der 2023 dann den gesamten Darlehensbetrag ablöst, und ich dann binnen 8 Jahren das BSV-Darlehen zurückzahle mit 780€ monatlich. Der BSV ist an die Bank abgetreten. Die monatliche Belastung für dieses Darlehen ab 2023 ist in etwa gleich hoch wie heute - die Finanzierung ist vielleicht nicht optimal, aber durch den BSV zumindest absolut sicher was Zinsen angeht. 2031 bin ich damit komplett durch.
Zudem besteht ein BSV über 40.000€ (50% Darlehen, nicht abgetreten) der etwa 2020 zugeteilt werden kann.
Es sind bereits Grundschulden um etwa 80% des Beleihungswertes eingetragen. Das Haus ist laut Bank nach den Renovierungen 250.000€ wert - unabhängige Schätzungen gehen von 280.000€ bis 300.000€ aktuellem Marktwert aus.
Dass die Finanzierungen so nicht optimal gemacht wurden, ist mir hier bereits aufgezeigt worden, und muss nicht erneut grundsätzlich diskutiert werden. In Kombination mit guten und praktikablen Lösungsansätzen darf aber auch dieser "Finanzierungsplan" gerne überarbeitet werden, wobei ich da wenig Spielraum sehe.
Nun haben wir Nachwuchs bekommen, und planen noch Weiteren. Für 3 Personen reicht die Wohnung - bei 4 wird es mittelfristig eng. Neubau ist (zumindest in diesem Thread) kein Thema mehr. Umzug in ein anderes Haus auch nicht - verschiedene Gründe, muss nicht diskutiert werden.
Das Haus bietet sehr gute Voraussetzungen, um das OG zu erweitern. Im EG wurden vor 20 Jahren bereits 70m² angebaut, und zwar so, dass man auch ohne viel Aufwand auch aufstocken könnte (Statik, Platz,... passt alles). Das wäre nun der Plan.
Wie bekomme ich diesen Anbau nun finanziert? An Eigenkapital ist außer dem bereits beliehenen Haus und dem 40T-BSV (etwa 8.000€ drin derzeit) quasi nichts mehr vorhanden, weil ich alles was an Geld übrig ist in die Tilgung des "teuren" Kredites gesteckt habe. Der Architekt hat grob mit 120.000€ bis 160.000€ gerechnet, je nach Sonderwünschen, Eigenleistungen und sonstiger variabler Faktoren. Das war nur eine Bauch-Schätzung im ersten Gespräch. Details folgen, wenn wir uns entscheiden, das zu machen. Er meinte, inklusive Nebenkosten könnte ich mit etwa 2000€ pro m² rechnen - bei 70m² Anbau also 140.000€ plusminus.
Nun habe ich ein wenig gelesen, und bin auf die Möglichkeit gestoßen, dass man "heute" Geld aufnimmt, die Rückzahlung aber erst 3 Jahre später beginnen kann. Oder sowas in der Art - verstanden habe ich es wohl nicht im Detail. Mein Gedanke war nun, Geld aufzunehmen und das so zu verplanen, dass die Rückzahlung mit einer Anschluß-Finanzierung des 2019 ablaufenden Darlehens zusammengelegt werden kann. Also sowas wie ein Forward-Darlehen für die dann 2019 noch anschlußfinanzierten 70.000€.
Insgesamt müsste ich dann 220.000€ aufnehmen (davon brauche ich 150.000€ "heute" und 70.000€ in 3 Jahren). Dafür hätte ich aktuell nur einen BSV, den ich mit Sonderzahlungen bis 2019 auch zugeteilt bekommen kann über 40.000€ - also etwa 20% Eigenkapital.
Die Wertsteigerung des Hauses durch die Erweiterung kann ich nicht abschätzen. Effektiv wird die Grundfläche der Wohnung im OG von derzeit etwa 90m² auf 160m² wachsen. Das EG wird unverändert bleiben, bzw. der bestehende Holz-Wintergarten wird zu einem "echten" Wintergarten ausgebaut (ist im Preis mit einkalkuliert).
Aktuell könnte ich wohl etwa 400-500€ monatlich aufbringen - ob die Bank das so sieht, weiß ich nicht. Ich weiß, dass es gehen würde. Ab 2019 wären dann durch den Wegfall der einen Darlehensrate und des dann zugeteilten BSV monatlich mindestens 1000€ verfügbar (für Tilgung der 20.000€ aus dem BSV-Darlehen und Tilgung des neuen Darlehens).
