wir haben im Frühjahr umgeschuldet mit Abtretung einer Grundschuld an die neue Bank.
Habe nun vom Amtsgericht die Mitteilung über die Änderungen im Grundbuch und die entsprechende Rechnung erhalten.
Mich wundert, dass es in den Eintragungen lautet: "....Abgertreten mit den Zinsen seit //.//.2005 an die (neue Bank) ...."
Ist das so korrekt? Vermutlich ja, da es sich ja auf die damalige Eintragung handelt, aber ich stelle mir die Frage ob ich als Kunde damit gut fahre?
Soll heißen, was passiert im Falle einer Zwangsvollstreckung? Geht es hier nur um den Zinssatz der für das noch offene Kapital berechnet wird oder ist die vergangene Zeit irgendwie ebenfalls interessant?
Wäre der eingetragene Zinssatz heute nicht geringer und hätte bei einer Neueintragung hier nicht ggf. Vorteile? Natürlich soll ja eine Neueintragung mehr Kosten verursachen als eine Abtretung aber vielleicht ist es ja doch interessant mal darüber Nachzudenken?
Die Grundschuld wird in der Regel immer vom Anfang an des ursprünglichen Datums an die neue Bank abgetreten. Wie hier also 2005. Im Falle einer Zwangsvollstreckung hat somit die neue Bank bereits die Sicherheit und die im Grundbuch eingetragenen Zinsen der Grundschuldeintragung wie von Anfang an gestellt.
Der eingetragene Zinssatz im Grundbuch hat ja nichts mit dem Baufinanzierungszinssatz zu tun. Sondern ist ein Rechtsinstrument um im Falle einer Zwangsvollstreckung auch die weitere offenen Posten rechtlich geltend zu machen.
Wäre es nicht sinnvoll (falls möglich), der neuen Bank nur einen Teil der ursprünglichen Grundschuld abzutreten - und zwar in Höhe der neuen Darlehenssumme - und den Rest der alten GS löschen zu lassen? Weshalb sollte die (neue) Bank über mehr Sicherheiten verfügen als sie ausgezahlt hat?
Selbstverständlich ist dies möglich doch das ist halt wenig "praxisüblich".
Sehe ich auch so. Das Löschen kostet unnötig Geld. Und wenn man dann mal wieder mehr Geld benötigt, z. B für eine Renovierung oder als Sicherheitsleitung für die Kinder, dann muss man für die Eintragung einer neuen Grundschuld wieder Geld in die Hand nehmen.
Aber der Vorteil einer höheren GS als weitere Sicherheit für weitere Darlehen besteht nur, wenn man das bei derselben Bank macht. Wer flexibel bleiben und sich schlechte Angebote der aktuellen Bank nicht bieten lassen will, schaut dann in die Röhre - oder muss spätestens dann einen Teil der GS antreten. Ist das eigentlich billiger als die Löschung und spätere neue Eintragung für eine neue Bank? Falls ja, würde ich es durchaus verstehen.
welche andere Bank wird sich denn an den 2. Rang als Sicherheit setzen (lassen)? Da sehe ich das Problem bei Ihrer Lösung. Auch wenn es von 200.000 Euro (2005) dann plötzlich nur noch 120.000 Euro (2015) sind die im Grundbuch stehen sollten, wer solle den Betrag x dann zu welchem Zinssatz verleihen? Wenn die Immobilie 1 Mio € wert ist, sicher kein Problem, aber das erscheint ja eher unwahrscheinlich, da der Otto-Normal-Häuslebauer eher 80% bis 110% finanziert, als nur 20/25%.
Daher schrieb ich ja, dass man dann wohl spätestens beim Angebot einer neuen Bank doch die GS abtreten muss und fragte, ob das billiger sei als zunächst einen Teil der GS zu löschen (evtl. um ruhiger zu schlafen) und dann bei neuem Bedarf eine neue GS eintragen zu lassen? Aber die Frage nach dem 2. Rang ist in der Tat berechtigt: Das machen die wenigsten Banken mit, oder? Aber dann stellt sich mir auch gleich die Frage, weshalb man daher die GS nicht gleich teillöschen lässt, wenn die Restschuld und sonstige Verbindlichkeiten bei der Bank mit der neuen/niedrigeren GS immer noch adäquat abgesichert sind?
Also nochmal ein Beispiel:
Darlehenssumme ursprünglich 400.000€ = GS
Nach einigen Jahren der Tilgung liegt die Restvaluta nur noch bei 300.000€, d.h. die GS ist dann 100.000€ "zu hoch" (unnötig).
Ich würde mich einfach wohler fühlen, wenn ich wüsste, dass die Bank im Fall der Fälle "nur" in 300.000€ statt 400.000€ vollstrecken könnte - oder liegen ich einem Irrtum auf?
Ob einem bei belassen der GS i.H.v. 400.000€ irgendwelche Vorteile bei der Umschuldung oder dem Abschluss eines Konsumkredits blieben, glaube ich nur, wenn das bei derselben Bank passiert. Bei anderen Banken (wegen Nachrang) dürfte das uninteressant sein. Andererseits kostet eine Teillöschung der GS auch Notargebühren, und nicht ganz unerheblich.
Hat sonst noch jemand ein paar hilfreiche Gedanken dazu? Danke!
