Finanzierung 2-Familienhaus mit Erbpachtgrundstück

Hallo BennG,

1) Einen 50iger Auslauf wird es in der Finanzierung niemals geben, in sofern sind die Konditionen der Commerzbank utopisch. KfW wird nicht aus dem Beleihungswert rausgerechnet.
2) Kapitalanlegerkriterien erfüllen sie nicht. Dadurch wird die Auswahl der Banken sehr beschränkt.
3) Ist der Erpachtgeber öffentlich, die Kirche oder Privat? Bei privatem Erbbaurechtsgeber ist die Auswahl zuätzlich eingeschränkt.
4) KfW Programm 151 läuft nur mit Energeiberater, zudem müssen die Arbeiten von Fachfirmen über Rechnung ausgeführt werden, Eigenleistung ist dann nicht möglich.
5) Zu empfehlen wäre die Aufteilung des Kaufpreises entsprechend der Vermietungsquote unter Abzug des Grundstückswertes. 2 % AfA gibt es nur auf den Gebäudewert. Anteilig auf die Vermietungsquote können alle Kosten auf 50 Jahre (deshalb 2 % AfA im Jahr) abgesetzt werden.
6) 37 Jahre Restlaufzeit der Erbpacht bedeutet bei den meisten Banken dass die längste kalkulatorische Darlehenslaufzeit 27 Jahre sein darf, entsprechend muss die Tilgung (hoch) ausgelegt werden.
7) Was die Partnerin zur Finanzierungsbelastung dazu gibt interessiert und zählt nicht!
8) Angesetzt wird nur das eingesetzte Eigenkapital, weiteres Vermögen zählt beleihungsauslaufsenkend nur wenn es abgetreten (Geld) oder beliehen (Immobilie) werden kann.
9) Ob es ratsam ist den BSV der BHW weiter zu besparen, hängt davon ab welche Bedingungen (Guthabenszins, Mindestansparung/erforderliches Minestsparguthaben zur Zuteilung, Darlehenszins) er hat. Bei entsprechendem Guthaben kann es Sinn machen das Guthaben von der beabsichtigten Finanzierungssumme in Abzug zu bringen (Erhhöhung Eigenkapital) und einen neuen, zeitgemäßeren Bausparvertrag zu zeichnen.

Mit diesem Satz

......die Sanierungen liegen über 15% vom Kaufpreis -> 2% abschreibbar - ist es unter so geringen Investitionskosten für das KG sinnvoll 3 Jahre mit dem Ausbau warten und auf Mieteinnahmen und höherer Absetzung der Kaufnebenkosten zu verzichten?.......

kann ich nun ganz und gar nichts anfangen, da stecken mehrere falsche Annahmen drin.

Es ist nicht sie Frage was beleihunsgsenkend wirkt, sondern vielmehr was wertsteiegernd angesetzt werden kann. Hier spielen die Modernisierungen und Sanierungen eine große Rolle, denn viele Banken setzen nur 50% dieser Maßnahmen wertsteigernd an. Hat man dann den Beleihungswert ermittelt, wird der Finanzierungsbedarf ins Verhältnis gesetzt, dass ist dann der Beleihungsauslauf. Addieren sie mal zu dem Kaufpreis 50 % der Maßnahmen, setzen sie zu dieser Summe (Beleihungswert) mal den Finanzierungsbedarf ins Verhältnis (teilen sie den FB durch den BW), schauen sie mal was da dann raus kommt, berücksichtigt die Bank auf den Beleihungswert noch einen 10%igen Abschlag landen sie schnell über 100 %! Viel Geld ihres Eigenkapitals ist dann verpufft, zumal die Erwerbsnebenkosten ohenhin schon keine wertsteigernde Berücksichtigung finden, entsprechend alleine schon erst mal vorhanden sein müssen, um bei 100% zu landen!

2) Warum stehen mir nicht "alle" Banken zur Verfügung? Wäre finanztechnisch sinnvoller das Haus als Zweifamilienhaus zu belassen?
Einige machen keine Erbpacht, zu dem muss bei vielen Banken bei Vermietung (Kapitalanlage) ein ausreichendes Einkkommen da sein, um auch als Kapitalanlager zu gelten, dies ist bei ihnen nicht der Fall.