Seht Ihr hier eine Möglichkeit, das finanziert zu bekommen? Mit welchen Argumenten kann ich bei der Bank vorsprechen, und auf Erfolg hoffen?
Dass ICH das finanziell gestemmt bekomme, dessen bin ich mir sicher. Nur ob und wie die Bank mitmacht, ist mir schleierhaft.
Wie sieht es bei sowas mit KfW-Förderung aus? Wenn das "alte" Haus keinen Standard erfüllt, besteht dann eine Möglichkeit durch sinnvolle Änderungen in den Genuss der KfW-Förderung zu kommen? Selbst wenn es dann mehr als 150.000€ Kreditvolumen wären?
Ich muss nicht morgen anfangen zu bauen - aber im Rahmen von 1-2 Jahren sollte das schon von Statten gehen.
Wie könnte eine Finanzierung in etwa aussehen? Was würdet Ihr mir raten?
@noelmaxim: Falls Du das hier liest - meine Anfrage per Mail hat immer noch Bestand. Das hier ist nur ein zweiter Weg über den ich mich informieren will - aber auch die "wahrscheinlichere" Option, falls umsetzbar.
Ok, scheinbar hab ich es kompliziert formuliert, oder es ist sonstwas unklar. Also nochmal vielleicht etwas geordneter:
Bestehendes Haus im Wert von ~280.000€, zwei Wohneinheiten WE1 und WE2, finanziert über zwei Darlehen zu 115.000€ (DAR1) und 85.000€ (DAR2). Dafür ist jeweils eine Grundschuld eingetragen - DAR1 => WE1 (~80%), DAR2 => WE2 (~80%).
Für DAR1 habe ich zur Sicherung der Zinsen einen Bausparvertrag (BSV1) abgeschlossen, der das Darlehen 10/2023 komplett ablösen wird. Dieser ist an die Bank abgetreten.
Zudem besteht ein weiterer Bausparvertrag (BSV2) über 40.000€ der ursprünglich mit dem DAR2 verrechnet werden sollte wenn die Sollzinsbindung endet. Durch eine Entnahme zum Dachausbau passt der Termin aber nicht mehr.
Außerdem ein Bausparvertrag meiner Frau (BSV3) über 20.000€, der wegen Elternzeit etc. derzeit nur minimal bespart wird, und auch nirgendwo eingeplant war.
Details zu den Darlehen und Bausparern:
DAR1: 115.000€, 2,75% p.a., Sollzinsbindung endet 10/2023, monatlich 265.-€, derzeitiger Stand bei 115.000€ (es werden nur die Zinsen gezahlt)
DAR2: 85.000€, 4,05% p.a., Sollzinsbindung endet 06/2019, monatlich 400.-€, derzeitiger Stand bei ~78.500€
BSV1: 115.000€, 1,00% Sparzins, 2,25% Darlehenszins, monatlich 400.-€, derzeitiger Stand bei ~8.000€ - 40% angespart bis 10/2023 - abgetreten an DAR1
BSV2: 40.000€, 0.25% Sparzins, 1,5% Darlehenszins, monatlich 250.-€, derzeitiger Stand bei ~7.000€ - 50% angespart bis 03/2021
BSV3: 20.000€, 0.25% Sparzins, 1,5% Darlehenszins, monatlich 60.-€, derzeitiger Stand bei ~2.000€ - Sparziel nicht klar
DAR1 + BSV1 sind eigentlich komplett außen vor, da ich dort die nächsten 17 Jahre einfach monatlich ~650€ bezahle, dann ist das Thema durch. Da alles langfristige Verträge sind, wird sich da eh nicht viel ändern lassen, solange ich nicht das Haus verkaufe.
Ich habe noch Kleinkredite (0%-Finanzierungen, Privatkredit wegen Hochzeit, Rückzahlung eines BSV für Dachausbau) in Höhe von insgesamt rund 13.000€ (monatlich ~500€ Kosten) und Anlagen in Höhe von rund 6.000€.
Soweit Infos, nun zum Plan:
Ich möchte anbauen, bzw. den bestehenden Anbau aufstocken. Kostenpunkt etwa 150.000€. Wenn es günstiger wird umso besser, teurer wird es sicher nicht.
Mein Plan:
Ich würde gerne 200.000€ Baudarlehen aufnehmen, auf 10 Jahre mit 3% Tilgung bei 1,5% Zinsen. Das wären 750€ monatlich bei ~135.000€ Restschuld.
