ich hoffe ihr könnt uns bei unserem Vorhaben etwas beraten. Wir sind beide relativ unerfahren darum unbedingt auf Hilfe angewiesen.
Zuerst zu uns:
Ich 32, mein Mann 34, bisher ein 2jähriger Sohn, ab April 2016 dann der dritte Mann im Haus.
Unsere Finanzen:
Ich verdiene ca. 2300 netto, was aber ab nächstes Jahr durch Elternzeit kräftig sinken wird und anschließend hab ich vor von 30 auf 20 h pro Woche zu gehen.
Mein Mann ist im Moment noch Student. Er hat mit 30 ein Maschinenbaustudium angefangen, sitzt jetzt nach 4,5 Jahren gerade an seiner Masterarbeit. Absehbares Studienende ca. April nächsten Jahres. Jobaussichten in München relativ gut. So 50k Brutto +-5k sollten schon drin sein, wobei das natürlich nichts fixes ist.
Wir haben durch nen kleinen Nebenjob von ihm noch 400 euro pro Monat netto.
Ausserdem hat er direkt vor seinem Studium ein Haus für 200k gekauft, was auch komplett abbezahlt ist. Bringt nochmal ca. 1000Euro netto pro Monat
Unsere größten Ausgabeposten sind die Miete mit 1000 Euro warm, Kitakosten ca. 350 Euro pro Monat. Konsumentenkredit ist keiner vorhanden, Auto 6 Jahre alt und abbezahlt. Das hält schon noch 3-4 Jahre, hoffe ich.
Unser Eigenkapita beträgt ca. 130k Euro, wenn man kleinen Bausparer, Tagesgeldkonto und Anlagen zusammenzählt. Dazu könnten wir wohl noch so auf ca. 40k von den Eltern und Schwiegereltern hoffen, so dass 170k realistisch sind.
Von unseren Finanzen eigentlich wohl nicht machbar, aber wir haben noch eine Immobilie von meinen Eltern in der Hinterhand. Diese soll ich erben. Wurde 2009 aus einer Zwangsversteigerung für 300k bei 70% vom Gutachterwert ersteigert. BJ 2004. Sollte locker für 400-450k weggehen. Meine Eltern wollen aber wegen Spekulationsfrist erst 2019 verkaufen und mir dann das Geld vererben/schenken (maximal 400k möglich, da nur auf meine Mutter geschrieben, Steuerfreigrenze).
Wir kommen eigentlich für die Finanzierung nur in das Grundbuch der zu kaufenden Immobilie. Bei meinem Mann hat seine Oma 30k mitfinanziert und sich dadurch an Platz 1 im Grundbuch setzen lassen. Wir würden nur schweren Herzens dieses Haus beleihen, was aber Notfalls mit ihrer Zustimmung machbar ist. Bei meinen Eltern schaut die Sache ähnlich aus. Da sie in 3 Jahren verkaufen wollen, wollen sie lieber keine Grundschuld drauf aufnehmen. Ist das trotzdem für uns darstellbar und finanzierbar? Beide Immobilien liegen übrigens im Speckgürtel von München. Fahrzeit in meine Arbeit halt leider knapp über eine Stunde. Bei unserem Wunschhaus ca. 15min.
Wir reden hier von Stadtgebiet München und relativ hohen Kaufsummen. Finanziert sowas eine Bank überhaupt mit 80-90%? Vor allem wenn wir mit ca. 70-100k Renovierungskosten rechnen? Dadurch dass mein Vater seit einem Jahr Rentner ist, und von Beruf Maurermeister ist, und mein Mann alles andere als handwerklich ungeschickt, könnte man die Renovierungskosten gering halten. Es müssten mindestens alle Fenster getauscht werden, eigentlich Vollwärmeschutz, 3 Bäder neu, evtl neue Elektrik im Haus + Bodenbeläge, ...
Im Moment wohnen wir auf 70qm und zahlen ca. 1000€ warm. Ist es sinnvoll die Immobile für die ersten 3-4 Jahre zu vermieten um die kompletten Instandhaltungskosten sofort abzusetzen? Bei 150qm und ca. 13 €/qm sind wohl 22k Euro Kaltmiete pro Jahr realistisch, die durch Zinsen + Renovierungskosten + Abschreibungen bestimmt übertroffen werden.
Ich hoffe ich konnte unsere Situation etwas darstellen und ihr könnt mir helfen ober unser Unterfangen realistisch ist. Falls etwas unklar ist, gerne noch nachfragen. Ich bin finanziell eigentlich sehr konservativ, risikoavers und zurückhaltend, dass ich die letzten Nächste eher mit sinnlosen Nachdenken als Schlafen verbracht habe. Helft mir Sollen wir lieber noch ein Jahr warten, bis mein Mann ein festes Einkommen hat? Oder schlimmstenfalls noch drei Jahre, bis meine Eltern verkauft haben? Lage und vor allem Größe + Schnitt der Immobilie würde halt komplett unseren Vorstellungen entsprechen.