3) Erbpachtgeber ist die Stiftuung: https://www.esp-schoenau.de/stiftung
Immerhin nicht auch noch privates Erbbaurecht!

4) und 9) unnötige Kosten will ich natürlich nicht produzieren, um dann 7,5 % erstattet zu bekommen.
Zu 9) können zusätzliche Kosten (Abschlussgebühr bei einem neuen BSV) günstiger sein, als den alten weiter laufen zu lassen!!! Zu dem kommt dann das derzeitige Kapital/Bausparguthaben gleich zum Einsatz, was Zinskosten einspart. 10 Jahre ist eine lange Zeit, da holen sie mit dem entsprechenden Tarif schnell die schon erworbenen Liegezeiten des alten Vertrages schnell wieder auf! Die Parameter 1% Guthabenszins, nur 30% Ansparung (mit wenig eigenem Geld viel Darlehen abgrenzen) und ein Darlehenszins von 2 % können die meisten Bausparveträge gar nicht leisten, insbesondere der niedrige Anspargrad schafft Freiraum für die Tilgung teurer Gelder, denn das Geld muss nicht angespart werden, um den Vertrag zur Zuteilung zu bringen. Was nützt mir ein Darlehenszins in 10 Jahren von 1,5 % wenn dafür 50 % Ansparung benötigt wird, wo es auf die Ansparung vielleicht noch 0,25 oder 0,5 % Guthabenszins gibt! Das rechnet sich nicht!!
Zu 4) sei gesagt, der Energieberater kostet mind. 1500 Euro, zu dem können sie durch Eigenleistung keine Einsparung erreichen, mindestens diese beiden Mehrkosten müssen durch den Zinssatz von 0,75 % wieder eingespart werden, das ist meistens - so man denn vieles selber tätigen kann - nicht annähernd der Fall.
5) Wie hoch wird der Grundstückswert angesetzt? 635 qm x 200 €/qm = 127.000 € wäre ja etwas hoch.
Natürlich nicht, Erbpachtzins per anno mal einem für ihre Region vom Finanzamt festgelegten Faktor, in unserer Region wäre der bei 18.

6) länger als 27 Jahre will ich auch gar nicht mit der Rückzahlung brauchen.
Dann passt das, allerdings muss die dafür nötige Zins-, und Tilgungsleistung auch in die Haushaltsberechnung der Bank passen. Auf der Habenseite kommen dann ca. 75 % der Kaltmieten zu ihrem Nettolohn hinzu, auf der Sollseite ggf. (je nach Bank) 2 Euro der qm Bewirtschaftungskosten für die vermieteten Wohnflächen, die Haushaltspauschalen, weiteren Kreditraten, 2,50 Euro Bewirtschaftungskosten auf den eigengenutzen Anteil und mind noch die Erbpacht, sollte es keine weiteren Verpflichtungen (private Krankenversicherung, Unterhaltszahlungen usw.) geben. Da kann die Luft dünn werden.

7) der Zuschuss würde nur etwas bringen, wenn wir einen Mietvertrag abschließen würden und ich diese Einnahmen entsprechend versteuern würde?
Nein, der bringt gar nichts, denn wenn ihre Freundin auszieht haben sie diese Einnahme nachhaltig für die Bank nicht! Solche Beteiligungen werden von den Banken nie als nachhaltiges Einkommen angesehen/angesetzt.

Mit dem zitierten Satz wollte ich wissen, ob es mehr Sinn macht gleich nach Kauf das KG in eine Wohnung umzugestalten und dann über 50 Jahre abzuschreiben oder ob es sinnvoller ist 3 Jahre zu warten, dann Bad und Küche erschaffe und dann auf einmal abschreibe.
Auf einmal abschreiben können sie solche hohen Summen sowieso nicht! Da gibt es kleine Pauschalsummen für.
Immerhin kann ich durch zusätzliche 30.000 € eine Miete von 585 € erzielen und 63% statt 47% des Hauses als vermietbar geltend machen.
Schlage vor sie informieren sich da bei einem Steuerberater.
Natürlich kann und wird die Investition in Wohnraum der vermietet wird sinnvoll sein, auch werden dadurch weitere Einnahmen generiert, auch bleibt in der Nachsteuerbetrachtung "was hängen", aber die Investition muss in der Vorsteuerbetrachtung erst mal erbracht werden.