Das Darlehen würde sich wie folgt verteilen:
- 150.000€ Anbau inklusive aller Nebenkosten (Grundschuldbestellung, Versicherungen,...)
- 10.000€ zum Vollsparen BSV2
- 7.500€ zum Vollsparen BSV3
- 25.500€ um insgesamt drei Mal eine 10%-Sondertilgung auf DAR2 vorzunehmen, so dass die Restschuld 06/2019 bei rund 48.000€ liegt und durch BSV2 und BSV3 komplett getilgt werden kann
- 7.000€ um gemeinsam mit den o.g. Anlagen von 6.000€ alle Kleinkredite etc. sofort wegzutilgen
Ergebnis: Monatlich freie Mittel in Höhe von 810€ - abzüglich der Darlehenskosten von 750€ monatlich also sogar noch ein kleines Plus in der Haushaltskasse.
Ich frage mich nur, ob es der Bank genügen wird, wenn ich 75% des Baudarlehens mit Rechnungen belege, und den Rest einfach kommentarlos "verbrate". Und ich frage mich, wie ich die Bank überzeugen kann, dass diese Maßnahmen abgesichert sind. Denn neue Grundschulden wird die Bank wohl nicht machen können - es sei denn auf den neuen Anbau. Keine Ahnung wie die das dann rechnen... Das Haus ist durch den Anbau für 150.000€ ja nicht gleich ebensoviel mehr wert, oder?
Seht Ihr sinnvollere Möglichkeiten?
Ich dachte auch daran, die BSV (2+3) aufzulösen, das Geld in Sondertilgungen/Ratenerhöhung zu stecken, und zur Ablösung des DAR2 ein Forward-Darlehen zu nehmen. Und für den Anbau dann ein eigenes Darlehen. Aber ich glaube, da komme ich unterm Strich "schlechter" weg, oder was meint Ihr?
Dann frage doch einfach mal bei einer Bank an, ob die das mit dir machen.
Optisch und wirtschaftlich sieht es auf den ersten Blick auf jeden Fall schöner aus.
Was für Gebühren auf dich zukommen wirst du sicherlich schon wissen.
Dein Einkommen wird bei einer Zahlungsverpflichtung von 1.900 € für deine Kredite und Bausparverträge bestimmt entsprechend hoch sein.
Warum tilgst du nicht generell DAR2 schneller und steckst Geld in BSV3?
Ich denke, ich kann das nur mit der Bank machen, bei der eh schon alles Sonstige ist. Eine andere Bank wird sich nicht zweitrangig eine Grundschuld über 200.000€ andrehen lassen oder?
Gebühren sehe ich keine auf mich zukommen. Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nicht, da ich bis 2019 nur drei Mal Sondertilgung gemäß Darlehensvertrag leisten werde. Danach endet die Sollzinsbindung eh, und ich löse den Rest mit den BSV ab. Das andere Darlehen bleibt unangetastet.
Kosten für Ratenschutzversicherung etc. sind in den 200.000€ mit einkalkuliert. Die Bank wird bei der Höhe eh drauf bestehen. Notargebühren für die Änderung der Grundschuldbestellung habe ich ebenfalls mit in den 200.000€ drin. Eigentlich ist beides auch in den 150.000€ für den Anbau komplett mit eingerechnet.
Die monatliche Belastung wird sich nur minimal ändern. Derzeit zahlen wir rund 1800€ an Kredite, Bausparer usw. Etwa den gleichen Betrag brauchen wir zum Leben (inkl. Versicherungen, Benzin, Essen+Trinken, Strom/Gas/Wasser, Kind, Kleidung). Da ist dann aber auch schon jeglicher Luxus den wir uns gönnen mit dabei.
Monatlich kommen derzeit rund 3800€ rein, inkl. Kindergeld. Dabei ist meine Frau noch in Elternzeit bis September. Sollte dann nicht weiterer Nachwuchs anstehen (der Plan steht ) wird sie wieder arbeiten wie vorher, dann sind es monatlich etwa 200-300€ mehr Netto. Das will ich aber erstmal noch nicht einplanen.
Das mit DAR2 statt BSV3 müsste man sich durchrechnen. Rein mathematisch ist es wohl sinnvoller, einen 4%-Kredit schneller zu tilgen, als einen 0,25%-Bausparer zu füllen. Ob es am Ende dann reicht ohne dass eine größere Lücke entsteht, müsste ich mal schauen.
