Hallo zusammen, ich bin neu hier und bräuchte mal euren Rat,
folgende Situation:
mein Vater hat vor 20 Jahren ein Haus gebaut, damalige Baukosten ca 500000 DM. anschließend hat er mir seiner Firma viel Pech gehabt ( hierzu will ich jetzt nicht weiter eingehen jedenfalls kam es nicht zur Insolvenz) nun sind noch ca 80.000€ "Rest-schuld auf dem Haus. nun Hat sich mein Vater von seiner Frau getrennt und das Haus würde für meine Freundin, mich und meinen Vater dicke ausreichen.
Hierzu müsste jedoch einige Renovierung's und Umbaumaßnahmen erfolgen.. Wir hab bereits einen Architekten hinzugezogen und Pläne erstellt.
Laut seinen Berechnungen würden die umbaukosten bei ca 110.000 € liegen.
Also gehen wir mal von 80.000 Kaufpreis + 130.000 (inkl. ein bisschen Reserve nach oben) für Umbau aus = 210.000€
Mein Vater würde dann von dem Geld durch den Hausverkauf seinen Kredit ablösen...
Nun mein Eigentliches Problem, meine Freundin und ich haben fast null Eigenkapital, evtl kriegen wir 10-15000€ zusammen, einen Bausparvertrag habe ich nicht, meine Freundin einen über 20.000€
ich habe bei meiner Hausbank mal vorsichtig angefragt und diese meinten nur aufgrund der Lage meines Vaters würden sie nur 150.000€ ganz ganz vielleicht Finanzieren? ist das Verständlich? Ich meine das Haus hat durch den Umbau
(eine Wohnung für meinen Vater(ca 100qm) und eine Wohnung für meine Freundin und mich ( 180qm) zzgl der Renovierungsarbeiten) doch eine erhebliche Wertsteigerung..
Zu meiner Person noch, 30 jahre alt , Keine Kredite am laufen.
Nettoeinkommen, Angestellter ca 2800€ Mtl. + Meine Freundin ca 1900€ Mtl.
Ebenso würde ich dann die Wohnung an meinen Vater Vermieten.
Würde man eine Finanzierung für 210.000€ bei anderen Banken durchbekommen ? oder sehe ich das Falsch.
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Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
#2
Bankkaufmann
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AW: Hauskauf mit Vollfinanzierung
Wenn Sie keine Kredite am laufen haben und Netto etwa EUR 4.700 verdienen kriegen Sie problemlos EUR 210.000 finanziert.
Wenn Ihnen eine Bank nur EUR 150.000 gibt drehen Sie der Bank den Rücken zu.
Klar das Objekt muss auch eingewertet werden und in etwa auch dann den Wert von EUR 210.000 wiederspiegeln.
Ausserdem kaufen Sie doch noch zu einem Vorzugskaufpreis innerhalb der Familie um die Schulden des Vaters zurückzuzahlen.
die Finanzierung ist - wie Bankkaufmann zurecht schon angemerkt hat - darstellbar, dies sogar zu herrvorragenden Konditionen und Bedingungen, so denn die weiteren Parameter passen und sie die Ausgangslage bei der richtigen Bank "verkaufen". Begründet wird dies damit, dass ein Familienverkauf stattfindet, sprich nicht der Kaufpreis als Beleihungswert angesetzt werden muss. Achten sie bei der Auswahl der Bank unbedingt auf folgendes:
- im Vorfeld auf Einwertung der Immobilie bezüglich des Verkehrswertes unabhängig des Verkaufspreises
- 100 % Ansatz der Ausbau-, und Umbauarbeiten für den Beleihungswert
- Separierung eines Darlehensteils unter Berücksichtung des prozentualen Vermietungsanteils, damit die steuerliche Absetzbarkeit gegeben ist
- damit einhergehend höchstmögliche Tilgung des eigengenutzen Anteils
- geringster Einsatz von Eigenkapital zum Erhalt von Liquidität für kommende Renovierungsmaßnahmen und unvorhergesehenen Dinge
Nur mal so gefragt: könnte es sein, dass das Haus (z. B. aufgrund Lage, Bauart/-stil, etc., Gewerbeanteil) keine 210.000 Euro wert ist, nachdem es renoviert wurde. Auch wenn eine neue Küche Geld kostet, ebenso wie die neuen Fliesen und die neue Tapete, zählt das nicht oder nur zu einem Teil als Steigerung des Werts des Hauses.
Ein Trugschluss, dass ein Haus, welches für 250.000 Euro gebaut wurde heute (viel) mehr wert ist. Je nach Lage, kann das Haus auch nahezu gar nichts wert sein. (Beispiel: https://www.handelsblatt.com/finanzen.../12490194.html - und das ist eine (kleine) Stadt. Im Osten und/oder auf Dörfern sieht es ggf. ähnlich oder noch schwärzer aus).
Wurde evtl. die aktuelle Freundin, bzw. der Ihr Einkommen nicht mit in die Berechnung der Bank mit eingerechnet? WILL diese denn auch Ihren Kopf für 210.000 Euro mit in die Schlinge stecken?