Ihr habt also 2.900 EUR ab Geburt des 2. Kindes (Glückwunsch !!), ca. 1.500 EUR Elterngeld + 400 EUR Nebenjob + 1.000 EUR Mieteinnahmen.
Damit 330.000 EUR zu finanzieren erscheint mir etwas knapp. Denke mal die monatliche Rate würde bei ca. 1.400 EUR liegen, dazu die Nebenkosten.
Frage dabei noch, die Kaufnebenkosten 50.000 EUR..... Die müssten ja vom Eigenkapital abgezogen werden, dann wären es 380.000 EUR Fremdkapital.
Besichern könnt Ihr vermutlich das Ganze mit den Vorhandenen Immobilien, aber in wie weit die Banken Euch das zutrauen, die Rate zu bedienen ?
Die möchten ja nix Zwangsversteigern, sondern sehen, dass der Kreditnehmer die Raten stemmen kann. Bei einer Vermietung besteht ja auch das Risiko des Ausfalls, in München vielleicht weniger, aber außer acht lassen sollte man das nicht.
Ihr habt also 2.900 EUR ab Geburt des 2. Kindes (Glückwunsch !!), ca. 1.500 EUR Elterngeld + 400 EUR Nebenjob + 1.000 EUR Mieteinnahmen.
Damit 330.000 EUR zu finanzieren erscheint mir etwas knapp. Denke mal die monatliche Rate würde bei ca. 1.400 EUR liegen, dazu die Nebenkosten.
Frage dabei noch, die Kaufnebenkosten 50.000 EUR..... Die müssten ja vom Eigenkapital abgezogen werden, dann wären es 380.000 EUR Fremdkapital.
Zwei Anmerkungen dazu. Mit Geburt des 2.Kindes fängt ja ungefähr mein Mann zum Arbeiten an. Als Ingenieur in München findet grad ein Blinder einen Job, wobei das natürlich nicht sicher ist, ob das auch in 5 Monaten noch so ist. Ich sehe also für uns kein Problem dass wir nicht über die Runden kommen. Ich kann aber natürlich jede Bank nachvollziehen, die das nicht so positiv wie ich sieht. Klar kann jeder auch seinen Job verlieren, aber erstmal einen Job finden ist ungleich komplizierter.
Das mit den 380k Fremdkapital stellt sich ja eigentlich sogar noch komplizierter dar. Da wir mit knapp 100k Instandhaltungskosten rechnen (Die uns die Bank sicher nicht 1:1 als Wertsteigernd anrechnet) ist unsere Beleihungsquote sogar noch viel schlechter.
Zitat von Herrmueller
Besichern könnt Ihr vermutlich das Ganze mit den Vorhandenen Immobilien, aber in wie weit die Banken Euch das zutrauen, die Rate zu bedienen ?
Die möchten ja nix Zwangsversteigern, sondern sehen, dass der Kreditnehmer die Raten stemmen kann. Bei einer Vermietung besteht ja auch das Risiko des Ausfalls, in München vielleicht weniger, aber außer acht lassen sollte man das nicht.
Eigentlich ist das Ziel ja garnicht die Tilgung der Finanzierung. Durch den Verkauf der einen Immobilie meiner Eltern soll der Kredit nach 5 Jahren Laufzeit einfach nur komplett abbezahlt werden. Mir fallen da übrigens selber schon unglaublich viele Eventualitäten ein, die auftreten könnten, dass ich jede Bank verstehen kann, die skeptisch ist.
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Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
#4
Herrmueller
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Herrmueller
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AW: Bitte Hilfe bei Finanzierung
Ja,
Dein Plan ist nachvollziehbar, aber eben nur ein Plan, Dein Mann hat jetzt keinen Job und Euer Einkommen ist zu niedrig......
Vielleicht hat ja ein Fachmann hier eine Idee, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass man diesen Plan einer Bank so verkaufen kann, dass sie zustimmt.
Wenn man die schuldenfreie Kapitalanlage des Mannes als Sicherheit nimmt, und das Eigenkapital, und das Objekt der Eltern und das Kaufobjekt hat man doch genügend Sicherheiten.
Dann ist doch aus meiner Sicht der Kaufpreis problemlos finanzierbar. Denn jetzt gibt es ja ein Einkommen hinsichtlich Mieteinnahme (Vermietung Verpachtung Nachweis) der Kapitalanlage und das avisierte Elterngeld.
Mit der Option des Mannes auf einen Easyjob sollte die Darlehensbedienung problemlos klappen.
Es gibt ja auch Banken die bei befristetem Arbeitsvertrag oder bei bestehender Probezeit trotzdem eine Baufinanzierung vergeben.
dein Mann hat ein Haus in 4,5 Jahren abbezahlt? Wie ging das während des Studiums? Bin da nicht neugierig, vielemehr lassen sich da aber evtl. weitere Rückschlüsse über euer Einkommen/Auskommen erkennen lassen. Wo befindet sich das Haus wenn ihr Miete zahlt und nicht selber drin wohnt? Warum wollt ihr das Haus von deinem Mann nicht als Ersatzsicherheit (zu beleihendes Objekt was den Beleihungsauslauf senkt und die Konditionen verbessert) miteinbringen? Wohnt dort die Oma drin?
