Vorgehen beim Hausbau

Der Kleinere ist von 2011, da habe ich 40% meines Elternhauses gekauft.
Der Größere ist von 2013, da habe ich die restlichen 60% gekauft.

Beide bei der Sparda Bank. Die Bausparverträge bei der Schwäbisch Hall.

Denke beim Neubau kommt wohl auch eine KfW-Förderung in Betracht, die wohl ab 1.4.2016 bis 100T€ gehen kann. Allerdings bietet wohl die Sparda Bank diese KfW-Förderung nicht direkt an. Da würde ich _eigentlich_ aber gerne bleiben, weil ich bisher sehr zufrieden da war.

EDIT:

Gerade mal eine Gegenüberstellung gemacht. Also ich hab aktuell rund 160000€ (natürlich ohne Zinsen die in den bestehenden Zinsbindungsjahren anfallen würden) abzuzahlen wenn ich alles miteinander verrechne, also Kredite, BSV, Festgeld, ein Mini-Depot und Kleinkram wie Laptop-Finanzierung. Dafür zahle ich aktuell im Monat fast 1700€.

Für die beiden Kredite komme ich zusammen auf eine Vorfälligkeits-Entschädigung von 27000€ etwa. Da wäre es vielleicht sogar geschickter, die Kredite einfach stehen, und die Grundschuld umschreiben zu lassen - falls das geht!?

Egal wie nun, ich würde auf Kosten von rund 200T€ kommen für das was besteht, und 500T€ um einfach absolut sicher zu sein, dass das am Ende auch reicht. Angenommen das alte Haus zu verkaufen bringt mir 300T€, dann müsste ich 400T€ aufnehmen, was realisitisch klingt und bei 1500€ monatlich auch machbar wäre. Bei 2,25% auf 30 Jahre festgeschrieben käme man damit hin.

Ich werde mal versuchen herauszufinden, wieviel unser Haus aktuell tatsächlich wert ist, und was man realistisch gesehen dafür auch bekommen würde dann. Nur weil es 450T€ wert ist heißt das ja nicht, dass das auch dann weggeht ohne Probleme. Das sollte wohl auch im Sinne meiner Bank sein, vielleicht stellen die ja sogar den Gutachter oder treten als Makler auf. Aber das soll wohl nicht so günstig für mich sein, habe ich mir sagen lassen.

Die muss ich am Wochenende raussuchen, bin derzeit auf Dienstreise.

In erster Linie geht es mir ja nicht darum, den günstigsten Weg zu finden, sondern zu schauen, ob mein Vorhaben überhaupt realistisch ist bei den gegebenen Zahlen, und - noch wichtiger - wie der Weg aussehen sollte.

Zuerst zur Bank und fragen, was machbar wäre? Oder zuerst wissen, was ich will, und dann zur Bank und fragen ob sie da mitmachen?

Siehe auch mein EDIT oben im Post.

Widerrufsjoker? Davon hab ich bisher keine Ahnung, eine schnelle Google-Suche ergab aber, dass dies wohl für Verträge von 2002 bis 2010 gelten kann. Meien Verträge sind aber 2011 und 2013 zu Stande gekommen, und dürften von daher nicht darunter fallen - aber wie gesagt, ich schau am Wochenende mal in die Unterlagen.

Was ist denn an der Finanzierungsform so schlecht? Bisher war ich der Meinung, dass ich durch die Sicherung des 1,25%-Zinses vielleicht aktuell nicht die beste Finanzierung habe, aber auf die Gesamtlaufzeit gesehen eine doch sehr solide und sichere!?

Soo, nachdem ich relativ kurzfristig gestern Abend noch einen Termin bei "meiner" Bank bekommen konnte, fällt das Ergebnis erstmal recht ernüchternd aus.