Das mit der Abtretung dachte ich mir inzwischen, aber bzgl der Vollstreckung ist mir anders zu Ohren gekommen, dass - bei weiter Zweckerklärung - die Bank sogar in die gesamte GS vollstrecken kann, auch wenn der Kunde weniger schuldet. Man kann sich wohl mit einer Vollstreckungsgegenklage wehren, aber dann ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen. Vielleicht können sich die anderen Experten hierzu noch melden?
Die Bank kann in die Höhe der Grundschuld vollstrecken und dazu noch die im Grundbuch eingetragenen Zinsen geltend machen. Dies sind zwischen 10% bis 18% Grundschuldzinsen. Im Falle einer Vollstreckung kann die Bank diese Zinsen PRO JAHR geltend machen. Und wenn eine Grundschuld von Anfang an abgetreten worden ist spielt es gar keine Rolle ob wie in dem Beispiel kurz oben die Grundschuld EUR 300.000 ist oder sogar weniger als die aktuelle Restschuld.
Die Bank ist mit den Grundschuldzinsen immer am gewünschten Instrument um alle Kosten die in einer ZV auflaufen geltend zu machen.
Vielen Dank! Wie ist es, wenn die GS aber nur sehr gering wäre? Dann brächten die Zinsen nicht unbedingt das, was die Bank benötigt, oder? Noch etwas: Dann könnte die Bank doch auch nach vollständiger Löschung der GS mittels der Zinsen pro Jahr noch Geld vom Kunden holen, korrekt? Und schließlich: Wo im Grundbuch stehen denn diese Zinsen?
Abteilung 3 Grundschuldeintragung: EUR 100.000 für die Wald-Wiesenbank, sofort vollstreckbar nach § 800 ZPO, Grundschuldzinsen 15%.So ungefähr. Aber nochmal, das sind nie die Baufinanzierungszinsen.
wie soll denn die Schuld gravierend höher sein als die Grunschuld? Die Banken haben als Sicherheit - wie Bankkaufmann zurecht anegmerkt hat - einen jährlichen Grundbuchzins und einen einmaligen Grundbuchzins als Nebenleistung. Für das Darlehen zahlt man nur den Zinssatz, der im Kreditvertrag steht. Der Zinssatz im Grundbuch ist allein für die Bank wichtig, wenn der Kunde die Kreditraten nicht zahlen kann und die Immobilie zwangsversteigert wird.Aus dem Zinssatz ergibt sich, wie viel die Bank vom Versteigerungserlös höchstens einstreichen darf, ehe andere Gläubiger bedient werden. Der im Grundbuch genannte Zins schützt also die Bank, üblich sind 15 bis 20 Prozent.
Ich würde eine Grundschuld nie löschen lassen, denn - wie ebenfalls schon anegemerkt - kostet das Geld. Benötigt man hingegen mal wieder was, müsste man neu eintragen. Insbesondere wenn mal eine Reparatur fällig wird und man das Geld nicht mal eben liegen hat kann man die GS neu valutieren lassen. Dies natürlich auch bei einer anderen Gesellschaft. In Kleinstdarlehensbereichen geht das mit zwischenfinanzierten Sofortbauspardarlehen gut, denn Bausparkasse gehen bis 80 % in den Nachrang. Die Grundschuld bzw. die nachrangigen freien Grundschuldteile werden dann abgetreten, so sie sich abtreten lassen.
Folgende Punkte: eine Löschung kostet nur, bringt (zunächst) gar nichts.
Wann käme es theoretisch dazu, dass die Schulden bei der Bank höher sind als die Grundschuld? - Ggf. sofort nach Darlehnsgewährung, wenn hier eben noch keine 20% p. a. an Zinsen aufgelaufen sind und die ZV sich als (wieso auch immer) teuer darstellt. Ebenso müsste sich die Bank "verzockt" haben und mehr herausgegeben haben, als die Immobilie wert ist.
Im Normalfall wird ja erst einmal einige Zeit gezahlt, bevor es zum Kollaps kommt. Bis dahin sind so viele "Zinsen" im Grundbuch aufgelaufen, dass hier alle Kosten abgedeckt sind.
Die Sicherheit der Bank im Falle 300.000 Euro plus 20% auf 10 Jahre ist auch ohne Zinseszins bei 900.000 Euro; da ist es dann schnurz ob 900.000 oder 400.000 plus 20% = 1,2 Mio. - Wahrscheinlich wird das Haus ohnehin nur zwischen 250.000 und 500.000 Euro wert sein.
Wie viel eine Bank vom Versteigerungserlös behalten darf, ist heute (meines Wissens) nur noch die Schuld des Darlehnsnehmers aus der Geschäftsbeziehung, soweit die Immobilie auch die Sicherheit für andere Verbindlichkeiten bei dieser Bank umfasst (Ratenkredite, Girokonto ...). Sofern der Erlös höher ist als die Verbindlichkeiten (incl. Zins, Vollstreckungskosten usw.) besteht ein Herausgabeanspruch.
Wie immer aber: keine Rechtsberatung, nur eigene Meinung, nur Wissen aus Hörensagen, Erlebtem oder Gelesenem
Fragen zur Grundschuldabtretung
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Zitat von Bankkaufmann
