Bestandsimmobilie auf Erbpacht - 70% Beleihungsgrenze?
Hallo zusammen,
wir sind derzeit dabei die Finanzierung einer Bestandsimmobilie auf einem Erbpachtgrundstück zu klären. Sehr unbekanntes Gebiet für uns - das vielleicht direkt vorweg.
Erstrangige Information vom Makler, dass man etwa 30% an EK mitbringen sollte konnten wir erfüllen. Nun eröffnete man uns, dass die Beleihungsgrenze jedoch bei 70% läge.
Trotz meiner Meinung nach passabler EK-Lage, torpediert diese Zahl nun das komplette Vorhaben... oder wir haben etwas völlig missverstanden. Ein Aufkauf des Grundstücks steht nicht im Raum.
Zu meinen Fragen...
70% Beleihung wären meiner Rechnung nach: 220.500€
- Ausgangswert ist der Kaufpreis des Hauses... ist das korrekt? Oder geht man von der gesamten Belastung inkl. Notar/Makler etc aus?
- Welche Möglichkeiten haben wir, wenn der Erbpachtbesitzer nicht verhanldungsbereit ist?
AW: Bestandsimmobilie auf Erbpacht - 70% Beleihungsgrenze?
Vermutlich nimmt man hier einen höheren Sicherheitsabschlag her, da sich ein Haus auf Erbpachtgrundstück i.d.R. schlechter verwerten lässt im Fall der Fälle als eins auf einem "eigenen" Grundstück....
AW: Bestandsimmobilie auf Erbpacht - 70% Beleihungsgrenze?
Der Erbbaurechtsgeber lässt nur eine Beleihung von 70 % zu, ich vermute mal es ist ein privates Erbbaurecht. Ist das richtig so?
Bei der Auswahl der richtigen Bank lassen sich die Modernisierungen als Grundlage für den Beleihungswert heranziehen, auch ist zu klären, ob die Maklercourtage nicht über den Verkäufer geregelt werden kann, sprich der Kaufpreis um diese Innencourtage erhöht werden kann. Der Bank könnte man das plausibel machen, Vorraussetzung ist dass die Immobilie auch im Nachgang den Wert bestätigen lässt. Das lässt sich im Vorfeld alles klären.
AW: Bestandsimmobilie auf Erbpacht - 70% Beleihungsgrenze?
Korrekt, es ist ein privates Erbbaurecht. Der Wert der Immobilie wurde ebenfalls bestätigt.
Banktechnisch sind wir noch in der Auswahl, positive Angebote liegen von der LBS/Spark., Santander und Deutschen Bank vor.
Aber verstehe ich es richtig, dass die 272.000€ Fremdmittel die korrekte Annahme sind? Ausgehend von der 379.000€ Gesamtsumme, oder rechnet man die 70% von den 315.000€ - sprich dem "eigentlichen" Wert des Hauses?
AW: Bestandsimmobilie auf Erbpacht - 70% Beleihungsgrenze?
Wenn die Umbau-, und Modernisierungskosten zu 100 % angerechnet werden, ist der Beleihungswert 335.000 Euro, davon dürfen maximal 70% sprich 234.000 Euro Grundschulden eingetragen werden. Bei einem Finanzierungsbedarf von 372.000 Euro wird eine Bank nicht zustimmen können, da aus dem Erbbaurechtsvertrag die Beschränkung auf 70 % hervorgeht und dieser kann und wird sich die Bank nicht widersetzen.
Es gibt aber Lösungen, eine hatte ich angedeutet, da muss man mit den Verkäufern und dem Makler reden, dass kann in der Regel auch ihr Finanzierungspartner übernehmen, da er diese Vorgänge plausibler und nachvollziehbarer verdeutlichen kann. Eine weitere Maßnahme - soweit ich das überblicken kann - ist ein Nachrangdarlehen was erfoderlich wird. Dieses ist zwar als Einzelbaustein teurer als ein Hypothekendarlehen aber erstens lässt es das Vorhaben überhaupt ermöglichen und zweitens wird die Hypothekensumme dadurch (ist dann ja ein 70er Auslauf) günstiger und bessere Konditionen auf den Hypothekenanteil ( 234.000 Euro) generieren. So wild wäre der ärgerliche Nachrang dann auch nicht.
Bestandsimmobilie auf Erbpacht - 70% Beleihungsgrenze?
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