Grundsätzlich sollten Sie sich jedoch an einen unabhängigen Makler und nicht an DIESE Hausbank wenden. Dieser kann, sofern die Umstände passen, wohl eher etwas positives erreichen, als eine abgeneigte Hausbank. Makler gibt es hier im Forum, 2 haben bereits geantwortet. Aber: Makler und Banken verdienen alle Ihren Lebensunterhalt damit, dass Sie einen Kredit "kaufen". Deswegen ruhig auch 2 oder 3 befragen. Einer wird das am Ende beste Angebot schon finden. Wobei grundsätzlich eine funktionierende Kunde/Bank-Beziehung mehr möglich machen kann, als eine Kreditanfrage über einen Onlinemakler wie z.B. Interhyp.
Letztendlich - im Vorgriff, falls keine Bank alles finanzieren würde - muss man sich mit dem zufrieden geben, was man hat: eben in Raten renovieren/sanieren und zunächst die größten und wichtigsten Baustellen beackern.
Noch ein Hinweis: der Vater wird vermutlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen müssen, wenn dieser das Darlehn ablösen wird. Auch dieses Geld muss irgendwo her kommen.
Richtig, man kann nicht pauschal sagen dass jedes Objekt 100% mehr wert ist als die Baukosten vor 10 oder 20 Jahren. Es gibt wirklich auch sehr große Unterschiede in der Lage.
Guten Morgen zusammen,
vielen Dank für eure Antworten erstmal... Das Haus steht in PLZ 598** Ich denke schon das dass Haus einen Wert von 210000€ hat, aktuell meinte der Bänker wäre in der Lage ein Preis von ca 160.000 zu erzielen ohne Renovierungs- bzw. Umbaumaßnahmen..
Da wir auch hier drüber nachgedacht haben um dann evtl. neu zu bauen. Aber das Objekt steht in einer tollen Lage, mit super Nachbarn. In einem Baugebiet was immer noch bebaut wird, zur zeit sind 2 Häuser im der Bauphase.
Sicher muss man auch beachten das wir in einer ländlichen Gegend wohnen. Aber die Lage ist sehr begehrt, es ist ein sehr schönes und gepflegtes Dorf. Leere Wohnungen gibt es nicht, wenn werden sie sofort neu bezogen...
Ein großer Arbeitgeber, mit ca 400 Mitarbeiter, bei 350 Einwohnern ist ansässig. Ich selbst habe einen unbefristeten Arbeitsvertrag, meine Freundin auch. Wir sind seit 6 Jahren zusammen und und wollen in den nächsten Jahren (wenn alles klappt) heiraten.. Selbst wenn mein Vater vorsichtig gesagt "wegfallen würde" könnte man die Wohnung immer noch weiter vermieten. Das mit dem step by step umbauen wäre auch eine Idee, nur das Problem ist das das ganze Haus umgebaut werden muss. Mein Vater muss von der Mitte nach unten ziehen, das Treppenhaus müsste raus, ein neuer Eingang muss geschaffen werden.. Heizung muss versetzt werden.. etc.. alles muss zeitlich passen und 2 jahre auf einer offenen Baustelle zu wohnen, das will ich meinem Vater auch nicht zumuten...
Also meint ihr ein Makler wäre eine gute alternative?! oder lieber Banken in der Nähe fragen ?!
... Mein Vater würde dann von dem Geld durch den Hausverkauf seinen Kredit ablösen...
Hat er schon einmal daran gedacht, den alten Darlehensvertrag zu widerrufen? Details gibt es in den einschlägigen Nachbar-Threads hier im Forum (siehe auch meine Signatur).
Natürlich nicht, aber es wurden zigtausende Darlehensverträge abgeschlossen, wovon - je nach Datenquelle - bei den zwischen 2002 und 2010 abgeschlossenen ca. 80% bzgl. der Widerrufsbelehrung fehlerhaft waren, so dass die Widerrufsfrist nie zu laufen begonnen hat (sonst 2 Wochen) und der Kunde auch noch heute widerrufen kann.
Die Bankenlobby war nicht untätig und hat Herrn Maas derart bearbeitet, dass eine Gesetzesänderung im kommenden Jahr zu erwarten ist, wonach sogar rückwirkend (also auf bereits abgeschlossene Verträge) das Widerrufsrecht zeitlich begrenz werden soll. Auf die Details will ich jetzt nicht eingehen, erlaube mir dafür aber, auf test.de zu verweisen.
In einem sehr aktuellen Beschluss des BGH (22.09.2015, Az. XI ZR 116/15) wurde noch einmal die Widerrufsmöglichkeit prinzipiell bekräftigt und darauf hingewiesen, dass die Bank vermutet Nutzungen i.H.v. 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf die vom Kunden erbrachten Raten gezogen hat, welche sie an diesen nach Widerruf herauskehren muss. Umgekehrt (und das war neu bei diesem Beschluss) hat die Bank nur Anspruch auf einen Wertersatz (vertraglich vereinbarter oder marktüblicher Zinssatz, falls dieser niedriger war - siehe BuBa-Statistiken) auf die jeweils im Monat überlassene Darlehens(rest)valuta - und eben nicht auf die gesamte Darlehenssumme. Nach diesem Beschluss lohnt sich ein Widerruf umso mehr.