Was sollte ich also an meinem Projekt ändern um eine bessere Ausgangslage zu schaffen?
Wie läuft die Auszahlung denn generell ab, wenn ich bei der Bank einen Kredit aufnehmen würde und die Renovierungskosten erst in den folgenden Monaten anfallen. Bekomme ich dann am Anfang alles ausgezahlt oder muss ich dann quasi nach jedem Einkauf mit den Rechnungen zur Bank gehen (oder einsenden) und bekomme den Betrag auf meine Konto ausbezahlt (unter Beachtung der Bereitstellungszinsen)?
Niemals aufs Konto! Vorrangig muss das Eigenkapital komplett eingestzt werden, ein Teil kann ihnen belassen werden, damit sie die ersten Arbeiten beginnen können. Haben sie diese getätigt senden sie wenn das Geld verbraucht ist Fotos und Quitttungen an die Bank und fordern die nächste Tranche auf ihr Konto an. Größere Rechnungen von Firmen lassen sie ja direkt durch die Bank begleichen. Sind die Spielregeln von vorne herein bekannt und mit der Bank kommuniziert, funktioniert das einwandfrei.

Wichtig wird sein:

1) kein Sicherheitsabschlag vom Beleihungswert
2) 100%iger Wertansatz der Modernisierungen
3) Aufteilung Selbstnutzung/vermieteter Anteil gemäß der Quote im Kaufvertrag
4) Eine Bank berücksichtigen, die die Kapitalanlegerkriterien nicht ansetzt
5) Vorabauszahlungen aufs Konto für Modernisierungsmaßnahmen in Eigenleistung, ggf. kleiner Erhalt des Eigenkapitals nach Zahlung Erwerbsnebenkosten und Belegung Kaufpreis
6) Überlegung KfW 151, günstiger Zins von 0,75 % ins Verhälnis setzen zu den Energieberaterkosten und den Kosten die durch die Beauftragung einer Firma entstehehn, bzw. sich durch Eigenleistung nicht einsparen lassen.
7) Endfälliges Darlehen (Tilgungsaussetzung mit geringen Tilgungsanteil gegen einen geeigneten Bauspartarif - Signal Iduna F60) für den vermieteten Anteil, Annuitätendarlehen mit größerem Tilgungsanteil auf den selbstgenutzten Anteil.
8) Ggf. ausreichend genügend bereiststellungsfreie Zeit, Endfälliges Darlehen kurze BZ freie Zeit (davon wird der Kaufpreis belegt), Annuitätendarlehen mit etwas längerer bereitstellungsfreier Zeit (ggf. kleiner Zinsaufschlag) versehen, da Teilauszahlungen etwas später die nach und nach erfolgen.

Naja und das dann alles bei der Bank mit den besten Konditionen Ist eigenlich alles ganz einfach.

Das hat ja mit können nichts zu tun, sondern mit müssen, will man nachher eine ordentliche Trennung und Dokumentation für die Steuer haben und Diskussionen vermeiden.

Es gibt einen Gesamtkaufpreis, im Kaufvertrag wird festgelegt welcher Kaufpreisanteil auf welche Wohneinheit mit Nennung der Quadratmeterzahlen entfällt. Des Weiteren wird der Grundstückswert separiert (wegen AfA, die nur auf den Gebäudewert möglich ist). So ist in dem Kaufvertrag eine gute Basis gelegt, die entsprechenden Wohneinheiten die vermietet sind abzusetzen. Die Darlehen sollten natürlich auch entsprechend der Kaufpreisanteile aufgeteilt bzw. in der Höhe separiert sein.