Grundsätzlich müssst ihr die Risiken selber abschätzen/bewerten, dies abhängig von eurem Lebensstandard. Selber bewerten ob die mt. Zins-, und Tilgungsleistung von euch zu erbringen ist, fällt diese Bewertumg positiv aus kann man durch aus zu der Ereknntnis kommen dass Vorhaben jetzt zu realisieren, denn Sicherheiten in Form von bezahlten Sachwerten gibt es ja scheinbar genügend, auch halte ich die Finanzierung unter den jetzigen Begebenheiten für absolut darstellbar.
dein Mann hat ein Haus in 4,5 Jahren abbezahlt? Wie ging das während des Studiums? Bin da nicht neugierig, vielemehr lassen sich da aber evtl. weitere Rückschlüsse über euer Einkommen/Auskommen erkennen lassen. Wo befindet sich das Haus wenn ihr Miete zahlt und nicht selber drin wohnt? Warum wollt ihr das Haus von deinem Mann nicht als Ersatzsicherheit (zu beleihendes Objekt was den Beleihungsauslauf senkt und die Konditionen verbessert) miteinbringen? Wohnt dort die Oma drin?
Die letzten 4,5 Jahre haben wir nur EK angespart. Mein Mann hat das im Januar 2011 komplett mit Eigenmitteln gekauft. Mit unglaublich vielen Nebenjobs von 16 bis 30 + Unterstützung von ein paar Verwandten. Ausserdem ist es manchmal nicht schädlich Schwabe zu sein und sehr sparsam zu leben. Das Haus ist ganz normal am freien Markt vermietet. Seine Oma hat nur als Bedingung für die Schenkung der 30k Euro gestellt, dass sie an Platz1 des Grundbuches kommt, dass er das Haus nicht beim Glücksspiel oder sonstiger finanzieller Abenteuer verliert. Sie wird nicht gerade glücklich sein, wenn wir ihr erzählen, dass wir damit ein andere Haus besichern wollen, aber ich denke wir werden das schon durchbekommen bei ihr.
Ich habe mir das Ganze nun 2x durchgelesen, werde aber nicht ganz schlau aus "der Oma" und den weiteren Verwandten.
Frage 1: was steht für die Oma im Grundbuch? - Zum einen verschenkt sie 30.000 Euro, andererseits lässt sie sich eine Grundschuld eintragen. Die Grundschuld ist (theoretisch) sofort löschbar, da die Oma keine Forderung gegen ihren Enkel / Ihren Ehemann hat. Sofern es nur ein unverzinsliches / nicht rückzahlbares Darlehn ist, ist die Bude eben nicht schuldenfrei. Laut Grundbuch, so wie beschrieben, stimmt die Aussage schuldenfrei im Moment nicht.
Haben Verwandte für den Hauskauf Geld verschenkt? Verliehen? Wollen die Geld zurück?
Ihre Eltern wollen für das neue Eigentum bürgen? Das ist z. B. ja bis 300.000 / 400.000 Euro möglich. Das würde dem in Zukunft zu verschenkendem Haus ja etwa entsprechen. Die Frage ist, ob oder in wie weit die Bank den Bürgen bis zu dieser Höhe auch voll akzeptiert. Wenn ich es richtig gelesen habe soll auf diese Immobilie keine Grundschuld (Sicherheit für einen Kredit) eingetragen werden, wobei ich nicht nachvollziehen kann, wieso das bei einem Kauf negativ sein könnte (Kosten für Eintragung und Löschung einmal außen vor gelassen). Ich denke, dass die allermeisten Häuser verkauft werden, die im Verkaufsprozess noch eine eingetragene Grundschuld aufweisen.
Bei dem genannten Eigenkapital von 130.000 Euro sind ggf. herauszurechnen, welche Anlagen nicht kurzfristig verfügbar sind. Evtl. sind auch Anlagen dabei die sich nicht sofort zu Geld machen lassen oder nur mit hohen Verlusten.
Weiterhin stellt sich die Frage, ob man in einem (halben) Jahr eine ähnliche Immobilie nicht ebenso zu diesem Preis in dieser Lage erhalten kann, dann wäre die Problematik des unsicheren Geldeingangs in einem halben Jahr nicht mehr gegeben. Evtl. bereits vorab eine Bescheinigung des Arbeitgebers einholen, dass eine Beschäftigung nach Ende der Elternzeit garantiert wird.
Allgemein sind hier sehr nette Verwandte im Spiel - meinen Glückwunsch zu diesem!
Wenn man nur mit Eigenkapital eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft darf man nicht vergessen dass die V+V Erklärung durchaus positiv ausfallen könnte und man damit dann sogar Steuern zahlt.
Bitte Hilfe bei Finanzierung
Sollen wir lieber noch ein Jahr warten, bis mein Mann ein festes Einkommen hat? Oder schlimmstenfalls noch drei Jahre, bis meine Eltern verkauft haben? Lage und vor allem Größe + Schnitt der Immobilie würde halt komplett unseren Vorstellungen entsprechen.
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Zitat von Herrmueller