Er rät mir in jedem Fall davon ab, meinen Plan auch nur annähernd weiter zu verfolgen. Aus "Bänkersicht", wie auch aus privater Sicht. Er meint, mit 200T€ Schulden sollte man sich eher Gedanken machen, wie man diese "erdrückenden" Schulden abbaut, statt über neue nachzudenken. Das Haus sei in der Bank-Kalkulation NACH der Renovierung mit 249T€ geschätzt, und nicht wie von mir mit 300T€+. Ok, davon habe ich keine Ahnung, und ein Gutachten erstellen kostet wohl mindestens 500€. Dazu müsste man den Gutachter-Wert bei einem möglichen Verkauf natürlich auch erst einmal bekommen.

Der beste Satz des Abends: Ich könne mir keine 2%-Tilgung (und weniger wäre nicht realisierbar) monatlich leisten. Ok. Kann man so sehen. Wenn ich aber die bereits seit Jahren üblichen 1700€ monatlich rechne um ein Darlehen von 450T€ zu tilgen, komme ich bei einem Zinssatz von rund 2% auf eine Anfangs-Tilgung von 2,5%. Ohne Eigenkapital wohlgemerkt. Und noch nicht eingerechnet, dass ich bei 2 Wohneinheiten ab 1.4.2016 bis zu 200T€ über eine 0,75% KfW-Förderung bekommen kann, wird es ja eher "besser". Rechne ich dann damit, dass ich das Haus für die von mir kalkulierten 300T€ für das Haus bekomme, und nach Abzug aller Verbindlichkeiten inkl. Vorfälligkeit davon noch 100T€ als Eigenkapital über bleiben, geht das Ganze nochmal in eine positivere Richtung. Oder übersehe ich was?

Sein Argument, dass zwischen Hausverkauf (der nötig ist um überhaupt was machen zu können) und Einzug in das neu gebaute Haus durchaus 1-2 Jahre liegen können, in denen ich Miete zahlen muss, ist denke ich ein guter Einwand, den ich zuvor auch nicht bedacht hatte. Aber selbst wenn ich 1000€ Miete rechne (Nebenkosten haben wir aktuell ja auch, und die sind nicht in den 1700€ enthalten) komme ich bei 2 Jahren auf 24T€. Viel Geld, aber auch kein Beinbruch wie ich finde.

Alles in Allem hat der gute Mann meine Situation gefühlt extrem negativ bewertet, was ich nicht nachvollziehen kann. Quintessenz ist, dass er meinte ich solle wiederkommen, wenn ich mindestens 10%, besser 15-30% Eigenkapital auf den Tisch legen könnte. Überspitzt formuliert, so "krass" hat er es natürlich nicht ausgedrückt.

Ist an meiner "Milchmädchenrechnung" denn soviel falsch?

Ich habe ein Haus, das meinetwegen 250T€ beim Verkauf bringt. Ich habe Verbindlichkeiten von insgesamt rund 200T€, und rund 20T€ an Sparverträgen verschiedenster Arten. Alles in Allem also ein Plus von 70T€ die ich mMn als Eigenkapital ansehen und in eine Finanzierung mit aufnehmen könnte. Ich würde gerne Bauen und plane dafür inklusive aller Nebenkosten, dem Grundstück und ALLEM was mit da reinspielt mit 500T€. Ich hätte meiner Rechnung zu Folge also eine Finanzerung von 450T€ zu tätigen und könnte dafür monatlich 1700€ bereitstellen.

Bei 450T€ und 2% Zinssatz bleiben bei monatlich 1700€ nach 10 Jahren etwa 320T€ Restschuld. Wohlgemerkt ohne eine mögliche KfW-Förderung (damit habe ich mich aber noch nicht wirklich befasst).

Ist das wirklich so abwegig? Eigentlich kann ich mit Zahlen sehr gut umgehen...

Sparda Bank, und der Berater war ein alter Hase, soweit ich weiß sogar der Filialleiter. Ich hatte einen Termin, und der Mann ist auch der Einzige der für baufinanzierung dort verantwortlich ist.

Was machen deine Eltern denn mit den 200.000€ für das Haus?
Nimmst du die Eltern dann auch mit oder bleiben die im alten Haus wohnen?