Offtopic: Kann man einen Anbau, bei dem man NUR den Anbau nach neuesten Vorgaben baut, über KfW fördern? Irgendwie finde ich darüber nichts Gescheites...
natürlich ist der Anbau über KfW förderwillig, allerdings verliert die Nachrangbank noch mehr das Interesse an einer Finanzierung im Nachrang. Wer war denn noch mal die Erstrang Bank?
Wie waren die Darlehen derzeit noch mal auf welche Objekte aufgeteilt?
Die Darlehen sind bei der Sparda Bank Südwest. Die Bausparverträge allesamt bei der Schwäbisch Hall.
Die Darlehen sind wie oben geschrieben auf die beiden WE aufgeteilt. Beide WE gehören komplett mir - es wurde nur aufgeteilt, weil ich zuerst nur die Wohnung im OG von meinen Eltern gekauft habe, und 2 Jahre später dann den Rest.
WE1 ist das EG mit bestehendem Anbau, ca. 150m² - darauf ist DAR1 aufgenommen mit 115.000€, BSV1 ist dafür an die Bank abgetreten.
WE2 ist das OG mit mittlerweile ausgebautem Dach, ca. 100m² - darauf ist DAR2 aufgenommen mit 85.000€.
Die Schätzung der Bank damals war:
WE1 - Wert 143.000€
WE2 - Wert 96.000€
WE2 wurde wie gesagt das Dach ausgebaut (in 2014), was in der Wertermittlung der Bank damals (2011) noch nicht berücksichtigt wurde. Wieviel der Dachausbau als Mehrwert bringt, weiß ich nicht. Auch nicht, wieviel ein 70m² (brutto) Anbau bei WE2 an Wertsteigerung bringen wird.
Meiner Meinung war die Bank bei der Bewertung ohnehin sehr sehr niedrig. Auch wenn ich es nur vom Hörensagen weiß, aber in unserer Straße gingen deutlich "schlechtere" Häuser für deutlich über 250.000€ weg - und da war nix angebaut, kein neues Dach drauf, keine FBH, Dach ausgebaut oder sonstwie renoviert/modernisiert.
Offtopic: Was kostet es, das Haus mal "professionell" schätzen zu lassen?
Offtopic 2: Was kostet es, einen "Energieausweis" erstellen zu lassen? Und wer macht sowas? Damit ich sehe, was evtl. auch KfW-Förderung bringen könnte?
Für die KfW Förderung nutzt dir der Energieausweis gar nichts. Entweder Energieeffizientes Bauen dann nur mit Energieberater oder Einzelmassnahmen. Um die Werte für KfW 153 zu hinterfragen nutzt der Energieausweis gar nichts. Denn für etwas was gebaut wird kann ja zu dem ein Ausweis gar nicht erstellt werden.
Ein Gutachten nützt dir ebenfalls für dein Vorhaben nichts, erkennt keine Bank an und eine Einschätzung liegt dir meinerseits ja schon vor.
Du kannst das doch eh nur mit der bank machen, die derzeit die WE beleiht, der dann der Anbau wiederum baurechtlich+ grundbuchrechtlich zugeschlagen wird. Gutachten durch dich überflüssig. Deine Verhamdlungspositionen ist also suboptimal
Das EG ist vermietet? Oder bewohnt ihr jetzt derzeit 240m² zund wollt nochmal 70m² anbauen?
Im EG wohnen meine Eltern mietfrei mit lebenslangem Wohnrecht.
Und ja, es wird die OG-Wohnung erweitert. Die Sollzinsbindung dieses Darlehens das auf die OG-WE eingetragen ist, endet 2019. Daher der Gedanke, eventuell das nötige Forward-Darlehen mit in die neue Finanzierung reinzunehmen.
Oder eben - und das wäre mein Favorit - meine BSV2+3 vollzahlen und auf dem Darlehen Sondertilgungen im Rahmen des Darlehensvertrages machen bis 2019. Das Darlehen dann 2019 komplett mit den BSV ablösen, und dann die komplett unbelastete OG-WE als Grundschuld für das neue Darlehen eintragen.
Wie finanziere ich meinen Anbau?
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) wird sie wieder arbeiten wie vorher, dann sind es monatlich etwa 200-300€ mehr Netto. Das will ich aber erstmal noch nicht einplanen.