ich bin gerade dabei mir zu überlegen, ein 3-Familienhaus zu kaufen und dieses komplett vermieten zu lassen und ggf. nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (Stichwort Spekulationssteuer).
Ich habe nachfolgende Kalkulation erstellt, bin mir jedoch unsicher, ob ich richtig rechne oder vllt. irgendetwas vergessen habe?
Bei einem Gesamtkaufpreis (inkl. Notar, Grunderwerbssteuer, ...) von 155.000 € und einem eingesetzen Eigenkapital von 30.000 €, würde ich am Ende der 10-Jahres-Sollzinssatzfinanzierung aus 30.000 € sagenhafte 74.000 € gemacht haben (also einen Gewinn von 44.000 € vor Steuer)?
bist du dir sicher dass du dauerhaft alle drei wohnungen vermietet hast? Sicher dass du keine größeren Reparaturen durchführen musst? Sicher dass du keine Mietnomaden etc. in der Wohnung hast die die Wohnung unter umständen auch mehr zerstören? Denn dann ist die Rechnung futsch.
zudem musst du Mieteinnahmen versteuern, das schmälert auch den potentiellen Gewinn.
Lass dir mal die Bewitschaftungskosten klar aufstellen was da alles drin ist in der Berechnung vom Makler.
Du kaufst für 155t€, verkaufst in 10 Jahren wieder für 110t€ -> 45t€ Verlust.
Dann zahlst du 72700€ für Kredit und Bewirtschaftung - hast aber vorausgesagte 134000€ Mieteinnahmen
134000
-72700
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61300€ - wieviel davon überbleibt hämgt von deinem Steuersatz ab.
Dann verringert sich der Kredit von 125t€ auf 97300€
Wenn du für 110t€ verkaufst und 97300€ Restschuld hast, bleiben dann 12700€ vom Verkauf.
Sagen wir von den 61300€ zu versteuernder Gewinn bleiben 41300€ über - dann würden aus 30t€ nach 10 Jahren 54t€
das wären 6% p.a. - mit den entsprechenden Risiken - und Mieter können nerven
Vermietung so stark profitabel?
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