Die Bedenken des Bankers kann ich auch ein bisschen verstehen:
2011 kaufst du eine Wohnung für 90.000 €
2013 kaufst du quasi eine zweite Wohnung für 110.000 €
2015/16 willst du ein Haus für 450.000 € bauen plus Grundstück für 100.000 € kaufen
Was für Sinneswandel hat mein Kunde 2018?

Klar die aktuellen Zinsen laden natürlich nur dazu ein Geld auszugeben, insbesondere, wenn Sie unter den der bisherigen Krediten liegen.

Lass dich nicht entmutigen ich kann dir da auch ein gutes Beispiel nennen bei meiner Hausbank als ich unsere Neubauwohnung finanzieren wollte.
Hatte 30k EK und ne fast Lastenfreie Wohnung ca. 100k.

Ohne die Sicherheit der Wohnung wollte die Bank gar nicht finanzieren bei einem sehr guten netto Einkommen und seine Aussage warum nicht was gebrauchtes er hätte es auch so gemacht. Mir da der Kragen geplatzt und ich hab ihm ein paar Worte gesagt bezüglich was ich halte auch von seinen tipps. Hab mir damals auch den leiter der Abteilung geben lassen. Als Dankeschön hab ich alles gekündigt dort

Am Ende wurde ich hier übers Forum sehr gut Beraten und die 30tEK haben absolut gereicht um eine Top Zins für 20 Jahre zubekommen.

Lass dich nicht entmutigen. Viele Denken eine Immobilie ist ein Klotz am Bein und man müsse dort jetzt 20 Jahre bleiben. Pustekuchen. Das leben ändert sich schnell. Und wenn die Rahmendaten passen und das tun sie bei dir meiner Meinung nach solltest du dich wirklich nach einem Finanzberater umschauen. Hier im Forum sind einige sehr Kompetente. Provision bekommen Sie alle, das ist eh egal, aber der Service hier ist von einigen TOP!!

Meine Eltern haben im "alten" Haus lebenslanges Wohnrecht und zahlen keine Miete. Wenn ich neu baue, kommen die natürlich mit. Aktuell haben sie eine 160m² Wohnung, ihnen würde aber die Hälfte reichen. Ich hingegen habe 100m² und hätte gerne eher 150m². Also im Endeffekt sogar weniger Wohnraum als bisher insgesamt.

Sie haben dafür keine 200T€ bekommen, ich habe das Haus in hohem Maß renoviert, teilweise kernsaniert, die Restschulden die drauf waren für meine Eltern bezahlt, meine Schwester ausbezahlt, Dach ausgebaut usw.

Was soll der Banker für "Bedenken" hegen? Er bekommt seit Jahren zuverlässig jede Rate, sieht dass ich zusätzlich immer noch einiges auf die Seite legen kann (Union Investment, ein unabhängiger Bausparvertrag, ein Tagesgeld-Konto, ein Festgeld-Konto,...). Für etwaige Vorfälligkeit wird er mich zur Kasse bitten, hat dadurch also keinen wirklichen Verlust. Er schließt einen neuen Kredit ab und wird dafür sicher auch eine Provision erhalten.

Zudem habe ich nicht erst eine Wohnung und dann noch eine gekauft, sondern ich stand damals vor der Wahl Ausziehen oder Bleiben. Bleiben war die bessere Option, und statt Miete über Jahre habe ich eben die Wohnung gekauft, also 40% des Hauses. Als die Zinsen noch besser wurden, habe ich mir überlegt, dass ich den Rest des Hauses ebenfalls auf mich nehmen könnte, also habe ich die restlichen 60% noch gekauft. Dass nach 3-5 Jahren dann die Familienplanung an Gewicht gewonnen hat, dafür muss sich denke ich niemand rechtfertigen - wer wusste schon mit 22 kurz nach dem Studium, wie sich sein Leben mit 32 anfühlen soll?