Aktuell (Urteil des LG FFM vom 26.10.2015 gegen die ING-DiBa, Az. 2-27 O 173/15) scheint auch das LG FFM kundenfreundlicher zu urteilen, wo es in der Vergangenheit noch eher bankenfreundliche Urteile gab. Das ist wichtig, weil sehr viele Banken ihren Hauptsitz in FFM haben, wodurch das dortige LG und OLG zuständig sind - außer die Immobilie steht in einem anderen Bezirk und man kann auf Löschung der Grundschuld klagen. Dann ist § 24 ZPO wegen der Dinglichkeit relevant, so dass das Gericht im Zuständigkeitsbereich der (per Grundschuld) besicherten Immobilie die Klage annehmen muss.
Und am 01.12.2015 (Az. XI ZR 180/15) wird ein erneutes Urteil des BGH bzgl. Treuwidrigkeit erwartet - falls die Beklagte die Kläger nicht vorher mit einem dicken Scheck zur Rücknahme der Revision überredet, wie es zuvor bereits geschehen war (das lang erwartete Urteil des BGH am 23.06.2015 war damit perdu).
Eine fachanwaltliche Beratung ist sicherlich angeraten. Eine lange Liste mit Kanzleien/RÄ gibt es ebenfalls bei test.de.
Wie auch immer - viel Erfolg!
PS: Bei der Anschlussfinanzierung zur Ablösung der Restvaluta nach Widerruf kommt der Beratung natürlich ein besonderes Augenmerk zu, weil es Banken gibt, die eine Anschlussfinanzierung ablehnen, wenn ein Widerruf im Spiel ist. Man sollte das aber unbedingt von Anfang an offen ansprechen, um nicht erst am Ende die böse Überraschung zu erleben.
Wobei das Problem "P.S." offenbar ja nicht eintritt, da eine 3. Person dann ein Darlehn aufnimmt und die Immobilie entsprechend verkauft werden soll. ICH kann nicht beurteile, ob es hier eine Art Sippenhaft gibt.
@ Hausi
Von wem haben Sie den Wert der Immobilie von 210.000 €? Immobilienmakler sind keine Gutachter und versuchen im Falle eines Verkaufs natürlich einen möglichst hohen Preis zu erzielen (Provision ist ja verkaufspreisabhängig), jedoch müssen diese dazu auch erst einen Auftrag erhalten. Wenn man mehrere Immobilienmakler anspricht, würde man sich oft für den entscheiden, welcher den höchsten Ertrag in Aussicht stellt. So könnte dann ein ggf. unrealistischer Wert einer Immobilie zustande kommen.
Eine Bank verdient an vergebenen Darlehn, je mehr der Kunde nimmt, je mehr verdient die Bank. Insoweit ist ein (viel) zu niedriger Wertansatz des Hauses nicht im Sinne des Kreditinstitutes. - Wobei es natürlich sein kann, dass die Hausbank einfach nicht will (siehe Eröffnungspost) oder der Verkäufer der Bank absolut keine Ahnung hat. Wie weit jedoch dieses zutreffend ist, kann von hier aus und ohne weitere Informationen nicht erörtert werden.
Bitte verstehen Sie mich nicht falsch: wenn Sie den Wert selber pi mal Daumen und anhand anderer Angebot auf Immobilienportalen errechnet haben, kann dieser erheblich von einem tatsächlich erzielbaren Erlös abweichen.
Den hier genannten Tipp, sich an einen unabhängigen, z. B .hier tätigen, Makler zu wenden, kann ich nur noch einmal ins Spiel bringen. Zwar legen Sie dort mehr Informationen offen, jedoch erhalten Sie dann Gewissheit, ob dieser Makler genau in Ihrem Fall ein bestimmtes erwünschtes Endergebnis erzielen kann. Die Hausbank - wenn diese wirklich Vorbehalte gegen Ihre Familie hat - wäre dann wohl nicht die erste Wahl.
Nun mein Eigentliches Problem, meine Freundin und ich haben fast null Eigenkapital, evtl kriegen wir 10-15000€ zusammen, einen Bausparvertrag habe ich nicht, meine Freundin einen über 20.000€
Zu meiner Person noch, 30 jahre alt , Keine Kredite am laufen.
Nettoeinkommen, Angestellter ca 2800€ Mtl. + Meine Freundin ca 1900€ Mtl.
Ein Nettoeinkommen von 4.700 € und keine Miete?
Aber dann nur 10.000-15.000 € und einen kleinen Bausparvertrag?
Hier würde ich mal anfangen und schauen, wo denn das viele Geld denn hin geht!
Einfach mal 4 Monate die Hälfte zur Seite legen und dann nochmal anfragen, vielleicht sieht es dann ja besser aus.
Hauskauf mit Vollfinanzierung
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Zitat von Hausi