Natürlich kann es sein, dass ich 2018 wieder andere Anforderungen habe. Vielleicht sind bis dahin Drillinge unterwegs, oder die Eltern nicht mehr da. Oder ich werde beruflich versetzt. Und solange der Banker seine Kohle zuverlässig wiederbekommt, kann ihm doch egal sein, ob ich einen einzigen Vertrag über 20 Jahre erfülle, oder 5 Mal einen neuen mache.

So, genug gerechtfertigt. Ich denke nach wie vor, dass mein Vorhaben nicht unrealistisch ist, und ich gestern einfach nur beim falschen Mann war. Ein Kollege hat mir empfohlen, nicht unbedingt den eingeschlagenen Weg fortzusetzen, sondern zu einem Immobilienmakler zu gehen. Dieser soll mir sagen, was er für mein Haus glaubt rausholen zu können. Wenn das ein realistischer Wert für mich sei, solle ich ihm den entsprechenden Auftrag geben - exklusiv, so würde er normalerweise keine Kosten in Rechnung stellen. Wenn er dann einen Käufer zu einem für mich akzeptablen Preis hat, kann ich immer noch Ja oder Nein sagen. Ich solle auf den Neubau hinweisen, und dass wir solange dort wohnen bleiben müssen - dafür entsprechend dann auch Miete zahlen oder eben den Kaufpreis senken.

Wenn ich dann das Geld hätte, solle ich bei der aktuellen Bank die Verbindlichkeiten auflösen (natürlich vorher Vorfälligkeit berechnen lassen), und den Rest dann als Eigenkapital ansehen und damit zu verschiedenen Banken gehen, wo ich den besten Zins für die aufzunehmenden 500T€ bekomme.

Grob geschätzt geht das dann, wenn ich 300T€ bekomme für das Haus.

500T€ Neubau (inkl. Grundstück und Baunebenkosten) + 200T€ (Verbindlichkeiten inklusive Vorfälligkeit) = 700T€ nötig
280T€ Hausverkauf (alle Kosten bereits abgezogen) + 20T€ (aktuelle BSV, Depot, ...) = 300T€ vorhanden

Nach Auflösung der Verbindlichkeiten habe ich also 100T€ Eigenkapital, mit dem ich 500T€ neu aufnehmen würde. Dafür hätte ich 20% Eigenkapital.

Ich sehe nach wie vor NICHT, warum sich die Bank hiergegen wehren will.

Und was empfehlt Ihr mir?

Zu ner anderen Bank gehen? Erstmal konkreter werden?

Ich finde, ich sollte erst einmal rausfinden, was ich für "mein" Haus überhaupt realistisch gesehen bekommen kann. Dazu würde ich einen Makler kommen lassen, der das Haus schätzt und mir sagt "Ich denke, wir könnten für das Objekt Betrag X erzielen". Dann rechne ich Betrag X minus 10% (Notar, Makler,...) und habe einen Betrag Y. Dann sage ich zu dem Makler "Ok, wenn Du es für Betrag X los wirst hast Du die nächsten 6 Monate die exklusiven Rechte es zu verkaufen, aber der Käufer muss damit einverstanden sein, dass wir noch 6-12 Monate in dem Haus wohnen bleiben, entweder zur Miete (1000€ im Monat z.B.), oder wir machen Betrag X minus 10000€ als Kaufpreis". Letzteres wird dem Makler nicht gefallen, weil er dann selbst ja auch 700€ weniger bekäme. Aber das nur am Rande...

Ist es so "einfach"? Kostet mich der Makler in der Tat erst Geld, wenn ich den Vertrag unterzeichne mit dem Käufer des Hauses? Was wenn er kommt und hat wen? Kann ich dann immer noch sagen "Nein"?

Das wäre eigentlich das Optimale. Ich wüsste dann, ich kann zu meiner bisherigen Bank gehen und sagen "Hier, Kredite ablösen bitte, Vorfälligkeit berechnen - das Haus wird verkauft". Dagegen kann die Bank nichts machen. Am Ende stehe ich dann mit Betrag Z (also Y minus Verbindlichkeiten minus Vorfälligkeit) da, was dann mein Eigenkapital ist, mit dem ich in Verhandlungen über einen Neubau-Kredit einsteigen kann.

Oder wie würdet Ihr hier vorgehen!? Darauf geht irgendwie noch niemand so recht ein...

Ich will dich auch nicht entmutigen. Finanziell seid ihr ja gut aufgestellt. Nur die Gesamtkonstellation ist eben nicht 08/15 und somit muss der Bänker mehr bedenken, wie normal.
Bedeutet, wenn du die 100.000 € in Bar hättest und deine 4.000 € im Monat, wäre es viel einfacher, doch der Weg dorthin ist steinig.

Aber du kannst ja mal zum Makler gehen und dich erkundigen, wie leicht es ist einen Käufer für ein Haus zu finden, der entweder bei Eigenbedarf 2 Jahre auf seinen Wohnraum verzichten will oder bei einer Kapitalanlage nach 2 Jahren neue 2 Mieter suchen muss. Das wird meiner Meinung nach den Preis deutlich senken.

@ Noelmaxim

Kurz mal OT: hier sehe ich z.B. auch, dass man das tun kann, was der TE möchte, er verdient gut, hat Vermögen/Immobilie, Daher denke ich, dass Sie hier wohl mit Ihrem Sachverstand gut helfen können.

@ Xor

Denke auch, dass das Ganze mit ein paar Unwägbarkeiten verbunden ist. Ist so wie Henne und Ei, erst verkaufen, dann bauen oder bauen und dann verkaufen, irgendwo muss in der Zeit dazwischen die Liquidität sichergestellt sein. Denke auch, dass der Banker auf den Aufwand keine große Lust hat, da schon BSVs bestehen und hier wohl keine zusätzliche Provision winkt.

Also dank noelmaxim der meine Immobilie eingewertet hat, kann ich denke ich mit 285.000€ Verkaufswert rechnen. Ein Bekannter von dem ich denke, dass er Ahnung hat, meinte ebenfalls, dass man so 300.000€ verlangen könnte, und dass Immobilien in der Umgebung gerade recht gut und schnell verkauft würden.

Erste Hürde wäre eine Zwischenfinanzierung. Denn ich muss definitiv zuerst verkaufen, da sonst absolut kein Eigenkapital da ist, und zusätzlich noch 200T€ Schulden bestehen.

Zweite Hürde wäre dann, eine Bank zu finden, bei der ich mit rund 75T€ Eigenkapital (nach Hausverkauf und Begleichen aller offenen Darlehen etc.) dann rund 600.000€ Darlehen bekomme. Das sind gerade einmal 12%.

Ich habe mir in den letzten Tagen einige Dinge angeschaut, und komme in etwa auf diese 600.000€ wie folgt:

Grundstück: 77.000€
Erschließung: 43.000 €
Nebenkosten: 15.000€
Neubau: 220m² mal 2.000€/m² (Faustregel die mir mehrmals genannt wurde) = 440.000€
Puffer: 20.000€
=====
595.000€

Wobei ich die Kosten für ein EFH mit Einliegerwohnung, oder ein ZFH irgendwie nur sehr schwer abschätzen kann.

Erst einmal müsste ich aber einen Betrag kennen, den ich relativ sicher auch auf einer Bank bekommen werde, bei meinen Voraussetzungen. Wenn mir Fachleute sagen, dass ich mit den genannten Werten maximal 400.000€ Darlehen bekommen kann, wird's wohl nicht funktionieren.

Nach wie vor stellt sich mir die Frage, wie das mit einer KfW-Förderung aussehen könnte. Ist eine - sagen KFW-40 denn so viel teuerer als das, was man "normal" bauen würde? Lohnt es, sich diese Kosten aufzubürden um dann den potenziellen KfW-Kredit über 200.000€ zu bekommen? 2 Wohneinheiten wären es ja, und ab 1.4. gibt es ja bis zu 100.000€ je Wohneinheit zu 0,75%... Käme das in Frage?